写字楼产品研究(硬件设施)
写字楼基础知识
写字楼知识一、写字楼的定义解释上海市高层建筑、住宅区及其他建筑物名称管理规定，商务楼指用于商业服务用的七层以下的办公楼、写字楼的通称。
八层以上可称大楼。
商住楼指底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。
商办综合楼与商住综合楼均分别被上海市规划管理技术规定例为建设用地适建范围四十二种建设项目名称之一。
楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。
”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
楼就是交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD,行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质素较高平均每200平方米至少一个停车位楼层吊顶后净高2.6米以上平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒最少具备50-60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备电力供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线,提供或支持DDN,ISDN线路,备有视像会议设备提供四管式空调系统和24小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包括有银行,邮局,商务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主。
写字楼愿意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。
作为收益性物业，写字楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。
《北京市供热锅炉（机）房基本情况调查表》填表说明:写字楼是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位办公用的建筑物。
“楼”一词是由境外传入的。
按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。
所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。
Optimized 20060721_报告附件2——区域写字楼研究_OK
墙面：采用高档玻化砖加进口石材装饰带 门套：进口石材 天花板：石膏板造型吊顶，局部用铝隔栅喷塑造型 ➢ 标准层走廊：墙面：高档涂料
地面：高级尼龙耐磨地毯 吊顶：石膏板结合高档矿棉板 ➢ 办公区域：钢化玻璃门，高档五金 墙面：结构面部分水泥面层，隔墙轻钢龙骨石膏板隔音墙 地面：水泥地面，预留客户装修面层 ➢ 卫生间：墙、地面：采用高档玻化砖 洗手台面：采用进口石材，高级防雾镜、自动感应水龙头 吊顶：防水石膏板高档乳胶漆
➢租金约为3-5元/m2/天
➢甲20级21/8写/22 字楼中整层租客户占一定比例
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南新仓国际大厦— 项目基本信息
➢ 位置：东城区东四十条甲22号
➢ 交通：东四十条立交桥西南角，东侧
邻东二环辅路，北侧紧邻明清风格的
平安大街，与东直门交通枢纽仅一桥
之隔。
➢ 物业类型：写字楼+商业
附件2：区域写字楼概况
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调研内容
Part 1: Part 2: Part 3:
高档写字楼情况 中档写字楼情况 低档写字楼情况
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返回主报告
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图中按照档次划分写字楼：
• 高档写字楼：主要有新 保利大厦、第五广场和 凯恒中心，再有就是作 为企业自用，不租售的 中石化总部大厦、中石 油总部大厦等。
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推广方式
主要采取软文、户外、媒体广告等推广方式
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凯恒中心
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凯恒中心— 项目基本信息
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南 MALL·生活城为例
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南MALL生活城为例孙磊【期刊名称】《中国房地产》【年(卷),期】2012(000)009【总页数】4页(P54-57)【作者】孙磊【作者单位】四川大学工商管理学院【正文语种】中文一、国内城市综合体的发展现状城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。
例如，杭州提出了建设20 个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100 个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题（一）融资渠道缺乏，资金链紧张城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。
但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。
