房地产项目的特征有哪些
3-房地产金融学习资料
房地产金融学习资料第一章一、单项选择题1.由于房屋附着于土地上不能移动，广州的房地产需求就不能用上海的房地产项目去满足，因而房地产项目具有（）。
A.区域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性2.某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（）。
A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区同类房地产的供求状况D.全国同类房地产的供求状况3.建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于（）。
A. 美国B. 英国C. 新加坡D. 中国4.我国目前已形成以()为主的房地产金融体系。
A．投资公司B．证券公司C．政府主管部门D．各商业银行房地产信贷部5.()是房地产金融的主要内容。
A．房地产销售贷款B．房地产抵押贷款C．房地产租售贷款D．房地产租赁贷款二、多项选择题1.房地产业是由房地产的（）等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济中的重要行业。
A开发B经营C销售D服务E居住2.房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括：（）A房地产业投资大、借款多、周期长B房地产受区域因素影响较大C房地产具有投资和消费的双重性D房地产受国家政策与城市规划影响E房地产投资收益性率高3.根据我国房地产资金的来源和金融机构的作用，可以将我国的房地产金融发展分成（）等特征非常鲜明的阶段A房地产金融萌芽阶段B住房建设资金管理阶段C房改金融阶段D房地产金融阶段E房地产调控阶段4.一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（）特征。
A完善的法律体系B完善的市场结构C较低的贷款利率D丰富的市场产品和大规模的交易E高效的市场效率和严格的风险管理5.目前我国的房地产金融市场极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。
概括来讲有：（）A资金来源单一B贷款品种可选择性差C法律体系不完善D市场发育滞后E人民银行经营机制有待转变三、判断题1.房地产由于其位置的固定性和不可移动性特点，在经济学上又被称为不动产。
（）2.作为住宅的房地产满足人们的居住需求，仅具有消费属性。
房地产策划师题库(不含答案)
房地产策划师题库一、单选题1.房地产策划的（B）特征, 是区别于其他行业独有的特征, 它是由房地产位置固定性的特性决定的。
A.市场性B.地域性C.前瞻性D.创新性2、（C ）是房地产策划的核心, 通过主题策划的贯穿和支持, 可以推动房地产开发项目的全面创新。
A. 房地产项目策划B. 房地产营销策划C.房地产主题策划D.房地产市场策划3.（A ）是以著名策划家王志纲成功策划顺德“碧桂园”作为起点和标志的。
A.单项策划阶段B.综合策划阶段C.复合策划阶段D.整合策划阶段4.（）是以广州“锦城花园”成功销售作为标志的。
A.单项策划阶段B.综合策划阶段C.复合策划阶段D.整合策划阶段5.（）是以广州奥林匹克花园成功销售作为标志的。
A.单项策划阶段B.综合策划阶段C.复合策划阶段D.整合策划阶段6.（）是以广州“星河湾”的成功推广为标志的。
A.单项策划阶段B.综合策划阶段C.复合策划阶段D.整合策划阶段7、（）影响房地产项目的成败, 是项目“成功策划的核心”。
A.概念设计 B、资金筹划 C、经营理念 D、形象策划8、山水城市是（）于1990年提出来的。
A.王志纲B.钱学森C.冯佳D. 潘石屹9、发展商策划模式又称为（）A.品牌策划模式B.全程策划模式C.产品策划模式D.“非策划”模式10、大势把握——理念创新——策略设计——资源整合——动态顾问这一策划流程是（）A. 全程策划模式B.品牌策划模式C.战略策划模式D.产品策划模式11、PentHouse, 又称（）, 源于美国, 以第一居所和稀缺性的城市黄金地段为特征, 是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。
A.空中别墅B.独体别墅C.联体别墅D.叠拼别墅12.（）是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。
A.房地产营销师B.房地产策划师C.房地产调研师D.房地产投资师13、房地产策划师的价值, 首先表现为（）A.创意B.设计C.创新D.品牌 E、参谋14、在当前房地产市场出现楼盘同质化、信息泛滥的形势下, （）已经成为一种必然性的选择。
房地产相关理论和概念
一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。
二、房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。
▲房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层?多层住宅为4-6层?小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层?16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
