标杆地产《2020年房企投融资策略分析与建议》(2)
房地产企业融资策略优化研究
摘要：房地产企业作为资金密集型行业，对资金的需求规模巨大，充足的资金及流动性是房地产企业的最大市场优势，但是近年来随着国家宏观政策的调控，“房住不炒”已经成为主基调，在此背景下房地产企业面临的资金环境发生了巨大变化，因此研究房地产企业融资策略具有现实意义。
基于此，本文从分析房地产企业的融资策略进行优化的必要性出发，总结当前房地产企业在融资活动中存在的主要问题，然后针对这些问题，提出其优化融资策略的主要对策，主要目的在于为房地产提高其融资能力，有效防控融资风险，保持持续稳定运营提供参考。
关键词：融资策略；房地产企业；融资结构；融资渠道一、房地产企业融资策略概念及特点简述房地产企业融资策略主要是指房地产企业为了促进自身的持续稳定发展以及实现融资成本最低的目标，在融资活动中所采用的融资方式、融资结构等策略的总称。
一般来说，房地产企业的融资策略有激进型融资策略、适中型融资策略和保守型融资策略三大类。
房地产企业的融资主要具备以下四个基本特点：一是融资的规模大，即房地产企业在项目建设过程中依靠自有资金很难完成，需要大规模的融资来补充；二是融资的期限较长，即房地产融资期限基本以项目开发周期为主导，而项目开发周期一般在3—5年；三是融资的风险较高，即房地产企业的资产负债率一般偏高，说明其自身潜在的风险因素较高；四是房地产企业的融资易受国家政策影响，即国家对房地产的宏观调控政策较为频繁，因此融资工作也易受政策影响。
二、对房地产企业的融资策略进行优化的必要性分析对房地产企业的融资策略进行优化，其必要性主要体现在：一是降低财务风险需求，即科学合理的融资策略能够与房地产公司的发展规模以及所处的生命周期较为匹配，潜在的财务风险因素较低；二是满足资金使用成本最低的需求，即科学合理的融资策略是企业最优资本结构的直接反映，在最优资本结构下，企业的资金使用成本是最低的，因此有必要优化融资策略确保融资成本最低；三是能够提升房地产企业的资金使用效率，即科学合理的融资策略能够为房地产企业的资金有效配置创造良好环境，客观上对资金使用效率有提升作用。
房地产行业研究：2020融资“前高后低”，2021融资形势难言乐观
电话：邮箱：上海|北京|深圳|武汉|成都所属行业房地产发布时间2020年1月14日行业研究2020融资“前高后低”，2021融资形势难言乐观核心观点：回顾2020年房企的融资情况，信用债融资规模上总体呈现“前高后低”的走势。
年初由于疫情的爆发，融资监管政策有所放宽，房企迎来融资窗口期。
此后随着“三道红线”的设置和下半年偿债高峰期的到来，房企的净融资规模连续5个月为负，房企的融资形势不容乐观。
总体来说，2020年对于房企来说是融资政策变化较大的一年，由于疫情的扰动和“三道红线”的设置，融资政策经历了由松到紧的变化。
展望未来，随着“三道红线”的设置，降负债将成为房企的重要目标。
预计2021年房企境内信用债的净融资规模将有所下滑。
海外债方面，由于海外债只能用于境外债券的借新还旧，预计2021年海外债融资规模将有所下行。
相关研究：月度数据点评：7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行20190814 2019年7月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势20190806 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续20190702 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情，2019战略年再延续20190822 2019年报综述——回归核心，内圣外王20190508研究员于小雨rain_yxy（微信号）王玲w187********（微信号）周小龙Eziochou（微信号）信用债是除银行贷款外房企重要的融资方式之一，能深切反映信贷政策和市场的变化。
海外债是企业替补的融资渠道之一，当前房企都会配置一定比重的海外债，但是融资规模有限。
此外，股权融资也是房企融资的重要组成部分，房企在2020年纷纷通过增发配股等方式筹集资金。
综上，我们将从债券融资和股权融资的角度分别说明2020年房地产市场的融资情况以及房企的融资表现。
目录一、债券融资“前高后低”，“三道红线”压制企业融资 (3)1、信用债：全年融资“前高后低”，国企融资规模大幅攀升 (3)1.12020融资流入大幅增长，窗口期转瞬即逝 (3)1.2国/央企融资规模快速攀升，民营企业融资情况两极分化 (4)2、海外债：融资规模前高后低，融资成本有所降低 (6)二、股权融资：物业公司迎来上市潮，房企的股票增发募资金额显著上升 (8)2.1物业公司迎上市潮，中小房企上市热情高涨 (8)2.2房企股票增发募资金额显著上升，融创中国募集资金80亿港元居首 (10)三、2021年展望：融资政策难有放松，房企融资增速或将下降 (12)一、 债券融资“前高后低”，“三道红线”压制企业融资1、信用债：全年融资“前高后低”，国企融资规模大幅攀升1.12020融资流入大幅增长，窗口期转瞬即逝2020年房企信用债发行规模总计7257.49亿元，较2019年增长24.71%，主要是受到3月和4月信用债发行量井喷影响。
