2018年宁波房地产市场分析

2018年宁波房地产市场分析

注册房地产估价师汪勤俭

一、2018年宏观经济背景

2018年年初政府提出金融去杠杆，防范系统性金融风险；4月，中美贸易战打响，中美贸易互加关税。年尾，不再提金融去杠杆，转提保证货币合理宽裕。

全年房地产价格稳定运行，部分地区略有小幅下降。全年一二线城市房租暴涨，中介资本介入租房领域炒作房租，引爆社会舆论关注。

（一）货币政策稳健中性，重在”去杠杆，防风险”

2018年全国居民收入增长平稳，与经济增长基本同步，经济增速创历史新低，就业状况保持平稳。“去杠杆”成效显著，宏观杠杆率基本上稳定；

深化金融改革开放。制定进一步扩大金融业对外开放的路线图和时间表，

金融机构贷款较快增长，结构改善。

社融规模继续维持快速增长，对实体经济发放的人民币贷款同比多增是社会融资规模增加的主要原因；

宣布了一系列具体措施。进一步深化利率和汇率市场化改革；

打好防控金融风险攻坚战，切实维护金融稳定。做好金融委办公室有关工作，强化监管协调，积极稳妥处置重点金融风险。

（二）调控下地产回落，基建增速不减

调控下房地产行业增速回落，房地产市场取消三四线城市棚改货币化安置，收紧货币水龙头，但银行方面年底房地产银行贷款加速，局部调控出现放松迹象。

基建方面，投资增速稳定且向年初倾斜。

（三）房地产市场政策”稳”字当先

坚持“房住不炒”原则，因地制宜，调控地方楼市。

控制需求，调节供给。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。 （四）房地产开发景气指数

2018年11月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.92，比1月份增加0.2点。

说明：国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。

二、宁波市房地产市场回顾

2018年宁波房地产市场在经过上半年“雨露均沾”式的“房价暴涨”后，下半年逐步回归理性状态，在成交量方面较上半年大幅减少，房价行情由“涨”转“稳”。

2018年，过山车行情在二手房市场体现得更加明显，上半年供不应求的火爆行情中，许多抢不到新房的购房者把目标瞄准了二手房。在天量成交的背后，是二手房价格的飙升。2018年上半年二手房的涨幅是超过同期新房的，最终形成了价格倒挂。 （一）存量房市场

1、成交量方面

101.63

101.72

101.65 101.66

101.5

101.37

101.58

101.68

101.88

101.98 101.99

101.94 101.92

宁波市2018年共计成交套数达到了65000套左右，2018年4月份的二手房单月成交量突破10000套，刷新宁波房地产市场单月成家量的历史记录。传统的房地产市场中的“金九银十”在2018年9、10月份表现不佳，10月份的成交量创下了2018年整个市场成交量的最低成交套数，成交量出现了明显的下降。

宁波市2018年鄞州区以共计成交套数25984套，占全部成交总量的40%，成熟的海曙区、江北区、鄞州区三区总成交量占全市成交量的73%，购房者相对来说比较喜欢配套成熟的区域。

2、2018年二手价格走势

2018年宁波市二手房价格从1月份开始一路高歌猛进，2018年9月份达到了2018年的高点后，随后开始慢慢向下，虽然开始下行，但和1月份的价格相比，还是增长了不少。成交量下滑后，二手房价格也开始随着量还是下跌，但目前来看，属于平稳下跌过程中。

1月份100.4 107.2 118.3

2月份100.3 107.2 118.8

3月份100.9 107.4 119.9

4月份100.5 107.1 120.5

5月份100.7 106.7 121.3

6月份100.4 105.8 121.9

7月份101 106.2 123

8月份101.1 106.7 124.3

9月份100.5 106.9 125

10月份99.7 106.2 124.7

11月份99.6 105.5 124.1

（二）商品房市场

1、成交量方面

宁波市2018年共计成交套数达到了46823套，2018年5月份的单月成交量突破7284套，成为2018年度宁波商品房成交套数最多的月份。受房地产调控的影响，传统的房地产市场中的“金九银十”在2018年9、10月份表现不佳，最后三个月的成交量保持在2500套左右，成交量出现平稳。

2018年宁波商品房月成交套数情况汇总表

2、2018年新建住宅价格走势

2018年宁波新建商品房价格在2018年6月份达到了高点之后，统计数据显示，其在后面的六个月内逐渐回落，但是未存在价格方面的”大起大落“，保持了房价的基本平稳。

月份环比同比定基

1月份100.1 103.9 101.6

2月份100.5 104.3 102

3月份99.4 103.3 101.4

4月份100.4 102 101.8

5月份100.3 102.1 102.1

6月份100.1 102.2 102.2

7月份99.7 101.5 101.8

8月份100 101.2 101.8

9月份99.9 100.2 101.6

10月份99.6 99.8 101.2

11月份99.4 99.2 100.6

12月份99.5 98.7 100.1

（三）2019年宁波一二手房地产市场情况预测

经过以上统计数据显示，宁波二手房交易量大幅超过新房的交易量，在未来这个存量市场的规模会变得越来越大。经过这一轮的去库存和棚改，居民持有二套及以上住宅的比例增加了不少，如果宁波城市人口不能快速增加以及居民的可支配收入不能有效增加，二手房的卖方市场可能会逐渐向买方市场转换。

房地产市场的发展与政策、土地市场等息息相关，一般来说，政策、土地和新房市场的利相关好或者利差反映到到二手房市场的利好或者利差都存在着一定的时间差。

目前从国家降准、宁波人才购房补贴、首套房利率下跌等利好楼市政策信息来看，释放出了楼市破冰的信号。预计，2019年第一季度一、二手房市场仍将维持低位成交量，2月