农村信用社个人购房贷款操作实施细则

农村信用社个人购房贷款操作实施细则

第一章总则

第一条为促进***县农村信用社（以下简称农村信用社）个人购房贷款业务的发展，强化内部管理，防范个人购房贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、中国银行业监督管理委员会《商业银行房地产贷款风险管理指引》以及《***省农村信用社个人购房贷款操作指引》等法律法规和有关规定，并结合***县农村信用社的实际，制定本操作实施细则。

第二条本实施细则所称个人购房贷款，是指农村信用社向借款人发放的用于购买各类住房或商业用房的贷款。

第三条农村信用社办理个人购房贷款业务应当符合国家相关法律、法规、政策和广东省农村信用社联合社的有关规章制度，应当遵循坚持安全性、流动性和效益性原则。

第四条本实施细则适用于***县辖内各农村信用社向借款人发放的个人购房贷款。

第二章贷款类型

第五条农村信用社的个人购房贷款，按贷款的用途可划分为个人住房贷款和个人商业用房贷款。

（一）本实施细则所称个人住房贷款，是指农村信用社向借

款人发放的用于购买各类住房（包括住房、车位等）的贷款。

（二）本实施细则所称个人商业用房贷款，是指农村信用社向借款人发放的用于购买商铺、写字楼等商业用房的贷款。

第六条农村信用社的个人购房贷款，按贷款的交易形态可划分为“一手房”贷款、“二手房”贷款、转按揭贷款。

（一）本实施细则所称“一手房”贷款，是指农村信用社向借款人发放的用于购买首次交易的各类住房或商业用房的贷款。

（二）本实施细则所称“二手房”贷款，是指农村信用社向借款人发放的用于在房地产二级市场购买经过一手买卖之后再行上市的产权明晰、已取得房屋产权证的各类个人住房或商业用房贷款。

（三）本实施细则所称转按揭贷款，是指已办理个人购房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因，房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由农村信用社为其叙做贷款转移手续的业务。所交易的房产称为转让房产，出售转让房产的贷款客户称原借款人，原借款人尚未结清的购房贷款称为原贷款。

第三章贷款要求

第七条农村信用社发放个人购房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息时，农村信用社有权依法处理其抵（质）押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第八条“一手房”贷款必须符合下列要求：

（一）房地产开发商应为工商行政管理部门批准成立，并取得建设部门核发的房地产开发资质证书的企业法人；

（二）房地产开发商能严格遵守和执行国家、地方规定的房地产建设开发及预售管理的法律、法规，积极配合农村信用社有关贷款操作及管理工作；

（三）在取得房地产权证及他项权证前申请贷款的，应提供有效担保或由房地产开发商出具回购房产的承诺；

（四）“一手房”贷款所在楼盘要求开发手续齐全，具备立项审批文件、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及销（预）售许可证，同时与农村信用社签订项目合作协议；

（五）所购买住房应为主体结构已封顶的房屋，商业用房贷款必须是已竣工验收项目的现房；

（六）农村信用社规定的其他要求。

第九条“二手房”贷款需符合下列要求：

（一）所购房产应为地理位置优越、社区环境良好、变现能力强的房产；

（二）所购房屋产权必须完整和明晰、已办理房地产权证，具备进入房地产市场流通买卖的条件；

（三）申请贷款时，转让房产未被列入城镇改造拆迁规划范围，售房人对转让房产拥有合法的处分权；

（四）二手房买卖双方自行到房管部门办理过户手续并领取新的房地产权证，原则上必须在办理房地产抵押登记手续后，方能发放贷款，如未能及时办理登记的应由开发商或担保公司等提供阶段性担保；

（五）农村信用社规定的其他要求。

第十条转按揭贷款需符合下列要求：

（一）转让房产已取得房地产权证，且该房产状况良好，产权清晰，不存在被查封等异常状态；

（二）如转按揭贷款在办理房产过户及抵押登记手续而出现抵押真空期的，必须要求原借款人提供具有代偿能力的第三方担保，直至买卖双方完成房产过户及新的抵押登记手续为止，原抵押登记注销后应及时办理房产的过户和新的抵押登记手续；

（三）农村信用社规定的其他要求。

第十一条个人车位（库）按揭贷款需符合下列要求：

（一）借款人申请贷款的车位（库）和借款人所购房产必须在同一楼盘范围内；

（二）所购车位（库）必须产权明晰，并能够办理产权证；

（三）如借款人同时办理购房和车位（库）按揭贷款，车位（库）按揭贷款偿还必须先于购房贷款；

（四）农村信用社规定的其他要求。

第四章贷款对象和条件

第十二条贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人

及在中国大陆获得合法有效居留身份且具有完全民事行为能力的境外、国外自然人。

第十三条借款人须同时具备以下条件：

（一）年龄在18周岁以上，具有完全民事行为能力的自然人，能提供合法有效的居留身份证明文件；

（二）借款人年龄与贷款期限之和不超过65年；

（三）具有稳定的经济收入，信用良好，无不良嗜好，有偿还贷款本息的能力并能够提供相应的收入或资产证明；

（四）借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入

（五）有合法有效的购房合同、协议以及农村信用社要求提供的其他证明文件；

（六）借款人已经按以下要求足额支付首付款项并出具相关证明：

1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，首付款比例不得低于所购住房总价款的20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；

2、借款人申请贷款购买第二套（含）以上住房的，首付款