台州三区楼盘调查报告

携手并进|共赢未来
台州楼市概况
台州目前楼市呈现以下特征： 1、台州房地产业经过几年的发展，已经从前几年的高速发展期向成熟期 过度，从土地成交到商品房销售等一系列的流程制度日趋完善，行业 也稳步发展。 2、台州在一、二线城市楼市限购严厉的政策下，台州楼市根据实际的趋 势出台了相应的政策，但房价依然没有动摇，观望势态浓厚，随着时 间的推移，短期限购政策的调整，楼市可能会形成恢复性反弹。 3、台州楼市从刚性需求向投资型转变，随着楼盘的开发的加快，楼房市 场都趋于成熟，并逐渐趋于正规化。
台州三区楼盘调查报告
2011年4月
携手并进|共赢未来
报告框架
• 1、台州区域环境情况 » 区域环境调研 » 区域产品调研 » 区域需求调研 2、台州三区楼盘剖析 » 椒江楼盘分析 » 路桥楼盘分析 » 黄岩楼盘分析 » 三区楼盘发展情况 3、未来市场走向分析
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1
台州区域环境情况
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土地出让情况：土地价格在不断上涨，导致房价偏高
140 120 100 80 60 40 20 0 07 08 09 10 51.15 53.07 47.56 71.56
出让总额（亿元） 出让面积（百亩）
110.94
46.3117 47.3963 40.4
根据全市各县区国土资源局资料 统计，2007年，土地出让成交 金额为51.15亿元；2008年，土 地出让成交金额为53.07亿元； 2009年，土地出让成交金额为 109.06亿元；2010年土地出让 成交金额为153.94亿元。
项目 规模 及规 划
白云山西路 台 州 大 道
目前 状态
11年3月2日二期开盘，一期已经交房，二期主体在建。 区位：行政商务区以西5分钟内车程，离老城区较远。 配套：附近低端民房小区，高端配套无法短期跟进。 环境：毗邻永宁河，楼盘西面环境较好，东面民房小区众多且松散，感 官较差。 优势：楼盘自身品质较高，容积率低，环境较好，是远离市中心的安静 住所。 劣势：周边配套低端，底层商铺去化难度大，自身配套跟进较慢。
占地18.7万㎡，总建42.7万㎡，容积率1.96 绿化率30.8%，建筑密度27.1% 一批：288套，三房105㎡，78套，27.1%；三房142㎡，66套，22.9%；四 房174-193㎡，129套，44.8%；跃层四房231㎡，15套，5.2% 二批：372套，三房105-142㎡，290套，77.9%；四房174-196㎡，52套， 14.0%；六房235㎡，30套，8.1%； 三批：310套，二房89㎡，55套，17.7%，三房105-141㎡，192套，61.9% ；四房174㎡，38套，12.2%；六房209-229㎡，25套，8.06% 四批：296套，三房105㎡，72套，24.3%；三房131-144㎡，198套， 66.9%；四房177-180㎡，26套，8.8%； 二房已售46套，可售9套，销售率83.6% 三房已售681套，可售215套，销售率76.0% 四-六房已售274套，可售41套，销售率87.0%
款购买首套普通住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付比例不低于20% ；套型建筑面积90平方米以上的，贷款首付比例不低于30%。 二、职工家庭现有人均住房建筑面积低于台州市统计部门公布的2010年度人均住房建筑 面积42.91平方米，为改善居住条件购买第二套普通自住住房的，可申请第二套住房公积 金贷款。 三、第二套住房公积金贷款首付比例不低于60%，贷款利率按同期首套住房公积金贷款利 率1.1倍执行。 四、暂停向购买第三套及以上住房的家庭发放住房公积金个人住房贷款。
120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 -20.00 一、二月 五月 八月 十一月
商品房销售面积（万平米） 同比增长 商品房销售额（亿元） 同比增长 房地产开发投资额(亿元) 同比增长 商品房竣工面积（万平米）
