上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点)
上海房地产开发前期手续报建工作指南
前期工作指南（浦东地区）目录一、前期办事流程图（一）二、前期办事流程图（二）三、说明四、前期工作主要内容五、前期工作主要涉及部门六、办理前期手续所提交资料清单及主管部门审批一、前期办事流程图（一）二、前期办事流程图（二）三、说明1、该作业指导书是以浦东新区现行标准组织编制。
2、本作业指导书的内容及流程适用于需要使用本单位以外土地、改变土地性质、总建筑面积大于3万平方米且使用市财力的建设项目。
3、如需要使用本单位以外土地、改变土地性质、总建筑面积大于3万平方米，但建设资金是自筹的建设项目，则在初步设计评审中无需进行概算评审，其余内容及流程相应不变。
4、如需要使用本单位以外土地、改变土地性质、但总建筑面积小于3万平方米，（资金按市财力和自筹划分）则无需编制详细规划，其余内容及流程相应不变。
5、在原址（本单位内）新建、改建、扩建项目总筑面积大于3万平方米且使用市财力的建设项目，则无需办理选址意见书、用地规划许可证和建设工程用地批准书（包括土地定界报告）有关土地方面的手续。
6、在原址（本单位内）新建、改建、扩建项目总筑面积小于3万平方米且建设资金是自筹的建设项目，则无需办理选址意见书、用地规划许可证和建设工程用地批准书（包括土地定界报告）有关土地方面的手续、编制详细规划和扩初阶段的概算评审。
7、凡是使用市财力建设的建设项目，必须由市建委进行初步设计技术、概算评审和批复。
8、凡在市立项的建设项目，必须在市招标办报建。
9、建设项目总投资在3000万元以上的建设项目（勘察、设计、施工、监理）必须进行公开招投标，总投资在3000万元以下的建设项目（勘察、设计、监理）可办理直接委托手续，而施工必须进行公开招投标。
四、前期工作主要内容1、项目建议书编制及批复2、可行性研究报告编制及批复3、控制性详细规划及修建性详细规划编制及批复（规划设计要求通知单）4、选址意见书申领5、建设工程用地规划许可证申领6、建设工程用地批准书申领（包括土地定界报告）7、建设工程报建8、勘察、设计招标9、设计方案规划、环保、卫生、绿化、人防、交警政府职能部门（包括水、电、煤市政配套部门）征询意见10、初步设计规划、环保、卫生、绿化、人防、交警、防雷、抗震政府职能部门征询意见11、初步设计（概算）技术评审12、初步设计批复13、施工、监理招标14、施工图环保、卫生、绿化、交警政府职能部门征询意见15、施工图审图通过证书16、建筑工程规划许可证17、建筑工程安全、质量报监18、建筑工程施工许可证五、前期工作主要涉及的部门1、上海市房屋土地资源管理局2、上海市发展和改革委员会3、上海市城市规划管理局4、上海市建设和管理委员会六、办理前期手续所提交资料清单及主管部门审批1、项目建议书编制及批复；（授建设方委托，由总师室负责编制并报送市发改委或市教委批复）2、可行性研究报告编制及批复；（授建设方委托，由总师室负责编制并报送市发改委或市教委批复）3、控制性详细规划及修建性详细规划编制及批复；（授建设方委托，由设计院负责编制规划文本并报送规划局审批）*规划设计要求（详规批复后，向规划局征询规划设计要求）1）随同申请表应附送的文件、图纸：a)批准的建设项目计划文件b)由市测绘院晒印的1：500或1：1000的地形图2份，地形图上应用≤0.3mm墨线笔标明拟建工程用地位置、建设基地的用地边界c)建设基地的土地使用权属证件及附图d)原有基地拆房，需提供应拆房屋的权属证明及附图e)涉及非自有产权房屋的，加送相关单位同意建设的书面意见f)如属危房翻建，加送危房鉴定报告g)如基地内涉及土地使用权属共有人，须附送土地使用权属共有人的同意证明；h)市政交通工程只需送审上述a)、b)项的文件和图纸；2）办事时限自受理次日起20个法定工作日内办结4、选址意见书申领（将资料提交规划局审批合格后核发建设工程选址意见书）完成项目建议书批复后可向规划部门申领选址意见书1）向规划局申请《建设项目选址意见书》应符合下列条件之一：a)新建、迁建单位需要使用土地的b)原址扩建需要使用本单位以外土地的；c)需要改变本单位土地使用性质的2）随同申请表应附送以下文件、图纸及其要求：a)建设项目选址意见书申请表b)计划部门批准的建设项目建议书或其他有关计划文件c)环保、消防、卫生防疫等部门对选址的审核意见（可采用并联审批）d)大中型建设项目，应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证e)（图纸）由市测绘院晒印1:500、1:1000或1：2000的建设基地实测地形图3份，其中需要划示城市规划道路红线及其有关建筑控制线（河道、高压线、绿地、地铁、轻轨等控制线），在其中1份地形图上正确划示本单位用地范围，拟建工程基地界线或扩建范围，不同的用地范围应用不同的色笔划示且应各自封闭3）办事程序受理登记→经办人初审→处领导审核→局领导审核、审批→文印校核、受理窗口4）办事时限自受理次日起15个法定工作日内办结。