房地产行业特征
房地产行业的特征汪士为/blog/u1/37357/archives/2009/20091124165529.html1、房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。
房地产行业是一个非常特殊的行业，涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、到建设实施、销售及后期物业管理的全过程。
虽然始终围绕着建筑展开工作，但实际上它却是从事经济活动，因为他的目的不是要建房子，而是赚取巨额的利润。
房子如何建、建什么样的房子，都不是关键，最关键是要利益最大化。
建筑只是个载体，是达成经济目的的载体。
这与建筑单位有着严格的区别，建筑行业虽然也要赚取利润，但他的主要目的是为别人建房子，是通过建房子赚取合理的利润。
房地产的经济特征，也决定它经营方法、经营目标也与建筑单位有本质的区别。
2、房地产行业需要策划活动来贯彻实施。
房地产行业始终在做着策划活动，从土地的取得，到最后的交房，都离不开策划，甚至策划的好坏，还直接影响到利润的高低。
这就使我们的工作，始终需要有策划意识，任何事情、事物都需要多方案、多角度地考虑它，甚至要创造性地考虑它。
房地产行业没有做不了的事，只有寻找不到的最佳方案。
3、房地产行业是多项目的综合体工程系统房地产行业工程系统是多项目的综合体。
它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业等等。
4、房地产行业的工作是决策，而不是简单地工作房地产行业牵涉范围非常广泛，而房地产开发公司又是总策划者与总管理者。
所以每一个行为都是决策，而不是简单的工作。
优柔寡断会丧失很多机会。
要是等别人给你决策，难免就太阿倒持了。
很多人只是觉得是份工作，要被权威部门左右。
比如在设计院面前不敢决策，不能勇于要求，完全听设计院摆布。
在成本控制上造成很大浪费。
在工程进度控制上还会造成时间的拖延。
而设计院也在等决定，结果就是只能是踢皮球。
5、房地产行业的利润渠道很多房地产行业牵涉非常广，这也决定了，房地产行业的利润来源也非常多。
房地产投资具有哪些特征
房地产投资具有哪些特征房地产投资具有以下几个特征：1. 长期性：房地产投资是一项长期投资，因为房地产的购买和销售过程通常需要一定的时间。
此外，房地产的价值通常不易短期内大幅波动，因此需要长期持有来实现投资回报。
2. 高额投入：相对于其他投资形式，房地产投资需要较高的初始资金投入。
购买一套房产需要支付大额购房款，以及可能的装修、维护等费用。
这使得房地产投资相对较为专业化，需要投资者具备较高的资金实力。
3. 风险与回报相对平衡：房地产投资作为一个长期投资项目，具有一定的风险和回报平衡。
房地产市场的波动性相对较小，相对稳定，因此可带来较稳定的现金流和资本增值回报。
但与此同时，房地产市场也面临一定的风险，如政策风险、经济周期波动、资金流动性等。
4. 杠杆效应：房地产投资通常可以通过贷款来实现杠杆效应。
借助银行贷款购买房产，可以以较低的初始资金实现更大金额的房地产投资。
但同时，杠杆效应也增加了风险，因为贷款还款压力和利率波动都可能产生影响。
5. 资产保值增值：相对于其他投资形式，房地产投资可以实现资产的保值和增值。
房产是有形资产，具有较稳定的价值，房产市场通常呈现一定的升值趋势。
而且，房地产投资也可以通过租金收益来保持现金流，进一步提高资产回报。
然而，值得注意的是，房地产投资也面临着市场波动、政策调整、供求变化等风险因素。
投资者在进行房地产投资前，需要进行全面的市场调研和风险评估，并制定科学的投资策略和规划。
综上所述，房地产投资具有长期性、高额投入、风险与回报平衡、杠杆效应和资产保值增值等特征。
投资者在进行房地产投资时需要谨慎把握市场变化和风险因素，并根据自身条件和目标制定合理的投资计划。
1房地产及描述
房地产状况描述
• 三 房地产权益状况描述 （一）土地权益状况描述 1. 土地所有权状况 2. 土地使用权状况 3. 土地使用管制情况 4. 土地利用现状 5. 出租或占用情况 6. 他项权利设立情况 7. 其他特殊情况
房地产状况描述
• （二）建筑物权益状况描述 1. 房屋所有权状况：说明房屋所有权人，是共有、独有 2. 出租或占用情况 3. 他项权利设立情况 4. 其他特殊情况 5. 其他 如物业管理情况等
（三）房地产区位的含义
房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在 空间方位和距离上的关系。包括位置、交通条件、外部配 套设施、周围环境和景观。 位置包括：1.坐落 2.方位<所在区域（城市、住宅小区、十字路口）>中的方 向和位置 3与相关场所（车站、市中心、机场、机关等）的距离 4临街（路）状况 5朝向 6楼层
房地产状况描述
• 二 房地产实物状况描述 对房地产实物状况描述，一般先分土地实物状况和建筑实 物状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。 (一）土地实物状况描述 1. 四至：说明土地的四邻 2. 面积 3. 形状：通常用文字并附图来说明 4. 地形地势 5. 地基 6. 土壤 7. 开发程度 8. 其他 如临街商业用地说述
• （四）周围环境和景观描述 1. 自然环境 2. 人文环境 3. 景观 从上所述，对估价对象的描述可以分为基本状况、实物 状况、权益状况和区位状况四个部分来描述。通常还应附 位置示意图、宗地图、房产平面图、内外观照片、周围环 境和景观照片等来辅助说明房地产状况。