2010年台州房价总体上持稳步上升水平，从台州市房地产管理处的数据上看，今年台州经济开发区144㎡ （含）以上的商品房销售均价是14647.29元/平方米。台州新盘依然供不应求，出现“有钱难为无房可买” 的尴尬局面。造成台州房源紧张的原因，很大程度上和2010年的“房票门”事件有关。台州市不少银行 因为贷款额度紧张，拉长贷款发放的周期，贷款购房已日益走进困局。2011年全国拟建保障性住房规模 高达1000万套，中国的保障房建设将进入黄金期。据《台州市区住房保障建设规划》表明，到2012年底， 本市将住房保障覆盖到当地城镇居民人均可支配收入80％以下的住房困难家庭，基本解决10463户城市低 收入住房困难家庭的基本居住问题。
评价
铂晶国际花园
铂晶国际花园 20万方传世筑品，创建国家康居示范住宅
占地5.9万㎡，总建14.7万㎡，容积率2.53，绿化率32% 一期：328套，60套保留。 剩余268套，195套参加摇号，二房57㎡，24套，8.9%；三房119-140㎡ 242套，90.3%；四房230㎡，2套，0.7% 预计二期：总248套，二房84㎡，30套，12.1%；三房119-176㎡，216 套，87.1%；四房243㎡，2套，0.8% 预计三期：总72套，二房84㎡，34套，47.2%；三房176㎡，34套， 47.2%；四房243㎡，4套，5.5% 一期： 二房已售23套，可售1套，销售率95.8% 三房已售148套，可售94套，销售率61.1% 四-六房已售2套，可售0套，销售率100.0%
评价
新明半岛
新明半岛 法式园林全景洋房，打造地产的劳斯莱斯
占地23.96万㎡，总建43.4万㎡，容积率1.697，绿化率33.8%，建筑密 度22.15% 一期：共18幢小高层和高层，涵碧轩4幢，映荷轩10幢，林语轩4幢，已 全部售罄。 二期：排屋36-53号235-311㎡，共81套，63套参加实名制摇号；高层 共406套，三房116㎡，91套，22.4%；三房133 ㎡，87套，21.4%；四 房162-174 ㎡，151套，37.2%；四房233-261㎡，77套，18.9% 三期未开盘。 一期：全部售罄。 二期：基本已经售罄，余230 ㎡排屋2套，250㎡四居3套。
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棕榈阳光
棕榈阳光 立体化园林体系，领衔新都市生活
占地2.2万㎡，总建4.8万㎡，容积率2.4，绿化率25%，建筑密度35% 规划房型：全部为三房， 1,2号楼11层，单层118㎡+86㎡+85㎡+125㎡； 3、4、5、6、7、8号楼6层，单层134㎡+133㎡； 9、10号楼11层，单层112㎡*10+93㎡*8
由此可见，2009年，土地出让面积有了一定下滑，但是成交金额却高于2008 年，说明2009年这一年，台州的土地价格上涨了很多，也由于涨价，导致 2009年开发商拿地的面积并不多，2010年台州房地产市场供不应求，开盘楼 盘较少。
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楼盘销售情况：2011年台州楼市依然稳步上升，保障房建设力度加大。
区域环境 区域产品 区域需求
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台州房地产政策：房产政策力度不断加大，制度日趋完善。
调控政策：2011年台州市新建商品住房价格上涨幅度要控制在当年全市国内生产总值和
城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，切实将新建住房价格控制在合理水平。
贷款政策：一、职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金贷
用途
住宅 住宅 商业，住宅 住宅 普通住宅 商住 普通住宅 商铺 公寓 别墅 商业 住宅 普通住宅 公寓 住宅 住宅 普通住宅 别墅 住宅 公寓 别墅 住宅 商业 住宅
绿化 率%
40 40 30 18 32.4 30.8 33 30 35 33 35 30 30 25 25
开盘时间
2005-12-1 2006-3-15 2009年5月 2006-11-1 11年4月 11年1月 07年 12年 11年4月 09年7月 10年7月 10年9月 11年9月 11年5月 11年下半年
行政文化区，市 政府中心地带
33867 140666 32000 59181
西商务区
西商务区以西
164437 239648 71293
葭芷大转盘
35333 86700 120000 92096 138767 10843 22549
新老城区交汇点 经济开发区 东商务区