上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点)
报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。
各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。
审核资料：附：《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：[返回]5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地使用权出让合同经办部门：项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同经办部门：项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节：1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。
上海市房地产报批流程文件
上海市房地产报批流程文件一、准备阶段1.项目可行性研究：开发企业需对项目进行可行性研究，包括市场需求、投资规模、技术可行性等方面的研究。
2.土地获取：申请土地使用权、招拍挂土地或通过土地出让等方式获取土地。
3.项目选址：根据市场需求、土地规划、交通便利等因素，确定房地产项目的选址。
4.拟制项目规划：依据土地使用权取得的条件，拟定房地产项目的总平面布局和设计方案。
5.环境影响评价：进行环境影响评价，评估项目在环境上的影响，并提出相应的环境保护方案。
6.规划报批：将项目规划报送城市规划部门，进行规划审批。
7.初步设计：根据规划要求和市场需求，编制房地产项目的初步设计方案。
二、报批阶段1.竣工规划：在项目建设完成后，编制竣工规划，并提交给相关部门审批。
2.项目报建：实施前期准备，包括准备报批文件、填写报建申请表等，提交给审批部门进行项目报建。
3.报批文件审查：审批部门对报建材料进行初审，对材料的齐全性和准确性进行审核。
4.项目初审：审批部门对项目进行初步评估，包括项目的合法性、技术可行性、经济效益等方面的评估。
5.公示和听证：对通过初审的项目，进行公示和听证，接受公众的意见和建议。
6.项目复审：对公示和听证后符合条件的项目进行进一步评估，包括土地使用权、环境影响等方面的评估。
7.报批决策：根据项目审批的结果，进行报批决策，决定是否批准项目的建设。
三、审批阶段1.资金融通：根据项目的批准情况，申请相关的资金融通，包括银行贷款、股权融资等。
2.土地手续办理：根据项目的批准情况，办理土地使用权证、不动产权证等相关手续。
3.施工许可证办理：根据项目的批准情况，申请施工许可证，获得施工许可证后方可开始施工。
四、后续工作阶段1.施工管理：按照规定的施工计划和施工管理要求进行项目的施工管理。
2.竣工验收：项目竣工后，进行竣工验收，验收合格后方可办理房屋产权证等相关手续。
3.销售和运营：将房地产项目进行销售，并进行项目运营和管理。
上海建设工程前期报规报建所需材料和流程
序号需办事项所需材料报批流程1 土地出让A、申请书B、立项批复C、红线图（复）D、规划设计总平面图（蓝图）E、营业执照（企业）、机关代码证（机关）F、法人代表身份证（复）G、建设用地许可证（复）以上资料均一式二份一、对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请，然后到计划发展委员会申请立项。
2国有土地使用证H、土地出让合同（复）I、所交纳各项费用发票（复）包括土地出让多、土地契税、印花税二、凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图。
3 报审规划设计方案（总平面图审定）[规划设计方案审批表]A、规划设计方案登记表（填）B、规划设计意见书C、规划设计总平面图（蓝图）D、红线图（复）E、选址意见书（复）4 申领[建设用地规划许可证] [建设用地规划许可证审批表]A、建设用地规划许可证登记表（填）B、红线图（复）C、建设项目立项批复（复）D、规划设计总平面（蓝图）三、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证四、总体规划通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
5 报审建筑设计方案[建筑设计方案审批表]A、规划设计总平面图（审定蓝图）B、效果图（鸟瞰图 A3）C、单体设计方案（文本 A3）包括平面、立面、剖面、效果6 申领[建设工程规划许可证] [建设工程规划许可证审批表]（建筑）A、建筑工程规划许可证申请登记表（填建筑）B、核发建设工程规划许可证征求意见表（填）C、施工图（建筑结构）五、在四阶段审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。