谢谢观赏
WPS Office
房地产及描述
介绍房地产的含义、特征和种类，以及对作 为估价对象的房地产应从哪些方面进行了解和如何 予以描述。 一、房地产的定义 二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 三、房地产实物、权益和区位的含义 四、房地产的其他名称 五、房地产的基本存在形态 六、含义总结
房地产开发简答题论述题
房地产开发简答题、论述题一、简答题1．征地与拆迁的区别是什么？征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。
征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的利用方式。
拆迁是国家按有关法定程序收回土地利用权或改变利用性质时，对土地上附着物和衡宇原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。
不需改变土地所有制性质。
2．房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？房地产开发的整个流程分为十个阶段，别离为：开发商提出开发假想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。
4．土地利用权的出让有哪些方式？各有什么特点？土地利用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。
协议出让在必然程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。
招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争激烈的方式。
一般适用于经济条件好、交通便利、区位优良的地段。
5．房地产项目主要的定价方式有哪些？房地产项目的定价方式主要有：本钱加成定价法、竞争价钱定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。
6．房地产开发投资风险有哪些？房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。
7．房地产项目施工招标的形式有哪些？在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。
我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。
8．物业管理公司有什么权利和义务？物业管理公司的权利主要包括：按照有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。
房地产销售管理试题
房地产项目管理试卷（A）一名词解释（4*5）1.房地产：房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等2.公摊系数：建筑物中除由业主实际使用的部分外，还有属于公共面积的部分，而公共面积部分占建筑物总面积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积3.用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标示。
但在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。
4.建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地5.房屋的建筑面积：套内建筑面积+共有分摊建筑面积（目前一般是本楼公摊，大堂+核心筒+外墙）。
6.容积率：容积率是指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。
容积率以公式表示如下：容积率＝总建筑面积（地上）建设用地面积7.七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整8.契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。
它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%。
9.绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和（不包括垂直绿化）占居住区用地的比率(%)。
绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
10.房地产项目竣工与验收：指房地产项目经过承建单位的施工准备和全部施工活动，完成了项目设计图纸和承包合同规定的全部内容，并达到了建设单位的使用要求，向使用单位交工的过程。
房地产项目的特征有哪些
房地产项目的特征有哪些房地产是我国国民经济的支柱产业，而房地产项目一般有哪一些特征呢?下面是店铺整理的一些关于房地产项目的特征的相关资料。
供你参考。
房地产项目的特征1、本节省，在限定条件下，尽可能降低项目费用消耗达到与预定的使用功能和效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效运行。
