养老院建设项目建议书

养老院建设项目建议书
养老院建设项目建议书
第一章总论
1.1 项目名称：****养老社区项目
投资单位：___
项目地点：**市北市区韩庄乡卢庄村，占地46亩。

1.2 项目背景分析及必要性
1.2.1 项目背景分析
1) 解决老龄化社会问题的需要。

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。

目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的
10%以上。

到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人
数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年
的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。

有关资料显示，我国现有2360多
万老年人“独守空巢”。

随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。

**和全国一样老龄化程度为10%以上。

新建****养老社区，也是解
决老龄化社会问题的需要。

2) 构建和谐社会的需要。

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，___、政府也
提出建设“和谐社会”的要求。

如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。

尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建****养老社区项目，将为**弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖
的大家庭里健康成长。

这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

3) 加快社会养老事业发展的需要。

养老社区项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人
民群众解愁”的服务宗旨。

1.2.2 项目建设的必要性
市老年人口结构和未来五年发展趋势，从年龄结构和城乡分布情况看，**市老龄人口结构有以下几个特点：
1) 老年人口比例高。

随着人口老龄化的加速，老年人口比例不断增加，需要更多的养老服务机构来满足老年人的需求。

因此，新建****养老社区项目是必要的。

As of the end of 2009.the n of the city was approximately 11.5528 n。

of which 1.551 n were elderly people over the age of 60.accounting for 13.42% of the total n。

Among them。

766,300 were male and 784,700 were female。

This is higher than the nal average of 12.5% for the elderly n。

and the trend of aging is very us.
In rural areas。

___ people is higher。

As of the end of 2009.there were 145,100 elderly people over 60 years old in urban areas。

accounting for 13.65% of the urban n and 9.35% of the ___ in the city。

There were also 1.4059 n elderly people over 60 years old in rural areas。

accounting for 13.4% of the rural n and 90.65% of the total ___.
___ over 60 years old in the city。

806,600 were een 60-69 years old。

492,200 were een 70-79 years old。

214,000 were een 80-89 years old。

37,600 were een 90-99 years old。

and 268 were over 100 years old。

Among them。

the ___ 60-79 ___ 83.74% of the ___.
According to the nal average data of 3.25% increase in the ___ and the natural growth rate of 7.8‰ of the total n in the city (data obtained from ___)。

___ people in our city will continue to increase。

It is estimated that by 2015.the total ___ in the city will reach 1.8791 n。

accounting for 15.52% of the total n.
1.3 Trends in the Development of the Elderly Care Industry
1.3.1 ___ Facilities
For a long time。

China's elderly care industry has always been part of the social ___ years。

although it has ___。

it is still mainly non-profit social welfare。

In recent years。

with the continuous development of the social ___ China'___。

the elderly care industry has gradually e a new area of concern for private investment。

Therefore。

how to learn from the advanced industrial development model abroad and find a new path of ___ elderly care model。

___ care model with home care as the main form and social ___.
1) Elderly Apartments
___ people who have independent living ability。

with rental as the main business model.
a。

Independent-living apartments
b。

Assisted-living apartments
c。

Acute-care apartments
Classic case - ___: ___-style apartments.
法国是欧洲人口老龄化国家的典型，也是最早进入老龄化社会的国家之一。

法国采用老年酒店式公寓解决老年人住房问题，这种公寓配套设施完全依据老年人的需要设计，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓。

这种模式可以满足老年人的长住或短住需求。

养老社区是一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化服务型养老社区，实现了人性与专业、亲情与服务的完美结合。

台湾长庚养生文化村是经典案例之一，它以___雄厚的医疗资源为后盾，建成
了全球最大的银发地产区，集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。

传统的养老设施功能单一，仅能满足老年人生活的基本需要。

随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高，老年人对养老设施的要求也日渐提高，因此，养老设施的功能也必然向着养老、医疗、康体、休闲娱乐等复合功能方向发展。

