银川市概况

一、银川市概况：银川市是宁夏回族自治区首府，是一座历史悠久、风光秀丽的塞上古城，是中国历史文化名城之一，素有“塞上江南”的美称。

地理环境：银川市位于黄河上游宁夏平原中部，东以黄河和明长城为界，与陶乐县和内蒙古鄂托克前旗毗邻；西依贺兰山，与内蒙古阿拉善盟为邻；南接吴忠市；北连平罗县。

地域范围在北纬37°29′～38°53′,东经105°49′～106°53′。

贺兰山蜿蜒于市境西部，黄河一泻千里从市区东部流过。

银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间。

银川属中温带大陆性气候，年平均气温8.5℃，日温差12～15℃，年平均日照时数2800～3000小时，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一。

年平均降水量200毫米左右，无霜期185天左右。

主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。

人口与面积：银川市作为宁夏回族自治区的首府,是全区经济发展的龙头，对外开放的窗口。

在2002年调整行政区划后，银川市现辖兴庆区、金凤区、西夏区和永宁、贺兰两县及灵武市。

现辖区总面积9503平方公里，总人口133.01万人，其中回族入口34.38万人。

市内三区人口约在70万人，原城区即现兴庆区人口约40万人，占近60%。

经济实力: 从银川市统计资料获知，2004年前三季度，银川市实现生产总值131.26亿元，同比增长13.6％，地区生产总值增速居西部省会城市第三位。

规模以上工业增加值也以28.1％的增长率位居西部省会城市增速第三位。

此外，全市完成城镇固定资产投资额100.88亿元，增长8.5％，增速居西部省会城市第八位。

实现社会消费品零售总额49.94亿元，增长15.5％，在西部省会城市中增速位居第三位。

地方财政收入、城市居民人均可支配收入增速二、居西部省会城市第六位——完成地方财政收入12.66亿元，同比增长24.7％；城市居民人均可支配收入5890元，同比增长9.4％。

城市发展规划：自国务院批准银川市调整新的行政区划以来，“一城（原老城区）两区（原新城区、新市区），中间隔离带”的传统旧城模式被彻底打破，银川市审时度势地实施“中心城市带动战略”，代之而起的是冲破习惯思维的“大银川”跨越式发展规划。

按照把银川市建成宁夏全境及陕西、甘肃、内蒙古毗邻地区的现代化区域中心城市的发展目标，并突出“塞上江南”、“回族之乡”、”西夏古都”三大特色，高屋建瓴地提出打造21世纪银川城市新形象。

另外，突出生态立市、特色建市、工业强市、人才兴市、依法治市，注重湖泊湿地保护，营造以人为本、人与自然和谐共生的城市环境，努力实现形成“天蓝、地绿、水清、城净、居安宁”的人居环境。

同时，为强化聚集功能，提高区域中心城市辐射带动能力，努力打造“购物在银川”、“住在银川”、“受教育在银川”、“旅游在银川”城市形象。

从整个城市建设状况来看，自治区政府和银川市政府加大市政设施投资力度，已经基本形成“大银川”的城市框架，可以说城市骨骼已建成，就待招商引资，引进大企业，并加大房地产投资开发力度，二、房地产现状及总体市场分析1、房地产投资及市场状况：2004年度截止到10月份，经统计，商品房屋施工面积达587.8万M2，其中住宅393.4万M2；竣工面积144.8万M2，其中住宅116.2万M2；实现销售130.5万M2，其中住宅118.1万M2；累计空置商品房114.7万M2，其中住宅75.2万M2，其空置楼盘主要是康居小区工程中商品房屋，原因是质量差，城市居民不愿与原拆迁农民混居造成空置，但纯正商品房住宅小区因质量好、物业管理到位空置较少，且价格较高。

因受康居工程投放量过大影响，2004年10月份全市商品住宅平均价格为2144元/平方米，比9月份略有下降。

经市场实地楼盘调查，银川市高档商品住宅单价在3600元/平方米，比较高档楼盘在2700—3200元/平方米，市区商品住宅大多在2200元/平方米，较远楼盘和康居结合楼盘单价在1700元/平方米。

康居住宅即经济适用房单价政府定价1300--1800元/平方米。

具体楼盘情况附后。

2、土地招、拍、挂及开发商保有土地状况银川市2002年至2004年通过招、拍、挂，经统计，共推出土地90多块，面积达10000亩，实际成交地块55宗，面积约4931亩，土地出让金额总值约22.15亿元。

其成交地块的楼盘除几块商业地块在建设中外，商住地块皆在规划阶段，市场上的在建和销售楼盘均为以前协议出让地块和康居工程，土地成本较低。

具体情况如下：2002年供应土地19宗，959亩，实际成交15块，674亩，成交价格8086万元，最高单价250万/亩的商业住宅用地，容积率为1.35。

没能成交4块，面积285亩。

2003年供应土地27宗，5189亩，供应量较大，受宏观调控和康居工程影响，只成交12块，1739亩，成交价格10.19亿元，商住用地最高单价206万/亩，容积率为1. 5，商业（专业市场）用地最高单价130万/亩，容积率为1.5。