办公室质量分析报告
办公室质量分析报告标题：办公室质量分析报告一、引言办公室是一个企业运作的核心场所，办公环境的质量直接关系到员工的工作效率和工作满意度。
本报告旨在对办公室的质量进行分析，并提出相应的改进建议，以提高员工的工作效率和工作环境满意度。
二、办公设施办公设施是办公室质量的重要组成部分，包括办公桌椅、电脑设备、打印机等。
通过对公司全员员工进行调查，发现当前办公设施存在以下问题：1. 办公桌椅不符合人体工程学设计，长时间坐在上面容易引发腰椎疾病；2. 电脑设备性能较差，反应迟缓，影响员工的工作效率；3. 打印机老旧且易发生故障，需要频繁维修，给员工的工作带来不便。
针对以上问题，建议公司采取以下改进措施：1. 更新办公桌椅，选择符合人体工程学设计的产品，提供员工舒适的工作环境；2. 更新电脑设备，确保性能稳定、反应迅速，提高员工的工作效率；3. 考虑更换新的打印机，保证设备的正常运行，并定期进行维护，减少故障发生的可能性。
三、办公空间布局办公空间布局直接影响员工的工作效率和工作氛围。
调查发现，目前办公空间存在以下问题：1. 办公区域拥挤，员工之间的隔离度不足，容易造成噪音干扰；2. 缺乏独立的休息区域，员工长时间工作容易疲劳；3. 办公桌面杂乱，缺乏整洁的工作环境。
针对以上问题，建议公司采取以下改进措施：1. 调整办公区域布局，增加员工之间的隔离度，减少噪音干扰；2. 设置独立的休息区域，供员工放松身心，提高工作效率；3. 强调员工对办公桌面的整理和维护，创造一个整洁的工作环境。
四、办公室氛围办公室氛围是员工工作满意度的重要因素之一。
通过员工调查，发现办公室氛围存在以下问题：1. 缺少团队合作氛围，员工之间交流较少，影响工作效率；2. 上级与下级之间缺乏良好的沟通和互动；3. 缺乏工作激励机制，员工积极性不高。
针对以上问题，建议公司采取以下改进措施：1. 加强团队建设，组织团队活动，增加员工之间的沟通和交流；2. 鼓励上级与下级之间的良好沟通，减少层级壁垒；3. 通过设立激励机制，调动员工的积极性和工作动力。
独栋办公产品设计导则
独栋办公产品概述CHAPTER1OVERVIEWA 总部自用B投资升值客户价值需求客户购置目的客户空间需求• 客户购置办公产品分为自用和投资两大用途，两类客户的价值需求各有不同；• 客户需求的产品面积分布于200-1500m 2、1500-6000m 2和12000-13000m 2三个区间上，分别占比39%、33%和28%；• 客户的价值需求敏感点聚焦于区位交通、企业形象、产品配套、性价比，项目开发要求通过严格选址、合理布局、增设配套（包括停车、商业、食堂、公寓、酒店、政务等）、控制成本来提升产品吸引力。
价值因素需求关注度 100 自用 投资企业形象办公体验服务管理资源平台个性定制区位交通客户行业面积段比例化工行业20207121815510107103皮具行业贸易行业(小)贸易行业(大)电子商务生物医药化妆品行业建筑工程(小)建筑工程(大)科技行业(小)科技行业(大)鞋业电子行业地产行业教育行业金融行业制造行业1500m 21500- 6000m 21.2- 1.3万m 2客户价值需求• 客户的价值需求敏感点聚焦于区位交通、企业形象、产品配套、性价比，项目开发要求通过严格选址、合理布局、增设配套（包括停车、商业、食堂、公寓、酒店、政务等）、控制成本来提升产品吸引力。
价值因素需求关注度 100 自用 投资企业形象办公体验性价比硬件设施服务管理资源平台个性定制区位交通所在区域、公共交通、行车交通、周边资源展示面、入口形象空间舒适度、共享空间平面使用率、售价、附加值办公配套功能、生活配套功能、附属设施安全管理、物业服务产业聚集、企业交流平台后期改造灵活度20202071218151515510107101331.2 独栋办公产品选址建议面对市场中大量的超高层商务写字楼，独栋花园办公更稀缺更具竞争力，便捷的城市交通设施为产品提供极大的区位优势和价值，吸引客户关注。
5000-8000m 2或12000-15000m22500-6000m2200-1500m 2为满足各类客户对于不同面积段的需求，在销售模式上灵活采取三类不同方式，对应办公产品设计为常规公私分区和独立单元分合两类模块。
写字楼调研报告
写字楼调研报告写字楼调研报告正文第一篇：写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5a写字楼。
还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。
写字楼管理： 1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。
企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。
企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。
企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。
如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。
纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。
物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。
重点跟踪企业一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。
25%利润率计算，初期月均流水5万。
三年收回投资成本。
物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。
四星级商务酒店硬件配置标准
四星级商务酒店硬件配置标准及投资测算[hide=10][/hide]第一部分：四星级商务酒店的硬件配置标准λ地上建筑面积：约2.5-3万m2λ酒店约250-300套客房（酒店客房面积按90-100平方米/间计算，包含客房面积及所有的酒店配套服务设施等共建部分的面积）λ平面布局及功能应满足酒店管理公司的“四星”标准要求一、酒店总体设计要求λ建议四星级酒店设置在主干道上作为酒店主要出入口。
