房地产投资开发 第六章 房地产投资估算与融资方案(大连理工大学出版社)
房地产投资分析(第三版)教学配套课件刘秋雁第六章(完)
（7）求税后利润时： Z [PQ(1 r) CV Q CF ](1 r)
（三）盈亏平衡点的计算（公式计算法）
我们知道，盈亏平衡点是开发项目利润为零时的点，在这
一点上，项目处于既不亏损也不盈利的状态。
所以，我们令公式(6.7)中的利润，此时可以求出盈亏平衡 点的各项数值。则：
（1）当z=0时，盈亏平衡点的销售量（也可以看成是开发
解：根据公式 Z [PQ(1 r) CV Q CF ](1 r)导出：
Q
CF
Z 1 r
1200000 950000 1 25%
2773.41
P(1 r) CV 2000 (1 5.53%) 1000
（平方米）
[例6—7] 略（见书中）。
第二节 盈亏平衡分析
（六）盈亏平衡分析的图解法
第二节 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析可分为线性分析和非线性分析。项 目评价中仅进行线性盈亏平衡分析。
三、线性分析
（一）线性分析的应用条件 1、开发量等于销售量（即房地产开发面积等于销售面积）， 当年开发的房地产当年全部销售出去； 2、开发量变化，单位可变成本不变，从而总成本费用是开发 量的线性函数； 3、开发量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线 性函数； 4、同时开发几种不同类型的房地产产品时，应按单一产品计 算；
量），企业生产单一产品时为：
Qo
CF P(1 r) CV
第二节 盈亏平衡分析
（2）当时，盈亏平衡点的销售收入（生产多种产品时）为：
So
Qo P
CF P(1 r) CV
P
（3）当时，盈亏平衡点的销售单价为：
Po
CV Q CF Q (1 r)
（4）当时，盈亏平衡点的生产能力利用率为：
房地产项目估算及资金筹措计划(50页)
项目投资估算及资金筹措计划第一节：项目的大体概况与投资经营方案一、总部基地项目概述二、项目投资方案（一）投资组合方式（二）资金动作方式1、自有资金2、销售收入再投入3、社会融资4、资金链接模型第二节项目的建设工程规划与安排一、项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则2、建设方式。
3、进度安排。
14、项目周期设定第三节项目投资估算及资金筹措计划一、项目投资与成本费用估算二、开发费用估算1、管理费用2、销售费用：3、财务费用：4、开发费用：三、总成本费用汇总及分摊表细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及社会融资成本（1）资金筹措与投资计划（2）社会融资成本及资金链接关系设定第四节项目销售和租赁收入测算一、销售单价的确定（一）用比较可实现价值算术平均法确定销售价格上限（平均价格）（二）建议销售测算单价（三）总销售收入的确定2二、商铺租赁单价的确定三、车库销售/租赁单价的确定第五节总部基地建设项目的财务评价一、税金计算二、损益表与静态盈利分析三、现金流量表与动态盈利分析1、住宅全部投资现金流量表2、住宅自有资金投资现金流量表第六节总部基地项目不确定性分析一、盈亏平衡分析（一）住宅销售部分盈亏平衡（二）结论二、敏感性分析（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。
（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。
（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。
三、决策树概率分析3总部基地项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、总部基地项目概述1、项目概况项目位于成都市高新西区,南，北临，西南面对，项目东侧为线，项目总用地 m2，经规划国土局批准，用地功能为及配套设施，实际建设用地面积 m2，计容积率，建筑面积率为平方米。
大连理工大学-10秋《房地产开发与经营》在线作业1-2-3-及答案
大工10秋《房地产开发与经营》在线作业1试卷总分：100 测试时间：-- 试卷得分：100一、单选题（共 5 道试题，共 20 分。
）得分：201. 下列关于各类用地最高出让年限说法不正确的是()。
A. 居住用地70年B. 教育用地50年C. 综合用地40年D. 工业用地40年满分：4 分得分：42. 契税的纳税义务人为()。
A. 房地产的出售人B. 房地产的购买人C. 房地产的使用权人D. 房地产的出租人满分：4 分得分：43. 《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等区素以()确定。
A. 重置价格结合成新B. 市场指导价C. 基准地价D. 房地产市场评估价格满分：4 分得分：44. 某宗地居住建筑用地面积1200平方米，其上建有一幢6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为900 平方米，该宗地的居住建筑密度为()。
A. 0.75B. 3.75C. 4.5D. 5满分：4 分得分：45. 房地产开发的程序主要分为()四个阶段。
