常州远洋地产西太湖项目可研定位报告1
常州远洋地产西太湖项目可研定位报告1
项目背景与商务条件
武进区委、区政府领导高度重视西太湖区域的开发建设，相关建设、规划、国土部门积极配 合推进区域开发;
西太湖生态休闲区管委会拟将西太湖生态休闲区的范围扩大至环湖130多平方公里范围，将 西太湖区域提升至滨湖新城的高度;
管委会正加大基础设施投入和建设，目前延政西路、环湖北路、龙飞路、长天路、凤苑路等 主干道已建成通车，核心区揽月湾已基本建设成型，目前正在着手进行湖水的清淤;
同时，拟出让土地的用地指标将于8月份取得，目标土地最快将于10月份挂牌上市; 按照土地方“住宅与公建合理搭配、协调开发”与我司“不低于1000亩土地”的要求，管委
会拟定了两套方案，供我司参考，其中均包括： 700-800亩的住宅：要求结合城市设计要求，出具概念规划方案，作为制定控规的参考 62亩的办公：要求建设核心区最高的地标性建筑，城市设计为180米的双子塔形 213亩的酒店：要求建设五星级酒店 写字楼、酒店地块必须在3年内开发完成
【全国宏观经济】摆脱经济危机阴霾，宏观经济保持持续快速增长
• GDP、全社会固定资产投资、房地产开发投
资均保持高速增长 2009年，我国国民经济增速为8.7% ，实现
国内生产总值335353亿元。全社会固定资产投 资额为224846亿元 ，增长30.1%；完成房地产 开发投资36232亿元，增长16.1%。
常州是近代中国民族工商业的发祥地之一，现 今以农机制造业、输变电设备制造业、汽车及配 件制造业、新型纺织服装业四大支柱产业为龙头， 带动电子信息、新型材料工业、生物医药及精细 化工三大新兴产业的发展，着力打造先进制造业 基地，已初具规模和品牌效应。
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常州市概况
【常州市经济发展】经济快速发展，可持续能力很强
A4
常州别墅房地产市场报告最新2007年
常州别墅市场调研报告目录：一、别墅产品的区域分析：目前，市场在售的别墅项目有：城北板块：香树湾花园、富琛苑、龙城福第；城南板块：天安别墅、新城湖畔春秋、莱蒙城、中天名园、九洲豪庭苑、新城公馆、太湖湾度假村、御城、新城长岛；城西板块：名城嘉苑城东板块：新城公园壹号通过上表的推案量分析可见：城南板块＞城北板块＞城西板块＝城东板块目前常州在售别墅项目主要分布在城南版块，其中一部分集中在西太湖片区，如新城湖畔春秋、天安别墅以及本项目等；另一部分为高档住宅项目中的别墅产品，如新城公馆、御城、莱蒙城等。
另外，太湖湾片区也将是别墅项目较为集中的区域，虽然目前在售项目只有常惠房产开发的太湖湾度假村，但苏源房产、长兴房产等在此区域均有别墅规划用地，因此此区域也会成为主要的别墅区。
而新北的别墅供应项目仅有3个，且基本集中在江阴区域，但由于项目的目标客源主要还是针对常州客源，因此也统计在内。
而其他区域只有一些零星的别墅项目。
二、别墅产品的供应分析：从常州别墅市场供应情况来看，目前在售项目共14个，总供应量约为400275平米，市场余量在244510万平米。
在售个案大多是04、06、07年推出的。
预计在今年下半年会是新增案量上市的一个高峰期，新增案量约15万平米。
另外，新区以179.1万/亩成交的软件园地块，总建约150万平米，容积率为1.6，预计在07年下半年推出，预计会有较大体量的别墅推出。
但就别墅产品而言，由于国家对别墅用地的控制，今后的供应将日趋减少。
三、别墅产品的去化分析：◆2005以来，受国家宏观政策影响，区别墅市场供应量明显减少，许多个案都以销售以往的余量为主，成交也呈缓慢态势；步入2006年，市场相应回暖，其中富琛苑开盘成为新北区别墅推案市场的一支独秀，但是效果欠佳，由于地理位置较偏，周边环境较复杂，产品定位不明确。
导致开盘之后达到“0”去化业绩。
后续市场看，香树湾花园的和院别墅推出以及富琛苑的重新开盘，使得后续市场看点较多。