22355003_楼市融资收紧释放什么信号_2020_年下半年房地产市场趋势分析
楼市融资收紧释放什么信号2020年下半年房地产市场趋势分析房地产政策转向收紧、房企债务出台红线限制，房地产企业下半年如何应对？8月26日，住建部再度召开6个城市的房地产工作会商会，强调“房住不炒”。
文 / 宋红卫近期房地产市场收紧政策频出，自7月4日住建部调研深圳后，深圳、东莞、宁波、杭州、南京、郑州、长春、无锡等城市相继出台楼市收紧政策。
7月24日中央召开房地产工作座谈会，强调“房住不炒”和坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。
8月20日，住建部和人民银行召开重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”对企业融资债务进行限制。
8月26日，住建部再度召开6个城市的房地产工作会商会，强调“房住不炒”。
当前政策转向收紧，本文主要针对2020年下半年房地产市场趋势进行相关分析。
一、政策收紧的背景分析2020年1月下旬以来，新冠肺炎疫情席卷全国，对我国经济造成巨大冲击，房地产业投资、新开工、销售、运营等均受到较大的影响。
为了应对疫情的冲击，各地针对房企在拿地、开工等方面给与了“纾困”政策，比如土地款缓缴、延期缴纳，部分城市对于拿地、预售的相关标准进行了调整，同时，今年上半年房企发债融资规模增长迅速。
这些政策对于稳定房地产行业起到了积极的作用，但是在一定程度上也使得部分城市房地产市场明显过热。
首先最明显的是体现在土地市场，按照国家统计局公布数据，2020年2月份全国土地购置费同比下降9.3%，3月份增速回正，为1%，截止到7月份增速达到8.5%。
今年3月份以来，上海、广州、无锡、常州、南通、宁波等地均出现高楼板价地块，甚至地王再现。
商品住宅市场热度也开始上升，35个65CHINA REAL ESTATE FINANCE 中国房地产金融Copyright ©博看网. All Rights Reserved.大中城市中，28个城市1-7月份的成交均价呈现上涨，占比达到80%；尽管受疫情影响，仍然有15个城市1-7月份成交面积超过去年同期水平，占比为43%(见表1)。
房地产投融资决策及其风险管理案例分析
房地产投融资决策及其风险管理案例分析房地产投融资决策是指房地产企业在进行投资和融资活动时所采取的决策和措施，旨在实现投资利润最大化和风险最小化。
本文将通过分析一家房地产企业的实际案例，探讨房地产投融资决策及其风险管理。
这家房地产企业定位于高端住宅开发，计划在某个城市开发一个高档住宅项目。
该企业在项目开发之前进行了详细的市场调研和可行性分析，确定了该项目的市场需求和潜在收益。
根据市场调研结果，企业预计该项目的建设周期为3年，总投资额为10亿元人民币。
企业自有资金只能提供其中的30%，需要通过融资来满足资金需求。
基于风险控制的考虑，企业打算将融资比例控制在60%，剩余的10%由银行提供贷款。
为了降低成本和风险，在选择融资方式时，企业决定采用多元化的融资方式，包括银行贷款、股权融资和债券发行。
具体而言，企业选择了两家银行提供的低利率长期贷款，同时也准备发行股权和债券，以拓宽资金来源。
在风险管理方面，企业进行了全面的风险评估和控制。
首先，企业进行了资金需求和流动性风险的评估。
通过制定详细的现金流预测表，企业对自身在项目建设过程中的资金需求和现金流动性进行了全面的规划和控制，以确保项目的正常进展。
其次，企业进行了市场风险和信用风险的评估。
通过对房地产市场的分析和预测，企业对项目的市场风险进行了评估，并寻找了合适的市场推广和销售策略，以确保项目的销售和租赁情况符合预期。
同时，企业也对融资方的信用进行了评估，选择了信誉度较高的合作方，以降低信用风险。
最后，企业进行了政策风险和管理风险的评估。
通过对政府政策和相关法规的分析，企业评估了项目所处的政策环境和潜在的政策风险，并采取了相应的措施来应对风险。
同时，企业也关注了项目实施过程中的管理风险，加强了项目管理和监控，以确保项目顺利进行。
总体而言，这家房地产企业在投融资决策中采取了多元化的融资方式，并通过全面的风险管理来降低潜在风险。
通过精细的市场调研和可行性分析，企业对项目的市场需求和潜在收益进行了全面评估，并制定了相应的融资和风险管理策略。
浅析房地产企业如何做好投融资管理工作
浅析房地产企业如何做好投融资管理工作作者：张云来源：《经营者》 2017年第11期摘要改革开放以来，我国市场经济体制的成熟以及原先福利分房制度的改革推动房地产行业的快速发展。
而且政府各项经济政策的落实以及城镇化进程都为我国房地产产业的发展提供了良好的基础环境。
房地产产业属于资金密集型产业，其从开发到结束都需要大量的资金，因此就需要通过相应的投融资手段来获得大量的资金支撑，其极易受到国家货币政策与市场环境的干扰。
关键词房地产企业投融资管理工作一、房地产企业投融资管理的特征房地产产业的企业具有不同于其他产业企业发展的特征以及运营模式。
通常房地产企业在其投资项目上通常需要花费上亿的投资资金，甚至是几十亿的投资量，资金规模庞大是房地产企业运营最大的特色。
正是由于这样的特色，房地产企业需要庞大的资金规模才能够支撑企业运转与生产规模的扩展。
此外，房地产企业的投资项目获得回报也需要较长的周期，整个房地产企业的资金链太长，一旦中间某个资金链环节断裂就有可能对整个资金链造成影响，甚至对房地产企业的直接运营造成不利影响。
