2019年宁波房地产市场研究报告39p 共40页
房地产行业：从拿地数据看各城市与房企的变化：“三道红线”之后，哪些房企仍在扩张？
“三道红线”之后，哪些房企仍在扩张？从拿地数据看各城市与房企的变化► 2020年全国土地供应及成交情况土地供给方面，2020年全国土地出让金同比增加19%，其中，12月单月土地出让金同比增长26%。
2020年全国全口径累计推出建面为63.0亿平，同比+11%，累计成交建面49.9亿平，同比+16%，全口径出让金达8.1万亿元，同比+19%，楼面价1623元/方，同比+3%，其中住宅出让金达6.6万亿元，同比+19%。
从溢价率数据来看，2020年一线城市每月的溢价率波动幅度较大，二季度溢价率达到全年高点，之后逐步回落。
而二线及三四线城市的溢价率自一季度攀升后，在二季度达到相对高位，三季度受融资新政影响，此后，溢价率在下半年呈现逐步下降的态势。
流拍率方面，2020年年初受疫情影响，全国流拍率水平较高，而自2020年3月份以来，流拍率始终保持在低位，并逐步走低。
2020年3-12月全国流拍率均在5%-9%之间波动。
2020年全国、一线、二线、三四线流拍率分别为8%、2%、5%、9%，一线城市流拍率最低，而三四线城市流拍率相对较高。
► 高总价及高溢价率地块的城市分析2020年受疫情影响，高总价地块数在上半年呈现先抑后扬的态势，二季度市场热度达到高点后有所回落，经历三季度的下降后，年末市场整体大幅回暖，高总价地块在12月创下全年新高。
从城市分布来看，2020年全年总地价超过50亿元的地块主要分布在14个城市。
从高溢价率城市数目来看，2020年12月，溢价率超过25%的城市数目较11月减少了8个。
从全口径土地溢价率数据来看，12月单月溢价率超过25%的城市数为40城（9月、10月、11月分别为46、36、48城），溢价率超过35%的城市数为21城（9月、10月、11月分别为25、16、27城）。
从住宅土地溢价率数据来看，12月单月溢价率超过25%的城市数为49城（9月、10月、11月分别为59、48、59城），溢价率超过35%的城市数为36城（9月、10月、11月分别为33、30、37城）。
地产行业月报：楼市延续改善，地产配置价值凸显
地产行业月报楼市延续改善，地产配置价值凸显平安证券研究所地产团队2020年8月18日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）核心摘要⏹本月观点：7月楼市表现延续改善，50城新房月日均成交同比增7.8%，部分热点城市调控陆续加码；同时下半年债务到期高峰与融资端传闻或将收紧背景下，7月房企境内债发行环比增长126%。
尽管多地调控加码、融资端可能收紧，近期地产板块尤其优质房企表现依然抢眼，一方面反映当前估值已充分消化政策与融资端预期，另一方面在前期上涨较快板块出现调整、大盘波动加大、市场风格趋于均衡背景下，低估值、低持仓、销售持续超预期的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策：热点城市调控加码，“房住不炒”基调延续。
7月涉房类政策（含中央及地方）共59项，环比增长119%，其中偏紧类政策占比46%；深圳等热点城市调控密集出台，主要包括提高限购要求、延长限售期、支持无房家庭优先购房、整治楼市秩序、公积金贷款收紧等。
往后看，“房住不炒”基调下，个别热点城市不排除进一步收紧可能性，但整体调控节奏或趋平稳。
⏹资金：稳健偏宽松，关注融资端可能的边际收紧。
7月全国房贷利率延续下行趋势；房企境内债、境外债、信托发行552亿元、74亿美元、605亿元，环比升125.7%、升32.4%、降50.3%，融资成本环比升0.52pct、降0.30pct、升0.05pct。
考虑下半年债券到期规模较大，预计房企债券融资仍将积极，但行业或难现上半年宽松局面，同时关注融资端可能的边际收紧。
⏹楼市：销售延续改善，后续或逐步放缓。
7月50城新房月日均成交同比增7.8%，增速较6月下降3.9个百分点。
随着基数逐步抬升、热点城市调控收紧，预计后续全国单月销售增速将缓慢下降，全年销售面积同比降0%-5%。
绿城房产客户满意度研究报告
绿城房产
棋格研究
主要指标
标分标准:
本次调查的评分采取5分制，5分代表”非常满意”，4分代表”比较满意”，3分代表”一 般”，2分代表”不太满意”，1分代表”非常不满意”；
绿城房产
棋格研究
样本结构
城市
北京
物业
已交付户数
北京百合公寓
1355户
入住户数 实际回收问卷 潜在用户
450户
261
49
合肥
合肥桂花园
1165户
515户
161
55
杭州
杭州春江花月
1901户
700户
302
32
绿城房产
棋格研究
样本分布
北京
苑名பைடு நூலகம்
完成份数
春晓苑
14
叠翠苑
5
