地产类信托融资的主要模式

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房地产信托融资典型模式和案例

房地产信托融资得典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。

同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。

但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。

就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。

对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。

其基本融资方式参见图2、注：1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。

16第(二)A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。

B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。

C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。

股权关系见图3。

100%控股控股C 集团集团A公司 B得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。

《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。

A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。

该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。

房地产信托融资

• 退出方式：溢价股权回购
优势
• （1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；
• （2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
（三）混合型信托融资模式（夹层融资型）
• 债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
投资者（委托人）
（1）信托资金
（4）信托收益及本金
信托投资公司 (受托人）
（2）信托贷款
（3）支付利息偿还本金
开发商（项目公司）
资产抵押股权质押第三方担保
• 对公司(项目)要求 • “四证”齐全 • 自有资本金达到35％ • 二级以上开发资质 • 项目盈利能力强
要求的风险控制机制
• 资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户
二、房地产融资信托具备三大基本优势: • （1）信托融资创新空间宽广，并具有巨大的灵活
性。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。

房地产信托运作的五大模式分析

房地产信托运作的五大模式分析虽然房地产行业的辉煌不再，由黄金时代逐步进入白银时代，但是作为信托公司传统业务领域，未有仍有一定发展空间，只是需要信托公司在专业性方面下功夫，逐步抛弃粗暴而简单的运作模式，而是更加精耕细作，赋予该项业务更多内涵。

本文总结了国内外房地产信托五种较为重要的运作模式，以期为房地产信托业务转型提供启示。

房地产信托发展历程房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。

房地产业又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。

同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。

房地产行业具有资本密集性特点，对于资金的依赖非常高。

从房地产投资资金来源看，主要是国内贷款、自筹资金、其他资金来源、利用外资等途径，其中预收款、房贷等其他资金来源是最主要资金来源，占比达到40%左右;其次为房企自筹资金，占比有持续上升的态势，达到40%左右;国内贷款占比呈现下降趋势，目前约为17%，尤其是2004年、2010年是关键分水岭，这与当时房地产宏观调控收紧有关;最后是利用外资，其在房地产投资资金中的占比已经非常小了。

图1：房地产投资资金来源房地产投资自筹资金中，房地产信托是很重要的资金供给方，房地产信托主要是指以房地产企业为投融资交易对手或者受托管理不动产财产的一类信托业务。

房地产信托大约在2003年开始兴起，当时央行收紧房地产信贷，信托融资渠道价值被发现，从而双方加强了合作，发展至今。

截至2014年末，我国房地产信托余额为13094.93亿元，规模占比为10.04%。

虽然后来各类资管计划、P2P融资也能够为房地产提供融资服务，但是鉴于信托公司与房企长期合作的基础，信托融资已成为房地产行业重要融资来源，同时由于房地产行业所能承受较高的融资成本，该类业务获利性较高，也是信托业重要投资方向，长城信托、重庆信托在信托资金的房地产投向配置较高，展现了对于该业务领域的偏好。

房地产信托融资的典型模式及案例27页

【最新资料,Word版，可自由编辑！】房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式（一）基本操作模式资产抵押、股权质押、第二方担保图1:贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。

同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。

但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。

就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30% 1，必须取得“四证”。

对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“ 265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。

其基本融资方式参见图注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30% ；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。

贷款型信托图2:贷款型信托的融资方式简图（二）案例：Y 项目贷款集合资金信托计划1. 项目背景 1）项目基本情况A 公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。

B 集团是A 公司的全资母公司，持有 A 公司100%殳权。

C 集团是B 集团的控股股东，A 公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50 多万平方米，均已全部售罄。

股权关系见图 3。

图3: A B C 的股权关系图目前A 公司重点开发丫项目，该项目地处H 市大学城中心区域。

《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H 市发展规划中的重要组成部分。

A 公司具备房地产二级开发资质，丫项目已取得《国有土地使用证》、“四证”齐全/自由资金达到30%/ 二级以上开发发放贷款（债权）资产抵押（不动产，抵押率一般50%左右）/股权质押 /第三方担保/ 设置监管账户等期限较短（1 至2年居多） /几千万到几亿不等/成本相对较低资质/项目对（公司）进入风险控期限/成本/金额项目要求*方式* 制措施* 偿还贷款本金（并支付利息）退出方式《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。