房地产产业与其他产业联系紧密，诸如钢铁、水泥、装修等等，因此房地产产业又是国民经济中的支柱型产业，其牵涉范围较为广泛，而且也是其他行业需要依赖的产业，所以房地产产业发展的态势能够决定诸多行业的发展。
但是正是由于房地产企业的特征，我国房地产企业有融资渠道狭窄、融资困难等问题。
因此，我国房地产企业投融资管理有两个十分明显的特征，首先是银行资金占据了房地产企业融资资金的半壁江山；其次就是房地产企业的金融市场有待完善，融资渠道无法拓宽。
当下房地产企业的融资资金主要是由自身资产、银行以及客户三方资金构成。
二、目前我国房地产企业投融资管理工作存在的问题（一）融资渠道过于单调当下，大部分的房地产企业首先选择的融资渠道基本上都是金融机构，或者银行；其次是利用企业上市的形式来实现融资的目的。
在具体的情况当中，受我国国家规定的房地产企业上市条件的限制，发行股票和债券的限制，许多房地产企业都要选择向金融机构贷款这一单调的融资渠道。
疫情下房地产企业面临的风险和对策
疫情下房地产企业面临的风险和对策作者：秦虹来源：《中国科技纵横》2020年第10期近日，在由中国民营科技促进会主办，中国民营科技促进会高企分会、华商财富在线承办的“疫情后2020年中国宏观经济形势解析与民营企业发展线上大讲堂”，住建部政策研究中心原主任、中国人民大学教授秦虹对疫情下中国房地产企业面临的风险和对策进行了分析和解读。
疫情下房地产市场走势判断最近一段时间，关于房地产市场的一些新闻，引起了社会比较大的反响。
2020年房地产市场会有什么样的变化呢？国家统计局刚刚对外公布了一季度全国商品房销售、开发等各项数据。
从2020年一季度的数据来看，全国商品房市场的确开始有所恢复，特别是3月份比2月份有明显的恢复，而且恢复得比较好。
数据显示，2020年1～2月，全国商品房销售面积增长率是﹣39.9%，到了3月份就变成了﹣26.3%，也就是说在一个月的时间里，增长了十几个百分点，应该说恢复还是相当不错的。
特别是和全国其他行业相比，全国房地产开发投资的增速是﹣7.7%，这个数据要远远好于全国固定资产投资的增速（2020年一季度全国固定资产投资增速为﹣16.1%）。
如何评价一季度房地产市场？个人认为，今年的房地产市场还面临很大困难。
2004年以来，全国商品住房销售面积逐年增长，2019年创下历史新高，达15亿平方米。
整个房地产市场格局发生了很大变化。
目前，我國有房地产开发量的企业有9万多家，在国家工商局注册的有开发业务的房地产开发企业有20多万家。
2019年，销售面积排在TOP100房地产企业，占商品住房销售面积总数的73%。
TOP50房地产开发企业2019年的销售额占总销售额的60%。
近几年，我国房地产行业的集中度大幅度提高了，2019年的集中度比2015年的集中度提高了接近翻番。
所以，看一看TOP50房企是怎么做的，销售情况如何，对于预判今年一季度甚至全年房地产市场走势都是很重要的。
根据今年1～3月房地产市场的数据，TOP50房地产开发企业今年2月份增长﹣32%，3月份增长﹣13%。
房企业绩分化加剧谨慎投资仍是主旋律
CHINA REAL房企业绩分化加剧谨慎投资仍是主旋律一季度末上市房企陆续公布了2020年“成绩单”。
这张“成绩单”突出地表明，房企2020年业绩分化进一步加剧。
从已公布的41家房企年报来看，行业从追求规模到追求利润，竞争的落脚点也放在了产品品质、服务、成本管控、现金流管理等环节上。
2020年房企年报中，有30家披露了核心利润数据。
根据相关机构统计，核心净利润/扣非归母净利润同比增长超过20%的有9家,分别是合生创展集团、深圳控股、宝龙地产、新城控股、中骏集团、合景泰富、雅居乐集团、龙湖集团以及龙光集团。
其中，龙湖集团、新城控股2020年销售额均超过2000亿元，在一定规模下，保持利润有效增长；前期销售增速较快的建发、新城、合生创展等营收增速居前，盈利能力仍然较强的合生创展、深圳控股、宝龙等核心净利增速领先。
2020年是“三道红线”新政出台后首个业绩年。
“成绩单”显示房企达标情况方面普遍较好，41家房企中18家已完全达标，橙档及红档分别有2家，达标情况较2019年末明显改善。
2020年内降档房企数量达16家，其中龙光、宝龙、融信等9家房企未达标指标数由1项降为0项，2家房企（建发、佳兆业）由2项降为0项，1家房企（金辉控股）由3项降为0项，均进入绿档；绿城、融创未达标指标数分别由2项/3项降至1项，进入黄档；祥生、银城未达标指标数由3项降至2项，进入橙档。
2020年，部分房企通过上市、增加少数股东投入、发行永续债等方式快速增加净资产，通过加强销售回款增加现金和合同负债，通过降低拿地强度或权益比例等方式减少现金支出，使降档得以实现。
或主动或被动，上市房企2020年偿债指标整体已有较大优化。
业绩会上部分房企透露了今年的销售目标和市场判断。
整体而言，谨慎投资仍是主旋律，区域选择仍聚焦长三角和粤港澳大湾区。
房企普遍认为，提升投资质量、拓宽投资渠道应该是这阶段房地产企业的核心竞争力。
1。
2020年地产行业深度分析报告