风荷苑
41
桂雨苑
35
梦泉苑
19
南屏苑
自然环境和人文环境 用户对绿城房产自然环境的营造上的评价是非常高的，不管是地处北方的北京与合肥，还是江南的杭州， 用户对于这种江南景致的园林布局的认可度都是非常高的； 由于物业区域位置的问题，用户对于生活便利性（交通、购物等）还是存在着一定的意见，特别是在合 肥与北京，在一这点上潜在用户的意见更大，可能是她们考虑购买的阻碍因素之一； 同时噪声干扰的评价也不是很高，一方面小区入住率目前还不高，装修噪声影响较大，另一方面可能与 小区周边的道路环境有关，如杭州春江花月边上的之江路货车噪声较大，对临近马路的居民影响较大，这 样对降噪的要求就更高了；
2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
中指研究院中国房地产指数系统中指| 2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望2020年9月30日【报告要点】一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位【报告正文】三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预期逐渐理性回归。
从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。
重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，其中7-8月传统淡季效应被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。
住宅用地推地量环比减少，但仍高于去年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。
房企推盘力度不减，线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦热点城市群。
展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。
一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。
宁波市房地产市场研究分析报告2019年度(上)
行政区划
辖“六区、三市、二县”，海域资源丰富
经济水平
主要经济指标年均增速10%以上，社会经济保持较快发展水平
发展水平 城市人口
经济发展位居长三角前列，区域融合加快，城市发展进入新阶段 城市处于“人口红利时代”，社会经济、房地产发展面临机遇
住房需求
城市人口积聚效应显现，住房需求处于较高水平
发展规划
“东扩、北联、南统筹、中提升”协调区域发展战略 ，构筑城市都市圈
外来人口 : 2019年宁波全市外来人口约430万 , 增长7% ; 户籍人口与外来人口比例为 100 : 75 , 外来人口比重增长明 显;
户籍人口： 0-14岁少儿人口比重略有下降； 劳动适龄人口比重保持较高水平，但呈逐 年下降趋势； 人口老龄化程度缓慢加深； 暂住人口： 2019年全市外来劳动力年龄结构主要集中 于16-45周岁，为310万； 14周岁以下暂住人口为40万，即暂住少儿 人口比重为9.3% ;
摘自<2019年宁波人口发展报告>
宁波正处于劳动力资源丰富的 ”人口红利时代”
城市概况 住房需求
城市人口积聚效应逐步显现，住房需求处于较高水平；
2019-2019年市区人口占全市人口比例
2019-2019年市区人均住房面积
市区人口比例：2019年底，宁波市区人口为224.7万，占全市人口比重为39%；由于经济社会发展积聚效应， 市区人口增长速度快于全市人口增长，宁波市人口逐步形成向“芯”发展态势；
城市概况 发展水平
全市主要经济指标在长三角处于前列； 随着长三角发展进步融合，宁波社会经济发展将步入新阶段；
宁波市
城市概况 城市人口
户籍人口保持低速增长，外来人口比重逐年提升； 城市处于“人口红利时代”；社会经济、房地产处于较好发展阶段；
地产行业深度报告：长效机制日臻完善，新规冲击整体可控
行业深度报告长效机制日臻完善，新规冲击整体可控地产2021年01月04日强于大市（维持）相关研究报告《行业周报*地产*深圳发布城市更新条例，多地放宽落户限制》2021-01-03 《行业快评*地产*全年目标基本完成，百强分化加剧》2021-01-03《行业周报*地产*估值降至历史低位，兼谈美国高佣金率之因》2020-12-27 《行业月报*地产*中央重申“房住不炒”，房企拿地延续收缩》2020-12-22 《行业周报*地产*房住不炒基调延续，兼谈经纪渗透率与佣金率》2020-12-20证券分析师杨侃投资咨询资格编号S1060514080002*************y********************.cn研究助理郑南宏一般从业资格编号S1060120010016**************************.cn 王懂扬一般从业资格编号S1060120070024wangdongy*****************.cn ⏹⏹房地产贷款新规出台，渠道监管进一步收紧。
