2010宁波房地产市场年报
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住宅（含商住） 商业 33%
67%
➢2010年宁波大市 共计成交住宅及商 业用地941.95万方， 环比增长了90%， 平均地价391.42万 元/亩，环比下滑了 14%。 ➢2010年宁波市六 区共计成交商业及 住宅用地526.6万方， 环比增长了6%。
土地市场
2010宁波市土地市场
北仑、镇海区占据主要住宅用地供应，北仑区、鄞州区成为主要商业用地供应区域
当前政策调整的两大主线：增加购房成本、控制资本流动
房地产市场
宏观环境
限购、首付比例提高：需求只是被短期抑制，治标不治本
一类限购城市
二类限购城市
限购和首付比例的提高能够很快见效，使得市场出现成交量不足引起的价格波动
宏观环境
加息：只要利息跑不赢CPI，民间资本就需要抵抗通胀风险
宏观环境
预售资金监管：规范市场，无法完全控制开发商资金来源
7.80 奉化
7.08 余姚
2010年宁波市商业土地成交（万方）
2010年宁波市土地成交区域分布
北仑 鄞州 东部片区 慈溪 象山 东钱湖 海曙 江北 镇海 宁海 奉化 余姚
10% 6% 12%
6%
3% 2%
6% 9%
16% 10% 7%
13%
2010年宁波市土地成交区域分布（万方）
160.00 148.89
2010年宁波市土地市场成交大幅增长，住宅用地仍然成为供应主体
2009-2010年宁波市土地成交
10000000.00
9419554.10
8000000.00 6000000.00 4000000.00
4932064.80 3392150.63
5527766.25
2000000.00
0.00 2009年
宏观环境
中国房地产市场价格的过快上涨，已经触及到了民生问题
2009-2010年中国房地产价格指数走势图
数据来源（国家统计局） 115 110 105 100
95 90 85
宏观环境
政策调整是调和经济与民生矛盾的调节剂
2009-2010年中国经济、房地产市场运行图
120
115
110
100
首次调控
2010年
成交总面积（㎡）
成交总金额（பைடு நூலகம்元）
2009、2010年宁波市六区土地成交对比
530
526.6
520
510
500
493.2
490
480
470 2009
2010
2010年宁波市六区土地成交总量（万方）
2010年宁波市土地成交比例（土地性质）
住宅用地（含商住） 商业用地 27% 73%
2010年宁波市六区土地成交比例（土地性质）
2010年宁波市住宅土地成交（万方）
2010年宁波市商业土地成交区域分布（万方）
45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00
39.35
34.13
32.85
29.24
26.57
21.41
16.40
16.32
15.35
12.40
北仑 鄞州 东部片区 慈溪 象山 东钱湖 海曙 江北 镇海 宁海
11%
据统计：2010年宁波市六区住宅市场供应量为280.24万方（含存量），2010年1-12月宁波市六区共计成交 住宅产品179.33万方（不含保障房，限价房）；安面积计算2010年市六区的供销比为1:0.66； 2010年宁波市四区住宅产品成交量占到整个市场的74%，其中鄞州区更是占到了整个市场的25%比例；
宏观环境
政府对于流动性资金（M1）的监管才是影响市场的核心因素
宏观环境
宏观总结
敏感时期：政策短期内退场的可能性不大 市场需求被短期抑制，市场机会点仍然存在 两会的定调将会很大程度上决定全年市场走势 流动性资金的监管是影响市场走势的核心要素
Part 2
土地篇
土地市场
2010宁波市土地市场
将会进一步升级； 2. 市四区土地供应逐步减少，土地稀缺性，将会进一步提高区域内产品价格； 3. 土地供应格局正在向北仑、镇海、慈溪等周边区域发展，未来3年的商品房市
场的份额将会逐步向这几个区域集中；
Part 3
住宅篇
住宅市场
2010宁波市六区住宅市场
2010宁波市六区住宅市场健康运行（供销比1:0.66），市四区仍然占据市场主力
2010年宁波市六区供销比例图
280.24 300 250 200 150 100 50
0 供应总面积（万方）
179.33 成交总面积（万方）
2010年宁波市六区住宅成交比例分布
北仑区 江东区
