中国农业银行个人一手住房贷款操作规程1

中国农业银行个人一手住房贷款操作要点

各支行：

针对各行在办理个人一手房贷款（按揭贷款）时遇到的问题，市分行风险管理部根据《中国农业银行个人信贷业务管理办法》（农银规章〔2010〕64号）及《中国农业银行个人一手住房贷款操作规程》（农银规章〔２０12〕151号）相关规定，对贷款条件及提交资料明确如下：

一、住房按揭贷款准入录入C3系统

仅可对经有权人审批准入的按揭楼盘办理个人一手住房贷款，并在Ｃ３中通过“合作项目品种编号”将个人一手住房贷款与合作楼盘建立关联。

二贷款条件

（一）年满18周岁以上具有完全民事行为能力，持有合法有效身份证件。

（二）借款人及配偶符合《个贷管理办法》第七条规定的信用记录条件。(申请贷款时不存在到期未还的逾期贷款和信用卡恶意透支，最近24个月内不存在连续90天（含）以上或累计180天（含）以上的逾期记录，能够说明合理原因的除外).“能够说明合理原因”是指个贷业务的申请、调查、审查以及审批等各环节均认同申请人逾期记录的产生具有合理原因，可以被农行接受的借款人。

（三）具有固定住所，或稳定的工作单位。

（四）收入来源稳定，具备按期偿还信用的能力；

（五）在农业银行开立个人结算账户。

（六）已签订合法有效的房屋买卖合同。

（七）有不低于最低规定比例的首付款证明。

（八）本笔贷款申请评分达到规定的准入标准，一手按揭住房495分，双签为445分为准入。

三、贷款申请

借款人填写《中国农业银行个人信贷业务申请表》，并提供以下资料：

（一）借款人及配偶身份证件。借款人及其配偶有效身份证件。户籍证明或有效居住证明。提供居民户口簿原件和复印件。借款人提供的户口簿复印件应涵盖首页、本人页及信息变更页。

（二）借款人户籍证明及婚姻状况证明。婚姻状况证明。根据《中国农业银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引（试行）》（农银黑办发【2011】402号文件相关规定（1）境内（港澳台人士除外）人士提供居民户口簿原件和复印件。借款人提供的户口簿复印件应涵盖首页、本人页及信息变更页。已婚/离异/丧偶人士应提供结婚证书/离婚证/离婚判决书/配偶死亡证明原件及复印件。但如果户口簿上借款人婚姻状况栏标注配偶姓名，或显示已婚/离异/丧偶，同时在同一户口簿上可明确判断借款人配偶情况，且与贷款申请资料匹配的，可不提供相关证书。对户口簿上登记为“未婚”或未记载婚姻状况，且借款人书面声明未婚的，可直接认定为未婚。（2）、现役军人、人民武

装警察，因客观原因无法提供户口簿的，可提供部队政治机关出具的婚姻状况证明，或提供结婚证/离婚证/离婚判决书/丧偶证明等，经调查核实后认定其婚姻状况。

（三）借款人还款能力证明。

1、有效收入证明。根据《中国农业银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引（试行）》（农银黑办发【2011】402号文件相关规定（1）收入证明书。工薪人士可提供所在工作单位出具的收入证明书（ABC(2007)5006-6），需加盖单位公章。自雇人士可自行声明收入情况，并按要求提供其他客观证明。（2）、收入流水。工薪人士可提供近一年之内不少于连续三个月的代发工资的银行卡对账单或代发工资的存折明细。自雇人士可提供其本人或经营实体不短于近半年的银行对账单。（3）、住房公积金缴存证明。借款人可提供近一年之内不少于连续三个月的住房公积金缴存证明。调查人员应根据缴存比例推算借款人月均收入。（4）、个人所得税完税证明。借款人可提供近一年之内的个人所得税完税证明。调查人员可根据纳税比例推算借款人月均收入。（5）、投资经营收入证明。借款人可提供近一年之内所持有的企业股权证明（须经工商登记）和企业净资产证明，以及近两年之内股东分红证明。调查人员可根据股东分红稳定性及可预期性推算借款人月均收入。

在以上收入证明中，（一）至（四）项不能累加。第（五）项收入证明与前四项来源于不同的企业的，可以与前四项之一累加。

另外，借款人及配偶除自住住房外还拥有用于出租的房产

的，可提供用于出租的房屋权利证书、租赁合同。调查人员可根据同等地段、同等类型的房屋租赁价格，调查判断租金收入的合理性，并结合空置率等因素适当折算后（折算比例原则上不超过90%）作为借款人每月收入的合理补充。

2、收入证明的认定：

（1）工薪人士提供单位出具的收入证明书的，调查人员应结合当地经济发展、借款人年龄、职业、职务等基本情况，判断收入证明书所列收入是否合理。对收入证明书所列收入远高于正常水平导致收入真实性难以判断的,应要求借款人提供收入证明第2－4项收入证明中的任何一项进行佐证。如果佐证收入与收入证明书所列收入差距在（±30%）合理范围内，可以采信收入证明书所列收入。（2）自雇人士提供书面收入声明的，需提供第2—5项收入证明中的任何一项进行佐证。调查人员应结合当地经济发展、借款人从事行业、收入证明佐证等基本情况，判断借款人声明的收入是否合理。对借款人声明的收入远高于正常水平导致收入真实性难以判断的，调查人员应实地调查了解借款人的经营状况，通过实地观察借款人的经营场所、经营规模、地理位置、周边客户等了解借款人经营能力、经营项目风险等，通过查看收入流水（财务报表、完税凭证或购销合同等）分析现金流状况，结合市场同行业平均经营水平等综合分析借款人经营实体的盈利能力，以测算收入认定借款人收入。（3）对借款人每月收入（包含房屋租赁收入，下同）不足的，还可将属于借款人家庭（含借款人、配偶及其未成年子女，下同）所有的下列形式的流动资产，在扣除应

支付的首付款之后，按照一定的折算比例和贷款月数，折算计入每月收入，即折算月收入=资产净值×折算比例÷贷款月数：<1>起息日在三个月之前存期半年以上的本外币定期存款、凭证式国债、储蓄式国债。折算比例可为100%。<2>起息日在三个月之前的活期存款账户内近三个月的日均存款余额。折算比例可为100%。<3>住房公积金账户余额。贷款用途为住房贷款时折算比例为100%，其他用途折算比例酌减。<4>持有期在半年以上的记账式国债。折算比例原则上不超过90%。<5>合法保险机构出具的保本型人寿保单/保本型投资保单中已支付保费的当前现值或保单现金价值或退保净值。折算比例原则上不超过90%。<6>证券公司、基金公司或托管机构出具的股票、基金明细清单显示的市值。股票折算比例原则上不超过50%；股票型基金折算比例原则上不超过60%；债券型基金折算比例原则上不超过80%；货币型基金折算比例原则上不超过90%。<7>其他流动资产，如黄金、银行理财产品等，可根据其风险状况、变现难易程度等因素进行适当折算，具体折算比例由一级分行明确。

（四）借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同（房产局备案的，可以直接办理房产证那种）。

（五）购房首付款证明。原则上应为以下四类之一：

１．开发商开具的由税务机关监制的预收款发票（凭据）。２．开发商开具的首付款收据，以及与首付款收据对应的银行相关凭证（进账单、转账凭证、汇款凭证、现金缴款凭证或银行卡付款凭证等），首付金额最低为房屋总价款30%。