房地产贷款集中度管理制度将全国银行分为五档，对不同档次银行设定房地产贷款占比、个人住房贷款比重上限，如第一档（7家大型银行）分别不超过40%、32.5%，第五档（村镇银行）分别不超过12.5%、7.5%；若超出比重上限，需在2-4年内压缩至符合规定。
同时，新规给予三档及以下银行一定调整范围，上限可增减2.5个百分点。
⏹多数银行符合规定，压缩规模整体可控。
2020Q3末金融机构房地产贷款余额、个人房贷余额占比分别为28.8%、19.8%。
统计的38家主流银行中，仅10家房地产贷款占比超出上限（平均超出6.8PCT）、8家银行个人住房贷款超出上限（平均超出3.4PCT）。
按照2020H1末贷款数据，12家房地产贷款占比或个人住房贷款占比超过规定的银行，其房地产贷款余额压缩总量分别占2020H1末全国金融机构房地产贷款余额、12家银行房地产贷款余额的1.4%、5.2%，个人住房贷款余额压缩总量分别占全国金融机构个人住房贷款余额、12家银行住房贷款余额的2.4%、7.3%，压缩规模整体可控。
中国住房存量研究报告
中国住房存量研究报告导读我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
作为土地部分研究的深化，我们在2018年报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况，受到市场广泛关注。
本报告进行了相应更新和完善。
研究结果表明，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。
因此，须重视区域差异中的结构性机会和风险。
新一轮房改（新房改）的关键是城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税。
建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
目录1 中国城镇有多少房子？1.1 现有城镇住房数据真伪识别1.2 研究思路与主要假设2 中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8到1.092.2 中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房2.3 中国房地产市场仍有较大发展空间3 地区层面：哪些地方房子多，哪些地方少？3.1 省级：东北地区套户比平均1.13，沪粤京5省套户比低于1.03.2 地级：22城套户比小于1，一线城市套户比略低于1正文1中国城镇有多少房子？1.1现有城镇住房数据真伪识别当前中国到底有多少城镇住房？据自然资源部消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，但住房存量数据尚未公布，未来是否公布也未可知。
官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源，主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据，存在一定参考价值，但均存在明显问题。
2009年5月宁波市房地产市场报告厚业地产
厚业地产2009年5月宁波市房地产市场报告五月“奇迹”宁波的楼市在这个春天带给我们太多的惊喜和希望，二月的回暖现象，“金三银四“的火爆热销，而五月，仿佛又让我们回到了曾经的那个繁荣时期，“奇迹”，就这样诞生了!据厚业地产统计，5月宁波市六区商品房共成交60.59万方，其中商品住宅更是以成交57.61万方，5469套，日均成交176套的傲人成绩，达到09年的巅峰状态，同时更突破了07年黄金时期的月成交记录，创造了宁波楼市史上的奇迹。
在“金三银四”的火爆热销之后，后市的爆发力曾普遍遭到质疑，而五月却用这份骄人的成绩作出了铿锵有力的回答，完美地诠释了楼市强大的生命力。
五月“奇迹”的效应更延伸到了土地市场，复苏迹象渐渐显露，居住用地的频频推出在缓解开发商地荒的同时必将掀起大鳄们的激烈争夺，届时“春天”也将不远了。
盛世之下，我们也要看到楼市的症结。
相比住宅市场的红火，办公市场的“深寒”，商业市场的不温不火与之形成鲜明对比。
一个健康繁荣稳定的房地产市场是各种业态共同发展所形成的，任何一种业态的滞销都是一种不良表现。
在遵循市场发展规律的同时，我们更要综合考虑才能全面发展，市场才能持之以恒，永葆活力。
