第七章 开发产品成本的核算

• 一、代建工程的含义及其成本核算的内容
•成本
•1、土地征用及拆迁补偿费 •2、前期工程费 •3、基础设施费 •4、建筑安装工程费 •6、开发间接费
第七章 开发产品成本的核算
二、代建工程开发成本的账务处理
• 借：开发成本—代建工程开发成本
• 贷：银行存款
•
应付账款—应付工程款
•
开发间接费用
• 借：开发产品—代建工程 • 贷：开发成本—代建工程开发成本
第七章 开发产品成本的核算
三、开发产品分期收款的核算
• 1、开发产品分期收款的原则
• 借：分期收款开发产品
• 贷：开发产品—商品房
•
—商业性土地
• 借：银行存款等
• 贷：主营业务收入
• 借：主营业务成本
• 贷：分期收款开发产品
第七章 开发产品成本的核算
四、开发产品销售收入确认的原则
•1、一次性收款：：实际收取价款
• 预付款：借：预付账款—预付承包单位款
•
贷：银行存款
• 结算时：借：开发成本—房屋开发成本
•
贷：应付账款/预付账款
第七章 开发产品成本的核算
第三节开发间接费用的核算
• 一、开发间接费用的构成 • 指房地产开发企业内部独立核算单位及开
发现场管理机构，为开发产品而发生的各 项间接费用。 • 工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息 支出、其他费用
• 贷：银行存款/应付账款
• 借：开发成本—商品性土地开发成本
•
贷：开发间接费用
第七章 开发产品成本的核算
四、已完土地开发成本的结转
•1、用于建造对外销售房屋：计入房屋建筑物成本 •2、企业外购的房屋建筑物，包括土地和建筑物价 值的，作为固定资产 •3、用于出租或增值目的时，作为投资性房地产
第七章 开发产品成本的核算
第七章 开发产品成本的核算
• 4、建筑安装工程费
• 借：开发成本—房屋开发成本
• 贷：应付账款—应付工程款
•
银行存款
•
应付职工薪酬
•
原材料
第七章 开发产品成本的核算
5、配套设施费的核算
• （1）与房屋同步开发
• 借：开发成本—房屋开发成本
• 贷：应付账款
• 不能分清的
• 借：开发成本—房屋开发成本
•2、分不清第一类支出，先在“开发成本— 配套设施开发成本”，后分配转入“开发成 本—房屋开发成本”
•3、第二类在“开发成本—配套设施开发成 本”
第七章 开发产品成本的核算
•成本 项目
•1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费 •2、前期工程费 •3、基础设施费 •4、建筑安装工程费 •5、配套设施费 •6、开发间接费
第七章 开发产品成本的核算
第二节开发产品出租的核算
• 一、出租开发产品核算的要求
•1、设置“投资性房地产：账户 •2、 采用成本模式计量的，按使用年限摊销 •3、若有专门机构的，应确定其核算方法 •
第七章 开发产品成本的核算
二、出租开发产品投入经营的核算
• 开发完成：
• 借：开发产品
• 贷：开发成本
• 1、为转让、出租而开发的商业性土地： • 借：开发产品—土地 • 贷：开发成本—商业性土地开发成本
• 2、自用 • 借：开发成本—房屋开发成本—× • 贷：开发成本—自用土地开发成本
• 3、土地开发完没有明确项目的：
• 借：开发产品—自用土地 借：无形资产
• 贷：开发成本
贷：开发产品
第七章 开发产品成本的核算
•
使用：
•
借：投资性房地产
•
贷：开发产品
• 租金：
• 借：银行存款
• 贷：其他业务收入
第七章 开发产品成本的核算
三、出租开发产品的后续支出核算
• 费用化：借：其他业务成本
•
贷：银行存款等
• 资本化：借：在建工程
•
贷：投资性房地产
•
借：在建工程
•
贷：银行存款/原材料等
•
借：投资性房地产
•
贷：在建工程
• 借：开发成本—配套设施开发成本 • 贷：开发间接费用
• 预提配套设施费：P165 • 借：开发成本—配套设施开发成本 • 贷：应付账款
第七章 开发产品成本的核算
四、已完配套设施开发成本的结转
• 转让：借：开发产品—配套设施
•
贷：开发成本—配套设施开发成本
• 不能转让计入成本的：
• 借：开发成本—房屋开发成本
•
—配套设施成本
• 贷：开发成本—配套设施开发成本
• 预提：借：应付账款
•
贷：开发成本—配套设施成本
