2015年宁波房地产市场年报

备注： 统计口径为纯住宅用地和商住用地，不包含商业、办公用地，商住用地的住宅比例按项目规划判定，无项目规划按70%比例划分
7
住宅市场
政策环境持续利好，改善需求集中迸发并得到持续释放，15年宁波住宅市场扩容，整体表现供不 应求，成交量超越09年，创下历史新高，供求关系有所改善，“去库存”效果显现。
2008-2015年宁波商品住宅供求量价走势图
109.4
——
24.4%
金地
2015年东部新城、鄞州中心、长丰等部分板块在楼市持续向好的情况下，土地成交楼面价也快速上涨，雅戈尔东部
新城地块较印江南楼面价上涨23%，万科长丰YZ13-02-K1地块较江湾府楼面价上涨25%，鄞州首南前后两次土地出让，
挂牌楼面起始价上涨14%，这些土地楼面价的上涨或将提升板块未来房价；
备注： 统计口径为纯住宅用地和商住用地，不包含商业、办公用地
2% 3%
3%
7%
23%
15%
8% 11%
12% 16%
2014年成交均价段
8千以下 8千-1万 1-1.2万 1.2-1.4万 1.4-1.6万 1.6-1.8万 1.8-2万 2-2.5万 2.5-3万 3万以上
1% 4%
6%
8%
1% 15%
7% 24%
17% 17%
2015年成交面积段
3%
4%
开发商
东部新城核心区E-23#/24#/28#/29#地块 江东
8.71
1.72
12276
18.40
32.5%
雅戈尔
鄞州新城区首南地段YZ08-07-b地块
鄞州
3.64
1.80
9040
5.92
24.7% 江山万里
鄞州新城区首南地段YZ08-08-(b2、b3)地块 鄞州
6.15
1.80
8950
9.91
6月28日，利 率下调0.25个
百分点
8月26日，利 率下调0.25个
百分点
10月24日，利 率下调0.25个
百分点
2月4日，央 行降准0.5 个百分点
4月20日， 央行降准1 个百分点
3月30日，二手房营业税 免征年限由5年降至2年
6月28日，央 行降准0.5个
百分点
9月6日，央 行降准0.5个
百分点
72 72 15
北仑 海曙 江北 江东 科技园 鄞州 镇海
企业名称
雅戈尔 雅居乐 华侨城 恒裕 恒舒 旭智 华丰 金地 方兴 信达中建
土地宗数
6 2 2 3 3 3 2 3 1 2
土地面积 （万方）
51.8 25.5 25.8 15.0 12.1 15.9 27.0 14.8 9.4 15.3
住宅建筑面积 （万方） 93.8 56.2 32.1 31.8 29.0 28.8 27.3 24.1 23.4 23.1
得到缓解，拿地积极性提高，且政府在供地指标的压力下加快推地节奏，积极推出优质宅地，土地供需均得到满足，并在12月掀起一波土地成
交高潮；
涉宅用地平均楼面价为4737元/㎡，同比上涨3.3%，东部新城、鄞州中心、江东老城、长丰等板块土地成交量较大，拉动整体楼面价上涨。
备注： 统计口径为纯住宅用地和商住用地，不包含商业、办公用地，商住用地的住宅比例按项目规划判定，无项目规划按70%比例划分
7.8%
美的
鄞州新城区首南地段YZ08-08-a地块
鄞州
6.81
1.80
8900
10.91
18.7%
金地
宁波宁丰2-1#地块
江东
9.36
2.50
8860
20.74
17.8%
方兴
鄞州新城区首南地段YZ08-08-e8地块
鄞州
5.21
1.60
8310
6.93
0.1%
金地
江东区庆丰地段徐戎路西侧2#地块
江东
税的50%给予购房补贴
“限外令”
3
土地市场
15年土地市场整体呈现“先冷后热”态势，上半年遭遇冷场，而下半年楼市的火热成交使开发商 资金层面得到缓解，且在政策环境持续放宽的情形下，对后市预期增强，拿地积极性大幅提高。
2008-2015年宁波涉宅用地成交量价走势图
2015年1-12月年宁波涉宅用地成交量价走势图
18.0
10854
2.9%
雅戈尔明洲 江东
17.5
7.2
24208
2.6%
保利印江南 江东
17.5
8.3
21128
2.6%
华润万象府 江北
17.0
8.3
20425
2.5%
维科东院
江东
16.1
7.6
21247
2.4%
荣安中央公园 鄞州
15.6
7.6
20504
2.3%
江山万里
鄞州
15.5