房地产项目营销方案策略报告万泽太湖湾商业地产项目一期配套规划方案
人均配套商业面积分别为,圣芭芭拉4200m2/千人，印象剑桥2200m2/千人，竺山湖小镇2500m2/千人. 在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，而是社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。 印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其人均商业面积更符合社区自用商业比例。
转型为区域性的旅游配套商业
提升旅游形象
基于本案形象为大型旅游度假高尚别墅社区,而阶段性开发造成的前期项目人气不足. 故本案商业开发一期部分应充分考量社区自用型商业角色。 根据开发进度，旅游资源的跟进，使得商业逐渐转型为综合的旅游度假商业。
作为旅游度假型商业考量
放眼全程观望整个项目,成熟后的商业需与旅游资源相呼应，成为旅游度假型商业为主导的商业类型，依据国际惯例，商业面积适宜控制在700-900平方米/千人；
度假目的选择排序
度假伴侣选择
度假出行方式
繁忙紧张的生活节奏,促生了对短假利用时间和空间的矛盾
是在生活地休息购物 还是短途出游？大多数人在二者之间挣扎,是珠三角目标人群普遍的假日生活现状. 挣扎的根本原因在于作为自然人与社会人的矛盾对立，在于对中短假日功能的复合要求。 大多数旅游地无法为人们在短假进行的多种活动提供满意空间和综合解决方案。
第二圈层服务对象为太湖湾区域型商业
第三圈层服务对象为长三角乃至全国范围
鉴于本案周边不具有成熟的商业氛围这一现状，一期商业主要服务对象为社区本身
随本案后期配套资源推向市场，进一步提升区域性旅游形象，使商业成为社区自用与旅游度假商业并存局面
项目后期运作成熟，商业逐渐转型为度假旅游商业为主导
从前期自需型商业入手
商业业态选择建议
一期选择性推出部分商业街； 以传统社区自需型商业为主业态推向市场； 根据项目的开发进度以及旅游氛围的逐渐成熟,后期规划业态着重考虑旅游度假性业态规划.
武进西太湖滨湖新城案例分析
配套建设 及环境营 造
础设施、绿化景观建设任务，全
面呈现西太湖14公里黄金岸线风
采和迷人滨湖魅力 启动建设两个五星级酒店、国际 会议中心、婚庆基地、观光塔、 商业综合体、揽月湾商业街、水 上运动基地、曲棍球训练基地、 科技研发基地和高档会所等10余 个功能性项目，以点带面，迅速 掀起西太湖建设发展的热潮
2
常州西太湖滨湖新城——整体定位
长三角休闲旅游目的地之一
武进区RBD（休闲商务中心）
集生态、游憩、休闲、度假、会 展、科研、高档居住于一体的滨 水休闲区
3
常州西太湖滨湖新城——功能规划
西太湖大道
功能规划——一个核心区，十个功能区 核心功能区、商办混合区、滨湖文娱区、水景居住区、
科技研发区、休憩疗养区、婚庆产业区、主题公园、常州长 江ຫໍສະໝຸດ 桥 常泰高速延政路 环 湖 路
滨湖新城
武南路 西湖路 锡宜高 速公路
常合高速
环新城主干道：环湖路； 连接东西向主干道（通向武进核心区）：延政路、武南路、西湖路； 东西向高速（常合高速）：西通南京禄口国际机场，东接上海； 南北向高速（常泰高速）：北通常州长江大桥至泰州，南接锡宜高速至无锡、宜兴
喷泉夜景
观光塔
星型建筑
揽月广场
滨水漫步道
临水走廊
9
常州西太湖滨湖新城——亮点项目
湿地涵养区 以水体再造为主题，借助现有良好的生态资源，承担部分河水清污功能，保护西太湖的天然生态资源。依托湿地生态资 源保护原生环境，并利用湿地系统进行水环境整治，强调湿地保护与有限旅游开发相结合，是集生态保护和观光为一体 的湿地游憩休闲公园。并集聚了湿地九景、湿地博物馆、烟雨渔庄由岛屿型餐厅及游船餐吧以及鸟禽公园。 国宾馆是一个集商业、商务、休闲等于一体的功能性项目，西太湖国宾馆占地面积200亩，总投资近9亿元。项目紧临 西太湖而建，三面环湖，是建立在西太湖稀资源基础上的高端产品，以天然生态回归为品牌支撑点，通过规划梳理现状 水面，力求户户见水景的同时，通过技术手段争取最大限度饱览西太湖美景的同时，保证酒店客房的绝对私密性。