探究我国房地产投资信托基金发展模式

探究我国房地产投资信托基金发展模式我国的房地产投资信托基金起步较晚，但发展迅速。

自2007年《信托法》修改开放房地产信托基金以来，房地产信托基金市场逐渐扩大。

截至2020年底，我国共有84只房地产投资信托基金。

这些基金广泛投资于住宅、商业地产、工业地产等领域，推动了房地产市场的发展。

我国房地产投资信托基金发展的模式主要有以下几个方面：1. 杠杆驱动模式：房地产投资信托基金通常采用杠杆融资的方式来扩大其购买和投资的规模。

通过借款来补充募集资金，提高基金的购房能力，增加收益水平。

这种模式在我国得到广泛应用，促进了房地产市场的发展。

2. 长期投资模式：房地产投资信托基金通常采取长期持有和收租的模式。

与传统的短期投机性购房不同，信托基金更注重长期持有和稳定的现金流收入。

这种模式有助于稳定市场，促进房地产市场的健康发展。

3. 公募基金模式：房地产投资信托基金通常采取公开募集的方式进行基金的销售和发行。

通过开放给公众投资，扩大募集资金的规模，提高基金的流动性和市场参与度。

这种模式有助于推动房地产市场的透明度和规范化发展。

4. 多元化投资模式：房地产投资信托基金通常具有较高的投资灵活性，可以在不同的房地产领域进行多元化的投资。

基金可以投资于住宅、商业、办公等不同类型的不动产项目，降低风险，提高回报。

这种模式有助于提升房地产市场的整体效率和回报率。

在我国的房地产投资信托基金发展过程中，还存在一些问题和挑战。

房地产投资信托基金市场规模较小，投资者参与度不高。

市场监管和法律法规制度不完善，存在风险和不确定性。

信托公司的运营能力和专业水平参差不齐，导致基金运作效果不佳。

资本市场的波动和宏观调控政策的影响也给房地产投资信托基金带来挑战。

房地产信托融资模式

浅析房地产信托融资模式摘要：多渠道融资如今已经成为房地产行业的共识，而房地产信托融资作为重要的渠道之一，有着自己独特的模式和适用范围。

本文通过对债务信托融资、权益信托融资、混合信托融资和财务信托融资四种模式进行阐述，以期对房地产信托融资进行浅析。

关键词：融资渠道；权益融资；股权信托模式；财务信托随着国家对高房价的抑制，出台众多调控政策，剔除投机行为，确保房屋的真正需求者能够合理公平的购买到房产。

国家着重从金融方面控制，促使房地产行业融资规模和渠道都受到很大的局限性。

加强企业融资能力，拓展项目融资渠道，保证项目开发现金流正常是当前房地产企业最为关注的问题。

1.房地产融资渠道概述对于房地产企业而言，其融资渠道主要包括内源融资和外源融资。

其中内源融资主要包括开发项目所必须的自有资金以及在项目开发过程中的关联工程款垫资和预售房款回现等资金。

当房地产企业单纯依靠内部融资很难满足企业的资金需求时，就需要来自外部的资金，即外源融资。

房地产信托作为外源融资的重要渠道之一，目前已经得到快速发展，并有进一步扩大服务范围的趋势。

2.房地产信托“目前房地产行业的典型模式仍是‘产业资本+间接融资’的粗放型发展业态”，直接融资、私募融资、非金融渠道募资、自有渠道四方面的短板，已经制约了房地产企业的整体融资能力、资金周转能力、企业扩张能力和品牌提升能力①。

正是在此背景下，越来越多的房地产开发企业认识现有融资渠道的局限性，开始加强了信托融资和私募基金等渠道的合作力度。

2.1房地产信托定义从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为②。

图1房地产信托融资结构图2.2房地产信托债务融资房地产信托债务融资多指不满足商业银行贷款要求的房地产企业（比如自有资金不足开发总投资的30%或者“四证”不齐等）向信托投资公司贷款，形式和商业银行贷款基本相同。

房地产融资几种常见方式信托

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥房地产融资之土地抵押贷款Q:什么是土地抵押贷款？A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。

土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。

抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。

Q：什么叫做土地抵押？A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。

其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

Q：办理土地抵押长期贷款流程？A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告6 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？A：1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等），D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；E、项目可行性研究报告；F、上一年度资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。