具体手续办理如下：1、将报批的范围内的所有建筑单体D、建设用地许可证（复）E、立项批复（复）F、红线图（复）G、规划设计总平面图（蓝图 2份）H、白蚁防治合同（4份）I、国有土地出让合同（复）J、建筑工程消防设计审核意见书图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
上海某地产项目报批报建作业流程
1.目的
2.科学有效地安排项目各时期的报批报建工作, 确保项目的正常开发经营。
3.适用范畴
4.适用于上海万科项目开发过程中, 因为地理位置较远, 报批报建成本较高而由项目
经理部负责的报批报建工作。
5.术语和定义
6.职责
6.1.项目经理部
6.2.严格按照公司规范化运作要求, 依照项目开发进度, 及时准确地办妥各项目所需
报批报建手续, 提供相关合法文件, 为各项目的顺利开发经营提供保证；
6.3.市场营销部、客户事务部、项目进展部、采购治理部、成本治理部、设计部负责
提交本部门报批报建资料。
7.工作程序
7.1.项目经理部收集到报批报建所需资料后, 按照政府主管部门依法行政手册要求,
递交资料。
政府主管部门窗口收文后, 项目经理部主办人员在取得批文前, 至少与政府经办人联系一次, 了解办文进展或按对方要求进行配合工作。
政府部门承诺的办文时限到期当日或次日, 项目经理部主办人员到指定地点领取批文, 移交项目秘书归档, 由项目秘书交总经理办公室存档。
8.相关记录
6.1建设用地规划许可证6.2建设工程规划许可证6.3工程施工许可证
6.4预售许可证
6.5竣工备案表。
上海建设工程前期报规报建所需材料和流程
序号需办事项所需材料报批流程1 土地出让A、申请书B、立项批复C、红线图（复）D、规划设计总平面图（蓝图）E、营业执照（企业）、机关代码证（机关）F、法人代表身份证（复）G、建设用地许可证（复）以上资料均一式二份一、对取得土地和准备开发项目打和立项申请，然后到计划发展委员会申请立项。
2 国有土地使用证H、土地出让合同（复）I、所交纳各项费用发票（复）包括土地出让多、土地契税、印花税二、凭合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得。
3 报审规划设计方案（总平面图审定）[规划设计方案审批表]A、规划设计方案登记表（填）B、规划设计意见书C、规划设计总平面图（蓝图）D、红线图（复）E、选址意见书（复）4 申领[建设用地规划许可证][建设用地规划许可证审批表]A、建设用地规划许可证登记表（填）B、红线图（复）C、建设项目立项批复（复）D、规划设计总平面（蓝图）三、将方案报规划局规划管理处审批，通过后领取四、通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相应的设计报规划局规划管理处审批。
5 报审建筑设计方案[建筑设计方案审批表]A、规划设计总平面图（审定蓝图）B、效果图（鸟瞰图 A3）C、单体设计方案（文本 A3）包括平面、立面、剖面、效果6 申领[建设工程规划许可证][建设工程规划许可证审批表]（建筑）A、建筑工程规划许可证申请登记表（填建筑）B、核发建设工程规划许可证征求意见表（填）C、施工图（建筑结构）D、建设用地许可证（复）E、立项批复（复）F、红线图（复）G、规划设计总平面图（蓝图2份）H、白蚁防治合同（4份）I、国有土地出让合同（复）J、建筑工程消防设计审核意见书五、在四阶段审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、防止、绿化、人防、墙体改造、、城建档案、工程质监等。
具体手续办理如下：1、将报批的范围内的所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
上海建设工程前期报规报建所需材料和流程
上海建设工程前期报规报建所需材料和流程1.项目申报材料：-项目立项申请书：包括项目基本情况、建设规模、投资估算、建设目标等；-土地使用预审审批表：用于申请土地使用权；-地籍图、规划纲要和规划六图：用于土地规划审批；-工程施工图预审意见函：用于建设工程施工图审批。
2.规划报告材料：-项目规划说明书：包括项目背景、总体设计原则、规划要求等；-建筑方案设计图：包括平面布置、剖面图、外观形象等；-空间布局设计图：展示建筑物与周围环境的关系；-业态规划设计图：体现项目功能分区和分级设置。
3.初步设计报告材料：-初步设计说明书：包括项目背景、总体设计原则、建筑设计研究等；-施工图设计图纸：包括建筑平面、立面、剖面图等；-建筑设计、结构设计、给排水设计等专业设计说明书；-主要建筑材料、设备选型和技术性能说明。