酒店应功能划分合理，有背景音乐系统。
λλ总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。
λ建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护;施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。
λλ满足环保、节能要求。
设计标准以国家最新节能标准设计。
充分采用节能材料，降低使用能耗。
λλ尽量使用本土材料，有效控制成本。
二、与商业、写字楼关系要求λ在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性;建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要;λλ建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口设置于主干道上。
三、建筑首层λ大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适λ大堂面积应在500平米以上，宽敞大气，与接待能力相适应大堂建议挑空处理λλ有与酒店规模、相适应的总服务台;并在入口、服务梯附近设置行李房;在非经营区设客人休息场所λλ门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务λ大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私设置宴会展示。
λ四、客房及标准层λ客房面积34-37平方米标准层平面设计尽量规整简洁。
λλ客房包括标准间、套房，套房比例为总房量的5%，10%的客房为连通房，还应设残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求。
北京顶级CBD中心总部写字楼国贸中心案例研究
国际品牌： GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT 男女服装： INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、DAKS、Adidas 首饰、饰品： EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM 皮鞋皮具： FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE
国贸中心
区位分析
项目所处地理位置位于CBD核心之中，项目享受完善的商务配套 同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。
第三产业云集
2007年，第一产业 占 0.08% ， 第 二 产 业占15.41%，第三 产业达到了84.51%。
金融机构云集
聚集各类金融机 构 1000 多 家 ， 外 资 金 融 机 构 247 家，占全市的 60%以上
商业, 12%
务中心 6%
酒店, 23%
北京国贸中心
写字楼, 58%
CBD顶级写字楼总结
区位
建筑
酒店
商业
硬件
北京国 贸中心
北 京 CBD 核心区
北京最高建筑， 由美国SOM设计
中国大饭店、 国贸饭店、国 贸大酒店
国贸商城，拥有世界 顶级品牌
单 层 面 积 2000 平 米 ， 3000停车位，层高4.25 米
1—5F 大堂、商务中心
宴会附楼 位于主塔楼北侧， 首层和二层为商铺， 并与商业附楼连通。
写字楼大堂 净高9米
裙楼
55,000㎡
商业附楼
位于主塔楼的东面，地上5层，地下 4层
国贸中心
物业形态分布
项目物业涵盖商业，酒
各业态占比
店，及写字楼形态丰富， 机电及转换层, 5%
国际甲级写字楼_顶级写字楼标准参数概要
国际甲级写字楼顶级写字楼标准参数概要顶级：办公部分需超过50000㎡参加《标准》制定工作的第一太平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。
建筑：其办公部分需超过50000㎡，每层建筑面积必须保持在1500-2000㎡。
构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。
停车：按大厦总建筑面积计算，每150㎡配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。
电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000㎡；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。
安保：“产权只租不售，实行单一产权。
”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。
顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。
甲级：电梯等候时间不超过40秒建筑：其办公部分应超过20000㎡，每层建筑面积不低于1000㎡。
1-2年内的入住率不低于65%。
电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000㎡；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。
构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。
停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200㎡配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。