英国老年社区是经典案例之一，它具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。

将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社区相结合，实现养老医疗和娱乐设施的资源共享，可以保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需求，也可维持养老公共设施的高水平运营。

德国的养老社区是经典案例之一，它将老年住宅与养老院相结合，政府对老人住房采取补贴措施，内部多为无障碍设计，是一种接近住宅形式的养老院。

政策和领导优势是该项目的优势和机遇之一。

政府对养老产业的支持和鼓励，以及领导层的重视和推动，为该项目的发展提供了有力的支持和保障。

报告提出了加快推进以改善民生为重点的社会建设，其中老有所养是改善民生的重要内容。

政府和社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题。

___、市各级领导对养老社区建设的高度重视也为项目的实施提供了强有力的政策和领导组织保障支持。

卢庄村位于我市重点生态示范区北部新城中央腹地，西距植物园700米，氧源全覆盖，妇幼保健院（建设中）、儿童医院（建设中）环顾西北，项目周边配套成熟，宜建宜居，区位优势明显，具有得天独厚的养老优势。

项目将最终形成各项功能齐全、环境优美、完全实现市场运作的养老社区。

如此模式的养老社区建设在该市可借鉴经验较少，这是项目开发者所面临的一个严峻的挑战。

但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，老年公寓的建设供不应求、布局不尽合理、价位偏高和一些老年公寓和养老机构建筑老化、
设施不全等问题都给了我们可借鉴的经验，也为我们的发展创造了机会。

项目总体定位为**首席养生养老综合文化社区，彰显绿色生态的老年健康社区。

在环北京经济圈发展的大背景下，依托市各级政府的支持，按照全国老龄委、___相关政策，与市___密切合作，发挥企业运营优势，联合打造国家级生态健康老年社区典范和市老龄事业常设论坛。

它将是一个多功能、生态化、充满活力的全龄化老年社区，拥有城绿交融的规划结构、强有力的城市形象、多样化的社区空间形态和亲切宜人的健康生活环境。

项目规划理念包括充分尊重场地原有肌理，利用场地原有自然水、林生态资源，形成特色鲜明、优美宜人的空间结构；以护理中心工作流程为指导，合理安排各项生活服务配套设施，形成科学合理的总体功能布局；形成人车分流的道路交通体系，形成独立的步行游览交通体系，方便老人休憩、游览与健身；充分借鉴中国传统园林手法，连通水系，构建整体生态绿化景观休憩系统；以老年人生活特点入手，注重规划建筑细节，体现对老人的悉心关怀。

项目规划原则包括以养老为中心，多层次、全方位、多元化地满足老年人的需求；以人为本，提高老年人的生活质量和幸福感；以市场为导向，实现企业效益和社会效益的有机统一。

1.厨房和卫生间的面积应适当加大，以便老年人使用坐凳
或轮椅。

2.卫生间应靠近卧室，设有长明灯，以方便老年人。

3.开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置，以方便老
年人。

4.地面和浴缸底部都应防滑，浴室、厕所、楼梯和走廊两
侧应设有扶手，改变方向和高度的地方应使用明显的颜色。

5.房间照明度应提高，并抑制眩光。

据日本分析，照明度
需要提高2倍。

6.老年人的体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度。

7.厕所应该使用推拉门，而不是平开门，以方便老年人。

8.老年人听力下降，应提高报警响声，各种设施上的文字
说明应加大，以便老年人识别。

经济测算：
序号。

名称。

总建筑面积（㎡）。

养老护理用房（㎡）。

综合服务设施综合管理楼（㎡）。

康复保健用房（㎡）。

医护及体检用房（㎡）。

营养配餐与食疗用房（㎡）。

后勤服务用房（㎡）。

接待服务用房（㎡）。

老年护理业务培训用房（㎡）。

配套设施（㎡）。

员工宿舍（㎡）
1.其他。

2500..
2.设备用房
3.综合服务设施
目前国内老年产品的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的老年社区管理模式，还处于起步探索阶段。

