广州写字楼项目调研报告

广州写字楼项目调研报告

广州写字楼项目调研报告

10月19日投资管理部到广州进行写字楼的实地调研，分别调研了广州分公司推荐的“伟腾大厦”项目（珠江新城），戴德梁行推荐的“广贸中心”（天河北CBD）和越秀新都会大厦（越秀商圈）。在三个项目调研后又在戴德梁行带领下调研了保利克洛维二期（珠江新城核心区），之后又在高力国际带领下调研了海航寰城广场（天河北CBD）。通过对五个项目的实地调研及周边写字楼的对比，出此报告。

一、广州写字楼概况

广州商务区分为越秀板块和天河板块，天河板块又分为珠江新城和天河北CBD。天河商务区是广州新区，近十几年广州的经济中心一直在东移，地标建筑也均建在天河商务区，其中包括中信大厦（1997年）、广州塔（20xx年）、西塔广州国际金融中心（20xx年）和东塔（20xx年）。金融机构和跨国公司大部分也已经入驻天河商务区。近几年广州市房价没有大规模波动，写字楼价格也趋于稳步有升的状态。作为写字楼需求主力的第三产业在广州近十年来也以每年超过18%的速度在增长，20xx年已经贡献了全市65%的GDP；另外广州近几年打造“总部经济”效应明显。其中核准的全国性总部已有94家位于天河区，带动效应十分明显。

二、广州可投资写字楼情况

1、天河北广州东站广贸中心

广贸中心写字楼外观及交通区位如下图：

广贸中心位于广州东站林和中路东，是由香港新鸿基整体开发的写字楼。整栋写字楼33592平方米，其中30274平方米写字楼，3318平方米4层商业。共42层，地上39层，地下3层。出售方式为整栋，价格在每平米37000元上下（包括底层商业及地下停车位）。现整楼已经封顶，预计今年年末交楼。

优势：整栋写字楼出售，相对好管理；为新鸿基地产开发建设的写字楼装修和质量对比周边写字楼都会好一些；天河北CBD的写字楼现在比较稀缺，不会再

有新写字楼建成；距离广州火车东站5分钟，方便来往深圳及香港企业的交通；26层-31层没有其他楼面遮挡，采光也比较好，方便大型企业整租。

劣势：楼面不紧邻道路，西面临街处被一幢26层楼遮挡；入口处是林和村的牌坊，写字楼和旁边小区共用林和村的牌坊入口，有可能会造成交通不畅；写字楼紧邻广州东站也会造成来往人员混乱的隐患；另外整体出售包括底层商业，需要我司自主运营。

广贸中心周边的写字楼主要有中泰广场、保利中汇广场、中信广场、海航大厦、耀中广场等。通过对这几个写字楼的综合比较，我们认为广贸中心明显优于保利中汇广场，但稍微逊于海航大厦。因此，将广贸中心目前的租金价格预估为140-170元/平/月较为合理。

2、广州珠江新城伟腾大厦

伟腾大厦写字楼外观及交通区位如下图：

伟腾大厦位于珠江新城核心办公区东1200米，北临街广州东西向主干道黄埔大道。开发商、承建商均为广州伟腾集团。主楼两座，为东塔和南塔，裙楼为1-6层，链接双塔。东塔共26层，层高4.25米，建筑面积23953平方米，南塔共32层，层高3.25米，建筑面积24575平方米，双塔高度相同。裙楼建筑面积18000平方米，准备用作商场及电影院。地下共4层，车位545个。双塔均价4万，裙楼如无特别高的价格不卖，车位60万一个。项目计划20xx年底主体封顶，预计于20xx年底交付使用。

优势：紧挨广州东西主干道黄埔大道，具有广告位优势；整楼销售管理方便。

劣势：20xx年底交楼，会导致一段时间的资源浪费；离珠江新城核心办公区有一些距离，另外据地铁站有1公里左右；租金于天河北CBD和珠江新城核心办公区相比较低；建筑单位不着急销售，因此价格相对其他办公楼略高。