太湖城项目定位报告初稿
二、市场分析
1.全市均价 2.量价情况 3.普通住宅 4.别墅产品 5.市场小结 成交户型分析
宏观政策 土地市场 住存在大量功能改善客户 120㎡以下面积段四房产品供应少，存在市场空白
110-120㎡四房，可主力介入
80-90㎡供求主要集中两房，三房占比相对较少
地块 编号 1 2 占地面积 （㎡） 131028 72754 容积率 用地性质 1.5 0.8 宾馆 宾馆 计容面积 （㎡） 196542 58203 开发现状 空地 计划在建工程转 让
项目背景 所属区位 宗地配套 规划限制 优劣分析 细分模型
3 4
5 6 7 8 合计
40390 58627
57607 56092 68355 65310 556356
【吴中区】：
【环太湖板块】： 自然资源度假型，以旅游业、农业、乡镇农家乐为主力 发展产业
面积大，人口多，但经济发展缓慢。
【初印记】：乡镇区域、发展滞后
一、项目背景及土地属性
苏州市区行政规划图
配套 交通 名称 环太湖大道 香山实验小区 太湖新天地生态休 闲公园 无 评价 区域内主干道 公立教育 整体质素一般 开放式休闲公园
一、项目背景及土地属性
经济技术指标：
项目背景 所属区位 宗地配套 规划限制 优劣分析 细分模型
地块编号
占地 容积率 容积率面积
2005-B-54(1)
131028㎡ 1.5 196542㎡
檐口高度
建筑密度 楼面价 车位配比
≤36米
36% / 按照苏州市最低要求配置
转性 规划限制
1.业态配比：住宅69%，商业31%； 2.商业性质：共6万㎡（1万㎡可分割销售，其余商业自持）； 3.幼儿园：配建幼儿园1所，无偿转让给属地政府 4.建设工艺：建筑装配化率达30%以上。
常州远洋地产西太湖项目可研定位报告2
常州项目可行性研究报告
技术风险方面，建议加强技术研 发和合作，引入专业人才和先进 技术，降低技术风险和不确定性 。
政策风险方面，建议密切关注国 家政策动态和趋势，及时调整项 目计划和策略，争取政策支持和 优惠。
01
针对市场风险，建议加强市场调 研和竞争分析，及时调整产品策 略和营销策略，提高产品质量和 服务水平。
02
03
局，方便居民生活。
土地利用规划
合理利用土地资源，注重土 地的综合开发和集约利用， 实现经济效益和社会效益的 统一。
03
项目市场分析
市场需求分析
目标客户群体
常州地区的中等收入家庭，年龄在30-50岁 之间，具有一定的购买力和消费需求。
市场规模
根据市场调研，常州地区的目标客户群体数量约为 200万，预计每年消费额达到5亿元。
在项目实施过程中，应注 重环境保护，采取有效措 施减少对环境的影响。
09
参考文献与附录
参考文献
• 《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93） • 《建筑隔声设计规范》（GBJ121-88） • 《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95） • 《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）
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新时期常州武进西太湖地区规划设计研究
新时期常州市武进西太湖地区规划设计研究单一来源采购文件采购编号：武采单【2017】15号采购人：常州西太湖科技产业园管理委员会（单位盖章）常州市武进区政府采购中心制日期：二〇一七年八月目录第一章谈判邀请第二章谈判须知第三章项目需求第四章合同主要条款第五章报价文件格式第一章谈判邀请常州市武进区政府采购中心受常州西太湖科技产业园管理委员会委托，对新时期常州市武进西太湖地区规划设计研究进行单一来源采购，兹邀请供应商中国城市规划设计研究院和常州市规划设计院联合体参与报价和谈判。