4.环境影响评价报告材料：-环评报告书：包括项目概况、环境影响评价的目的和任务、影响预测和评价等；-环评报告表：列明项目的环境影响评价的主要指标，如废水、废气、噪音、生态破坏等；-环境保护设施设计说明：包括污水处理、垃圾处理、噪音控制设计等；-环保方案与环境监测方案：详细描述项目环境保护措施和监测方法。
5.相关手续流程：-项目立项：报送项目申报材料，由有关部门进行评审和批准；-土地审批：土地使用预审审批，办理土地使用权；-规划审批：提交规划报告材料，经规划审批部门审批；-设计审批：提交初步设计报告材料，经设计审批部门审批；-建设工程施工图审批：提交施工图设计图纸，由建设工程审批部门进行审查。
以上就是上海建设工程前期报规报建所需材料和流程的详细介绍。
当然，具体材料和流程还可能根据项目的具体情况有所不同，但大体上可以按照上述的步骤进行办理。
上海报批报建流程图及工作指引
上海报批报建流程图及工作指引--------------------------------------------------------------------------作者: _____________--------------------------------------------------------------------------日期: _____________报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。
各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。
2024年上海市开工前报批报建流程导则
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上海报批报建流程图及工作指引青浦区重点
报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。
各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。
审核资料：附：《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：[返回]5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地使用权出让合同经办部门：项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同经办部门：项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节：1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。
上海市开工前报批报建流程导则
上海市开工前报批报建流程导则报批报建是指在进行建设工程前，需要向相关部门提交申请，获得批准后方可开工建设。
上海市自2024年起，实施了一套报批报建流程导则，以下为详细内容。
一、项目筹备1.项目立项：根据项目的性质和规模，确定项目的立项程序和审批程序，由项目所有者、开发商或建设单位进行申请。
2.项目可行性研究：编制项目可行性研究报告，包括项目的技术、经济、社会和环境等方面的评估，提交给相关部门进行审核。
3.设计批准：选择资质齐全并具备相关设计经验的设计单位进行设计，并将设计方案提交给相关部门进行审核和批准。
二、报建手续1.土地审批：根据项目的用地性质，向上海市规划和国土资源管理部门申请土地审批手续，包括土地规划许可证和土地使用证等。
2.建设工程规划许可证：向上海市规划和国土资源管理部门申请建设工程规划许可证，提交项目的详细规划方案和设计图纸等相关资料。
3.环境影响评价：对项目进行环境影响评价，编制环境影响评价报告，并将报告提交给上海市环境保护部门进行审核和批准。
4.施工图设计批准：将已经通过设计审查的施工图纸提交给上海市住房和城乡建设管理部门进行审批，获得施工图设计批准证书。
5.用地手续：获得土地审批和建设工程规划许可证后，向上海市规划和国土资源管理部门申请用地手续，包括用地预审和用地许可证等。
三、工程施工1.工程施工许可证：获得施工图设计批准证书后，向上海市住房和城乡建设管理部门申请工程施工许可证，提交施工方案和相关资料。
2.安全生产许可证：获得工程施工许可证后，向上海市安全生产监督管理部门申请安全生产许可证，提交有关安全管理的规划和措施等。
3.施工备案：在开工前，将获得的工程施工许可证和安全生产许可证等相关材料备案，并向上海市住房和城乡建设管理部门报备。
四、竣工验收1.建设工程竣工验收备案：施工完成后，由建设单位向上海市住房和城乡建设管理部门申请竣工验收备案，提交相关资料进行备案。
2.使用许可证：获得竣工验收备案后，向上海市住房和城乡建设管理部门申请使用许可证，获得使用许可证后方可投入使用。