老年住宅的物业管理收入结构和盈利预测如下：
1.服务收入：针对老人的专项服务收入。

2.老年社区物业管理收入。

老年住宅与普通住宅的会所收益比较：
普通社区会所收入：1000×30%×1000=30万元
老年社区会所收入：1000×80%×1000=80万元
老年社区服务的供应及收费方式：
1.社区服务内容：医疗护理方面（医院、诊所、社区护理
中心）、体育活动方面（适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等）、休闲活动方面（如棋牌、书画、钓鱼等）。

2.收费方式：按照老年人的需求和能力进行定价，服务收
费应该合理、透明。

在教育配套方面，我们将提供老年大学和图书馆。

在中介资源方面，我们将提供家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介和婚介所等社区活动的组织，如各类表演活动、交友活动和聚会等。

收费方式应包括以下方面：日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务内容，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。

建设规模及内容如下：
1.养老社区（老年公寓）：平方米，六层带电梯；
2.老年健康会议中心：1200平方米；
3.老年大学（会所）：1350平方米；
4.度假疗养中心：200平方米；
5.文化博物馆：500平方米。

主要设计标准和规范如下：
GBJ16—87建筑设计防火规范（2001年版）GBJ13-86室外给水设计规范（1997年版）
GBJ14—87室外排水设计规范（1997年版）GBJ40-90建筑灭火器配置设计规范（1997年版）GB-95供配电系统设计规范
GB-95低压配电设计规范
GB-98火灾自动报警系统设计规范
GB-94建筑物防雷设计规范（2000年版）
GB3095—1996环境空气质量标准
GB-1996大气污染物综合排放标准
GB—1996污水综合排放标准
40—87疗养院建筑设计规范（试行）
GB—93民用建筑热工设计规范
主要技术经济指标如下：
1.占地面积：平方米（46亩）；
2.床位：3800张；
3.其他指标：
总建筑面积：平方米；
道路面积：3160平方米；
容积率：1.01；
建筑密度：12%；
绿化率：50%；
用水量：20m3/h；
用电量：300KW；
耗热量：1327.4KW。

总平面布置的选址将在后续章节中讨论。

市北市区韩庄乡卢庄村的养老院项目选址在交通便利、距离县城中心不远、环境静谧、基础设施较为完善的位置。

周边征地方便，有利于扩大规模。

该项目选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境。

目前，该项目的最佳建设地址已经确定。

2.2 总平面布置
2.2.1 总平面布置原则
1) 结合选址现状，合理布局；
2) 按照福利服务中心的功能特点，按功能分区；
3) 尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；
4) 严格执行有关设计规范，满足消防要求，节约能源；
5) 合理进行绿化建设，减少污染，美化环境；
6) 适当预留建设用地，确保福利服务中心可持续发展。

2.2.2 总平面布置
该项目占地面积46亩，东西长230米，南北长133米。

北部为附属区，布置有锅炉房、洗衣房、变电所、泵房等。

南部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、活动中心、门诊部等。

整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。

2.3 竖向规划
2.3.1 竖向布置原则
1) 与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；
2) 满足道路及管线敷设对高程的要求；
3) 合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；
4) 满足各区间的便利联系；
5) 保护生态环境。