1、采购编号：武采单【2017】15号2、项目名称：新时期常州市武进西太湖地区规划设计研究3、项目内容：通过系统性的规划研究本区域现状、解读相关成功案例，结合各板块发展现状及未来发展需求特编制《新时期常州市武进西太湖地区规划设计研究》，本规划对接长三角城市群发展规划、江苏省城镇体系规划、苏南现代化建设示范区城镇体系规划，实现长三角地区的区域协调和一体化发展，适应常州市、武进区经济社会发展形势，并保障《常州市城市总体规划（2016-2030）》、《常州市武进区全域城乡统筹专题研究》的编制，通过总体性的城市设计指导片区建设，项目包括全域总体规划研究和重点区域总体城市设计研究两个层次，同时针对苏澳合作园区的用地功能、空间布局、产业发展等方面开展专题研究。
4、项目服务期：1年；5、采购文件获取时间：2017年 8 月 1 日17:00前。
6、采购文件获取地点：常州市武进区公共资源交易中心五楼511室。
7、报价文件份数：正本壹份、副本贰份。
8、报价文件递交时间、地点：2017年 8 月 4 日9:30前，常州市武进区公共资源交易中心四楼（411室）。
9、谈判时间、地点：2017年 8 月 4 日9:30时，常州市武进区公共资源交易中心四楼（411室），届时请参加谈判单位法定代表人或法定代表人委托人参与谈判。
10、谈判需递交的材料（提供原件）：1）营业执照副本、税务登记证（或三证合一）；2）授权委托书和被委托人身份证；3）城乡规划编制甲级资质证书。
2010常州西太湖西太湖项目概念规划建议
『世盈西太湖』项目概念规划设计建议『世盈西太湖』项目概念规划设计建议上海斯盖营销策划机构2010.6『世盈西太湖』项目概念规划设计建议一、基本概念1、老年养生产品客群定位北地块部分规划客群定位60-75之间老年群体，通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。
根据老人的健康行为的特征.将老人分为四个年龄段：2、“老年养生公寓”概念北地块老年养生规划思路是让居住在社区的老年客群，去计划如何将自己人生中最休闲的一段时间打造得更丰富、美好。
”而我国的实际情况决定老年人与儿女是要经常见面才圆满的居家式社区养老方式，是在现有经济发展条件下最符合老人意愿的养老方式，而就如何缓和老年住宅社区的垂暮气氛，其根本的方法是将年轻人也吸引到社区中来，以沟通活跃社区的气氛。
而要将年轻的一辈吸引进来，社区当中就必须具有为年轻人设置的活动消费空间。
所以要打破国内传统养老院的经营模式，规划拥有全套顶级的生活、医疗、娱乐，学习等设施、为老人提供文化交流活动，正真实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。
『世盈西太湖』项目概念规划设计建议二：老年养生公寓设计理念建议：突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求； 考虑老人可以继续在家中参与工作； 用积极、年轻的方法对待年龄；加强生活质量和医疗设施，关注老年人在生理和心理方面的健康状况； 对环境的可持续发展； 有度假及护理功能的老年公寓；三：老年养生公寓规划建议1、住宅建筑规划在充分通风、采光的基础上，其建筑格局以“围合状”布置为主。
围合型空间可以充分提供公共交流的平台，在建筑空间上充分赋予老年人交流和活动的平台。
示例效果规划中老年养生公寓区『世盈西太湖』项目概念规划设计建议底层架空，景观阳台，露台空间，屋顶花园，扩大花园范围。
以特色水文化为景观概念，使亲情睦邻概念成为住宅主体。
比普通住宅相应的提高日照标准。
出入口、通道应考虑轮椅通行和安置扶手，室内地面应平坦，无高差，并进行防滑措施，许多公共设施区应设扶手。
天启开启2019年08月亚邦常州西太湖的项目竞标的方案——市场篇