上海工程建设项目报批报建程序
目录一、项目立项批复（对使用政府性资金建设的固定资产投资项目建议书审批）（发改委）21.受理条件 (2)2.申请材料 (2)二、划拨土地审批（规土局） (2)1.申请条件 (2)2.行政审批申请材料目录 (2)三、使用集体建设用地审批（规土局） (3)1.受理条件 (3)2.申请资料 (3)四、协议出让土地审批（规土局） (3)1.受理条件 (3)2.申请资料 (3)五、招标、拍卖、挂牌用地审批（规土局） (4)1.受理条件 (4)2.申请资料 (4)六、建设项目选址意见书审批（划拨方式提供国有建设用地使用权）（规土局） (4)1.受理条件 (4)2.申请资料 (4)七、可行性研究报告审批（发改委） (4)1.受理条件 (4)2.申请资料 (5)八、建设用地规划许可证申请（规土局） (5)1.受理条件 (5)2.申请资料 (5)九、《建设工程设计方案》审批（规土局） (5)1.准予批准的条件 (5)2.需要提交资料 (5)十、《建设工程规划许可证》审批（规土局） (6)1.准予批准的条件 (6)2.申请资料 (6)十一、建设工程项目报建（建设和管理委员会） (6)1.受理条件 (6)2.需要提交资料 (6)十二、建设工程初步设计审批（建设和管理委员会） (7)1.受理条件 (7)2.申请材料 (7)十三、建设工程项目施工许可证审批（建设和管理委员会） (7)1.受理条件 (7)2.需要提交资料 (7)一、项目立项批复（对使用政府性资金建设的固定资产投资项目建议书审批）（发改委）1.受理条件1）属于政府范围内审批范畴2）符合国家有关法律规定、《上海市政府审批的投资项目目录》和本市、本区有关规定3）符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划要求4）符合土地利用规划、城市总体规划、环境保护政策的要求，以及节能审查政策的要求。
2.申请材料1）报批项目建议书的请示2）项目建议书（应由具备相应工程咨询资质的机构编制）。
上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点).doc
上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点).报批报建流程图规划关系房屋土地关系土地获得（收购、招投标）土地勘测定界报告10规划定界报告15编制修建性详细规划75签定土地出让合同环评报告编制60修详评审并批复45/60环评报告批复15/30交纳土地出让金和土地补偿费方案设计60缴纳契税20可研报告编制15/20立项备案15/20拆迁许可证15/30方案征询15/20建设用地批准书15/30 方案批复15/20扩初设计60建设用地规划许可证20/40扩初征询15/20土地证20扩初批复10/15施工图设计60施工图审图证15/30工程招标建设工程规划许可证20/25申报门牌号码30中标通知书190/350建筑工程施工许可证15/30面积预测45新开工登记工程进度：多层封顶高层结构2/3新开工计划、施工计划、配套计划，并配套费支付到总额的70%地名申请30现场进度鉴证大产证预售许可证10规划验收、竣工备案配套竣工合格证明现场条件竣工图准备地籍修测、面积实测60设计审核5公建用房移交15完税证明15上海市房地产权证20住宅交付使用许可证20住宅交付现场验收地籍图、实测报告10物业用房承诺10土地核验15业主共用及公益性设施认定15现售商品房销售方案备案15物业维修基金缴纳15入伙报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1. 获取土地——签定合同2. 规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3. 规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4. 详规评审及批复5. 申请《建设用地规划许可证》6. 缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。
上海市房地产开发报建流程图