建筑：其办公部分应超过10000㎡，单层净面积不低于800㎡。
构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300㎡应配置一个停车位。
电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000㎡，速度不低于3米/秒。
安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。
国际5A写字楼标准
国际5A写字楼标准对于寓意“甲级写字楼”“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。
这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。
相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。
那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。
过去也有3A级写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。
如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。
甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。
在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。
5A写字楼一般标准规定
5A写字楼一般标准规定一、5A写字楼概念：1）、写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼,一是５A写字楼。
所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。
这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。
相比之下,５A写字楼倒是有一定的标准,类似于酒店星级评定的方法。
所谓５A，是指智能化5Ａ ,包括:OA：办公自动化系统;ＣA：通讯自动化系统；FA:消防自动化系统；ＳA:安保自动化系统;BA：楼宇自动控制系统。
那么，5Ａ写字楼具体有哪些标准呢？2)、硬件设施就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样,在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。
这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别,当然,科技豪宅也同样拥有奢华,只是强调重点已经转移。
除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。
但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新,主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
３）、软件服务相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化,一方面体现在高效的物业管理上,另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。
比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。
又如,一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休,而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。
二、规范标准：甲级写字楼(5Ａ级写字楼)规范标准如下:总体量：大于等于５万平方米。
单层面积:大于1000平方米。
层高:室内净高2.6m以上，层高4m以上。
车位配比:至少每1５０-２0０平米配建一个车位。
电梯:一般一部电梯服务面积为3层(约40０0平米）,候梯时间不超过３0秒;建筑超过７5ｍ电梯需要分区分层。
空调：国际知名品牌中央空调系统,用户能根据自我要求调节室内温度、湿度,空调系统充具有分区域控制能力。
商业写字楼的配置标准
商业写字楼的配置标准顶级写字楼1.1地理位置：位于商务区相对集中的核心区域,交通便利，周边交通网络发达，超过5条以上公交线路，配套设施完善，靠近轨道交通进出口1.2硬件设施：1.2.1 基本要求：土地性质为商业用地1.2.2 建筑规模：办公部分超过五万平方米，每层建筑面积1500 - 2000平方米之间1.2.3 建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院1.2.4 建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台（≥15cm），除地台外的层净高2.7米及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积150平方米配置一个停车位1.2.5 建筑装饰a. 具有独立使用的大堂，大堂装饰华丽舒适b. 电梯：内有高档装饰，按大厦总建筑面积算每部客梯服务面积不超过4000平方米,等候时间不超过30秒，载重1600㎏/部，速度4m/s以上；客货分离，货梯至少两部，速度4m/s以上，合理分区，完善先进的智能控制系统c. 空调：采用高品质主机,四管制+两管制机房空调，新风量不低于50立方米/人/小时；优质锅炉d. 电气：双回路市电,办公区提供不低于120w/㎡的电量，后备发电设备充足，在停电时能保证正常办公e. 弱电：完善先进的5A系统，平均每12平方米有一根电话线并在局部配置专供客户使用的电话线，提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施，并对光纤机站品牌几网络规范说明f. 承重：办公区活荷载不小于350kg/㎡g. 公用卫生间舒适方便，设计人性化，高档装饰及配置，配置行政人员洗手间h. 专用地上、地下停车场，停车库建筑面积按每车位40平方米计算。
