昆山市房地产市场年度简报.pptx

➢ “政策”对上海、杭州等周边城市所产生的影响，能够在 一定适度上增加昆山市场的客源，增大买方市场，有利于 促进市场的进一步发展；
➢ “政策”的影响，加强了城市之间的交流，包括从业人员、 客户之间的交流，能够为昆山房地产市场带来相对先进的 理念。
四、小 结
➢ 2005系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为 浓厚
昆山市2005房地产市场简报
此篇报告主要侧重于解读近几年新政下 昆山楼市的变化现象，以及对楼市宏观数据 做出理性分析，为贵司面对扑朔迷离的楼市 能做出正确的判断提供一定的参考依据。
前言
• 近年来，昆山房价每年保持约20%的涨幅，自2004年下半年以 来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势， 昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为， 此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大，市场呈现出非 常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下 一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持 续相当长一段时间。
• 2005年4月30日 • 七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住
房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理； 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强 房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策 普通住房标准，合理引导住房建设与消费。
• 2005年6月1日 • 七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式
8% 22%
70%
新昆山人、上海人 本地居民 其他
（三）从需求层面看，由于受二次加息及其他房 地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心 理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋 谨慎，外地购房上升较快。
从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐 浓厚，原因除了新的政策不断出台对市场信心的 影响外，对房价的承受力抗性加大以及经过前几 年消化后本地人大多已经购房也是重要原因。本 地客户现在对住宅的需求主要是改善性需求。但 外地客户对昆山的关注明显加大，尤其是昆山房 价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸引了越 来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客 户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。
（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方 市场转型为买方市场
• 据有关部门调查了解，在 今年1-5月份昆山楼市的购 房者中，上海人及“新昆 山人”占购房比例高达70%。 房产新政的出台，无疑在 购房者与开发商的较量中 增添了砝码，市场博弈的 主动权正在慢慢转向买方 市场。
2005昆山房地产市场客户分析
自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观 经济周期为核心和依据，与的周期有密切的关联。再从 中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的 发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右，昆 山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房 价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小 幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发市 场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。
三、政策分析
“就市论市”，我们认为：“政策”的目的主 要在于健全市场，挤压房地产泡沫，因此，对于本 身价格适中、结构合理、供需两旺的昆山市场反有 促进作用，主要表现在以下三个方面：
➢ 由于昆山房地产市场的起步较晚，目前正处于“成型”阶 段，在一系列政策、措施的控制和监督下，将会使得市场 的各个环节都能健康有序的发展；
➢ 未来政府还将会持续出台相关政策来进行规范市 场
➢ 市场各种物业涨跌互现。供应量较大的中档住宅 有降价的可能性；经济适用房及市中心房源，可 能在新政后出现一定的涨幅
第二部分 数 据 ——昆山房产市场宏观数据分析
本报告数据采集时间为2001—2004年年 底，由于2001年以前昆山房地产基数较低， 增幅不大，2005年的全年统计数据尚未完全 出台，因此，目前仅以2001—2004年作为样 本，进行采样分析。本报告的宏观数据来源 均为《2001—2004年昆山统计年鉴》，部分 深化数据亦依据以上权威数据计算得出。
一、房地产同国民经济的协调关系
（一）房地产业
年份 房地产业（亿元）
（.95%
2002 9.09 306.85 2.96%
2003 13.2 403.49 3.27%
2004 32.7 570 5.73%
可以将新政的精神总结为：“旨在通过供应 和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制 投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用 房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发 展”……那么，房地产新政将会对昆山楼市 造成什么样的影响呢？
（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内 就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的
实施，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时 按其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普 通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征 营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年） 转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价 款后的差额征收营业税。
二、宏观政策的影响 从三次‘国八条’的出台内容来看，我们
• 然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来 是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的 楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何从、房价是 涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。但可以肯定的是，以目 前形势房地产应该在实现“软着陆”后继续稳步发展。
第一部分 政 策 ——昆山宏观政策概述
一、2005年宏观政策
• 2005年3月 • 放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归
原始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制； • 2005年4月15日 • 国土资源部下发《2005年全国土地利用计划》，加
大调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居 住用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。 • 2005年4月25日 • 国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠 杆，遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房 给予政策优惠，同时强调对平价房的支持。