2、时完工要在预定的时间内完成项目建设，及时的实现投资目的，达到与等的项目总目标和要求。
3、理使用资源使项目合理有效的利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。
4、方满意必须是项目能为使用者所接受，认可，这主要有三方面,一是投资能者获利，一是业主能享受良好的居住品质，一是政府能满意。
5、调开发项目开发必须使项目与环境协调共处，即自然环境与人文环境的协调及社会环境的协调，切忌人为造山填湖，最好的开发就是依山借山，依湖借湖。
6、计划进行项目一定要按计划进行，计划就是命令和方向。
房地产项目管理的七大对策：房地产的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制;2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;3、房地产的高质耐久性;4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
房地产的主要内容(1)国有土地使用权的出让;(2)房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;(3)房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;(4)房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;(5)物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;(6)房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产开发项目的基本特征
房地产开发项目的基本特征1. 引言房地产开发项目是指通过投资和规划建设，将土地转变为用于居住、商业、工业等目的的建筑物、设施或者土地的过程。
在房地产开发过程中，涉及到多个环节和各种要素，了解房地产开发项目的基本特征对于投资者、开发商和相关利益相关者都具有重要意义。
本文将介绍房地产开发项目的基本特征，并探讨其对项目成功的影响。
2. 开发周期长房地产开发项目的周期通常较长，从项目的规划、选址、设计、土地开发、建设、销售到交付使用，整个过程可能需要数年甚至更长时间。
在这个过程中，开发商需要进行大量的工作，包括市场调研、融资、设计方案的制定、施工管理等。
同时，项目涉及到的法律法规、土地使用权的获取、环境审批等方面的手续也需要时间来办理。
因此，项目的开发周期长是房地产开发项目的基本特征之一。
3. 资金需求大房地产开发项目通常需要大量的资金，包括土地购置费用、建筑物建设费用、市场推广费用等。
尤其是在一线城市和热门地区，土地价格和建筑物建设成本都相对较高，使得项目的资金需求更加庞大。
因此，资金需求大也是房地产开发项目的基本特征之一。
开发商需要通过自有资金、银行贷款、股权融资等途径来筹措资金，确保项目的顺利进行。
4. 风险较高房地产开发项目涉及到多个方面的风险，如市场风险、政策风险、供应链风险等。
市场风险表现为市场需求不确定、项目销售难度大等；政策风险主要涉及到土地使用权的政策变动、相关法律法规的改变等；供应链风险则包括原材料供应不足、劳动力成本上涨等问题。
因此，房地产开发项目的风险较高，开发商需要制定风险管理策略，以应对潜在的风险。
5. 利润回报高尽管房地产开发项目存在一定的风险，但潜在的利润回报也非常可观。
随着城市化进程的加速和人口的增长，房地产需求仍然处于较高水平，使得房地产项目可以带来丰厚的利润。
尤其是在热门城市和地区，房地产的增值潜力更大。
因此，房地产开发项目的高利润回报也是其一个重要特征。
6. 与政府相关性强房地产开发项目与政府相关性较强。
房地产开发与经营简答题
40. 房地产企业的特征有哪些？房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。
土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。
房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。
41. 什么是土地的储备和一级开发？政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。
42. 房地产市场调研的重要性体现在？房地产项目定位的需要；制定正确营销策略的需要；企业健全决策机制的需要；企业发现新市场机会的需要。
43．房地产可行性研究的作用有哪些？是项目投资决策的依据；是项目审批的依据；是筹集建设资金的依据；是编制设计任务书的依据；是开发商与有关各部门签订合同的依据。
44．房地产开发与经营的程序包括哪些？房地产开发与经营的程序分为：投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租售阶段；物业管理。
45．房地产开发项目成本管理的原则有哪些？设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。
40. 房地产企业的战略管理过程步骤有哪些？第一步，确定企业当前的使命、目标和战略；第2—5步，SWOT战略分析；(1)外部环境分析(2)内部资源和能力分析第6—8步，构造战略、实施战略、评估战略。