地下停车库应设有自动计费系统和防盗安全系统1.3 物业管理1.3.1 产权形式：只租不售，单一产权1.3.2 物管：提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，24小时保安服务和维护服务1.3.3 入住率：在1至2年内入住率不低于70%1.4人性化1.4.1 采光充足，环保性能好1.4.2空间舒适性，温度适宜，空气通畅1.4.3有货物专用通道和残疾人专用通道1.5商务配套：有卫星接受器，商务活动策划，会议室，银行，邮局，旅游航空服务，便利店、餐厅等；采用绿色环保新技术。
A甲级写字楼弱电智能化系统设计方案
甲方配合与验收方案
甲方配合
与甲方建立良好的沟通渠道，明确工程进度、质量要求和验收标准，确保项目按 时按质完成。
验收方案
为确保项目质量，应制定详细的验收方案，包括验收标准、流程、时间安排等， 确保所有系统和功能均达到预期要求。
THANKS
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紧急联络与协调
在应急情况下，负责与其他相关部门进行协调 ，确保问题得到及时解决，并将故障影响降到 最低。
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其他事项与建议
与其他工程的协调配合
与土建、水暖、装修等专业…
在项目初期，应与各专业队伍建立沟通渠道，明确各自职责 和配合要求，确保弱电智能化系统的施工和调试顺利进行。
与其他智能化系统的协调
综合布线系统
包括电话、网络、监控、门禁、安防等弱电系统的线缆、接插件、配线架、机柜等设备的 安装与调试。
设备安装调试
各弱电系统设备如交换机、路由器、入侵检测、视频会议等设备的安装与调试。
系统测试
对安装完成的系统进行功能性、性能和兼容性等测试，确保系统运行稳定、可靠。
系统维护与保养方案
01
定期巡检
定期对各弱电系统设备进行巡检，及时发现并解决潜在问题。
确保与其他智能化系统（如安防、空调、照明等）的接口对 接准确无误，实现信息共享和联动控制。
后期升级与扩展需求
系统升级
为确保系统功能的不断更新和升级，设计方案应充分考虑系统升级的便利性 和可扩展性。
容量扩展
为满足用户需求和业务增长，设计方案应考虑未来扩容和容量的可扩展性， 确保在设备数量、传输速率等方面具备升级和扩展的能力。
目标
本方案旨在实现甲级写字楼内的弱电系统的智能化、高效化 、安全化和节能化，以提高楼宇的运营效率、使用体验和经 济效益。
5A级写字楼硬件设施标准.doc
5A级写字楼硬件设施标准：一、楼宇设备自动化系统(BA)楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。
以状态监视为主，控制启停为辅。
1空调自控系统2供排水自控系统3变配电监视系统4电梯监视系统二、安全防范系统（SA）1 闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。
楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。
写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。
2 防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。
3 停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。
三、通信自动化系统（CA）1 综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。
室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。
设计院完成干路敷设。
提供以5 类线为基础的综合布线信息通道。
2 无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。
四、办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。
五、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1 设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。
2 广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。
参考资料：中国地产商网另一种说法：写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A 写字楼。
5A写字楼具体标准有：第一要素：黄金区位第二要素：超大规模第三要素：建筑文化第四要素：硬件设施第五要素：软件服务。
绿城各个系列产品——绿城研究专题
规划布局以人为本，因地制宜；建筑造型精美，用材用色考究； 园区空间错落有致，疏密得当；户型宽敞舒适多样灵活； 景观环境浓墨重彩与建筑有机融合；园林绿化与活动功能相辅相成； 社区会所配套完善，设施齐全；智能化设计无微不至； 室内装潢精致气派而不失典雅等等。
4
绿城产品——多层
多层公寓总体特点：
低层次、低容积率、低密度、高绿化率； 立面三段色,青灰、赫红系列的清水砖墙面，页岩、片石饰面及局部高级涂料
5
绿城产品——多层代表作：桂花城系列
“桂花城系列”公寓产品
以低楼层、低密度、低容积率、高绿化率；整体建筑风格清新典雅，细部层次丰富，追崇意境，
绿城的不可复制，是对于其他公司而言的。因为绿城特质是不是一天炼成的。
绿城的成功之道
企业的产品品质，关系企业生存、发展。品质始终领先进步，逆水行船，则企业生；品 质不时失控退步、顺流而下，则企业亡。