关于房地产企业信托融资模式问题的思考

CHINA COLLECTIVE ECONOMY摘要：房地产行业的飞速发展为我国国民经济的发展做出了重要的贡献,现在房地产经济已经和人民的生活息息相关。

然而，随着房地产经济过热发展带来的一系列问题，主要是房价的飞快上涨给人民带来了巨大的生活压力，为了抑制房价不合理的上涨现象，政府逐渐出台了一系列紧缩性的政策来调控房价,在调控政策等因素的多重影响下，房地产企业的融资渠道有所收紧，融资难度加大。

在此背景下，信托融资为一种新的融资房地产企业的睐。

文章将对我国的信托融资模式进行简要叙述并且围绕着当俞我国房地产企业在信托融资方面的发展现状及存在的问题进行分析，最后提出对房地产信托融资模式的见解，希望给我国从事房地产企业信托融资的一定的启发和参关键词：房地产企业；信托融资；融资模式-、房地产信托融资概述信托融资的定义是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为"简单说，就是信托公司受到企业委托向社会投资者发行信托计划产品,为企业募集其所需的资金。

信托融资作为一种新兴的融资模式，主要包括信托贷款和股权信托两种形式。

一般来说,企业要通过信托融资可以选择直接找信托公司或者间接委托相关行找信托公司。

信托融资具有发行、、可控、适合中小房地产企业等优点。

众所知，房地产企业是资金集型企业，房地产企业的开发项目资、开发、资金投资等特点。

所以，对资金需：的房地产企业来说，可企业自资金发，房地产企业要对融资。

，和地方为理房地产，对房地产行业一新的，对行贷款投向的管。

金融的种融资式受到的管，房地产企业融资。

E，的行发贷融资，其种融资模式，信托融资其的融资特点为房地产企业融资的一种选择。

二、房地产信托融资模式的主要类型分析益信托计的2019信托业务数据显示，房地产信托融资集的资金模是所信托业模的，可，尽管“资管新规”，家要打破刚性兑付，信托业受到不小的挑战的环境下,信托融资手段依是不少房地产企业筹集资金的选择。

房地产项目信托融资合作模式及要求

一、房地产项目信托融资合作模式及要求1、介入模式：信托通常通过两种形式介入房地产项目：第一种是房地产信托贷款的形式，此种形式需满足四三二的标准，即项目公司四证齐全，项目公司（或控股股东）二级资质，35%自有资金到位，四证包括土地证、用地规划证、建设工程规划证、施工证。

第二种形式为股权合作的形式，即大信托模式，对于该种模式前提为融资公司已经与国土部门签订土地出让协议，且自有资金与融资金额至少保证1：1，信托公司发起信托计划，信托计划持有项目公司99%以上股权，融资公司以自有资金认购信托计划的次级部分，以此保证优先受益人的资金安全。

2、融资成本：融资人融资成本25％左右，依据项目公司取得四证和项目质地情况；3、公司团队：公司有成熟的开发团队、有着一定的开发经验，所做投资计划及销售回款真实可信。

4、还款来源：公司有着稳定的回款来源，能够到期归还借款。

5、保证措施：项目公司（或控股股东）有充足的抵押物，用作保证信托资金的安全，抵押率不超过50%二、融资方可填写如下资料以便我司审查项目可操作性1.融资企业信息1)融资企业名称：【】2)开发资质：【】3)注册资金：【】2.项目简介1)项目名称：【】2)建设规模⏹总用地面积为：【】平方米；⏹总建筑面积：【】平方米；⏹住宅建筑总面积：【】平方米；⏹公建建筑总面积：【】平方米；⏹容积率：【】。

3)宗地具体位置：【】。

4)土地出让金信息：⏹土地出让金总成交价：【】；⏹已交清的土地出让金价款：【】；⏹取得土地证的时间;【】。

5)四证状况⏹土地证【是/否】取得；⏹用地规划证【是/否】取得；⏹建设工程规划证【是/否】取得；⏹施工证【是/否】取得。

6)工程进展⏹开工建设日期【】；⏹竣工日期【】；⏹销售日期【】。

3.项目投资及融资需求1)项目投资⏹项目总投资【】，其中地价款【】；⏹企业投入【】；⏹信托投入【】；⏹后续银行资金【】；⏹部分销售收入【】。

2)融资需求⏹拟融资额：【】；⏹拟融资时间：【】；⏹拟融资成本：【】；⏹资金用途：【】；⏹还款来源：【】。

房地产信托融资方式一览图11页word

房地产信托融资方式一览图第 1 页一、操作流程1、贷款型信托2、股权型信托3、财产受益型信托二、信托公司目前常用的信用增级方式信托产品设置（超）优先级受益权和次级受益权，优先级受益权由普通投资者持有，次级受益权由融资方或关联第三方持有。

