标杆地产《2020年房企投融资策略分析与建议》(2)

目的
深入理解我国房地产市场、行业、政策的现状和趋势 深入理解房地产投资和融资各个产品特点、难度和风险控制 深入理解不同房地产产品和不同类型房地产企业对融资产品
的匹配
做好“投、融、管、退”全流程的工作
提纲：2020年房企投融资策略分析与建议
一．我国房地产市场和行业的现状和趋势 二. 宏观经济、本次疫情、重要的房地产和金融政策及影响 三. 关于房地产项目的“投、融、管、退”和“融、投、管、退” 四. 房地产企业和从业人员的投资思维、原则、产品升级和创新 五．不同房地产产品（住宅、商业、办公、酒店和产业等）的投资和融资策略 六．房地产投资、开发和持有阶段（不同的时间段）的融资产品和策略 七．房地产融资产品（含贷款、信托、保险、私募基金、资产证券化、债券、上市等） 八. 大、中、小房地产企业的投融资建议
2020年房企投融资策略分析与建议
2020年12月3日
张健简介
资深房地产投融资和战略专家、房地产金融实践和理论领军人、全国房地产投资基 金联盟副会长、国家发改委最早一批备案的股权基金管理人、参与管理投资项目20 多个（包括万科、麦格理等）、资金量超过100亿（包括东方资产和信达资产及信 托资金等）；熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机构运作。曾任职于 全球最大的房地产开发和投资集团之一的联实集团（Lend Lease）、澳大利亚最大 的投资银行麦格理银行（Macquaire Bank）和盛世神州基金，长期担任房地产和 金融企业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战 略方面有20多年经验。
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一城一策。
房地产市场和行业的发展趋势
多元化（或产业化） 资产化 金融化 集中化 城镇化
影响房地产市场长期、中短期趋势主要因素
长期趋势主要因素
短中期趋势的主要因素
1. 总体国家政策和地方政府政策
经济增长（并带来人口导入）
2. 供求关系的不平衡
城镇人口增长（由于经济发展）
9. 城市（或地区）的发展前景等
二. 宏观经济、本次疫情、重要的房地产和金 融政策及影响
1. 本次疫情影响和2020年我国经济展望 2. 宏观调控政策 3. 房地产政策 4. 房地产金融政策
三. 关于房地产项目的“投、融、管、退”和 “融、投、管、退”
“融、投、管、退” “投、融、管、退” “融、投、融、管、退” “管、管、管、管、管” 融资与投资产品、企业（大中小，国企民企等）和管理 、退出密切相关
六. 房地产投资、开发和持有阶段（不同的 时间段）的融资产品和策略
1. 拿地阶段融资 2. 开发阶段融资
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3. 销售阶段融资 4. 物业持有经营阶段融资
七．房地产融资产品
1. 贷款 2. 信托 3. 保险资金 4. 债券 5. 上市 6. 私募基金 7. 资产证券化 8. 境外融资 9. 其他等
一. 我国房地产市场和行业的现状和趋势
2019年： 住宅投资9.7万亿元（2003年9倍） 商品房销售额15.97万亿元（2003年20倍） 商品房销售面积17.16亿平方米（2003年的5倍）
2020年1月和2月：
与2019年春节假期相比，88个城市新房成交面积也较2019 年锐减30%。 （1月31日-2月6日）成交面积比去年节后一 周暴跌至95%。
3. 消费者预期
政府政策
4. 资金流向, 外商投资,人民币汇率变化 5. 人口和结婚数量的变化及人口的分布
6. 投资的预期回报, 租金
优先拓展沿海三大区域城市；
7. 实际和预期通货膨胀及建筑成本
优先选择宏观经济规模和房地产市场容量较大的城市； 8. 实际收入和就业水平
优先布局临近大城市的中心城市。
八. 大、中、小房地产企业的投融资建议
短期措施：加强防御、关注销售和开工（现金流、收入、支出、时间）、线上 办公、择机补货、资产运营管理升级等。
1. 央企 2. 地方国企 3. 大型民企 4. 中小民企 5. 外企
问答交流
四. 房地产企业和从业人员的投资思维、原则、产 品升级和创新
从关注开发，到投资、开发和运营 从投资回报率，到自有资金回报率和内部收益率 投资产品的专注与特色（包括产业地产） 注重资金的来源和成本 传统的甲方思维，转换到管理人和服务者思维 互联网技术无处不在
五. 不同房地产产品策略
1. 住宅和长租公寓 2. 办公楼和联合办公 3. 综合体和社区商业 4. 宾馆、旅游、健康和养老 5. 物流和产业园区等
为碧桂园、万科集团、万达集团、华润置业、保利地产、新城控股、世茂集团、华 侨城、华夏幸福、金地集团、招商蛇口、中南置地、金融街、蓝光发展、远洋地产 、雅居乐、陆家嘴集团、苏宁置业、中冶置业、电建地产、中梁地产、中国建筑、 中国铁建、中国银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、招商银行、中信 银行、阳光保险、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学、同济大学、上海 交通大学等培训和授课。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，专著有《房 地产投资》《房地产投资策略分析》和《房地产企业融资》等八部，合著《领导干 部学金融》。