7.4
21075
宁波房地产市场总结与展望
宁波克而瑞 2016年1月
1
1 2015年房地产市场回顾 2 2016年房地产市场展望
2
政策汇总
经济增速放缓的大背景下，房地产行业仍被当作经济的“稳定器” ，“去库存”作为15年的政策 主基调，中央及地方相继使出降首付、降利息、减税、补贴等多套组合拳稳定住房消费，政策红 利下，宁波刚性及改善需求集中迸发并得到持续释放，政策效果显著。
3.37
2.80
8100
7.64
0.0%
雅戈尔
鄞州区长丰地段YZ13-02-K1地块
鄞州
2.18
2.20
8040
3.85
7.2%
万科
江北区天水家园以北地段冯家安臵房南侧地块 江北
6.52
1.80
6720
7.88
0.3%
绿地
鄞州区长丰地段YZ13-02-ef地块
鄞州
4.00
2.50
6630
6.63
0.5%
区域
成交面积 （万方）
中海国际社区 鄞州
18.0
成交金额 （亿元）
19.5
成交均价 （元/ ㎡）
面积 占有率
10854
3.6%
中海阳光玫瑰园 鄞州
11.6
12.1
10474
2.3%
环球东方港城 北仑
11.1
13.2
11852
2.2%
龙湖滟澜海岸 北仑
10.6
7.3
6906
2.1%
保利城
镇海
9.4
8.7
3月30日，二套房商业贷 款首付比例降至40%
9月30日，首套房商业贷 款首付比例降至25%
降首付
降息 降准
减税， 补贴， 提额度
3月30日，首套房公积金贷款 首付比例降至20%，二套房
首付降至30%
3月1日，利 率下调0.25 个百分点
5月11日，利 率下调0.25 个百分点
9月1日，二套房公积金 贷款首付比例降至20%
40131604213808481362647
1534663
13
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
供应面积
成交面积
成交均价
供应面积
成交面积
成交均价
15年市七区商品住宅供应量为418万方，同比减少16.4%，14年土地储备量低是导致今年上市项目减少的主要因素，15年土地出让量增 加，拿地企业以品牌房企为主，开发节奏较快，16年住宅供应量预计在500-600万方； 住宅成交量自11年以来逐年递增，15年市七区整体去化量为501万方，首次突破500万大关，同比增长39.2%， 政策红利下，改善需求得 到持续释放，4月以来成交量持续在40万方以上高位，随着政策效应的递减，16年住宅成交或将有所回落，但仍将高于14年水平； 15年市七区商品住宅成交均价为13450元/㎡，小幅上涨2%，改善产品成交比例上升是带动均价上涨的主要原因。
3万以上 9
住宅成交排行
住宅销量TOP10项目以远郊刚需楼盘为主，而鄞州中心、东部新城等核心地段多个改善楼盘则位 居金额排行榜前列。前十项目面积与金额占有率较去年均有所减少，市场集中度下降，在售项目 15年销量普遍得到提升。
2015年商品住宅成交面积TOP10
2015年商品住宅成交金额TOP10
项目名称
408 5418
3104714 306
4683 4585 4737
2519
3780 222
1922722
188 135
81
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
土地成交面积
平均楼面价
53.5 7817
6835
6744
4509 3800
13.9
5200
5705
23.4 21.9
9258
1.9%
合生国际城 镇海
9.2
ຫໍສະໝຸດ Baidu
7.5
8088
1.8%
华润万象府 江北
8.3
17.0
20425
1.7%
保利印江南 江东
8.3
17.5
21128
1.7%
花样年花郡 北仑
7.8
7.3
9350
1.6%
项目名称 区域
中海国际社区 鄞州
成交金额 （亿元）
19.5
成交面积 成交均价 金额 （万方） （元/㎡） 占有率
6
土地库存
鄞州、北仑、镇海三区前几年推地动作频繁，潜在供应量最大，未来竞争压力加剧，供过于求的 形势短期内难以改变，房价上涨乏力。土地存库量以当地企业居多，开发节奏相对缓慢，16年土 地库存仍将居高不下。
2015年各区域涉宅用地库存（住宅建面）
2015年开发企业土地储备TOP10