信托收益分配顺序一般为：①分配优先受益人信托资金本金－②分配优先受益人信托收益－③分配次级受益人信托资金本金－④分配次级受益人信托收益。

三、政策层面可能变化的影响（有新闻报道监管层将禁止“股权投资＋溢价回购类”信托产品）来源：2009年7月31日证券日报继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后，回购类信托产品也面临着相同的境况。

日前多家媒体报道称，一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开，该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。

意见稿中明确提出了几项要求：首先，信托公司开展信托业务，不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。

其次，信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度；信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金，但对接商业银行的私人银行业务除外。

最后，信托公司开展项目融资业务时，要依照国家规定，明确和细化可接受的资本金来源，对于来自股东借款(除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利)、银行贷款和银行理财资金，不得作为项目资本金。

此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险，但可能对目前的其他类“股权投资＋回购”模式产生影响。

四、一点设想鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要，建议采用股权信托模式融资，同时信托产品设置超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权，持有不同的受益权享有不同的收益率；其中：超优先级受益权由普通投资者持有；优先级受益权建议由开发商（潜在的投资商）持有，可附带某些在项目区域内投资的优惠权利；次级受益权由融资方或关联方持有（设置次级受益权并不是必需的）。

四、案例第 4 页第 5 页第 6 页第 7 页第 8 页第 9 页房地产信托融资一、房地产信托概论信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

房地产信托融资方式一览图

房地产信托融资方式一览图一、操作流程1、贷款型信托2、股权型信托3、财产受益型信托二、信托公司目前常用的信用增级方式信托产品设置（超）优先级受益权和次级受益权，优先级受益权由普通投资者持有，次级受益权由融资方或关联第三方持有。

日前多家媒体报道称，一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开，该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。

意见稿中明确提出了几项要求：首先，信托公司开展信托业务，不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。

此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险，但可能对目前的其他类“股权投资＋回购”模式产生影响。