适逢全国经济缓慢复苏之际，各项利好政策以及购房热情的驱使下，市场必将迎来春天。
【5月宁波土地市场研究】一、本月土地供应分析综述:5月份宁波6区共20幅土地挂牌出让，总计占地面积85.7万方，可建筑面积约为166.7万方。
供应幅数较4月份增加13幅，环比上涨186%，供应面积环比上涨580%。
历经了几个月的低迷之后，土地市场终于在5月份强势崛起，大幅度反弹将市场重新拉回高点，其回暖趋势可见一斑。
纵观5月的土地市场，在摆脱了以往单一的供地模式后，各种类型的地块皆大量挂牌出让，规模较前几月都有一定放大。
我们相信，在楼市持续回暖的刺激下，土地市场也将迎来春天。
分类视点：从供地用途看，除商务用地外，在供应的20幅土地中，各种类型地块平分秋色，同时这也反应了当下楼市的形势，写字楼市场供过于求的尴尬局面决定了商务用地的供应量。
2019精品宁波房地产市场年报文档
2010年宁波市六区住宅市场各区域供销分布
60
55.27 47.3 39.97 29748 42.5 36.6 19952 25.2 20.25 13024 16.57 3.89 2.18 17424 16845 17.13
110
90 80 70 60 50 40
30
105
100
政策加强期
95
20 10
0
90
85
pmi指数
国房景气指数
博弈是现阶段行业发展的独有特征
政策的调节剂作用很大程度上影响了当前市场的运行
宏观环境
政府换届之际需要市场稳定大环境，短期内调控不会退场
两难
坚决
稳定
住宅市场
2010宁波市六区住宅市场
六区住宅成交集中于12000-18000元/平方米之间，其总价集中于118-192万
2010年宁波市六区住宅成交均价比例分布图
20.0% 18.0% 16.0% 14.0%
12.0%
2010年宁波市六区住宅成交均价比例分布图
1800 1651 1600 1354 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 18.9%
宏观环境
当前政策调整的两大主线：增加购房成本、控制资本流动
增加成本
限购、提高
控制资本
预售资金监
首付
加息、征税
管
流动性资本 控制
房地产市场
宏观环境
限购、首付比例提高：需求只是被短期抑制，治标不治本
一类限购城市 二类限购城市
限购和首付比例的提高能够很快见效，使得市场出现成交量不足引起的价格波动
宏观环境
住宅市场
2010宁波市六区住宅市场
地产行业周报：房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购
2020年08月24日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购核心摘要⏹本周观点：本周我们梳理物管行业收并购情况，随着物管企业密集上市融资，行业收并购活动频繁，上半年上市物管公司共进行15起收并购，总金额达8.9亿元；单位物管面积收购价约18.8元/平，较2018-2019年16.6元/平明显提升。
随着更多物管企业上市融资，规模增长诉求与资本市场支持下，后续收并购竞争或愈加激烈，收并购项目估值或进一步上升。
本周住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，提出已形成重点房企资金监测和融资管理规则，预计下半年融资端将难现上半年宽松，房企将加快销售及回款、适度放缓拿地积极应对，同时亦将加速行业的优势劣汰。
板块投资方面，大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策环境监测：1）住建部、央行联合召开房地产企业座谈会；2）江苏：做好住宅用地供应分类调控工作。
⏹市场运行监测：1）成交环比回升，短期有望维持高位。
本周（8.16-8.22）新房成交6.2万套、二手房成交2.4万套，环比升8.1%、6.0%；8月新房月日均成交同比升21.4%，较7月升13.6pct。
考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。
2）改善型需求占比略降。
7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。
3）推盘环比回落，后续节奏有望加快。
8.10-8.16重点城市新推房源5986套，环比降36%；去化率68.5%，环比升10.5pct。
出于加快供货推盘抢收需求、加快周转以及融资或进一步收紧的考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。
房地产行业-年度盘点之政策篇：供需两端共同调控，防控风险是终极目标