2020年地产行业深度分析报告2020年4月目录一、复盘2008 年：强刺激与宽货币带来深V 反弹 (5)1.1 金融危机爆发，经济楼市全面下滑 (5)1.2 政策积极救市，地产调控大幅放松 (9)1.3 楼市逐步复苏，投资销售持续走高 (11)二、2008 年启示：需求并未消失，外部冲击仅影响释放时间 (13)2.1 经济及收入增速放缓对需求冲击不明显 (13)2.2 政策放松及流动性宽松为市场快速复苏的催化 (14)三、2020 VS 2008：花相似而境不同 (15)3.1 相同点：国际经济金融环境恶化，流动性持续宽松 (15)3.2 不同点：经济冲击程度、行业政策环境及所处阶段不同 (16)四、楼市逐步回归正轨，谨慎但不悲观 (18)4.1 “房住不炒”与“三稳”基调难改，短期政策或难大幅松动 (18)4.2 各地复工陆续恢复，投资开工有望逐步回升 (19)4.3 三月楼市持续升温，恢复持续性仍需观察 (20)五、市场建议 (21)六、市场提示 (21)图表目录图表1 2008 年金融危机使全球GDP 增速大幅下行 (5)图表2 金融危机期间国内GDP 增速大幅下滑 (5)图表3 金融危机期间国内CPI 和PPI 迅速下降（%） (6)图表4 金融危机期间进出口、消费均出现大幅下滑（%） (6)图表5 2008 年商品房销售增速大幅下滑 (6)图表6 70 城商品房价格指数连续7 个月下跌 (6)图表7 2008 年万科销售均价显著降低 (7)图表8 2008 年开工未售商品房库存持续走高 (7)图表9 2008 年地产投资开工大幅下降 (7)图表10 图表11 图表12 图表13 图表14 图表15 图表16 图表17 图表18 图表19 图表20 图表21 图表22 图表23 图表24 图表25 图表26 图表27 图表28 图表29 图表30 图表31 图表32 图表33 2008 年土地购置面积与成交价款大幅减少 (7)2008 年房地产开发资金同比增速由正转负 (8)2008 年上市房企现金短债比降至83% (8)上市房企整体净负债率从2007Q3 末的52%上升至2008 年末的74% (8)2007-2008 年房地产收并购大幅增加 (9)2009 年全国房企数量同比下滑8.2% (9)金融危机期间地产板块与沪深300 跌幅接近 (9)2007-2008 年招保万金估值最高点与最低点 (9)2008 危机后货币政策大幅宽松 (10)2009 年我国M2 保持高增长 (10)2006-2009 年主要房地产政策汇总 (10)2009 年商品房销售同比大幅回升 (11)2009 年70 城商品房价格指数止跌回升 (11)2009 年地产投资开工逐渐回升 (11)2010 年全国土地购置面积实现正增长 (11)2009 年房地产开发到位资金同比大幅增加 (12)2009 年底上房企现金短债比达到185% (12)2009 年底上市房企整体净负债率降低至50% (12)龙头房企股价涨幅远超行业整体及沪深300 (13)2008 年金融危机后招保万金估值最低点与最高点（截至2009 年末） (13)经济及可支配收入增速放缓并未影响2009 年市场需求的释放 (13)2008 年国内仍处于快速城镇化阶段 (14)2008 年政策放松与流动性宽松后房地产投资销售迎来拐点 (14)2008 年持续降息带来销售面积增速的逐步回升 (15)图表34 图表35 图表36 图表37 图表38 图表39 图表40 图表41 图表42 图表43 图表44 图表45 图表46 2020 年年初以来全球主要经济体股市大幅下跌 (15)2020 年3 月以来主要经济体都进入降息通道 (16)当前外贸对国内经济拉动程度低于2008 年金融危机以前 (17)2019 年房地产市场规模远大于2008 年 (17)万科2019 年销售规模较2008 年显著提升 (17)当前城镇居民人均住房建面较2008 年大幅提升 (18)A 股上市房企在手货币资金/一年内到期长短期负债 (18)3 月重点房企施工项目复工率 (19)3 月全国水泥出货率环比大幅回升 (19)50 个重点城市周成交延续7 周回升 (20)3 月重点城市日均成交同比降幅明显收窄 (20)旭辉控股集团售楼处开放比例持续回升 (20)3 月百强房企单月销售同比降幅大幅收窄 (20)受新冠疫情和原油价格暴跌的影响，近期海外金融市场发生剧烈震荡，主要股票市场都出现了熔断。
房地产-克而瑞2020年总结与展望--战略篇
战略篇：三条红线压力下，多元投资重要性更加凸显文/克而瑞研究中心2020年，新冠疫情“黑天鹅”冲击房地产市场，政策调控基调先松后紧、行业景气度继续承压。
随着市场由增量向存量转变，房企积极应对环境变化，在巩固主业的基础上，对多元化战略的重视度上升。
我们认为，房企利用金融杠杆实现规模越阶的发展模式难以为继，房企需要找到空间广阔、适合深耕、且利润向好的新领域。
房企多元化探索持续多年，在地产和非地产领域均取得一定成果。
新环境下，房企的战略由多方向尝试向着聚焦转变，由主动经营向投资入股转变，也将更加注重投资确定性与投资回报率的提升，以挖掘转型后的“第二曲线”。
一、2020年总结1、需求增长放缓叠加“三道红线”，房企发展逻辑生变过去二十年，是城市化水平快速提高的时代，乘着城镇化的东风，房地产行业高速发展，规模成为评价房企发展的重要标准。
2020年，我国的城市化率已经超过60%，城市化进程逐渐放缓，住房需求的增长随之放缓，由此，以住宅开发为主的行业规模基本见顶。
房地产行业景气度下降，“三道红线”成为融资监管的分水岭，房企纷纷将发展目标由规模增长转为有质量的增长，其战略选择也随之变化。