41. 现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有哪些？现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有主要有下列4种：（1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；（2）通过国家出让方式取；（3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；（4）通过土地或房地产的租赁方式取得。
42. 房地产市场调研的内容包括哪些？市场宏观环境调查；城市房地产市场调查；消费者行为调研与市场需求容量调研；项目所在区域环境状况调研，项目基本情况调查研究。
1_201610-201810房地产开发与经营(真题及答案整理)
2016年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷课程代码：08262一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23 A．大中取大法B．小中取大法C．最小最大后悔值法D．最大可能法2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个C．5个D．6个3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性C．灵活性D．可行性4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57 A．地理环境B．决策者对风险的态度C．思维定式D．时间5. 被称为十字图表型分析法的是( A ) P78A.SWOT分析法B．道氏评估法C．多因素加权分析法D．风险指数法6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126A.实验法B．观察法C．小组座谈法D．深度访谈法7．支付工程款的方式不包括( C ) P206 A．按月支付B．分段支付C．按年支付D．竣工后一次支付8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207 A．比较法B．因素分析法C．连环替代法D．比率法9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221 A．7天B．14天C．28天D．42天10．一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223 A．前言部分B．根据部分 C.计算部分D．证据部分第二部分非选择题（共80分）二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）11．从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。
P7 12．外汇风险有两种类型即交易风险和折算风险。
P8613．房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。
P18314. 房地产开发项目建设管理模式包括平行承发包管理和总承包委托建设管理。
P19915．合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。
《房地产开发》期末试题
房地产开发理论一、填空题1、房地产开发与经营活动包括房地产领域的商品买卖，租赁和管理，开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费四个部分。
2、房地产开发的主要特征包括难度较大、风险较大、政策性强、专业性强。
3、SWOT分析主要是指分析企业的优势、劣势、机会和威胁。
4、房地产市场运行环境包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律环境、技术环境、资源环境和国际环境。
5、房地产开发项目管理的三大核心是成本管理、质量管理、进度管理。
6、在我国，特定的产权制度决定了地产的经营只能是使用权而不是所有权。
7、可行性研究的全部过程分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估和决策四个阶段。
8、土地使用权的转让过程中出让方缴纳的税费为土地转让费和土地增值税。
9、划拨土地使用权的基本特征是行政性、无偿性、无期限性、流转具有限制性。
10、房地产市场调研的原则有真实性原则、时效性原则、全面性原则、计划性原则。
二、单项选择题1、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元/m2年，则其面临（D ）。
A．市场供求风险B．周期风险C．变现风险D．通货膨胀风险解析：以固定租金方式出租的物业租期越长，那么投资者所承担的购买力风险（通货膨胀风险）就越大。
2、房地产开发的程序主要分为（D ）四个阶段。
A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售3、新增房地产供给取决于这些房地产的价格和其开发成本，房地产供给增量的主要来源是（ B ）。
A、房地产开发B、房地产投资C、建筑工地开发D、建筑物的出租4、房地产开发项目竣工，经（B ）后，方可交付使用。