第七章 开发产品成本的核算
第六节房屋开发成本的核算
• 一、房屋开发的种类及其核算对象
•1、为销售而开发的商品房
•分类
•2、为出租经营而开发的出租房
•3、为安置被拆迁居民周转使用而开发的 周转房
第七章 开发产品成本的核算
第七章 开发产品成本的核算
• 分配：
• 借：开发成本—房屋开发成本
•
—土地开发成本
•
—配套设施开发成本
•
—代建工程成本
•
贷：开发间接费用
第七章 开发产品成本的核算
第四节土地开发成本的核算
• 一、土地开发支出划分和归集的原则
•按用 途分
•1、商品性建设场所：为了转让、出租而 开发的商品性土地（土地是最终产品）
视为商品房 • 借：开发产品—商品房 • 贷：开发成本—房屋开发成本 • 若用途转变 • 借：投资性房地产/周转房 • 贷：开发产品—商品房
第七章 开发产品成本的核算
二、企业开发产品销售、转让的核算
• 1、房屋销售的核算 • 借：主营业务成本—商品房成本 • 贷：开发产品—商品房
• 2、土地转让的销售 • 借：主营业务成本—土地转让成本 • 贷：开发产品—商业性土地
第七章 开发产品成本的核算
二、房屋开发成本的核算
• 1、土地征用及拆迁补偿费：
• 借：开发成本—房屋开发成本
•
贷：银行存款
• 借：无形资产
•
贷：开发成本—自用土地开发成本
• 借：开发成本—房屋开发成本 • 贷：贷：开发成本—自用土地开发成本 •
第七章 开发产品成本的核算
• 2、前期工程费 • 借：开发成本—房屋开发成本 • 贷：银行存款 • 3、基础设施费 • 借：开发成本—房屋开发成本 • 贷：银行存款 • 或借：开发成本—房屋开发成本 • 贷：开发产品
•核算 对象
•1、一般房屋开发项目：独立编制设计预 算
•2、同意开发地点、结构类型相同的：合 并
•3、规模较大、工期长的：结合经济责任 制的需要，按位置划分成本对象
第七章 开发产品成本的核算
•成本 项目
•1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费 •2、前期工程费 •3、基础设施费 •4、建筑安装工程费 •5、配套设施费 •6、开发间接费
•2、分期收款：：销售合同确定的日期
•3、按揭：首款于实际收到时，余款在办理按揭贷 款转账日
•4、委托方式：收到代销清单
•5、先出租再销售：
第七章 开发产品成本的核算
• 五、开发产品预售收入确认原则 • 六、视同销售行为收入确认原则 • 1、视同销售的主要经济业务 • 2、视同销售行为收入确认时间 • 3、视同销售行为收入确认的方法和顺序
第七章 开发产品成本的核算
四、出租开发产品的后续计量
• 成本模式和公允价值模式
• 成本模式：参照固定资产和无形资产
• 借：其他业务成本
•
贷：投资性房地产累计折旧（房产）
•
投资性房地产累计摊销（土地）
•
第七章 开发产品成本的核算
公允价值模式
• 不计提折旧和减值准备
• 公允价值大于账面价值时：
• 借：投资性房地产
第五节配套设施开发成本的核算
• 一、配套设施的种类及其支出的归集原则
•分类
•1、不能有偿转让的公共配套设施 •如水塔、锅炉房、消防设施等
•2、能有偿转让的城市规划中规定的大型 配套设施项目 •如商店、文化站等
第七章 开发产品成本的核算
•归集 原则
•1、分得清第一类的直接计入“开发成本— 房屋开发成本”
•成本直接记入“开发成本—土地开发成本”
•2、自用土地：为了开发商品房、出租房 等房屋而开发的（土地是中间产品）
•成本分得清的直接计入“开发成本—房屋 开发成本；分不清先计入”开发成本—土 地开发成本，后进行分配转入开发成本— 房屋开发成本“
第七章 开发产品成本的核算
二、土地开发成本核算对象的确定 和成本项目的设置
第七章 开发产品成本的 核算
2020/12/5
第七章 开发产品成本的核算
第一节开发产品成本项目的构成
•开发 产品 成本 项目 的构 成
•土地开发成本:开发土地(建设场地)所发生的 各项费用
•房屋开发成本:开发各种房屋(包括商品房、出 租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用
•配套设施开发成本：开发有偿转让的大型配 套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发成 本的公共配套设施所发生的各项费用支出