后翼——水景居住区
规划建议滨湖地区住宅产品开发应以创造 “最佳人居 环境”为目标，着力打造生态、宜居、富有滨水景观特色 的高品质住宅。
将在社区中部形成一条贯穿东西的水景观轴，水面宽 窄有序，结合水面在中心位置设置社区配套设施。住宅用 地围绕水景观轴有机布置，并将水景自然引伸进住宅组团， 力求户户见水景。在环湖路以北区域，规划打造创意服务 住区。西北角则顺应水岛肌理自然而立的住宅群，或独栋， 或连排。
2 PART
区域环境解读/功能分区
西翼——休憩疗养区、科技研发区、生态 涵养区和湿地野趣区
休憩疗养区，以康体休闲、健康疗养、有氧运动 为主，营造舒适轻松的休闲家园。科技研发区，通过 特色滨水空间的塑造，营造宜人的科技研发环境，谋 求生态生产和环境保护之间的平衡。生态涵养区，规 划为湿地公园，并承担部分的河水清污功能。湿地野 趣区，保护原生环境，同时利用湿地系统进行水环境 整治，强调湿地保护与有限旅游开发相结合。
（1）休闲度假业快速增长
随着人民收入水平的不断提高，多样性的高品味、个性化、健康化的休闲度假需 求必会快速增长。
（2）区域内部土地稀缺，开发重心转移
今年常州一共挂牌出让78幅地块，成交73幅，并且成交的地块大多集中在武进， 共46幅。但紧邻城市中心和副中心的地块不是很多，大部分距离主城区较远，其中来 自于西太湖周边的就有16幅，这表明西太湖将成未来一段时间内地产开发的重点。
1 PART
市场经济分析/别墅成交情况
2019常州别墅总成交2200套左右， 约70万方。均价在13500-15000元/平米。 总销金额近100亿元。其中别墅价格较 09相比涨幅达到35%。 别墅总销售量占商品住宅销售量的 10%，总销金额占到25%。 别墅的市场的火爆在很大程度上拉 升了常州城市的住宅均价。
常州西太湖物业服务有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告常州西太湖物业服务有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:常州西太湖物业服务有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分常州西太湖物业服务有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务、房地产中介服务，房屋及附属设施维护、清洁1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
西太湖的项目竞买的策略调研的报告
地块周边功能规划、交通及配套
延政路
国家动漫产业西 太湖基地（经发
区管委会）
7
4
西太湖大道 3
明都国际会议 中心（4星） 星韵学校
武进电大
1
往南京国际 机场方向
2
项目用地
百合婚庆岛（占地 100亩，计划今年
动工）
（西 滆太 湖湖 ）
5
世界奇石 园（计划 今年动工）
功能规划——总规划面积33平方公里，规划成一个核心区，十个功能区：核 心功能区、商办混合区、滨湖文娱区、水景居住区、科技研发区、休憩疗养 区、婚庆产业区、主题公园、湖景居住区、湿地涵养区、湿地野趣区。
32.47
11.5
77.21 6690
38.28
常州市区
3260
2019年3月 39.81 38.15 3666
成交套数（套）
第8周 2.242.20
141
第9周 2.212.27
常州周度商品住宅成交走势 武进中心
城区
第10周 第11周 第12周 第13周 第14周 2.28-3.6 3.7-3.13 3.14-3.20 3.21-3.27科教3.城28-4.3
溢价率 0%
246% 234%
2% 0.8%
楼板价 （元/平米）
333
2130
2740
425
1160-1740
竞得人
滨湖城 投
平水置 业
平水置 业
丰乐房 产
富都酒 店
数据来源：常州国土资源局