A、检查质量B、验收合格C、建设单位认可D、办理产权登记解析：《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条第2款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
房地产开发管理的特点及要点分析
房地产开发管理的特点及要点分析摘要：当前，我国社会经济正处于快速发展时期。
在这种情况下，房地产领域也在飞速发展，建设单位的数量和质量不断提高，建设项目管理的合理性和完整性不断创新。
在房地产项目建设中，做好项目施工现场的管理尤为关键。
施工现场管理繁琐、系统化，涉及面广，决定着工程的整体质量，是保证工程质量和施工安全的关键。
科学合理的施工现场管理是企业树立形象、提高信誉、最大限度地经济效益的核心。
关键词：房地产；开发管理；特点；要点1开发管理的特点1.1阶段性特征房地产开发管理工作具有明显的阶段性特点。
开发中的每个环节都可以区分不同施工类型的任务。
由于各个环节在不同程度上存在差异，房地产管理的内容与开发管理的定义差异相当显著。
在房地产开发中，管理者是主体。
为了保证工作任务的顺利完成，需要根据每个环节制定完善的管理指标和方法，并根据相应的管理需要加以实施，以利于提高开发管理的整体质量。
1.2周期性特征在房地产开发与管理过程中，管理的周期性特征更加明显，应注意主动优化。
在实施房地产项目管理的过程中，要确保项目在一定时间内达到预期效果，使房地产开发的功能得到清晰的体现。
由此可见，房地产开发经营过程中的周期性特征比较明显。
1.3复杂性特征在实施房地产开发管理的过程中，管理者需要掌握多学科知识，具有较高的专业素质。
只有掌握全面的知识和能力，才能正确处理房地产开发管理中的各种问题，提高房地产开发管理的整体质量。
在开展具体工作时，不可避免地会出现相应的问题，给房地产开发管理增加了很大的难度。
因此，为了有效促进房地产开发的良性推进，员工需要积极应对管理中的复杂管理情况，为提高管理质量打下坚实的基础。
2房地产开发和施工现场管理的难点2.1施工进度管理的难点现阶段房地产开发缺乏对市场的充分分析，导致相关决策不科学、不完善，无法保证报告的可行性，极大地阻碍了建设进度，无法定期完成建设目标。
即使一些建筑公司实施多方案计划，由于调查不足和目标不明确，决策效率也会降低。
房地产开发项目的基本特征
房地産策劃模式比較及全程策劃內涵房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。
但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。
1、概念策划模式2、卖点群策划模式3、等值策划模式4、房地产全程策划的内涵（1）土地价值研判（2）概念设计（3）视觉设计（4）营销策划（5）市场推广、媒体组合（6）工程质量、成本、工期控制（7）物业管理、售后服务（8）品牌培植与运用房地产项目的选择与论证地产项目发展策划的内容与方法一、对房地产项目选择与论证认识的误区误区一：房地产开发经营的简单化、概念化误区二：房地产后期营销、广告万能化误区三：房地产项目选择与论证的形式化以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。
二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。
（1）房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；（2）由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；(3) 开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。
一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。
2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。
(1) 房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。
(2) 项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。
3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。
(1) 一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；(2) 同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。
房地产泡沫的特征及表现
房地产泡沫的特征及表现（1）房地产泡沫的特征房地产产品不同于一般的产品，它具有资本品和耐用品的双重特征。
具体而言，它具有与资本品类似的特征，比如被投资者用于投资、投机，从中获取收益;从另一个方面，它具有与耐用消费品类似的特征，譬如不可能严重脱离真实价值，需求弹性小。
当房地产泡沫发生时，会呈现一系列特征，这些特征对于我们分析、理解房地产泡沫至关重要。
那么，房地产有哪些特征呢?归纳起来，总共有以下特征:①土地泡沫决定房地产泡沫房地产的价值由房产和地产构成。
房产的价值主要是建筑房屋耗费的原材料、人力成本、机器设备等，这部分的市场价格会上涨，但幅度不会太大，不会偏离基本价值，因而房产的建筑成本的上升幅度比较小。