在土地投资方面，房企放缓拿地节奏，增加合作杠杆。
过去几年，合作开发的业务模式已经在房地产行业普及，多数房企合作的主要目的是扩大业绩规模增长和分散市场风险。
“三道红线”后，房企投资端更为谨慎保守，同时需要降杆杆、降负债，合作开发便是改善资产负债表的重要途径。
按照财务规则，项目公司只能选择一家房企报表，控股或操盘方优先。
过去，房企倾向于通过并表增加营收和毛利润。
未来对于负债率较高的项目，房企的操作模式将倾向于降低持股比例，通过不操盘、不并表，使得项目列入资产负债表中的长期股权投资项，从而降低账面上的资产负债率。
部分负债率较高而销售权益占比较高的房企，其合作开发项目规模有望增加。
此外，房企也更加注重多元化业务，积极寻找“第二曲线”。
随着行业增速的下滑和土地红利的不再，房企依靠纯地产开发获得的盈利大幅下滑，规模增长也遇到瓶颈，多数房企早已开始寻找新的利润增长点。
房地产企业融资风险控制可行性措施
房地产企业融资风险控制可行性措施随着国内房地产市场的不断扩大和发展，房地产企业的融资需求也在不断增多。
然而，在融资过程中也存在着一定的风险和挑战，因此，房地产企业需要制定一系列的措施来降低融资风险，保持企业的稳健发展。
以下是一些可行性措施：1. 多元化融资渠道。
提高融资渠道的多元化程度，通过银行贷款、债券发行、股票上市等多种方式融资，减少依赖某一种融资渠道的风险，避免单一来源融资的风险。
2. 提高借款人信用评级。
房地产企业可以通过提高企业的信用评级，获得更加优惠的融资条件。
可以通过提高企业资产负债结构的稳定性、加大经营收益稳定性、减少负债率等方式提高借款人信用评级。
3. 合理进行资产负债管理。
通过科学的资产、负债结构和收益结构管理，可以有效地控制财务风险。
房地产企业应根据资产、负债规模、项目履约情况等因素，制定合理的资产负债结构和收益结构管理措施。
4. 加大抵押物管理力度。
房地产企业应对抵押物进行有效的管理和监控，及时发现并处理危险信号。
企业还可以引入第三方评估机构，对抵押物进行评估和验证，提高抵押物的价值和可靠性。
5. 充分披露信息。
房地产企业应坚持真实、准确和规范的信息披露原则，全面、及时和透明地披露企业的财务状况、经营情况和风险情况，增强投资者的信心和信任。
6. 加强内部控制。
企业应建立科学、完备的内部管理制度，规范企业内部运作，加强对业务操作、交易流程和操作人员的监控和管理，确保企业内部运作的安全和稳定。
可见，房地产企业应采取多种措施来降低融资风险，为企业的稳健发展提供帮助。
同时，需要注意的是，融资措施的制定和执行需要针对企业实际情况和市场环境来制定，因此，企业应根据自身实际情况，综合考虑和选择相应的措施。
地产行业周报：房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购
2020年08月24日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购核心摘要⏹本周观点：本周我们梳理物管行业收并购情况，随着物管企业密集上市融资，行业收并购活动频繁，上半年上市物管公司共进行15起收并购，总金额达8.9亿元；单位物管面积收购价约18.8元/平，较2018-2019年16.6元/平明显提升。
随着更多物管企业上市融资，规模增长诉求与资本市场支持下，后续收并购竞争或愈加激烈，收并购项目估值或进一步上升。
本周住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，提出已形成重点房企资金监测和融资管理规则，预计下半年融资端将难现上半年宽松，房企将加快销售及回款、适度放缓拿地积极应对，同时亦将加速行业的优势劣汰。
板块投资方面，大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策环境监测：1）住建部、央行联合召开房地产企业座谈会；2）江苏：做好住宅用地供应分类调控工作。
⏹市场运行监测：1）成交环比回升，短期有望维持高位。
本周（8.16-8.22）新房成交6.2万套、二手房成交2.4万套，环比升8.1%、6.0%；8月新房月日均成交同比升21.4%，较7月升13.6pct。
考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。
2）改善型需求占比略降。
7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。
3）推盘环比回落，后续节奏有望加快。
8.10-8.16重点城市新推房源5986套，环比降36%；去化率68.5%，环比升10.5pct。
出于加快供货推盘抢收需求、加快周转以及融资或进一步收紧的考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。
2020年中期房地产行业投资策略：成长与重估并举
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0 2013-02 2013-08 2014-03 2014-09 2015-04 2015-10 2016-05 2016-11 2017-06 2017-12 2018-07 2019-02 2019-08 2020-03 2020-09