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颐景名苑
颐景名苑 源自英伦，贵脉传承，城市未来核心
项目 规模 及规 划
目前 状态
中 心 大 道
本 案
评价
区位：位于东商务区，行政文化区南侧，在城市的繁华地段。 配套：周边配套齐全，娱乐服务等设施完善。 环境：周边众多小区环绕，商业繁华。 优势：位于城市市中心，地段条件好，办公便捷。 劣势：城市中心污染较为严重，生活舒适度欠佳，楼盘本身房型面积 较小，楼盘较小导致品质降低。
评价
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名豪公馆
名豪公馆 新古典主义风尚公馆，城市中央，上层峰会
占地1.08万㎡，总建3.26万㎡，容积率2.49，绿化率25%，建筑密度 34.5% 预计开盘推出：总166套，一房44-60㎡，72套，三房88㎡，72套， 一房和三房可组合成四房133㎡，三房138㎡，14套，跃层二房109㎡ ，6套，跃层五居220㎡，2套。 11年5月开盘，目前主体在建。
白云山西路 小 区 案 道 本 大 台 州
项目 规模 及规 划
目前 状态
11年1月9日开盘，预计工期10年9月20日-12年7月11日，目前主体在建。 区位：行政商务区以西5分钟内车程，离老城区较远 配套：靠近碧海明珠小区，配套较为齐全。 环境：周边新明半岛，铂晶国际花园等多个楼盘开发，未开发地区环境较差 优势：远离市中心污染，噪声，空气等污染较少 劣势：楼盘内层建筑和别墅区靠近小区，楼盘品质会有所下降。 携手并进|共赢未来
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2
台州三区楼盘剖析
椒江区 路桥区 黄岩区
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J K
老城区
I H G F A
B E D C
L
行政商务区
市政府
M
O P
经济开发区
N
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椒江区楼盘概况
编 号
A B C D E F G H I J K L M N O P
楼盘名
香格里拉 云顶佳苑 万家华庭 玉兰广场 东泰华庭 铂晶国际花园 颐景名苑 新明半岛 台州中央花园 同人阳光 瑞景名苑 白云山壹号 景元南苑 香墅湾 名豪公馆 棕榈阳光
地理位置
占地
52267
总建
138507 89747 288600 118000 147687 425416 433628 156800 82000 170000 280000 26000 204542 32605 78921
容积率
2.65 2.65 2.01 2.97 2.53 1.96 1.7 2.2 2.32 2.0 1.92 2.0 1.7 2.49 3.5
项ห้องสมุดไป่ตู้ 规模 及规 划
中 心 大 道
目前 状态
11年5月开盘，目前主体在建。
评价
区位：位于东商务区，行政文化区南侧，在城市的繁华地段。 配套：周边配套齐全，娱乐服务等设施完善。 环境：东商务区以北，周边环境感观较差。 优势：本身三房户型多样，靠近商务区，行政文化区。 劣势：城市中心污染较为严重，生活舒适度欠佳，地段较名豪公馆相对 较远。
项目 规模 及规 划
白云山西路
本案
学 院 路
目前 状态
11年4月23日一期开盘，预计工期11年12月30日，目前主体在建。 区位：行政商务区以西5分钟内车程，离老城区较远。 配套：靠近碧海明珠小区，配套较为齐全。 环境：周边民房和未开发地段很多，环境欠佳。 优势：较颐景名苑和新明半岛，离市中心较近，右侧学院路小学在建， 区位优势明显。 劣势：楼盘本身容积较高，楼层品质不如颐景名苑和新明半岛。 携手并进|共赢未来
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景隆公馆
景隆公馆 立体化园林体系，领衔新都市生活
项目 规模 及规 划 目前 状态 占地5.49万㎡，总建12.08万㎡，容积2.2，绿化率30% 规划房型：130-140㎡三房，170-198㎡四房
11年下半年开盘 区位：位于未来中心商务区南侧 配套：目前周边配套设施较差 环境：体育中心东侧，未开发地段较多。 优势：未来中心商务区以南，升值潜力巨大。 劣势：近期无法形成商业氛围，发展较为缓慢。