上海市房地产开发报建流程图(1)土地招拍挂摘牌(3)(办理付土证地!地籍表申请)30 天个工作目可行性(3)环评审批65个)工申领项目建(3 (拆迁许 可证(非招拍(2)签土地合挂项目，如有拆迁工程)研究报告报批议书丿同(专家评审会、规划公示) (绿化、交警、环评、排 污、地名、临水、临电、轨交等各专业意见)丿(5)建设用地规划许可证20个工作日(5 (办理房地产资质)暂定))3)2项目备作日(6)项目规划设计条件下发15个工作日1(4)办理项目选址意向书(划拨用地办理)(4)立项20个工作日1 \1(9)临水、 临电申请(9)规划设计方案审批30个工作日(6)项目建 设用地批准 书(可不 做，可用土 地证代替) _____*(10)总体设计文件审查(7)办理设计、 上 ___________ (10)审图公司抽号勘察、招标备案手续厂(十个送审部门征询资料：抗震、规土、卫生、交通、气象、消防、水务、H (8)办理项目建设IC 卡 民防、交警、绿化市容)(五个专项报告：超限建筑抗震专项 审查意见、深基坑专项评审、交通影 响分析评估报告、玻璃幕墙评审报告、高深大项目技术评 ___________________(8 (勘察设计合 同备案(11)五项单独施工图审查：原 水管线、防汛论证、深基坑、民防防 气^象(12 (施工图审图(发合格证'书气备案)30个工作日(15)缴配套费 (15 (选择监理单位(15)确定中标施工单位，签订施工合同(14)建设工程项目招标(16)办］ 理建设工程施4可证20个 工作日------ 1 / 3(13)办理建设工程规划许可证(15 (施工单位招标备案(23)办理商品办理条件：基础工程完 房预售许可证30个工作日成，七层以上，要达到主 体结构的三分之二且》 办理条件：1、工程竣工 验收已合格，并完成工程 竣工验收报告；(24)主体工程竣工七层；七层以下(含七层)必须结构封顶2、 工程质量监督机构已 岀具工程质量监督报告；3、 已办理工程监理合同 登记核销及施工合同(总 包、专业分包和劳务分包 合同)备案核销手续;4、散装水泥专项资金等 .已结算。
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报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。
各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。
审核资料：附：《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：[返回]5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地使用权出让合同经办部门：项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同经办部门：项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节：1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。
青浦区在此阶段的重要环节顺序为：1.项目立项备案需先行审批→方案审批→扩初；2. 建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批→完成后办理建设用地批准书；●指标如：容积率、覆盖率——不能突破规划批准的上限；绿化率——３５％，集中绿地率——１５％；停车率——１００％；建筑面积——准确性。
●公建配套如：居委会、业委会、物业管理用房、青少年、老年活动室、门房、变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。
●规范性要求如：建筑退红线、绿线；间距；日照要求；高度限制等。
各阶段报批指引 1、方案征询： 时间：10---20个工作日征询部门：区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、市空港办。
附：《项目用地条件流转确认表（方案阶段）》、《方案送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》项目用地条件流转确认表（方案阶段）.方案送审资料设计核对表.doc征询意见反馈意见单.doc闵行区政府各职能部门送审意见单（方案[返回]2、规划报批：批复单位：规土局（审核部门：建管科）区政府、镇政府（宝山） 批复时限：15个工作日（政府承诺20个工作日）/47个工作日（宝山）控制要点：容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析 送审资料：[返回]3、环评批复批复单位：区环保局批复时限：从编制环评报告开始3个月送审资料：[返回]4、可研报告的编制及立项备案\可研备案（宝山）编制单位：投资咨询公司批复单位：区、市发展和改革委员会批复时限：1个月控制要点：经济技术指标必须和设计一致，投资估算不宜过大送审资料：青浦区宝山区资料：[返回]5、扩初征询：所需时间：20个工作日征询部门：区规划局、区消防局、区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区绿化市容局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。