A. 投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B. 投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C. 投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售D. 决策分析、前期工作、施工与竣工、租售满分：4 分得分：4二、多选题（共 5 道试题，共 40 分。
）得分：401. 房地产市场定性预测方法包括()。
A. 集体判断法B. 简单平均数法C. 专家会议法D. 专家征询法满分：8 分得分：82. 在房地产市场调查方法中，收集一手资料的方法有()。
A. 文案调查B. 访谈调查C. 问卷调查D. 实地调查E. 电话调查满分：8 分得分：83. 下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有()。
A. 豪华住宅用地B. 非国家重点扶持的交通项目用地C. 军事用地D. 经济适用住房建设用地满分：8 分得分：84. 新区开发与旧区改造相比，有()特点。
A. 土地费用高B. 受周围环境制约少C. 拆迁安置补偿费低D. 城市规划限制条件苛刻满分：8 分得分：85. 房地产泡沫产生的成因包括()。
06第六章-房地产开发建设融资
2016年6月30日
Edited by 龙胜平
孙斌艺
5
第一节
高 等
国内房地产企业开发建设贷 款基本程序
教
育 出 版 社
– 财务杠杆既能起正的作用，提高企业权益 资本的收益率，也能起负的作用，有时甚 至导致企业亏损破产。
2016年6月30日
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孙斌艺
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第一节
高 等
国内房地产企业开发建设贷 款基本程序
高 等
教
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第六章
房地产开发建设融资
华东师范大学东方房地产学院 龙胜平 孙斌艺
高 等
教
育 出 版 社
• 房地产开发和经营的融资有债权融资和 股权融资两种基本形式。 • 股权融资是企业向股东筹集资金，所获 得的资金成为公司的资本，其代表着对 企业的所有权。 • 债权融资是利用发行债券、银行信贷方 式向债权人筹集资金，所获得的资金成 为公司的负债，代表对企业的债权。
教
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图6.3 万科成长指标
高 等
教
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2016年6月30日
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第三节
高 等
目前我国房地产企业上市投 融资分析
• 四、房地产企业借壳上市分析
– 所谓买壳上市就是购买上市公司的股权做 大股东，然后通过优良资产和有良好收益 预期的资产的注入和置换，彻底改变上市 公司的经营业绩，从而达到证监会规定的 增发和配股的要求，实现从证券市场融资 的目的。
2016年6月30日 Edited by 龙胜平 孙斌艺 10
房地产投资经济分析
2020/5/2
• 房地产投资的类型划分
– 按投资来源分
• 自有资金 • 银行资金 • 集资 • 利用外资 • 财政拨款 • 预收收入 • 承包商带资承包
2020/5/2
– 按投资对象分
• 土地开发投资 • 房屋开发投资 • 房地产经营投资 • 房地产中介服务投资 • 物业管理服务投资
课程内容安排
• 房地产分析概论 • 房地产投资三要素分析 • 房地产投资收益分析 • 房地产投资风险分析 • 房地产投资的成本分析 • 房地产投资的对象分析 • 房地产投资策略分析
2020/5/2
第一章 房地产投资分析概论
第一节 房地产投资形成条件 • 相关概念
– 房地产:房屋建筑部分（房产）与建筑地块 （地产）的统一体。
– 积极稳妥投资
• 积极：稳妥=4：6
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– 利用财务杠杆
• 以小博大
– 发挥特色优势
• 环保概念，工薪概念，网络概念等
– 战略重于战术
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• 房地产投资与投机的关系
– 共同点：目的相同 对象相同
– 不同点
投机
投资
• 风险不同： 高
低
• 依据不同： 感性
理性
• 出发点不同： 侥幸 脚踏实地
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• 房地产投资形成的条件
– 投资者有投资房地产的愿望 – 投资者有可供投放的资金 – 投资者找到了投资机会 – 投资者有满意的预期回报
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第二节 房地产投资特征和原则
• 特征分析 – 优点 • 有形的投资 • 通货膨胀中的保值手段 • 易于融资性 • 具有优越税收收益 • 投资回报高 • 收益的多重性 • 房地产的非同质性