2.3.2 竖向布置
该项目区的场地设计科学，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。

场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。

注重加强项目区环境美化和绿化。

第三章建筑结构
3.1 建筑
本项目主要包括公寓楼、门诊部、康复中心、活动中心、锅炉房、洗衣房、变配电室、门卫等建筑。

详见建筑物一览表，
建筑平面功能分区合理，符合国家规范的要求，立面造型美观大方。

主要建筑物一览表
序号名称耐火等级层数建筑面积（m2）结构形式备注
1 公寓楼二级耐火 6层砖混带电梯
2 门诊部二级耐火 2层 1200 砖混
3 食堂二级耐火 2层 1350 砖混
4 变配电室二级耐火 1层 350 砖混
5 康复中心二级耐火 2层 1200 砖混
6 活动中心二级耐火 2层 1000 砖混
7 锅炉房二级耐火 1层 500 砖混
8 泵房二级耐火 1层 100 砖混
9 门房三级耐火 1层 100 砖混
10 洗衣房三级耐火 1层 200 砖混
合计 - - - -
3.2 结构
自然条件：本地区的基本风压为0.35KN/m2，基本雪压为0.2KN/m2，地震基本烈度为8度，最大冻土深度为115厘米，场地类别为Ⅱ类。

设计要求：建筑物的安全等级均为二级，根据___地震烈
度区划图及有关文件确定为8度地震区，结构均按8度抗震设防。

新近堆积的黄土状亚粘土和轻亚粘土为高压缩性土，本层厚度为4.4米，具有非自重湿陷性（Ⅲ级），允许承载力为
100kPa。

黄土状亚粘土厚度待定，具有非自重湿陷性（Ⅲ级），允许承载力为180kPa。

黄土状轻亚粘土厚度为1.3-2.1米，具
有非自重湿陷性，允许承载力为195kPa。

基础处理及设计方
案待地质勘察后再确定。

场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土条形基础。

结构选型：各建筑物的结构选型见下表。

序号名称结构形式墙体楼屋面基础
1 公寓楼砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋
面钢筋混凝土条形基础
2 门诊部砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础
3 康复中心砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础
4 活动中心砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础
5 变配电室砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础
6 食堂砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础
7 锅炉房砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础
8 门房砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础
公用工程：
给排水设计依据包括《生活饮用水标准》(GB5749-85)、《室外给水设计规范》(GBJl3-86)、《室外排水设计规范》(GBJl4—87)、《建筑给水排水设计规范》(GBJl5-88)、《建筑
设计防火规范》(GBJl6-87)、《污水排入城市下水道水质标准》(CJ18-36)、《污水综合排放标准》(GB8978—96)、《中华人
民共和国环境保护法》。

给水包括生产用水和生活用水，主要用于生活和绿化。

小时最大用水量为20m3/h，全日用水量为232m3/h，用水部位
供水压力为0.35MPa。

用水水质由当地市供水管网提供，符合《生活饮用水标准》。

4.5.3 本项目的设计范围包括消防、动力、照明设计、电
力外网及户外照明设计。

4.5.4 本工程的用电负荷估算为300KW，变电所选用一台320KVA变压器可满足目前及未来的发展需要。

4.5.5 供电系统包括设有一座变电所、一个变压器室和一
个低压配电室。

电源由县城10KV线路引入，主变选择一台
S9-160KVA/10/0.4/0.23KV型变压器。

变电所低压侧采用集中
功率因数自动补偿装置。

项目区配电电压场为380/220.
4.5.6 配电方面，消防泵房配电采用1KV电力电缆由低压
配电屏直埋引入泵房动力控制箱，其它动力配电采用低压配电屏引至建筑物内配电箱，采用BV-500型导线穿钢管沿墙暗敷。

照明电压为220V，采用高效荧光灯，照明电源由变电所低压
侧引入建筑物后，线路采用BV-500型导线穿钢管沿墙暗敷。

供电外线及户外照明配电线路均采用电缆埋地敷设，本区道路照明采用柱灯或路灯。

防雷与接地方面，10/0.4/0.23KV变电所周围设置电气接地装置，其余建筑物在电源进线处设电气重复接地装置。

以下是主要电气设备一览表：
序号。

名称。

型号及规格。

单位
1.变压器。

S9-160KVA/10/0.4/0.23KV。

台
2.低压开关柜。

GGD2-12A。

2
低压开关柜。

GGD2-22A。

2
3.自动补偿电容。

GGJ2-01A。

2
4.动力控制箱。

XL（F）-21-06.4
5.照明控制箱。

PZ30-15/.6
5.1 消防设计依据包括《建筑设计防火规范》(GBJl6—87)(1997)、《建筑灭火器配置设计规范》(GBJl40-90)以及其他法律、法规、规程、规范。