然而，地产的情况却大不相同。
在市场的资源配置过程中，资源越是稀缺，市场价格越高，反之则相反。
土地不同于其他的生产要素，它是一种稀缺资源，在经济过程中的地位极其重要。
随着城市化的快速推进，城市的用地需求越来越大，但土地供给有限，必然导致土地价格快速上涨。
开发商为了保证利润，必然会把土地价格的上涨成本转移到房价上面，直接导致了房价的上涨。
土地价格的上涨占据着房地产价格上涨的绝对比重，当土地泡沫发生时，房地产泡沫就会不可避免。
因而，房地产泡沫的一大特征是土地泡沫决定房地产泡沫。
②房地产泡沫一般出现在经济繁荣、扩张的时期我们回顾之前发生过的房地产泡沫，发现它们都有一个共同的特征，那就是每一次房地产泡沫的发生，都是出现在经济的繁荣时期;在经济处于萧条、衰退的时期，还没有出现过房地产泡沫的现象。
比如，20世纪20年代美国佛罗里达泡沫和20世纪90年代日本的房地产泡沫，都是出现在各自国家经济的繁荣时期。
这背后的原因在于，当经济繁荣时，政府为了进一步提高经济增长率，会加大固定资产投资，特别是当消费不振、出口疲软时。
固定资产投资的一个重头戏就是房地产投资，房地产的大量投资带动了城市经济的发展，但也不可避免地推高了房价。
房地产开发项目的基本特征
房地产开发项目的基本特征房地产开发项目是指开发商通过购买土地、建造房屋及配套设施、营销销售等方式实现地产价值的一种商业行为。
房地产开发项目在当前经济形势下占据着重要的地位，对于城市的建设和经济发展起到至关重要的作用。
但是，房地产开发项目也有着一系列的基本特征。
本文将对房地产开发项目的基本特征进行分析。
一、周期性房地产开发项目的周期性特征比较明显，一般需要长时间的规划、开发等各个环节，而经济大环境的变化，政策的变动都会影响房地产开发项目的周期。
因此房地产开发项目在经过了规划、研发、开发、出售等一系列的流程后才能实现最终的利益。
二、交叉性房地产开发项目的交叉性主要体现在它与国土规划、城市规划、设计等领域的关系上。
开发一个地产项目需要通过各种途径与其他领域进行联系与协调，以达到更完美的效果。
三、资金占用期长房地产开发项目的资金占用期通常较长，可能需要数年才能完成整个项目的开发与销售。
如此长期的占用期对投资方和开发者都是一种考验，需要投资方和开发者有一个健康的资金管理和规划。
四、地域性房地产开发项目通常与地域性较为紧密相关。
地产项目选择的土地位置、环境等与当地的经济环境、人口、交通等都息息相关，因此对于开发商来说，对当地市场的了解是十分必要的。
五、复杂性房地产开发项目涉及到的领域很广，如拍卖、国土规划、设计等等都需要涉及到。
这些领域的要求也都不相同，因此对开发商也提出了很多要求。
开发商需要具备综合能力，理解和处理各种相关关系和因素，以便在整个项目过程中处理各种问题。
六、不确定性房地产开发项目具有很高的不确定性。
项目的赚与赔往往十分难以预测，因此最终利得往往会受到很多随机因素的影响，对于投资方和开发者而言都是一个冒风险的过程。
总的来说，房地产开发项目的基本特征决定了它有着很强的周期性、复杂性、不确定性和交叉性等属性，因此对于投资方和开发者都需要具备相关的技能和经验，并且充分了解项目的各个方面，以便使整个项目过程更加稳健和顺利。
房地产开发项目管理讲义课件PPT课件( 38页)
2006年春季 房地产
本章内容
1． 本章主要阐述房地产开发项目的质 量管理、进度管理、成本管理、合同管 理的有关内容 2． 论述开发项目的协调管理、资料管 理、现场管理以及信息管理等内容。
项目的含义以及特征
含义：指那些作为管理对象，按限定时 间、成本和质量标准完成的一次性任务。
房地产开发项目的竣工验收
竣工验收的目的：
– 是全面检验工程建设是否符合设计要求和施 工质量标准
– 检查承包合同的执行情况
竣工验收的范围及依据
验收范围
– 设计文件和合同规定的内容 – 土地使用情况 – 单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目
等。
验收依据
– 批准的设计任务书、初步设计、技术设计文件、施 工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件，以 及现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。
• 事前的各项施工准备工作质量控制， • 施工过程中的控制， • 各单项工程及整个工程项目完成后，对建筑施工及安装产
品质量的事后控制
施工阶段进行质量监控的主要方法：
– 审核有关文件、报表， – 现场检查及试验
施工阶段质量监督控制手段
旁站监督 测量 试验 指令文件 规定质量监控工作程序 利用支付控制手段
竣工验收的要求
基本要求
– 项目已按设计内容建设完成 – 工程质量和使用功能符合规范规定标准和设
计要求 – 按合同规定完成了协议内容
遗留问题处理
– 一些零星项目不能按时完成，开发商与建筑 承包商应进行协商并妥善处理。
竣工驺收程序及内容
验收程序分为：
– 初步验收 – 正式验收
规模大和较复杂的项目应先进行初验， 然后进行全部项目的竣工验收。
房地产知识试题及答案