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商品住宅房销售额累计同比
百城住宅价格指数:同比（右轴）
数据来源：wind、民生证券研究院
居民增量储蓄利息保障倍数=（居民收入-居民支出）/居民部门贷款总额*金融机构加权平均利率 注：两条线相关性高，也说明地产依然是居民配置的首选，地位无可取代。
一、行业研判
1.1 全国需求整体平稳，结构化提升显著（续）
利率下行之下，对于收入水平较高的居民，其资产配置楼市意愿反而加强；因此，收入水平较高的区域 ，疫情后地产需求出现显著的提升。而从过去的趋势看，重点样本城市中的各线成交占比中，一线占比 出现显著提升，而三四线占比出现稳步下降。
20
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8 伴随房价上涨，房屋价值占居民
7 资产分量显著提升，相关性越发 显著。
6 2011-09 2012-09 2013-09 2014-09
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2017-09
2018-09
2019-09
10 5 0 -5 -10 2020-09
居民增量储蓄利息保障倍数（向右平移9个月）
一线占比
三四线占比
数据来源：CRIC、民生证券研究院
二线占比
线性 (一线占比)
线性 (三四线占比)
线性 (二线占比)
一、行业研判
1.1 全国需求整体平稳，结构化提升显著（续2）
房地产开发项目融资策略[5篇范文]
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房地产开发项目融资策略[5篇范文]一、引言房地产开发项目融资策略是指在房地产开发过程中，根据项目特点、市场环境、政策法规等因素，选择合适的融资方式、融资渠道和融资工具，以实现项目资金的筹集、管理和使用的高效和安全。
本文将分析五种常用的房地产开发项目融资策略，以供参考。
二、五种房地产开发项目融资策略1. 银行贷款银行贷款是房地产开发项目中最为常见的融资方式。
开发商可以通过向银行申请开发贷款、流动资金贷款等，以获取项目所需的资金。
银行贷款的优点在于利率相对较低，还款期限较长，且融资程序相对简单。
然而，银行贷款也存在一定的风险，如贷款利率波动、还款压力等。
2. 股权融资股权融资是指开发商通过向投资者出售项目股份，获取项目资金的融资方式。
股权融资的优点在于融资过程中无需支付利息，且融资额度较大。
然而，股权融资也可能导致项目控制权变更，增加股东间的纠纷风险。
3. 债券融资债券融资是指开发商通过发行债券的方式，向债券购买者筹集项目资金。
债券融资的优点在于融资额度较大，融资成本相对较低，且不影响项目控制权。
但债券融资也存在一定的风险，如债券利率波动、偿债压力等。
4. 预售款预售款是指开发商在房屋尚未竣工时，通过销售房屋的方式提前获取项目资金。
预售款的优点在于融资速度快，减少融资成本，且无需支付利息。
然而，预售款也存在一定风险，如房屋销售不畅、购房者维权等。
5. 房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金（REITs）是一种专门投资于房地产的融资工具。
开发商可以通过设立REITs，将项目资产打包上市，从而筹集项目资金。
REITs的优点在于融资额度较大，融资成本较低，且不影响项目控制权。
但REITs也存在一定的风险，如市场波动、税收政策变化等。
三、结论在房地产开发项目中，选择合适的融资策略对于项目的成功至关重要。
开发商应根据项目特点、市场环境、政策法规等因素，综合考虑各种融资方式的优缺点，制定出合理的融资策略。
房地产企业融资风险控制可行性措施
房地产企业融资风险控制可行性措施1. 引言1.1 房地产企业融资风险控制可行性措施房地产企业融资风险控制可行性措施是指房地产企业在进行融资活动时，为了避免和降低风险所采取的一系列可行性措施。
随着房地产市场的不断发展和变化，房地产企业在融资过程中所面临的风险也在不断增加。
制定有效的风险控制措施对于房地产企业来说至关重要。
房地产企业在进行融资活动前，首先需要进行风险识别与评估。
通过对市场、行业、企业内部及外部环境进行深入分析，了解潜在的风险因素，确定可能出现的风险事件，为后续的风险控制做好准备。
融资方式多元化也是降低风险的重要手段。
房地产企业可以采取多种融资方式，如银行贷款、债券发行、股权融资等，分散风险，提高融资的灵活性和多样性。
严格的财务管理也是控制融资风险的关键。
房地产企业需要建立健全的财务管理制度，加强财务监管和控制，确保融资资金的安全和有效利用。
建立风险防范机制是避免融资风险的重要途径。
房地产企业可以通过建立严格的风险管理制度、建立风险专项小组等方式，及时发现和应对潜在的风险。
与金融机构合作也是降低融资风险的重要方式。
房地产企业可以与银行、证券公司等金融机构建立长期合作关系，获取更多的融资渠道和支持，减少单一融资来源带来的风险。
房地产企业在融资过程中应采取多种措施，确保风险可控，保障企业的可持续发展。
【字数：373】2. 正文2.1 风险识别与评估房地产企业在进行融资时，首先需要进行风险识别与评估。
这是融资风险控制的第一步，也是最为关键的一步。