附：《项目用地条件流转确认表（扩初阶段）》、《扩初送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》项目用地条件流转确认表（扩初阶段）.扩初送审资料设计核对表.doc征询意见反馈意见单.doc 闵行区政府各职能部门送审意见单（扩初6、扩初批复：批复单位：区建交局（审核部门：建设审批科）市建交委（审核部门：综合规划处）批复时限：区15个工作日、市20个工作日青浦区流程：扩初文本→建交委审核→分发各部门→开评审会→意见回复→出批复 送审资料：[返回]7、申请《建设工程规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核时限：15/20个工作日（政府承诺25个工作日）控制要点：容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积及布局（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析送审资料：附：《建设工程规划许可证送审资料设计核对表》、《工程规划许可让申请内容确认单》、《报批报建手续自查表》、《规划批复图纸与施工图差异自查表》、《设计变更及规划调整联系单》建设工程规划许可证送审资料设计核对表 工程规划许可证申请内容确认单.doc 报批报建手续自查表.doc 规划批复图纸与施工图差异自查表.doc 设计变更涉及规划调整联系单.doc[返回]三、预售重要环节：地名、门牌号码、新开工登记、面积预测、现场鉴证、申请预售证 1、地名受理单位：区规土局地名办时限：1个月控制要点：所起地名必须符合地名命名规定（有详细规定）送审资料：[返回]2、门牌号码受理单位：属地派出所时限：1个月控制要点：门牌总弄的选择、具体门牌的编号、商铺门牌的选择送审资料：3、新开工登记办理单位：市房管局时限：10个工作日控制要点：该环节取得项目预达楼盘报告后，方可对项目进行预测。
4、面积预测、现场鉴证办理单位：房地产交易中心——测绘中心时限：面积预测2个月、现场鉴证5个工作日控制要点：必须熟知房地部门建筑面积测绘原则送审资料：鉴证（预售）条件：多层结构封顶、高层结构2/3 附：《房屋面积预测报告审核手续表》预测报告审核单.doc５、预售证申请发证单位：房管局办理时限：15个工作日控制要点：销售计划，各项目第一次预售必须提前3个月知会，便于办理新开工计划、配套费的申请及缴纳、施工计划等，信息系统的维护重要环节：●新开工计划●施工计划●配套费●门牌号码批复●面积预测●现场进度●申请预售重点注意事项：●预测面积——核准；●预售资料核准——市、区两级部门的协作。
送审资料：预售证申请流程预售许可证办理流程（更新）071207.doc•网上信息系统维护——总办•物业管理单位的确定——物业公司1、面积预测、楼盘表的建立2、网上备案——销售部3、现场进度鉴证——各事业部配合附：《预售证办理资料时间节点安排表》预售阶段报批资料清单（新）.doc[返回]四、交付证和大产证重要环节：地籍修测及地籍图、面积实测及报告、规划验收、竣工备案、配套完善证明、住宅交付证、物业管理用房承诺、公建用房移交、面积核定、物业维修基金缴纳、完税证明1、地籍修测及地籍图、面积实测及报告受理单位：房管局交易中心——测绘中心时限：2个月控制要点：实测面积与预售合同面积的差异控制在合同约定范围送审资料：附：《房屋面积实测报告审核手续表》实测报告审核单.doc2、住宅交付使用许可证发证单位：房地局（审核部门：工程科）办理时限：20个工作日/天控制要点：水、电、煤、电话、有线电视、宽带等配套完毕；现场绿化工程和道路工程；送审资料：附：《住宅交付使用证办理资料时间节点安排表》交付使用证阶段资料清单(（新）.doc[返回]3、物业管理用房承诺受理单位：房地局（审核部门：物业科）时限：10个工作日/5天送审资料：4、公建用房移交移交单位：（1）、物业管理用房以及业委会移交物业服务中心；（2）、居委会移交镇政府社区办时限：住宅交付证之前移交经办部门：事业部5、土地核验受理单位：规土局时限：15个工作日送审资料：6、物业维修基金缴纳受理单位：房管局（审核部门：维修基金办公室）送审资料：7、完税证明受理单位：区财政局时限：10个工作日控制要点：所有提供的复印件上需盖单位公章。
送审资料：8、业主共有房地产和公益性公共服务设施房地产认定：受理单位：房管局时限：15个工作日控制要点：所有提供的复印件上需盖单位公章。
送审资料：9、现售商品房销售方案备案：受理单位：房管局时限：15个工作日控制要点：所有提供的复印件上需盖单位公章。
送审资料：10、大产证办理：发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理时限：20个工作日送审资料：申请流程：•完税证明、物业管理用房承诺•交付使用许可证1、楼盘表2、地籍修测、地籍图制作3、土地核验、缴纳公建维修基金4、大产证的审核工作[返回]。