159 364
172 6
备注： 商品住宅统计口径包含普通住宅和别墅，不包含保障房与限价房
8
成交结构
15年住宅成交结构发生较大变化，120平以下刚需虽然仍占主导地位，但120-140平首改产品需 求量大幅增加，成交比例上涨6%，成交均价段中，1.8-2.5万元/平中高端产品需求量增长明显。
2014年成交面积段
90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-160 160-180 180-200 200以上
5
土地排行
东部新城、鄞州中心、江东老城等城市核心板块由于地段和资源的稀缺性，引发金地、万科、雅 戈尔等品牌房企上演抢滩大战，多宗住宅用地均以较高溢价成交，未来或将拉升板块房价上涨 。
2015年宁波涉宅用地成交楼面价TOP10
土地名称
区域
占地面积 （万方）
容积率
楼面价 （元/㎡）
成交总价 （亿元）
溢价率
4
2015年成交宅地分布
镇海区
成交：6宗 面积：39万方
江北区
成交：2宗 面积：16万方
海曙区
成交：0宗 面积：0万
方
江东区
成交：4宗 面积：24万方
科技园区
成交：1宗 面积：5万方
北仑区
成交：0宗 面积：0万方
鄞州区
成交：20宗 面积：104万方
15年共成交33宗涉宅用地，以中心城区优质宅地居多，鄞州、镇海、江东成为土地市场热点区 域，其中仅鄞州一区就占20宗，成为名副其实的“土豪”区域，16年鄞州中心区市场竞争度将急 剧加大，北仑区与海曙区宅地出让以“零”告终。
10月24日， 央行降准0.5
个百分点
7月1日，宁波公积金贷 8月13日，高校毕业生购 10月8日，国家全面推行 款启动公转商贴息政策 房补贴由1%提高到2% 住房公积金异地贷款政策
3月1日，不动产登记
4月28日，宁波公积金最高
7月13日，按实际缴纳契 8月27日，楼市取消
条例开始实施
贷款额度提升至100万元
2015年底宁波七区涉宅用地库存占地面积为494万方，住宅建面约为861万方，其中鄞州区待开发量最大，达364万
方，鄞州、北仑、镇海是未来供应主力区域，15年江东区供地量加大，预计均将在明年入市，16年江东住宅供应较为
充足；从企业土地储备来看，本土企业远郊土地储备量较大，但开发节奏缓慢，大部分短期内难以转化成项目销售。
4%
5%
22%
19%
7%
15% 10% 11%
2015年成交均价段
90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-160 160-180 180-200 200以上
1% 1%
8千以下
6%
9%
16%
8千-1万 1-1.2万
8% 22%
9%
11% 17%
1.2-1.4万 1.4-1.6万 1.6-1.8万 1.8-2万 2-2.5万 2.5-3万
2.3%
南塘金茂府 海曙
14.7
5.6
26336
2.2%
环球东方港城 北仑
13.2
11.1
11852
2.0%
万科云鹭湾 江北
7.7
10.6
13833
1.5%
中海阳光玫瑰园 鄞州
12.1
11.6
10474
1.8%
前十合计
102
120.7
——
20.3%
前十合计
158.7
92.7
——
23.5%
14年对比
87.8
23.1
17.1 18.2
12.1
4196
5
1448
0
0
0
0
0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
土地成交面积
平均楼面价
2015年宁波涉宅用地成交188万方，同比增长39.3%，计容建筑面积约379万方，住宅建面约324万方；
上半年开发商资金面吃紧拿地意愿较低，1-5月土地市场遇冷，下半年在楼市成交持续火爆及融资成本持续降低的情形下，开发商资金面开始
2015年1-12月宁波商品住宅供求量价走势图
15090
13280
13640
13955300
13189
501 13450
406
321
335 10463060
329
418
384
360
8634 225
275
282
248
159
170
14870
14331
13470
54 57
45
48
12926 25
2912711 13031 12587 12891