国泰君安_房地产行业策略_婴儿潮时代和行业调控成就强势龙头企业_孙建平_20071212

2007.3.23 《消费需求必受保护，看好行业集 中度提高》，2007.2.5 《超配者超强－2007 年房地产行业投 资策略》，2006.12.16
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行业策略
内容目录
1. 婴儿潮时代的年轻中国决定地产的长期景气....................................................................................................... 5 1.1. 国际比较与借鉴：美日韩三国婴儿潮时代创造了地产大牛市 ............................................................... 5 1.2. 大国经济－美国的 Baby Boomer ............................................................................................................... 5 1.3. 东亚经济体－日本“团块世代”和韩国“生育高峰一代”............................................................................ 7 1.4. 中国婴儿潮时代决定地产的中长期牛市................................................................................................... 7 1.4.1. 年轻的中国人口结构决定了地产的长期景气............................................................................... 7 1.4.2. 1962-1975 年大婴儿潮时代置业高峰期将持续............................................................................. 8 1.4.3. 1981-1991 年小婴儿潮时代开始进入第一次置业高峰期............................................................. 9
4. 升值不止 行情不断............................................................................................................................................... 13 5. 宏观调控最终效果：强势龙头企业分享更多行业长期景气............................................................................. 14
z 城市化进程构成了房地产的真实消费需求，行业长期景气有望持续到 2025 年，平均每年新增大约 6 亿平米商品住宅。房地产有望成为保持 胜利果实的财富载体和配置资产的投资标的，这是地产的投资需求。
z 在人民币升值进入后期以前，“升值不止，行情不断”依然是最简单有 效的投资策略，预计人民币明年将加速升值。
多地享有长期景气，如何在行业景气和调控中选择出并投资他们。
投资要点：
z 美日韩三国婴儿潮时代创造了房地产大牛市，从居住、消费、投资到 享受等层次渐进，持续时间超过 15 年，平均每年房价涨幅超过 15％。
z 非常年轻的中国人口结构决定了地产的长期景气，1962-1975 年大婴 儿潮成员目前处于平均年龄 38 的黄金时期，其置业高峰将持续， 1981-1991 年小婴儿潮成员正进入第一次置业高峰。
股
票
研
究 2007.12.12
房地产行业
投资评级
行 婴儿潮时代和行业调控成就强势龙头企业
业
2008 年房地产行业投资策略
策
孙建平
略
21-62580818-316
sunjianping@
房地产业
增持
率先系统深入研究婴儿潮时代对房地产行业景气的影响，探寻地产未
本报告导读： 来真实消费需求和投资需求在哪里的答案，用逻辑和数据探讨谁将更
2. 城市化进程构成房地产的真实消费基础............................................................................................................. 10 2.1. 房地产长期景气有望持续到 2025 年....................................................................................................... 10
8.1.1. 地产股：进可攻，退可守............................................................................................................. 20 8.1.2. 房产股－项目布局、规模和资金优势很重要............................................................................. 21 8.1.3. 商业地产股－选择租售结合且风格积极型公司......................................................................... 23 8.2. “央企－地方国企－民企”中选强势龙头企业 ......................................................................................... 24 8.2.1. 央企股－集多重竞争优势于一身................................................................................................. 24 8.2.2. 地方国企股－投资区域龙头或大股东......................................................................................... 24 8.2.3. 民企股－选择土地和资金优势显著者......................................................................................... 26 8.3. 其他主题投资机会..................................................................................................................................... 27 8.3.1. 主题投资之一：大股东资产注入................................................................................................. 27 8.3.2. 主题投资之二：已经利用牛市成功再融资或再融资募资预期清晰的公司 ............................. 27 8.3.3. 主题投资之三：奥运房地产......................................................................................................... 28
3. 地产将成为本轮经济繁荣的财富载体................................................................................................................. 12 3.1. 1992-1996 年经济繁荣的财富载体表现为储蓄存款............................................................................... 12 3.2. 地产将是保持胜利果实的重要载体和配置资产的首要标的 ................................................................. 12
z 主题投资机会来自大股东资产注入、牛市时完成或将完成再融资的公 司、奥运地产板块。
上证指数
350 300 250 200 150 100
50 0
-50
Wind房地产指数
06-11-27 07-1-27 07-3-27 07-5-27 07-7-27 07-9-27
07-11-27
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更新报告《局部地区出现观望，行业 景气趋势不变》，2007.11.28 行业月报《行业景气持续上升，土地 资源价值高涨》，2007.9,4 《坚持超配者超强－2007 年下半 年投资策略报告》，2007.6.29 央行加息快评系列报告， 2007.3.18，5.18，7.21 《 谁 创 造 了 房 地 产 的 繁 荣 ？ 》，
z “地产股－房产股－商业地产股”模式精选强势龙头企业，招商、中 粮等地产股进可攻、退可守；按项目分布、规模和资金优势，建议增 持万 线房产龙头；商业地产股选择租售战略风格积极者，推荐张江高科、 金融街和世贸。
z “央企股－地方国企股－民企股”模式选股，央企股集多重竞争优势 于一身，推荐万科 A、华侨城 A 等 6 个必选品；地方国企推荐北京的 天鸿宝业和北京城建，上海的上实发展、原水股份等；民企股主要推 荐名流置业、香江控股等。
z 土地供应依然紧张，闲置土地清理处理力度可能加大；商品房整体上 还是供不应求，预计房价上涨趋势不变，而涨幅可能回落；区域楼市 表现分化，珠三角较淡，看好长三角、京津和武汉等二线核心城市。
z 强势龙头企业财务报表上的预售房款猛增，并且超出行业平均 1 倍多， 预计他们未来 2-3 年可以保持 45％以上的业绩增速。
5.1. 对 2008 年资金紧缩预期效果分析........................................................................................................... 14 5.2. 两分法调控体系确立有利于稳定政策预期............................................................................................. 15 5.3. 保障性住房需求得到满足是行业景气可持续的基础............................................................................. 15 5.4. 政府政策调控使行业集中速度加快......................................................................................................... 16 6. 行业整体格局供不应求......................................................................................................................................... 17 6.1. 土地供应紧张，闲置土地清理力度可能加大......................................................................................... 17 6.2. 商品房供不应求整体格局不变，房价上涨趋势不变............................................................................. 18 6.3. 区域表现分化，看好长三角、环渤海和内地二线核心城市 ................................................................. 19 7. 强势龙头企业未来 2-3 年业绩高增长大局已定 ................................................................................................. 19 8. 个股推荐：精选强势龙头企业............................................................................................................................. 20 8.1. “地产股－房产股－商业地产股”中选强势龙头 ..................................................................................... 20
z 2008 年可能的资金紧缩控制的是速度而非规模，会迫使银行等机构强 化“扶优限劣”，预计开发商将根据不同城市的不同景气程度选择是加 快销售回笼还是放慢开发和销售进度。
z 政府加强调控客观上有利于提高竞争门槛，使行业集中速度加快，强 势龙头企业将越来越多地享有行业长期景气。
z 两分法调控体系方向正确，有利于稳定资本市场预期；通过保障性住 房体系解决中低收入阶层居住需要是行业景气可持续的基础。