房地产开发企业会计核算

专栏包括：土地征用及拆迁安置补偿费、建筑安装工程费、 开发间接费用等。
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2．“开发间接费用”账户
该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算 单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借 方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月 末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费 用总额，结转后无余额。该账户的明细账应按企业 内部不同单位的名称设置。
土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土 地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补 偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据 法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用 的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让 土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规 定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿 费。
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（二）开发成本核算的账户
主要账户是“开发成本”和“开发间接费用”。
1．“开发成本”账户
账户的借方反映产品开发过程中发生的开发直接费用和月 末分配计入开发产品的开发间接费用，货方反映结转“开发 产品”账户的已完工开发产品实际成本，期末借方余额反映 在建开发项目的实际成本。
按开发项目的种类设置明细，如“土地开发”、“房屋开 发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等，并在明细 账下按成本计算对象设置账页，按成本项目设置专栏，进行 明细核算。
房地产开发企业会计核算
制度依据：《房地产开发企业会计制度》
房地产开发企业的特殊会计核算科目：
一、资产类 物资采购 采购保管费 库存设备 库存材料 开发产品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房
四、成本类 开发成本 开发间接费用
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内容提纲
第一节 房地产开发企业的成本核算
一、开发产品成本核算的特殊性 二、开发产品成本核算对象的确定 三、成本核算的内容 四、房屋开发成本的核算
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（二）以开发期数为成本核算对象 对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的 房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特 点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和 分配。 （三）以开发产品形态为成本核算对象 对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种 开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对 象的多样性，成本费用需要归集和分配。
装费都在基础设施费项目内归集。
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5．建筑安装工程费
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括 建筑工程费、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、 空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室 内装修工程费等。
6．公共配套设施费
指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不 能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、 派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能 计人该成本项目内。
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7．开发间接费用
指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和 管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、 福利费、办公费、差Leabharlann Baidu费、折旧费、修理费、水电 费、劳动保护费、周转房摊销等。
说明： 开发项目完工前的借款费用也列此科目。 企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用 不在此列，应在“管理费用”中核算。 开发部门的业务招待费也不应列此科目。
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中， 为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。
可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象： （一）以整个开发项目为成本核算对象 对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地 产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核 算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同 项目开发周期一致。 如某房地产公司在市中心有100亩土地，拟一次性开发商 住楼6栋，该房地产公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算 对象。
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成本核算对象的确定原则：
1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预 算所列单项工程为成本核算对象。
2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣 工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核 算对象。
3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开 发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不 能随意改变，更不能相互混淆。
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三、成本核算的内容
房地产开发企业成本核算的主要内容 是开发产品成本。
（一）开发产品的成本项目 1．取得土地使用权所支付的金额 包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳 的有关税费。 问题：土地使用税能计入吗？
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2．土地征用及拆迁安置补偿费
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3．前期工程费
指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划 设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设 计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、三 通一平费用等。
4．基础设施费
指建造各项基础设施发生的费用（又称红线内工程费）。 基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水 设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿 化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安
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（二）核算时间跨度长 房地产项目开发的周期较长，导致房地产成本费 用核算的时间跨度长。 （三）滚动开发核算难度大 房地产开发活动中，房地产企业存在多个项目同 时开发、一个项目分多期开发等现象，而且不同项 目、不同期开发项目成本发生差异大，给企业按项 目、按楼盘等进行成本核算增加了难度。
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二、开发产品成本核算对象的确定
第二节 房地产开发企业营业收入的会计核算
一、营业收入确认的条件 二、主营业务收入的核算
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第一节 房地产开发企业的成本核算
一、开发产品成本核算的特殊性 （一）成本构成复杂，核算难度大。 房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动， 其生产成本主要指开发产品的成本，包括： 取得土地使用权支付的金额、土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建 设费、公共配套设施费、开发间接费用等。