结论：2019年商业用地基本以起始价成交；2号、3号商住及住宅用地溢价明显，主打近郊度假休闲养生地产概念， 案名为世家太阳岛。 2号地块定位为高层、花园洋房和少量商业，3号地块定位为双拼、联排和花园洋房，
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A4
酒店
141668
213
B1
住宅
520540
781
6
用地条件分析
【四至与用地情况】水景生活区内，地块规整，规划水系面积大，与A3地块形成呼应
西侧龙飞路
北侧同舟路
西侧绿化带
东侧创业路
西侧龙飞河
东侧秋水河
南侧孟津路
南侧水系
7
用地条件分析
【四至与用地情况】A3地块紧靠园区中轴路——长天路，地理位置优越。
北侧孟津路
东侧长天路
西侧创业路
地块内工棚
地块内现状
环湖北路
8
用地条件分析
【四至与用地情况】A4地块位于园区核心景观揽月湾北岸，景观优势明显。
北侧滨湖路 南侧道路
东北侧商务广场项目 东侧边界
南边界水景 沿江高速跨湖大桥
揽月湾风景区
9
用地条件分析
【四至与用地情况】B1地块，与天安别墅、湖畔春秋毗邻，开发氛围较为成熟，但 与其余地块相距较远且不够规整。
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1. 项目概况与属性研判 2. 市场研究与机会分析 3. 方案遴选与项目定位 4. 总体规划及产品设计 5. 开发策略与销售计划 6. 项目投资与收益分析 7. 综合分析与建议
2.市场研究与机会分析
宏观经济分析 常州城市概况 常州房地产市场分析 区域房地产市场分析 市场机会小结
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宏观经济分析
【全国宏观经济】摆脱经济危机阴霾，宏观经济保持持续快速增长
• GDP、全社会固定资产投资、房地产开发投
资均保持高速增长 2009年，我国国民经济增速为8.7% ，实现
国内生产总值335353亿元。全社会固定资产投 资额为224846亿元 ，增长30.1%；完成房地产 开发投资36232亿元，增长16.1%。
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用地条件分析
【交通条件】路网发达，交通便利，距主城区约30分钟车程，未来规划前景看好
常州主城区
花卉 基地
武进开发区
本案 生态休闲区
武进核心 区
常州大 学城
武进高新 区
延政西路 沿江高速
京沪铁路、城市高铁、沪宁高速、锡宜高速、常泰高速、京杭运河、常州机场、长江港口及
园区配套完善的交通路网，为开发区提供了水、陆、空立体交通和快捷物流网络；
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宏观经济分析
【全国宏观经济】 －居民潜在购房消费能力较强
• 社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额和人 均可支配收入增长较快
对A1或B1地块分别进行容积率1.0和1.5的两种可行性研究
基本产品形态=五星级酒店+写字楼+住宅
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【项目备选方案】
项目背景与商务条件
方案一 1154亩
方案二 1056亩
方案一：A1（住宅879亩）+A3（办公62亩）+A4（213亩）=1154亩
方案二：B1（住宅781亩）+ A3（办公62亩）+A4（213亩）=1056亩
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项目基本属性判断
【外部属性】 距市中心约15公里，相对偏远，没有成熟居住氛围，但初现高端环境； 景观优势明显，但休闲度假氛围尚未形成，将经历较长的培育期； 外部路网业已形成，规划利好预示未来发展空间广阔；