5.2 建筑物的耐火等级根据不同的建筑类型而定，公寓楼、门诊部、康复中心、活动中心、锅炉房、变配电室为二级，其余为三级。

5.3 消防车道方面，主要建筑物四周布置与出入口相连的
道路，主干道宽6米，次要道路宽度大于4米，其净空5米内无管架、栈桥等障碍物，以满足消防要求。

5.4 关于建筑层数、长度、面积、防火间距和安全疏散等
方面的设计，本文未提及。

1.总图及建筑部分：主要建筑物和公用系统的间距满足防
火规范的要求。

2.经复核，两款建筑物的耐火等级、层数、长度、面积、
防火间距、安全疏散通道的设置以及疏散人流路线组织和流量均符合规范要求。

消防给水方面，项目区内建有一个300M3
的地下蓄水池，同时还有县城供水管网接入管径为DNl50，水压为0.35-0.5MPa的自来水供消防使用。

室外消火栓系统沿室
外主干道单侧设置，地下式，间距110米，保护半径150米。

公寓楼、门诊部、康复中心和活动中心设置室内消火栓，间距不大于50米。

消防水源取自县城供水管网。

灭火器按规范要
求配置。

公寓楼、门诊部、康复中心和活动中心设置火灾事故
照明，每栋建筑物的总进线开关均选为漏电保护型，预防电气火灾。

3.环保方面，遵守环保法律、法规、规程和规范，少量医疗废水、生活污水和清洗污水经过处理后达标排放。

4.节能方面，确保主要建筑物的采光和通风系统良好。

积极推广使用保暖节能新型材料，如空心砖和苯板等。

选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。

合理利用空间，提高有效使用面积，防止浪费。

在给排水方面，选择高效节能型产品，合理选择管径并降低管网阻力，选择优质防渗阀门杜绝滴漏。

供热采暖方面，采用“氰聚塑”保温直埋管降低热损，选用散热好、易维护的暖气片。

在电气方面，推广“绿色照明”工程，采用新光源、龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器和节能灯等节能设备，正确选择外网路径降低线损。

5.组织、工作体系和定员等方面未提及，无法进行修改。

建设项目的可行性研究投资估算编制办法》和《工程建设其他费用编制规定》是本项目中必须遵守的规范。

各专业估算指标应结合本项目实际进行调整，并参照类似工程的标准。

工程三类企业标准取费和投资估算执行工程造价信息2012年第四季度固原市材料价格也应该被考虑在内。

本估算中的“其他
费用”应按照自治区物价局发布的价格标准执行。

然而，本估
算仅考虑了现行市场价，未考虑材料涨价等动态因素。

根据项目概算总投资的计算，该项目的总投资为万元，其中工程费为万元，其他费为7510万元，预备费为3990万元。

建设年限为3年。

为确保项目顺利实施并如期发挥投资效益，我市将采取切实有效的保障措施。

首先，我们将加强领导，成立项目领导小组，负责项目的组织协调和实施。

其次，我们将加强项目管理，严格按照基本建设程序要求建设，实行项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同制“四制”管理，并积极推行工程建设公示制。

县民政、发改、财政、审计等有关部门将督促建设单位严格按照建设内容和要求组织实施，严禁擅自扩大建设规模、变更建设内容和提高建设标准。

同时，各相关部门将定期或不定期深入施工现场督查项目实施情况，协调解决工程建设中存在的问题。

我们还将督促项目建设单位进一步加强内部管理，全力作好资料收集整理、工程施工质量内部自查等日常性具体工作，力促项目实施步入规范化管理轨道。

最后，我们将严格验收，确保工程效益。