四、案例房地产信托融资一、房地产信托概论信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

房地产信托主要模式

房地产信托主要模式
第一，贷款模式。

贷款模式与银行没有本质区别，只要企业四证齐全，资本金到位，具有二级资质，就可以放贷款。

这是最常规的，也是最正统的做法。

2010年之前，这种模式信托公司做得比较少，因为在此之前，满足这种条件的房地产企业，商业银行都可以放贷款，基本上不需要信托公司。

第二，股权收购模式。

通过信托买房地产企业的股权，到期再回购。

第三，特定的市场受益权模式。

比如房子可能是四证不全，资金也不到位，信托公司通过房地产公司预计未来销售房屋的现金流作为抵押物。

第四，财产信托模式。

财产信托是把房地产公司未来的销售收入作为一种财产权，由信托公司为其融资。

房地产信托公司避险策略
第一，出现资金被挪用风险时，可要求提前兑付。

第二，展期。

有些项目，基本上是做一期展一期，或者多家信托一起展期，但这种展期就是想以时间换空间，通过时间想把政策的不利因素替换掉。

延一年两年有可能，如果延三五年再退出，风险会比较大。

第三，借新还旧。

发新的信托，或者找新的资金替换现有的资金。

当房屋难以出售的时候可以采取此办法。

第四，处置资产。

大多数信托公司做房地产项目的时候，都有土地抵押或者其他资产的抵押。

第五，信托公司自有资金。

2011年信托公司利润很高，也会计提相应的风险准备金。

若房地产信托出现兑付问题，信托公司必须用自有资金解决。

此外股东方也需要承担相应责任。

第六，股权转让，由资产管理公司、其他开发商等接盘。

房地产信托融资分析

房地产信托融资分析房地产信托融资是指借助信托公司的资金和信托运作方式，开展房地产融资活动。

近年来，随着国家对于金融市场的不断开放和房地产市场的不断发展，房地产信托市场也日益壮大。

在国内以及国外，越来越多的房地产企业、金融机构、个人投资者都选择通过信托公司来进行资金融通，以满足其投资和融资需求。

房地产信托融资的细分领域非常广泛，包括房地产开发、房地产投资、房地产经纪、房地产租赁等。

而在具体的融资方式上，房地产信托主要有下列四种方式：1.股权转让型融资股权转让型融资是指信托公司通过出售房地产项目的股权份额，来为房地产开发商、投资人等融资。

这种方式有利于融资方降低财务压力，同时也是信托公司获取利润的方式。

在这种融资方式下，房地产开发商、投资人可以通过出售股权份额来获取资金，并且对于信托公司而言，也可以通过卖出股权份额来获取投资回报。

2.单个物业信托型融资单个物业信托型融资则是将一个特定的物业转为信托，以便获得投资人的资金。

在这种融资方式中，信托公司以某个具体的房地产物业为基础资产发行信托认购证券，吸纳投资人的资金，然后通过股票或者租金等方式获取收益，作为投资回报分配给投资人和信托公司。

3.多个物业信托型融资多个物业信托型融资也是将多个物业合并为一个信托资产。

在这种融资方式中，信托公司会通过不同的投资项目吸引投资人的资金，然后进行资产的管理，为投资人和信托公司提供投资回报。

这种方式既可以吸引更多的资金，也可以更好地进行资产管理。

4.部分物业信托型融资部分物业信托型融资是将一个物业项目的部分权益置入信托，以便吸引投资人的资金。

这种融资方式对于房地产开发商和投资人而言，通常是一个保护措施，可以帮助他们分散风险。

而对于信托公司而言，可以通过管理物业项目来获取投资回报。

总的来说，房地产信托融资方式的多样化，使得房地产企业在市场上可以更灵活地获取资金，满足其扩张和发展需求。

虽然房地产信托市场存在一定的风险，但是通过合理的资产配置和风险控制，可以减少风险，提高投资回报。

商业地产融资方式

商业地产三种主要信托融资方式按照资金的运用方式，商业地产信托融资可主要分为贷款类、财产信托受益权转让类和股权投资类三种。

不同的商业地产信托种类在资金流向，对信托资产的要求，对开发企业的用途等方面存在着明显的区别。

1、资金信托方式提供项目贷款类似项目如：目标项目受托人信托介入时间信托融资目的北京通程国际大酒店外贸信托开工建设半年后解决项目开发资金不足问题西安人民大厦改建项目西部信托项目改建中期解决项目改建资金不足问题上海佘山国际高尔夫球场别墅项目上海国投项目一期预售期间解决项目后续开发资金不足问题北京住邦2000项目安信信托项目一期销售过半为项目后续开发融资上海城开万源城项目新华信托项目地块开发初期为项目整体的开发融资通过上表，我们可以看出在房地产开发企业开发运营的过程中：一类情况是在地面建筑物尚未成形时，常常会发生资金周转困难，此时由于人民银行对国内商业银行向房地产开发企业贷款的规定限制，开发企业无法获得贷款，因此，在这个阶段，中小型的开发商往往会通过发行信托的方式来解决短期的融资问题，一旦楼宇成形，就可以进一步将其作为抵押获得贷款，信托资金在此就发挥了“过桥贷款”的作用。

另一类情况是，在商品房开始预售的过程中，由于项目仍旧处于建设周期当中，如果项目销售的状况低于预期，可能就会给项目的后续开发带来资金上的压力，这时开发企业也可以通过信托的方式来获得短期的贷款以弥补资金的缺口。

其次来对这种信托融资方式的成本、规模和时限做梳理：目标项目融资规模融资成本（不含信托管理费和报酬）还款时间北京通程国际大酒店 1.2-1.6亿7% 1.5年西安人民大厦改建项目 1.5亿 3.5% 1年上海佘山国际高尔夫球场别墅项目1亿 4.8% 2年北京住邦2000项目 0.5—1.5亿 8% 5年（持有满1年可转让）上海城开万源城项目 10亿 2年总体来看，此类方式的融资规模一般在1.5亿元以下，融资成本（含管理费和报酬）一般来说要达到银行贷款2-3倍，其中短期的过桥贷款可能要达到20%左右，但由于其对于开发商的自有资金没有要求，所以总体成本仍不算太高；从时限上来说，一般为1-2年。