房地产知识试题及答案一、单项选择题1. 房地产是指土地、建筑物及其附着物的总称，其主要特征不包括以下哪一项？A. 不动性B. 稀缺性C. 投资性D. 可移动性答案：D2. 房地产的产权主要包括哪些？A. 土地使用权B. 房屋所有权C. 土地所有权D. 土地使用权和房屋所有权答案：D3. 以下哪项不是房地产投资的特点？A. 投资量大B. 风险性高C. 流动性强D. 回报周期长答案：C4. 房地产评估中，市场比较法主要依据的是什么？A. 土地的原始价值B. 房地产的预期收益C. 相似房地产的交易价格D. 房地产的历史成本答案：C5. 房地产交易中，买方需要缴纳的主要税费不包括以下哪一项？A. 契税B. 个人所得税C. 增值税D. 土地出让金答案：D二、判断题1. 房地产开发商在出售房屋时，必须持有《商品房预售许可证》。
答案：正确2. 个人购买住房，可以享受免征个人所得税的优惠政策。
答案：错误（个人出售住房时，如果符合条件，可以享受免征个人所得税）3. 房地产抵押贷款的利率通常高于普通贷款利率。
答案：正确4. 房地产权证是证明房地产权属的法律文件，是房地产交易的必备条件。
答案：正确5. 房地产交易中，卖方需要缴纳契税。
答案：错误（买方需要缴纳契税）三、简答题1. 简述房地产的四大特性。
答：房地产具有以下四大特性：不动性，即房地产的位置固定，不能移动；稀缺性，由于土地资源的有限性，房地产具有不可再生性；投资性，房地产可以作为投资对象，带来收益；法律性，房地产的交易和使用需要遵循相关法律法规。
2. 房地产评估的常用方法有哪些？答：房地产评估的常用方法包括市场比较法、成本法、收益法和假设开发法。
市场比较法通过比较相似房地产的交易价格来评估价值；成本法考虑房地产的重置成本和折旧；收益法基于房地产的预期收益来评估价值；假设开发法适用于开发中的房地产，通过评估完成后的价值来估算当前价值。
3. 房地产交易中，买方和卖方分别需要缴纳哪些税费？答：房地产交易中，买方需要缴纳的税费主要包括契税、个人所得税（出售时）、印花税等；卖方需要缴纳的税费主要包括增值税、个人所得税（出售时）、土地增值税等。
成功的房地产项目所具有的特征
成功的房地产项目所具有的特征晏庚清通过对多年来国内非常成功的房地产企业的项目分析，主要是近几年全国房地产前10家企业项目的观察和分析，成功的项目都离不开成功的项目管理，而成功的项目管理归纳起来有如下七个主要特征：第一个特征：协调开发房地产项目开发必须使项目与周围甚至区域环境协调共处，这里说的环境协调包括了与自然环境的协调，与人文环境的协调，也包括了与社会环境的协调。
一个成功的项目切忌人为的造山填湖，一方面大量的浪费了人力物力和财力，也延后了工期，同时在使用过程中还会加大维护成本，另一方面也会不经意间影响项目的品质。
最好的开发就是依山借山，依海借海，依湖借湖。
第二个特征合理使用资源一个成功的房地产项目，能合理有效地利用各种资源，使项目具有可持续发展潜力。
一个成功项目合理使用资源的对周围其他项目的建造具有标杆性作用。
第三个特征：按计划进行房地产项目一定要按计划进行，计划是命令和目标。
这是因为，有计划按秩序的进行，可尽可能降低设计更改和事故的发生，较好地解决项目施工过程中出现的风险、困难和干扰，使项目可能出现的损失降到最低。
但开工前的计划要是科学的，而不应该是盲目的，杂乱的中国房地产市场有很多小的房地产企业处于多方不可启齿的原因，整个建筑管理计划是盲目的，导致完工的项目是个烂项目，浪费了土地，也坑害了消费者。
第四作特征：按时完工一个成功的房地产项目，都表现在预定的期限内完成项目的施工建筑，将一个漂亮的项目呈现在消费者面前，及时实现房地产投资目的，达到预计的项目总目标和要求。
按时完工的项目均是非常好的现场管理，施工现场秩序井然，护卫措施得当，场地清洁，没有被浪费的建材物料；各环节节点环环相扣，各负责人责任明确，听从指挥，而又相互协调配合。
第五个特征：成本节省一个成功的房地产项目，表现在使用预定的成本和费用完成了项目的交付。
在项目设计施工过程中，尽可能地降低项目的成本费用消耗，使成本费用的消费控制在预定目标内，减少资金的占用，达到项目预定的使用功能，同时使项目使用过程中经济、安全、高效地运行。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产项目的特征有哪些
1、本节省，在限定条件下，尽可能降低项目费用消耗达到与预定的使用功能和效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效运行。
2、时完工要在预定的时间内完成项目建设，及时的实现投资目的，达到与等的项目总目标和要求。
3、理使用资源使项目合理有效的利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。
4、方满意必须是项目能为使用者所接受，认可，这主要有三方面,一是投资能者获利，一是业主能享受良好的居住品质，一是政府能满意。
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;
3、房地产的高质耐久性;
(1)国有土地使用权的出让;
(2)房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;
(3)房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;
(4)房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;
(5)物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;
(6)房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。