•土地征用费、耕地占用税、劳 动力安置费、地下地上拆迁费
•1、土地征用及拆迁 补偿费或土地批租费
•2、前期工程费
•规划、设计费、项目可行性研究、水 文地质勘察、测绘费、场地平整费
•3、基础设施费
•4、开发间接费
第七章 开发产品成本的核算
三、土地开发成本的核算
• 借：开发成本—商品性土地开发成本
•
—自用土地开发成本
•4、建筑安装工程费：按建筑安装工程施工图 施工所发生的工程费和设备费
•5、配套设施费
•6、开发间接费用
第七章 开发产品成本的核算
第二节发包开发工程的核算
• 一、发包工程项目的内容及价款结算方式 • 承包合同的内容（P151） • 结算方式：按月、分段、竣工一次结算
第七章 开发产品成本的核算
二、发包开发工程的核算
•成本 核算 对象
•1、对开发面积不大、开发工期较短的土 地，每一个独立的开发项目都可作为成本 核算对象
•2、对开发面积较大、开发工期较长、分 区域开发的土地，可以一定区域为土地开 发成本核算对象
•注意：成本核算对象在开工之前确定，一 经确定不能随意改变，更不能相互混淆。
第七章 开发产品成本的核算
•成本 项目
第七章 开发产品成本的核算
三、配套设施开发成本的核算
• 借：开发成本—配套设施开发成本
• 贷：银行存款
•
应付账款—应付工程款
• 对能有偿转让的其他配套设施支出： • 借：开发成本—配套开发成本—××1 • 贷：开发成本—配套开发成本—××2
第七章 开发产品成本的核算
• 对能有偿转让的大型配套设施分配的间接 费用：
•
贷：公允价值变动损益
• 公允价值小于账面价值时做相反的分录
• 贷：开发成本—配套设施开发成本
• （2）与房屋非同步开发(预提)
• 借：开发成本—房屋开发成本
• 贷：应付账款
第七章 开发产品成本的核算
• 三、房屋开发成本的核算举例 • 四、已完房屋开发成本的结转 • 借：开发产品 • 贷：开发成本—房屋开发成本
第七章 开发产品成本的核算
第七节代建工程开发成本的核算
第七章 开发产品成本的核算
第八章 开发产品销售、转让、出租 的核算
• 框架：
• 开发产品销售和转让的核算 • 开发产品出租的核算 • 周转房的核算 • 存Βιβλιοθήκη Baidu跌价准备的核算
第七章 开发产品成本的核算
第一节开发产品销售和转让的核算
• 一、开发产品开发完成的核算
•1、开发产品完成的概念P178
•2、开发产品完成的账务结转
第七章 开发产品成本的核算
• 3、配套设施转让的核算 • 借：主营业务成本—配套设施销售成本 • 贷：开发产品—配套设施
• 企业开发的大型配套设施转为自用经营房 • 借：固定资产 • 贷：开发产品—配套设施
第七章 开发产品成本的核算
• 4、代建工程移交的核算 • 借：银行存款/应收账款 • 贷：主营业务收入 • 借：主营业务成本—代建工程结算成本 • 贷：开发产品—代建工程
•（1）商品性土地、商品房、有偿转让配套设施、代建工 程
•借：开发产品—商业性土地
•
—商品房
•
—配套设施
•
—代建工程
第七章 开发产品成本的核算
• （2）开发的自用土地计入无形资产 • 近期不用的： • 借：开发产品—自用土地 • 贷：开发成本—自用土地开发成本 • （3）开发完成的房屋，用途未确定的一律
第七章 开发产品成本的核算
二、开发间接费用的归集与分配
• 借：开发间接费用
• 贷：应付职工薪酬
•
累计折旧
•
长期待摊费用（周转房摊销）
•
银行存款
•如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司 本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动， 其发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费用可 记入企业的管理费用
•代建工程开发成本：接受委托单位委托，代 为开发土地、房屋以外的其他工程
第七章 开发产品成本的核算
•开发 产品 成本 项目
•1、土地征用补偿费：征地费、安置费、原有 建筑拆迁补偿费
•2、前期工程费：规划设计、可行性研究、水 文地质勘察、测绘、场地平整
•3、基础设施费：开发过程中的供水、电、气、 排污、通信、照明、绿化、环卫设施，道路设 施