邮箱：所属行业房地产发布时间2021年01月21日行业研究年度盘点之政策篇：供需两端共同调控，防控风险是终极目标核心观点：新冠疫情是2020年不可忽视的重要变量，但是面对疫情冲击，横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。
实际上，防控风险才是一切政策调控的终极导向。
2020需求端的调控政策有明显的阶段性特征。
第一个阶段是1-6月，为了缓解疫情对地产行业带来的冲击，需求端的调控政策略显宽松，例如部分省市放宽了落户条件，实施人才引进举措等。
第二阶段是7-12月，7月起，陆续有城市出台偏紧的调控举措以稳定房价。
2020年中央与多个城市也针对房地产开发商出台了相应的供给方面的调控政策。
第一、疫情最严重时出台政策为房企纾困，避免地产开发商陷入现金流危机；第二、加强房地产开发商的预售资金监管，针对部分试点企业实施三道红线控制有息负债增速等。
我们认为2021年以及更长的时间区间内，防控风险仍然是房地产行业的主要目标。
在需求端，仍然将坚持在房住不炒的主基调下实施调控；在供给端，将以资金为突破口，实行预售资金监管，控制房企的有息负债增速等，强化房企的抗风险能力，以促进行业健康发展。
相关研究：月度数据点评：7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行20190814 2019年7月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势20190806 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续20190702 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情，2019战略年再延续20190822 2019年报综述——回归核心，内圣外王20190508研究员于小雨rain_yxy（微信号）王玲w187********（微信号）李慧慧h648687853（微信号）引言2020年年初疫情爆发，年末疫情仍未完全控制。
新冠疫情对地产行业产生了较大的负面冲击，但是横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。
2010宁波房地产市场年报
10% 6% 12%
6%
3% 2%
6% 9%
16% 10% 7%
13%
2010年宁波市土地成交区域分布（万方）
160.00 148.89
140.00 120.00 100.00
91.07
117.44 88.14
111.04
92.60
80.00 60.00 40.00 20.00
67.25
55.02 31.96 21.41
2010年宁波市六区住宅成交比例分布
北仑区 江东区
东钱湖度假区 海曙区
科技园区
城西
江北北区 鄞州区
江北区 镇海区
25% 3%
14%
12%
6%
9%
1%
4% 15%
11%
据统计：2019年宁波市六区住宅市场供应量为280.24万方（含存量），2019年1-12月宁波市六区共计成交 住宅产品179.33万方（不含保障房，限价房）；安面积计算2019年市六区的供销比为1:0.66； 2019年宁波市四区住宅产品成交量占到整个市场的74%，其中鄞州区更是占到了整个市场的25%比例；
住宅市场
2019宁波市四区住宅市场
2019年宁波市四区供应、销售量数据下滑明显，四区成交均价18576元/㎡
2007-2010年宁波市四区住宅产品供销走势图
350.00 300.00 250.00 200.00 150.00
311.00 266.00
300.00 130.00
322.34 302.23
0
42.5 36.6
30000 25000
19952
20000 25.99
15000
1157910000
2019年二季度房地产市场分析报告-浩腾房产·研展部37p-文档资料
2019年宁波房地产市场重点发展商研究
宁波重点发展商指标及一季度完成情况
宁波本土重点发展商年度开发情况
全国近况扫描
2019年3月 新开工面积 14595 7269 19350
2019年3月 11752 -19% 9407 29% 28145 45%
2019年3月 8960 -24% 8448 -10% 34665 23%
2019年宁波房地产市场供求关系预估 历年供求关系分析
1、2019年一季度市场新增供应量为前四年均
值的4.3倍；为上年度的6倍；
2、2019年一季度市场成交量等值前四年市场
成交量均值；为上年度的0.66倍
结合上P，在2019年市场供应量出现大幅度上扬基础上 2019年一季度，市场供应量再次出现爆发式增长，且成交出现下滑
2019年，新项目需警惕老项目抢夺 市场成交份额—— 出来抢客户的项目更多了！
2019年宁波房地产市场供求关系预估 宁波基本板块情况