——宋卫平
绿城是坚持品质地产的又一执着代表。
15年的企业史，是绿城孜孜不倦追求住宅品质的执着历程。
桂花城市场反响之强、建筑形态之美，构成了令业内外注目的“桂花城现象”。
– 杭州桂花城已经成为杭州城西升值最快的房产品. – 杭州桂花城呈现持续增值的良好态势，价格较周边房产高约1000元/㎡
7
绿城产品——高层
高层总体特点
外立面讲究，建筑造型细腻/ 注重会所，功能配比齐全/ 园林绿化高、精致
5A甲级写字楼产品设计要点及标准化配置
标准层层高、净高 ➢ 写字楼的层高是指写字楼标准层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距
离; ➢ 写字楼的净高是指标准层地板装饰面到本层吊顶下表面的距离； ➢ 层高及净高指标主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑，在评判写
字楼的舒适性时，净高指标比层高指标更真实； ➢ 在设计时考虑到梁板、吊顶及地面装修等种种的因素，一般将层高减去1.2米
城市夜景已是城市的独特风景，通过灯 光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。
写字楼产品设计要点
写字楼外立面 写字楼外立面用材
纯玻璃幕墙
铝合金板
石材
金属百叶
写字楼产品设计要点
写字楼装修装饰标准
装饰装修标准 ➢ 外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。 ➢ 大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、
写字楼产品设计要点
写字楼外立面
外立面在写字楼中的作用： ➢ 符合建筑物本身的功能需要； ➢ 是一种文化的特征； ➢ 注重的是美感，而且要强调某种风格； ➢ 它是写字楼的“脸面”。 主要从以下几个方面打造： ➢ 立面风格 ➢ 立面形态 ➢ 立面用材 ➢ 立面灯光
写字楼产品设计要点
写字楼外立面
三种基本类型： （1）纯几何体——建筑形态的基本形式是规则几何体。如：西格拉姆大厦、原纽约 世贸中心大厦。 （2）雕塑体——即建筑形体有雕塑性。如香港的奔达中心。 （3）象征体——指建筑形体具有某种精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱门。
西格丽姆大厦
奔达中心
拉德芳斯大拱门
写字楼产品设计要点
写字楼外立面
在形体构成上分类： ➢ 单体式 ➢ 双体式——奔达中心、纽约世贸、
申论硬件设施和软件设施作文
申论硬件设施和软件设施作文《硬件设施与软件设施：相辅相成的发展关键》在我们的生活中，硬件设施和软件设施就像一对分不开的好兄弟，它们对我们的影响可大了。
先来说说硬件设施吧，就拿我们小区健身区来说。
那可是实实在在的硬件设施，各种器材摆放得整整齐齐。
有单杠、双杠、腰部按摩器什么的。
刚建成的时候，那些器材都崭新的，闪着金属的光泽。
单杠特别结实，摸起来手感凉凉的，杠子粗壮得很。
可过了一阵子问题就来了。
有一次我去健身区锻炼，发现有些器材都生锈了，单杠上还有些划痕。
几个小孩在那边玩闹，有个小孩不小心被生锈的地方划了一道小口子，疼得直哭。
这个时候我就想啊，光有好的硬件可不行啊，这就需要软件设施来支撑了。
这里的软件设施呢，就是管理与维护。
如果有专门的人定期来给这些器材做维护，上点漆，检查检查，那就能避免这样的事情发生。
再说说学校。
学校的教学楼、课桌椅这些都是硬件设施。
我曾经参观过一个老学校，桌椅那叫一个破啊，桌面坑坑洼洼的，椅子坐起来嘎吱作响。
学生们在这样的环境下学习有些提不起劲。
但是呢，这所学校的软件设施却很棒。
老师们特别用心，他们会精心组织各种有趣的活动，激发同学们的学习兴趣。
有个老师看到桌椅破，就带着同学们自己动手维修。
同学们用砂纸把桌面磨平，还在椅子下面钉钉子加固。
在这样充满人文关怀和自主管理的软件设施氛围下，即使硬件差些，学校也充满活力。
硬件设施是看得到摸得着的实体存在，是基础，软件设施则是对硬件设施的管理、维护以及背后的人文精神的东西。
两者结合好了，才能相得益彰。
就像我们不能只给汽车造个壳子不管发动机，也不能光有好的发动机装在破铜烂铁的车上。
要想跑得快跑得稳，硬货要到位，软性服务和管理也要跟上。
《硬件与软件：一个都不能少》硬件设施和软件设施之间的故事可太多了。
就拿我去过的一个网吧来说吧。
那个网吧老板可舍得在硬件设施上投资了。
一进门，那电脑一排排的，全是崭新的高配置机器。
屏幕大得跟个小脸盆似的，看着就特别带劲。
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➢ 大堂 ➢ 标准层 ➢ 外立面 ➢ 空调
➢ 电梯 ➢ 卫生间 ➢ 停车位 ➢ 会所
大堂
功能和作用 典型案例 材质应用 功能配置 小结
功能和作用
交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地； 大堂是写字楼中使用率最高的地方； 展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口。
典型案例
项目名称
大堂面积 （平米） 大堂高度
按档次划分：
目前我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准，业内一般对于写字楼档次的划分， 根据区位、交通状况、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公司等因素 综合评定为：
甲级写字楼； 乙级写字楼。
写字楼分类
档次 指标
甲级写字楼
乙级写字楼
区位
位于主要商务区
主要商务区的辐射区域或较好的区域位置
心
标准层面 积（平米）
1987
1300
2000
1835
层高/净高 （米）
4.25/2.75
3.7/2.8
3.6/2.7
4/2.7
面积分割 （平米）
200
165-376
1302000
200
乙级写字楼
广发银 楚天都 中建广 长江传