通过对潜在风险因素的识别和评估，房地产企业可以更好地了解当前市场环境和自身的实际情况，从而有效地规避各种潜在的风险。
在进行风险识别时，房地产企业需要全面分析市场环境、政策法规、竞争情况、项目履约能力等各方面因素，识别可能影响企业融资的各种风险。
市场供应过剩、政策调整、资金链断裂、竞争加剧等都可能对企业融资带来重大影响，因此企业需要及时发现并应对这些风险。
标杆地产集团 投资拓展投拓 _上海楼市：敢暴涨半年就能被压制三年V1.0
上海楼市：敢暴涨半年就能被压制三年2020年社融数据出炉：央行数据显示，2020年社会融资规模增量累计为34.86万亿元，比2019年多9.19万亿元；新增社融的支撑项主要来自对实体经济发放的人民币贷款增加20.03万亿元，同比多增3.15万亿元。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄【关于1-12月70大中城市指数快评】：2020年收官之际，新房上涨城市数量增加，打破此前连续5个月减少的趋势，但仍处于历史较低位。
同时二手房上涨城市数量回落。
从价格涨幅来看，12月新房价格涨幅持平、二手房价格涨幅小幅回落。
整体来看，12月份房价表现趋于稳定，在政策等多方面因素影响下，房地产市场保持平稳发展态势。
预计2021年一季度房价上涨的趋势仍将延续，但随着调控趋紧，价格涨幅将会放缓。
从12月份70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量42个，较上月增加6个；持平城市6个，与上月持平；下跌城市22个，较上月减少6个。
从涨幅情况来看，70城平均涨幅为0.12%，涨幅与上月持平；上涨城市平均涨幅0.35%，环比涨幅收窄0.04个百分点。
分等级城市看，各等级城市新建商品住宅销售价格涨幅较上月略有回升，市场预期转好。
一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
其中，北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。
这是深圳今年以来首次出现下跌。
二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比均上涨0.1%，涨幅与上月持平。
从12月二手住宅房价指数来看，上涨城市数量为38个，比上月减少6个；持平城市1个，较上月减少2个；下跌城市31个，比上月增加8个。
从涨幅情况来看，70城二手住宅价格环比上涨0.12%，涨幅较上月收窄0.01个百分点，上涨城市平均涨幅为0.43%，涨幅扩大0.07个百分点。
从各等级城市来看，一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅较上月持平；三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月持平。
2020年房地产行业融资专题：拨云见日 向阳而生
核心观点2020 年的房地产金融环境，既见证了一场突如其来的外生冲击，又经历了一场深谋远虑的内生变革。
综合考虑“不急转弯”的宏观政策定调，房地产长效机制的“落实”，以及“三道红线”、房地产贷款集中度管理等房地产金融审慎管理制度的“实施”，我们认为2021 年地产金融环境将“拨云见日”，拥有更高的能见度，市场将从过去追求爆发转向具备持续健康发展能力的房企。
虽然销售和业绩增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。
融资规模：20 年净融资额处于2014 年以来的最低值，仅境内债有所改善严格的地产金融监管政策、境内债和境外债逐步走高的到期规模以及行业空间见顶的预期，导致 2020 年地产净融资额收窄至9283 亿元，同比下滑37%，处于2014 年以来的最低值，年末融资余额为17.87 万亿元。
仅境内债净融资额同比增长，且绝对值也还处于较低水平，开发贷、境外债、房地产信托净融资额都出现收缩，尤其房地产信托出现3262 亿元净偿还。
融资分化：优质房企享集中度、成本、期限三重红利尽管净融资额表现仍不理想，但在宏观流动性大幅宽松的背景下，房地产融资成本还是出现了明显优化。
一方面是受到压缩的净融资额，另一方面是明显改善的融资成本，这意味着优质房企在融资集中度、融资成本和发债期限方面的相对优势更加显著。
“三道红线”对于不同档房企发债集中度的影响尚不明显，长期来看绿档房企发债集中度有望提升。
到期债务：境内债压力逐季减弱，境外债到期高峰初至房地产境内债正在经历从2020Q2-2021Q4 的到期高峰，2021 年到期规模仍然很高，但压力将逐季减弱。
房地产境外债将在2021-2023Q1 迎来到期高峰，2021Q1、Q2 到期规模跳增，压力相对较大。
2021 展望：能见度提升，净融资额稳中有降我们认为2021 年房地产金融环境能见度有望提升，在过去融资渠道额度管控的基础之上，以“三道红线”、贷款集中度为主体的房地产宏观审慎框架基本成型，后续看点一是“三道红线”试点的执行效果和扩围节奏，二是关注居民债务收入比和房地产贷款风险权重的相关政策。
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六. 房地产投资、开发和持有阶段（不同的 时间段）的融资产品和策略