江北 洪塘 板块 新三江 口 江北核 心区 老三 江口 鄞州中心 区板块 鄞南板 块 东部板 块
镇海板块 北仑板块
城西板 块
主城区板块 城郊延伸板块 卫星城板块
成交套数 海曙区 江北区 江北北区 江东区 科技园区 鄞州区 86 96 270 170 129 1983
总存量面积 有效存量面积 沉淀存量面积 3394582 1969303 1425279 100% 58% 42% 名词解释：
有效存量：2019年后开盘项目，截止当前仍有推广
沉淀存量：2019年前开盘项目，当前基本无推广
有效存量与沉淀存量各占比近半
研究发现：
•市场有效存量在总成交中占绝对比例
•近4年来有效存量整体呈波动下滑趋势 •供应量激增导致沉淀存量成交占比提高
【精品报告】房地产市场报告-2019年宁波房地产市场年终报
前言2019年的宁波主城依旧活力四射，日光频现；主城五区虽有量缩但六区量增，价格则继续稳健上涨，涨幅居全国排名前列。
但同时，下属县市则相对艰难，价格下滑且有亏损大甩卖者，可谓冰火两重天。
主城区的稳健市场，除城市综合实力的提升、人口导入、政策宽松、地价上涨等刺激外，一方面受益于限价项目的热销，如中旅城；另一方面受政府前期供地影响，各板块库存低，可售稀缺。
目前提出未来社区概念，虽无实质推进，但在一定程度上刺激二手的价格坚挺甚至继续上涨，有利于主城楼市的健康可持续，进而形成明显的价差带动近郊新城板块的持续热销。
楼市格局：保主城，提主城，拉价差、造热点，楼市不能熄火；下属县市一切随缘。
2019年年刊Page1of402019年年刊Page 2of40趋势1：此消彼长/彼涨此消以200万以内房源为例，看历年各区房源比重分布：鄞州→镇海→江北→北仑（小港）；2016年，陈婆渡地价破万，鄞州近郊200万以内房源告急，此后镇海江北小港多点开花，持续消灭200万以下房源。
奉甬一体化，3#沿线填补了鄞州低总价房源的空白；借力3#轨道交通（奉化段未通车），18年底以来奉甬新城、方桥江口带动大量鄞南投资客导入；价格递差合理：鄞州核心4.2万元/平→鄞州中心区3.1万元/平→姜山2.4万元/经过一轮房价的上涨，尤其是地价的推动，慈城、骆驼、小港的均价均有明显上涨；在投资需求一定的情况下，在大鄞南有大量合理的低价房源输出的情况下，彼涨此消；其他板块需结合实际供求，谨慎判断机会。
趋势2：内需投资如何源源不断/自给自足受城市格局等多因素影响，宁波一直是内改型需求城市；16年以来杭州湾等片区吸引了大量的上海温州投资客，但经过2年的洗礼，他们撤了，剩下以宁波为绝对主力，在苦苦支撑。
杭州湾：19年宁波大市客户占比70%（市区50-60%）；奉化：19年宁波大市区客户90%以上（市区70-80%）；成交：2019年杭州湾新区住宅成交254万方，成交金额323亿元。
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其经济总量相当于全国国内 生产总值20%，进出口总额、 财政收入、消费品零售总额 均居全国第一，是亚太地区 重要的国际门户；
南京都 市圈
宁波：简称“甬”，地处大 陆海岸线中段，长长三角三—世角界第南六大翼城市群，
苏锡常
大上海 都市圈
杭州都 市圈
宁波都 市圈
浙江省东部东海之滨，东接 A Pera Global Company © PERA China
宁波市
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城市概况 城市人口
户籍人口保持低速增长，外来人口比重逐年提升； 城市处于“人口红利时代”；社会经济、房地产处于较好发展阶段；
2019-2019年宁波市人口结构
人口年龄结构
户籍人口： 0-14岁少儿人口比重略 有下降； 劳动适龄人口比重保持 较高水平，但呈逐年下 降趋势；
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城市概况小结
城市发展关键词： “长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”、
策扶持优势”
“经济发展位居长三角前列”、“政
地理区位
“长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”
行政区划
辖“六区、三市、二县”，海域资源丰富
经济水平 主要经济指标年均增速10%以上，社会经济保持较快发展水平
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城市概况 住房需求
城市人口积聚效应逐步显现，住房需求处于较高水平；
2019-2019年市区人口占全市人口比例
2019-2019年市区人均住房面积