没能成交15块，面积3450亩。

2004年供应土地47宗，3034亩，多为2003年没成交地块分割成小地块出让，成交28块，2518亩，成交价格11.15亿元，商住用地最高单价72万/亩，商业（专业市场）用地最高单价901万/亩，在新华街上。

没能成交19块，面积715亩。

从2004年成交情况看，其没成交地块主要分布在在新行政中心区周围和北塔公园范围（2003年曾以1500亩大盘推出一块，没能成交）内的办公和商住用地。

据青岛中房宁夏公司白总讲，主要原因挂牌起始价太高，每亩地60万元，销售价在3000元/平方米左右，属银川市高端市场。

因银川消费水平和人口增量限制，其高端市场客源将来无法预测和保证，本地开发商不愿意冒险。

经咨询土地管理部门工作人员，现在与今后的一段时间商住用地招、拍、挂土地其地段位置单价一般在35—70万元/亩，并且市里为保证房地产市场健康发展，今后将控制土地供应，并限制康居房屋的市场交易，即五年内不予办理产权交易。

因原协议获得土地没完全开发，业内人士估计现银川市开发商保有土地在8000---10000亩，存量土地较大。

加上银川市每年新增供应土地控制在150公顷左右，约2500亩，明年和今后一段时间内房地产开发用地规模应在每年4000亩左右，住宅施工面积增量应在300万米，每年按实现销售70%计算，需实现销售约200万平米，户数达2万户，因当地人口规模有限，需吸引大量外来人口，按照目前来看，若没有大的企业项目投资，其客源支持不足。

三、3、房地产开发商及投资利润率情况：经了解现银川市有房地产开发商260多家，其中不少是原建筑商投资成立，管理水平参差不齐，三级以上房地产开发企业70家，政府评议有16家房地产商被评为星级企业。

受宏观调控和政府大量建设康居住房的影响不少房地产企业举步危艰，开发速度和开发规模放慢。

因康居工程质量和居住人口素质问题，购房者现已经呈现出购房选品牌、重物业的局面。

虽然市政府到今年基本完成农村的康居改造，房地产市场比较看好，但由于市场价格较低，银川市房地产开发利润率较低，除原已协议出让获得土地（约存量土地在4000亩左右）利润率较高，但由于住宅楼盘平均售价最高在3200元，其每平米利润也就在1200元。

现在以招、拍、挂形式获得开发用地的，商品住宅项目利润率一般在15--20%，每平方米利润单价在200—500元。

兴庆区科技工业园范围内商住用地若以25万/亩计算，商品住宅预计每平方米毛利润单价在250--300元。

4、银川市商品房屋建筑造价和有关房地产政策银川市商品住宅造价，因考虑地震8度设防，比青岛市提高两级，其建筑造价将比青岛市高出10%左右，多层砖混住宅建安造价在700元/平方米，多层框架住宅建安造价在950元/平方米，市场比较认可框架，但砖混住宅在销售上有一定价格优势。

经了解，银川市房地产公司和物业公司设立比较容易，政策比较宽松。

银川市土地供应跟全国一样，以全部实行招、拍、挂，但因人治因素仍很多，其招、拍、挂评估价格和交付土地款的期限仍能人为操纵，土地投资成本有一定可操作空间。

现招、拍、挂土地不包含行政规费（税），经测算各种行政规费（税），包括配套费、人防费、劳保基金、物业基金等在每平米200元/平方米以内。

规划方面，建筑规划容积率一般在1.2以上，现在仍允许网点托住宅。

税务方面，其商品房屋预收款，税务单位要求从2005年1月1日起，必须使用专门的销售发票开据单据，不允许使用自购普通收据。

5、兴庆区科技工业园地理位置及周边较近楼盘情况：银川市兴庆区，是银川市1970年设定的县级市辖区，原称为银川市城区。

2002年11月，经国务院批准，区划重新调整，更名为兴庆区，它是首府银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心，是宁夏改革开放的重要窗口和城市形象集中体现的区域，堪称“宁夏第一区”。

面积757.6平方公里，人口41万，下辖2乡、2镇、11个街道办事处，有回、汉、满、蒙等22个民族，其中回族人口8.5万。

新的兴庆区成立后，其职能从一个单纯城市区变成了城乡并存，一、二、三产业完美的行政区。

近年来，兴庆区以建设经济实力最强、发展环境最优、生活质量最好、人居环境最美的现代化城市中心区为目标，围绕城市化发展战略，大力推进园区科技化、物流规模化、农村城镇化、农业产业化、农民市民化“五大战略”，全力打造西部历史文化名城、商贸物流城、金融信息城、文明卫生城、生态旅游城、基础教育城“六大城市品牌”，不断加大调农业、兴工业、整物流、建康居、引项目、促开放力度，使农业产业化进程明显加快，工业经济实现历史性突破，物流市场走廊初具规模，基础设施建设逐步完善，社区建设稳步推进，城市面貌日新月异，各项事业蓬勃发展。

2003年，完成国内生产总值53亿元，工业总产值完成18亿元，社会消费品零售总额完成42亿元，全社会固定资产投资完成48亿元。

地方财政收入完成1.32亿元，城镇居民人均可支配收入达到7735元，农民人均纯收入达到3681元。