1. 拿地阶段融资 2. 开发阶段融资
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3. 销售阶段融资 4. 物业持有经营阶段融资
七．房地产融资产品
1. 贷款 2. 信托 3. 保险资金 4. 债券 5. 上市 6. 私募基金 7. 资产证券化 8. 境外融资 9. 其他等
一. 我国房地产市场和行业的现状和趋势
2019年： 住宅投资9.7万亿元（2003年9倍） 商品房销售额15.97万亿元（2003年20倍） 商品房销售面积17.16亿平方米（2003年的5倍）
2020年1月和2月：
与2019年春节假期相比，88个城市新房成交面积也较2019 年锐减30%。 （1月31日-2月6日）成交面积比去年节后一 周暴跌至95%。
为碧桂园、万科集团、万达集团、华润置业、保利地产、新城控股、世茂集团、华 侨城、华夏幸福、金地集团、招商蛇口、中南置地、金融街、蓝光发展、远洋地产 、雅居乐、陆家嘴集团、苏宁置业、中冶置业、电建地产、中梁地产、中国建筑、 中国铁建、中国银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、招商银行、中信 银行、阳光保险、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学、同济大学、上海 交通大学等培训和授课。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，专著有《房 地产投资》《房地产投资策略分析》和《房地产企业融资》等八部，合著《领导干 部学金融》。
2月，恒大全面“网上购房”认购千亿元。
一城一策。
房地产市场和行业的发展趋势
多元化（或产业化） 资产化 金融化 集中化 城镇化
影响房地产市场长期、中短期趋势主要因素
长期趋势主要因素
短中期趋势的主要因素
1. 总体国家政策和地方政府政策
经济增长（并带来人口导入）
2. 供求关系的不平衡
城镇人口增长（由于经济发展）
2020年房企投融资策略分析与建议
2020年12月3日
张健简介
资深房地产投融资和战略专家、房地产金融实践和理论领军人、全国房地产投资基 金联盟副会长、国家发改委最早一批备案的股权基金管理人、参与管理投资项目20 多个（包括万科、麦格理等）、资金量超过100亿（包括东方资产和信达资产及信 托资金等）；熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机构运作。曾任职于 全球最大的房地产开发和投资集团之一的联实集团（Lend Lease）、澳大利亚最大 的投资银行麦格理银行（Macquaire Bank）和盛世神州基金，长期担任房地产和 金融企业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战 略方面有20多年经验。
目的
深入理解我国房地产市场、行业、政策的现状和趋势 深入理解房地产投资和融资各个产品特点、难度和风险控制 深入理解不同房地产产品和不同类型房地产企业对融资产品
的匹配
做好“投、融、管、退”全流程的工作
提纲：2020年房企投融资策略分析与建议
一．我国房地产市场和行业的现状和趋势 二. 宏观经济、本次疫情、重要的房地产和金融政策及影响 三. 关于房地产项目的“投、融、管、退”和“融、投、管、退” 四. 房地产企业和从业人员的投资思维、原则、产品升级和创新 五．不同房地产产品（住宅、商业、办公、酒店和产业等）的投资和融资策略 六．房地产投资、开发和持有阶段（不同的时间段）的融资产品和策略 七．房地产融资产品（含贷款、信托、保险、私募基金、资产证券化、债券、上市等） 八. 大、中、小房地产企业的投融资建议
四. 房地产企业和从业人员的投资思维、原则、产 品升级和创新
从关注开发，到投资、开发和运营 从投资回报率，到自有资金回报率和内部收益率 投资产品的专注与特色（包括产业地产） 注重资金的来源和成本 传统的甲方思维，转换到管理人和服务者思维 互联网技术无处不在
五. 不同房地产产品策略
1. 住和长租公寓 2. 办公楼和联合办公 3. 综合体和社区商业 4. 宾馆、旅游、健康和养老 5. 物流和产业园区等
3. 消费者预期
政府政策
4. 资金流向, 外商投资,人民币汇率变化 5. 人口和结婚数量的变化及人口的分布
6. 投资的预期回报, 租金
优先拓展沿海三大区域城市；
7. 实际和预期通货膨胀及建筑成本
优先选择宏观经济规模和房地产市场容量较大的城市； 8. 实际收入和就业水平
优先布局临近大城市的中心城市。
八. 大、中、小房地产企业的投融资建议
短期措施：加强防御、关注销售和开工（现金流、收入、支出、时间）、线上 办公、择机补货、资产运营管理升级等。
1. 央企 2. 地方国企 3. 大型民企 4. 中小民企 5. 外企
问答交流
9. 城市（或地区）的发展前景等
二. 宏观经济、本次疫情、重要的房地产和金 融政策及影响
1. 本次疫情影响和2020年我国经济展望 2. 宏观调控政策 3. 房地产政策 4. 房地产金融政策
三. 关于房地产项目的“投、融、管、退”和 “融、投、管、退”
“融、投、管、退” “投、融、管、退” “融、投、融、管、退” “管、管、管、管、管” 融资与投资产品、企业（大中小，国企民企等）和管理 、退出密切相关