东钱湖度假区 海曙区
科技园区
城西
江北北区 鄞州区
江北区 镇海区
25% 3%
14%
12%
6%
9%
1%
4% 15%
140.00 120.00 100.00
91.07
117.44 88.14
111.04
92.60
80.00 60.00 40.00 20.00
67.25
55.02 31.96 21.41
58.83
58.31
0.00
总量（万方）
土地市场
2010宁波市土地市场
小结： 1. 2010年土地市场再度放量，住宅土地占据主导，未来3年住宅市场的竞争格局
196.34 136.74
100.00
50.00
0.00 2007
2008
2009
2010
供应量（万平方）
销售量（万平方）
2007-2010年宁波市四区住宅成交均价（元/㎡）
20000 18000 16000 14000 12000 10000
住宅市场
2010宁波市四区住宅市场
2010年宁波市四区供应、销售量数据下滑明显，四区成交均价18576元/㎡
2007-2010年宁波市四区住宅产品供销走势图
350.00 300.00 250.00 200.00 150.00
311.00 266.00
300.00 130.00
322.34 302.23
2010年宁波市住宅土地成交区域分布（万方）
120.00 100.00
80.00 60.00 40.00
109.54
95.68
88.19
84.79
61.57
56.94
51.22
46.43
38.70
34.40
20.00 0.00
北仑
镇海
慈溪
奉化
象山
鄞州
余姚
宁海
15.57 0.00
江北 东部片区 海曙 东钱湖
110
90
80
105
70
政策淡化期
60
100
50
40
政策加强期
95
30
20
90
10
0
85
pmi指数
国房景气指数
房价指数
宏观环境
市场、经济、民生的三方博弈是现阶段行业发展的独有特征 政策的调节剂作用很大程度上影响了当前市场的运行
宏观环境
政府换届之际需要市场稳定大环境，短期内调控不会退场
稳定
宏观环境
67%
➢2010年宁波大市 共计成交住宅及商 业用地941.95万方， 环比增长了90%， 平均地价391.42万 元/亩，环比下滑了 14%。 ➢2010年宁波市六 区共计成交商业及 住宅用地526.6万方， 环比增长了6%。
土地市场
2010宁波市土地市场
北仑、镇海区占据主要住宅用地供应，北仑区、鄞州区成为主要商业用地供应区域
当前政策调整的两大主线：增加购房成本、控制资本流动
房地产市场
宏观环境
限购、首付比例提高：需求只是被短期抑制，治标不治本
一类限购城市
二类限购城市
限购和首付比例的提高能够很快见效，使得市场出现成交量不足引起的价格波动
宏观环境
加息：只要利息跑不赢CPI，民间资本就需要抵抗通胀风险
宏观环境
预售资金监管：规范市场，无法完全控制开发商资金来源
7.80 奉化
7.08 余姚
2010年宁波市商业土地成交（万方）
2010年宁波市土地成交区域分布
北仑 鄞州 东部片区 慈溪 象山 东钱湖 海曙 江北 镇海 宁海 奉化 余姚
10% 6% 12%
6%
3% 2%
6% 9%
16% 10% 7%
13%
2010年宁波市土地成交区域分布（万方）
160.00 148.89
2010年宁波市土地市场成交大幅增长，住宅用地仍然成为供应主体
2009-2010年宁波市土地成交
10000000.00
9419554.10
8000000.00 6000000.00 4000000.00
4932064.80 3392150.63
5527766.25
2000000.00
0.00 2009年
宏观环境
中国房地产市场价格的过快上涨，已经触及到了民生问题
2009-2010年中国房地产价格指数走势图
数据来源（国家统计局） 115 110 105 100
95 90 85
宏观环境
政策调整是调和经济与民生矛盾的调节剂
2009-2010年中国经济、房地产市场运行图
120
115
110
100
首次调控
2010年
成交总面积（㎡）
成交总金额（பைடு நூலகம்元）
2009、2010年宁波市六区土地成交对比
530
526.6
520
510
500
493.2
490
480
470 2009
2010
2010年宁波市六区土地成交总量（万方）
2010年宁波市土地成交比例（土地性质）
住宅用地（含商住） 商业用地 27% 73%