伟腾大厦周边的写字楼有越秀财富世纪广场、云莱斯堡酒店等。通过比较，可以合理预估伟腾大厦的租金为140元/平/月。

3、越秀新都会大厦部分楼层

越秀新都会大厦写字楼外观及交通区位如下图：

越秀新都会大厦位于广州市越秀区中山六路与人民路交叉口，紧邻地铁西门口站，落成于20xx年，现出租率为99%，租金均价在100元/平米/月。写字楼共26层，其中地上23层，地下三层。其中1-4楼裙楼为商业，共15400平方米，办公楼总面积约80000平方米。办公楼部分已经出售，业主自持有

60000平方米左右，出售均价在21000元每平方米上下。

优势：交通便利，该项目位于广州老城区越秀商业区，紧邻地铁西门口站；成熟物业，出租率比较高，租户相对稳定。

劣势：该项目在老城区，广州现在的商业都在向天河区转移，未来投资增值价值不明显，并且有跌值的风险。

越秀新都会大厦附近写字楼有捷信广场、富邦中心等，其出售及租金情况如下表：

4、保利克洛维二期30-37层（顶8层）

保利克洛维二期写字楼外观及交通区位如下图：

保利克洛维写字楼在珠江新城核心办公区边缘，在华夏路西侧，紧邻黄埔大道。该楼群共分三期，其中二期为楼群里最高建筑物。本项目为保利克洛维二期的30-37层（顶8层），每层面积2400平方米左右，为现楼。底层办公区已经开始办公，租金在150元/平米/月左右。高层出售均价在35000每平方米，据中介介绍可以达到33000每平方米。

优势：项目地点好，处于珠江新城核心商务区，紧邻黄埔大道，顶层有广告位，处于广州老城区刚进入珠江新城的咽喉要道，可以起到很好的宣传效果；资源稀缺性，珠江新城核心办公区的写字楼已经几乎没有在销售的，类似该项目多楼层的销售已经没有，因此该项目属于稀缺性项目资源，具有投资价值；交通便利，离体育场西地铁站（纵贯东西南北交叉换乘站）500米左右；价格偏低，由于业主想要一次性售卖顶层，因此价格上会有一定折扣；写字楼为现楼，可直接交付使用。

劣势：项目以小格间的形式出售，低层物业业主分散，不利于整体管理；西

侧离保利克洛维三期楼间距比较近，影响整体写字楼景观；珠江新城的写字楼比较饱和，出租率可能会受到影响。

保利克洛维二期周边写字楼有西塔（IFC）、富力中心、富力盈凯广场、邦华环球广场、合景国际金融广场(IFP)等，其租售情况如下表。保利克洛维二期30层以下部分的租金在150元/平米/月左右，结合周边其他写字楼的出租情况，可以合理预估保利克洛维二期的30-37层（顶8层）的租金为150-170元/平/月。

5、海航寰城广场6-40层

写字楼外观及交通区位如下图：

海航寰城广场位于林和东路和天河北路交界口，紧邻原广州地标中信大厦和天河体育中心。分为南塔和北塔，北塔已经签约喜达屋旗下酒店，共43层；南塔为商务写字楼，共50层。1-5层为酒店裙楼配套（约1万平方米），6-40层为可出售物业（每层约1000平方米），41-50层为海航集团自用。均价36000-37000，整体购楼的话价格可以协商。写字楼已经封顶，预计明年中旬交付使用。

优势：同为天河北CBD为数不多的新建写字楼，作为老CBD出租率和企业质量有保障；景观好，位于天河体育中心东北侧，低层向西南无遮挡，高层可直接俯瞰天河体育中心。交通相对便利，距离林和西地铁站400米（原广州市地标中信大厦），距离广州东站800米，方便深圳及香港的业务往来。

劣势：价格相对其他写字楼价格偏高；位置在天河北CBD里略向东；现在广州商业主流也在从天河北CBD向珠江新城转移，未来的投资价值可能没有珠江新城的高。

海航寰城广场周边的写字楼主要有中泰广场、保利中汇广场、中信广场、海航大厦、耀中广场等。通过对这几个写字楼的综合比较，我们认为海航寰城广场大致和海航大厦相当。因此，合理预估其租金为140-170元/平/月。

三、可投资写字楼对比分析与投资建议

通过上述分析，五个可投资项目主要情况如下：

鉴于越秀新都会在老城区，广州现在的商业都在向天河区转移，未来投资增值不明显，并且有跌值的风险，因此我们不建议投资该标的。

珠江新城是以广州新商务核心的标准进行打造。因此，在珠江新城核心商务