【内部属性】 地块内部平整，部分水系业已成型，内外部道路正在紧张施工中； 揽月湾景观区建设已经基本完成，对地块开发较为有利； 地块相距较近，便于统一形象、规模开发。
【需要解决的问题】 公建部分3年内巨大的资金占用，必须合理控制公建产品类型和规模； A1、B1地块的合理筛选，确定最佳组合方案。 合理的开发策略与产品策略，形成快速开发、持续发展、降低风险的目标；
具备开发以低密度为主的休闲度假产品的潜力和优势； 写字楼、五星级酒店地块运作模式将决定项目成败重要问题。
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项目背景与商务条件
武进区委、区政府领导高度重视西太湖区域的开发建设，相关建设、规划、国土部门积极配 合推进区域开发;
西太湖生态休闲区管委会拟将西太湖生态休闲区的范围扩大至环湖130多平方公里范围，将 西太湖区域提升至滨湖新城的高度;
管委会正加大基础设施投入和建设，目前延政西路、环湖北路、龙飞路、长天路、凤苑路等 主干道已建成通车，核心区揽月湾已基本建设成型，目前正在着手进行湖水的清淤;
江苏常州西太湖项目可研定位报告
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目录
1. 项目概况与属性研判 2. 市场研究与机会分析 3. 方案遴选与项目定位 4. 总体规划及产品设计 5. 开发策略与销售计划 6. 项目投资与收益分析 7. 综合分析与建议
1. 项目概况与属性研判
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用地条件分析
【区位概况】省级开发区——武进经济开发区，常州东南方向重点发展区域
北侧延政西路
地块内部平整
孟津路
东侧凤苑河
天安别墅
天安别墅ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
环湖北路
东侧凤苑路
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用地条件分析
【环境景观条件】区域内环境清雅、比较宜居；绿化水平较高，特别是周界道路旁绿 化带业已成型；揽月湾景区为区域景观环境大为增色。
【配套设施】开发区内以产业园区为主，尚未形成居住氛围，因此商业、医疗等生活 配套设施非常匮乏，因此项目开发必须对配套设施加以充分考虑。
根据未来规划，开发区附近将建成集多条高速公路与一体的交通枢纽，届时开发区与常州市
区以及长三角重要城市的联系将更加紧密。
5
用地条件分析
【地块概况】共由4个地块组成，位于生态休闲区核心区域。
A1
B1
A3
A4
地块编号 用地性质 占地面积（㎡） 占地面积（亩）
A1
住宅
586273
879
A3
办公
41275
62
本案
滆 湖
常州主城区 武进核心区
项目位于常州市武进区西太湖生态休闲园 内，西太湖北岸； 距离常州主城区约13公里、距武进核心区 约9公里、距奔牛机场约26公里； 西太湖原名滆湖，俗称沙子湖，位于武进 西南部与宜兴东北部间，为武进和宜兴共享， 是苏南地区仅次于太湖的第二大湖泊，滆湖 面积约25万亩。 项目位于是常州经济开发区内，该开发区 是江苏九个省级开发区之一，总面积20.88平 方公里。开发区重点发展三个区域：清洁工 业园、创意产业园、生态休闲园。
同时，拟出让土地的用地指标将于8月份取得，目标土地最快将于10月份挂牌上市; 按照土地方“住宅与公建合理搭配、协调开发”与我司“不低于1000亩土地”的要求，管委
会拟定了两套方案，供我司参考，其中均包括： 700-800亩的住宅：要求结合城市设计要求，出具概念规划方案，作为制定控规的参考 62亩的办公：要求建设核心区最高的地标性建筑，城市设计为180米的双子塔形 213亩的酒店：要求建设五星级酒店 写字楼、酒店地块必须在3年内开发完成