2010年宁波市六区土地成交比例（土地性质）
2010年宁波市住宅土地成交（万方）
2010年宁波市商业土地成交区域分布（万方）
45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00
39.35
34.13
32.85
29.24
26.57
21.41
16.40
16.32
15.35
12.40
北仑 鄞州 东部片区 慈溪 象山 东钱湖 海曙 江北 镇海 宁海
11%
据统计：2010年宁波市六区住宅市场供应量为280.24万方（含存量），2010年1-12月宁波市六区共计成交 住宅产品179.33万方（不含保障房，限价房）；安面积计算2010年市六区的供销比为1:0.66； 2010年宁波市四区住宅产品成交量占到整个市场的74%，其中鄞州区更是占到了整个市场的25%比例；
宏观环境
政府对于流动性资金（M1）的监管才是影响市场的核心因素
宏观环境
宏观总结
敏感时期：政策短期内退场的可能性不大 市场需求被短期抑制，市场机会点仍然存在 两会的定调将会很大程度上决定全年市场走势 流动性资金的监管是影响市场走势的核心要素
Part 2
土地篇
土地市场
2010宁波市土地市场
将会进一步升级； 2. 市四区土地供应逐步减少，土地稀缺性，将会进一步提高区域内产品价格； 3. 土地供应格局正在向北仑、镇海、慈溪等周边区域发展，未来3年的商品房市
场的份额将会逐步向这几个区域集中；
Part 3
住宅篇
住宅市场
2010宁波市六区住宅市场
2010宁波市六区住宅市场健康运行（供销比1:0.66），市四区仍然占据市场主力
2010年宁波市六区供销比例图
280.24 300 250 200 150 100 50
0 供应总面积（万方）
179.33 成交总面积（万方）
2010年宁波市六区住宅成交比例分布
北仑区 江东区
东钱湖度假区 海曙区
科技园区
城西
江北北区 鄞州区
江北区 镇海区
25% 3%
14%
12%
6%
9%
1%
4% 15%
140.00 120.00 100.00
91.07
117.44 88.14
111.04
92.60
80.00 60.00 40.00 20.00
67.25
55.02 31.96 21.41
58.83
58.31
0.00
总量（万方）
土地市场
2010宁波市土地市场
小结： 1. 2010年土地市场再度放量，住宅土地占据主导，未来3年住宅市场的竞争格局
196.34 136.74
100.00
50.00
0.00 2007
2008
2009
2010
供应量（万平方）
销售量（万平方）
2007-2010年宁波市四区住宅成交均价（元/㎡）
20000 18000 16000 14000 12000 10000
住宅市场
2010宁波市四区住宅市场
2010年宁波市四区供应、销售量数据下滑明显，四区成交均价18576元/㎡
2007-2010年宁波市四区住宅产品供销走势图
350.00 300.00 250.00 200.00 150.00
311.00 266.00
300.00 130.00
322.34 302.23
2010年宁波市住宅土地成交区域分布（万方）
120.00 100.00
80.00 60.00 40.00
109.54
95.68
88.19
84.79
61.57
56.94
51.22
46.43
38.70
34.40
20.00 0.00
北仑
镇海
慈溪
奉化
象山
鄞州
余姚
宁海
15.57 0.00
江北 东部片区 海曙 东钱湖
110
90
80
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70
政策淡化期
60
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政策加强期
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90
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85
pmi指数
国房景气指数
房价指数
宏观环境
市场、经济、民生的三方博弈是现阶段行业发展的独有特征 政策的调节剂作用很大程度上影响了当前市场的运行
宏观环境
政府换届之际需要市场稳定大环境，短期内调控不会退场
稳定
宏观环境