写字楼产品研究(硬件设施)

➢ 大堂 ➢ 标准层 ➢ 外立面 ➢ 空调
➢ 电梯 ➢ 卫生间 ➢ 停车位 ➢ 会所
大堂
功能和作用 典型案例 材质应用 功能配置 小结
功能和作用
交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地； 大堂是写字楼中使用率最高的地方； 展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口。
典型案例
项目名称
大堂面积 （平米） 大堂高度
（米）
新时代 商务中
心
500
6
武汉部分写字楼项目大堂的指标
甲级写字楼
新世界 国贸
建银大 厦
湖北信 息产业 科技大
厦
禧邦可 广场
乙级写字楼
楚天都 中建广 长江传
市花园
场
媒大厦
350
175
450
300
150
150
200
4.5
15
5
3.5
4
4.5
5
甲级写字楼的大堂面积集中在300-500平米，大堂高度集中在4.5-6米； 乙级写字楼的大堂面积集中在150-200平米，大堂高度集中在4-5米。
写字楼产品专题研究
——产品硬件部分
目录
一、写字楼简述
写字楼简介 写字楼分类
二、写字楼产品硬件研究
大堂 标准层 外立面 空调 电梯 卫生间 停车位 会所
三、写字楼产品硬件总结
1 写字楼简述
写字楼简介
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管 理人员，业务技术人员等办公的业务用房。严格地讲，写字楼是不能用于住人的。而 现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建 筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代社会办公的各种需要的 楼宇。
130-400 125-190
1501600
70-200
使用率
75%
70%
73%
Hale Waihona Puke Baidu
70%
70%
68%
70%
65%
目前武汉市高端甲级写字楼的标准层面积最大约在2000平米。 写字楼主流面积段在1400-2000平米； 甲级写字楼的层高一般在3.6米以上，净高在2.7米以上； 使用率几乎都在70%以上（为使项目更具有竞争力，在使用率上应尽量做到大）。
小结
大堂的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形 象； 对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的 风格、智能化的配置上都有极其严格的要求； 大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休闲空 间，中档项目应尽量做出高档的效果； 发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和 使用率最频繁的地方。
标准层
标准层平面内容 标准层指标
标准层平面内容
平面布置相同的楼层即构成了标准层。 通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间、各种管线竖井及前室、卫生间、开水 间。
广发银行大厦标准层
标准层指标
武汉部分写字楼项目标准层的指标
甲级写字楼
项目名称 武汉天地 A5
武汉城 市广场
民生银 行大厦
新时代 商务中
典型案例
新时代商务中心 民生银行大厦
新世界国贸大厦 武汉城市广场
材质应用
项目名称
地面
新时代 商务中
心
瓷砖
武汉部分写字楼项目大堂的指标
甲级写字楼
新世界 国贸
建银大 厦
湖北信 息产业 科技大
厦
禧邦可 广场
乙级写字楼
楚天都 中建广 长江传
市花园
场
媒大厦
大理石 大理石 大理石 大理石 大理石
瓷砖
大理石
墙面
外立面
意义作用 档次和类别 项目案例
意义作用
外立面是写字楼的“脸面”，是整个写字楼的形象气质表现所在，直接体现写字楼的 档次。
外立面在写字楼中的作用 写字楼的外立面是直接反映建筑物优 劣的一种外在表现； 是一种文化的特征； 是影响楼盘价值的主要因素之一； 写字楼具有投资和自用的特性，因此 ，新颖的建筑造型和色彩是最能吸引客 户的目光。
大理石 大理石 大理石
瓷砖
大理石 大理石
瓷砖
大理石
天花
吊顶
吊顶
——
吊顶
吊顶
吊顶
吊顶
抹灰
以上是列举武汉几个楼盘大堂装修材料的应用； 高端的项目使用的材料较为高档； 低端的项目大堂选用的装修材料较为低档。
功能设置
高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。 触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。 客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。 商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。 信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。 设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入 各楼层，增加安全保障。
可达性较好，有交通线路到达，交通较方 便
无具体标准
有中央空调系统，无楼宇自控，有安全报 警
无具体标准
客户情况 知名的国内外大中型企业
国内的中小型、初创型企业
物业公司 国家一级资质物业公司
无具体标准
典型案例 新世界国贸大厦、新时代商务中心
中建广场、楚天都市花园、华银大厦
2 武汉写字楼产品
硬件研究
写字楼产品硬件概览
写字楼分类
按功能划分：
写字楼：基本上只有办公一种功能，部分底局或裙楼商业，没有其他功能； 商住写字楼：是指既能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，较纯写字楼工程复杂度高， 需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多； 综合性写字楼：是指以办公为主，同时又具备多种，如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店 等多种功能，一般分层设计。
交通状况
装修标准 设备及办公空
间 配套设施
可达性好，邻近城市主干道，多钟交通工 具可达
外立面采用高档材料。大堂、电梯厅、洗 手间等公共部分装修相当于四星级以上酒 店装修
应有名牌中央空调，有楼宇自控，有安全 报警，有综合布线
配套商务、生活设施，如会议室、邮局、 银行、票务中心、员工餐厅等，停车位充 足
按档次划分：
目前我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准，业内一般对于写字楼档次的划分， 根据区位、交通状况、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公司等因素 综合评定为：
甲级写字楼； 乙级写字楼。
写字楼分类
档次 指标
甲级写字楼
乙级写字楼
区位
位于主要商务区
主要商务区的辐射区域或较好的区域位置
心
标准层面 积（平米）
1987
1300
2000
1835
层高/净高 （米）
4.25/2.75
3.7/2.8
3.6/2.7
4/2.7
面积分割 （平米）
200
165-376
1302000
200
乙级写字楼
广发银 楚天都 中建广 长江传
行大厦 市花园
场
媒大厦
1500
447
1600
1800
4/3
3.5/2.6 3.3/2.55 4.2/2.7