行大厦 市花园
场
媒大厦
1500
447
1600
1800
4/3
3.5/2.6 3.3/2.55 4.2/2.7
外立面
意义作用 档次和类别 项目案例
意义作用
外立面是写字楼的“脸面”，是整个写字楼的形象气质表现所在，直接体现写字楼的 档次。
外立面在写字楼中的作用 写字楼的外立面是直接反映建筑物优 劣的一种外在表现； 是一种文化的特征； 是影响楼盘价值的主要因素之一； 写字楼具有投资和自用的特性，因此 ，新颖的建筑造型和色彩是最能吸引客 户的目光。
（米）
新时代 商务中
心
500
6
武汉部分写字楼项目大堂的指标
甲级写字楼
新世界 国贸
建银大 厦
湖北信 息产业 科技大
厦
禧邦可 广场
乙级写字楼
楚天都 中建广 长江传
市花园
场
媒大厦
350
175
450
300
150
150
200
4.5
15
5
3.5
4
4.5
5
甲级写字楼的大堂面积集中在300-500平米，大堂高度集中在4.5-6米； 乙级写字楼的大堂面积集中在150-200平米，大堂高度集中在4-5米。
标准层
标准层平面内容 标准层指标
标准层平面内容
平面布置相同的楼层即构成了标准层。 通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间、各种管线竖井及前室、卫生间、开水 间。
广发银行大厦标准层
标准层指标
武汉部分写字楼项目标准层的指标
甲级写字楼
项目名称 武汉天地 A5
武汉城 市广场
民生银 行大厦
新时代 商务中
写字楼分类
按功能划分：
写字楼：基本上只有办公一种功能，部分底局或裙楼商业，没有其他功能； 商住写字楼：是指既能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，较纯写字楼工程复杂度高， 需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多； 综合性写字楼：酒店 等多种功能，一般分层设计。
130-400 125-190
1501600
70-200
使用率
75%
70%
73%
70%
70%
68%
70%
65%
目前武汉市高端甲级写字楼的标准层面积最大约在2000平米。 写字楼主流面积段在1400-2000平米； 甲级写字楼的层高一般在3.6米以上，净高在2.7米以上； 使用率几乎都在70%以上（为使项目更具有竞争力，在使用率上应尽量做到大）。
大理石 大理石 大理石
瓷砖
大理石 大理石
瓷砖
大理石
天花
吊顶
吊顶
——
吊顶
吊顶
吊顶
吊顶
抹灰
以上是列举武汉几个楼盘大堂装修材料的应用； 高端的项目使用的材料较为高档； 低端的项目大堂选用的装修材料较为低档。
功能设置
高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。 触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。 客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。 商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。 信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。 设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入 各楼层，增加安全保障。
典型案例
新时代商务中心 民生银行大厦
新世界国贸大厦 武汉城市广场
材质应用
项目名称
地面
新时代 商务中
心
瓷砖
武汉部分写字楼项目大堂的指标
甲级写字楼
新世界 国贸
建银大 厦
湖北信 息产业 科技大
厦
禧邦可 广场
乙级写字楼
楚天都 中建广 长江传
市花园
场
媒大厦
大理石 大理石 大理石 大理石 大理石
瓷砖
大理石
墙面
写字楼产品专题研究
——产品硬件部分
目录
一、写字楼简述
写字楼简介 写字楼分类
二、写字楼产品硬件研究
大堂 标准层 外立面 空调 电梯 卫生间 停车位 会所
三、写字楼产品硬件总结
1 写字楼简述
写字楼简介
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管 理人员，业务技术人员等办公的业务用房。严格地讲，写字楼是不能用于住人的。而 现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建 筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代社会办公的各种需要的 楼宇。
交通状况
装修标准 设备及办公空
间 配套设施
可达性好，邻近城市主干道，多钟交通工 具可达
外立面采用高档材料。大堂、电梯厅、洗 手间等公共部分装修相当于四星级以上酒 店装修
应有名牌中央空调，有楼宇自控，有安全 报警，有综合布线
配套商务、生活设施，如会议室、邮局、 银行、票务中心、员工餐厅等，停车位充 足
小结
大堂的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形 象； 对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的 风格、智能化的配置上都有极其严格的要求； 大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休闲空 间，中档项目应尽量做出高档的效果； 发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和 使用率最频繁的地方。
可达性较好，有交通线路到达，交通较方 便
无具体标准
有中央空调系统，无楼宇自控，有安全报 警
无具体标准
客户情况 知名的国内外大中型企业
国内的中小型、初创型企业
物业公司 国家一级资质物业公司
无具体标准
典型案例 新世界国贸大厦、新时代商务中心
中建广场、楚天都市花园、华银大厦
2 武汉写字楼产品
硬件研究
写字楼产品硬件概览