市区人口比例：2019年底，宁波市区人口为224.7万，占全 市人口比重为39%；由于经济社会发展积聚效应，市区人口增 长速度快于全市人口增长，宁波市人口逐步形成向“芯”发展 态势；
的城市化进程
南统筹
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城市概况 发展特点
城市发展具有多项政策扶持优势； “宁波港”、“宁波帮”系宁波城市名片；
城市地位
副省级城市 计划单列市沿海开放城市“较大的市”历史文化名城 主受全要副国是省有政级1治待5个上 遇主 某 归全,享 ；要 些 中国是 权 央只经 利 管有济直理5个上接；外,有外贸良资易好政和的策引对权进在制立定法地方方面法有规国 公99务 布个院 三城已 批市经 共
发展水平 经济发展位居长三角前列，区域融合加快，城市发展进入新阶段 城市人口 城市处于“人口红利时代”，社会经济、房地产发展面临机遇
住房需求
城市人口积聚效应显现，住房需求处于较高水平
发展规划 “东扩、北联、南统筹、中提升”协调区域发展战略 ，构筑城市都市 圈
发展特点
城市发展融合文化、精神元素，并享有多项政策扶持优势
市区人均住房面积 : 2019年宁波市区人均住房面积为32.88 A Pera Global Company © PERA China
城市概况
“东扩、北联、南统筹、中提升” 协调区域发展战略，构筑城市都市圈；
中发提展规升划----引擎和
枢纽
加快提升中心城区功能，增强中心城 市的集聚力、辐射力、带动力，使之
成为宁波大都市区的核心和灵魂
北联
东扩----领跑者和 示范者
推进三江片与镇海、北仑片的相向发 展，实现基础设施和功能对接
中提升
北联----能级和分 量
整合余慈地区优势，推进区域统筹发 展，加快建设宁波都市区北部中心，
增强宁波大都市区的能级和分量
东扩
南统筹----战略之 举
以象山港区域保护利用为重点，打造 生态经济型港湾，带动宁波南部地区
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城市概况
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城市概况 地理区位
宁波地处大陆海岸线中段、长三角南翼， 是“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城市”；
长三角地区：世界第六大城
市群，是全国最大经济圈，
奉化江、甬江等河流，水资源丰
富。全市海域总面积为9758平方 A Pena
城市概况 经济水平
近年来，全市GDP、社会固定资产投资额、城镇人均可支配收入等主要经 济指标年均增速均在10%以上，社会经济保持了较快增长速度；
2019-2019年宁波市国内生产总值、人均国内生产总值
土地市场 市场走势
近年宁波市区土地年均供应约490万㎡，成交约420万㎡，供求比系数 1.17；受经济环境、调控政策影响，土地市场略显平静；
近年宁波市区土地供求走势
土地出让：近年来，宁波市区土地供应略微下调，年均供 应量在490万㎡左右；
户籍人口：2019年宁波全市户 人口老龄化程度缓慢加
深；
籍人口约576万，增长0.4% ; 全 市非农人口为208万 , 农业户籍
暂宁住波正人处口于：劳动力资源丰富的 2019”年人全口市红利外时来代劳”动力
人口368万 , 户籍人口以农业人 年龄结构主要集中于16-
45周岁，为310万；
口为主 ;
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市 场 概况
■土地市场 ■住宅市场 ■公寓市场 ■写字楼市场 ■商业市场
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市 场 概况
■土地市场 ■住宅市场 ■公寓市场 ■写字楼市场 ■商业市场
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城市概况 行政区划
全市辖“六区、三市、二县”；海域资源丰富，发展海洋经济优势明显；
宁波全市总面积9365平方公里
市六区
，其中市区面积为1033平方公里
。全市辖象山、宁海二个县，余
姚、慈溪、奉化三个县级市。市
区设海曙、江东、江北、镇海、
北仑、鄞州六个区和东钱湖旅游
度假区。境内有四明山和天台山
两支主要山脉。境内有余姚江、
2019-2019年宁波市地方财政收入
2019-2019年宁波市固定投资、房地产投资额
2019-2019年宁波市城镇人均可支配收入、消费性支出
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城市概况 发展水平
全市主要经济指标在长三角处于前列； 随着长三角发展进步融合，宁波社会经济发展将步入新阶段；