太仓市房地产数据分析
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太仓房地产市场资料
一、太仓人口发展情况
年份总人口出生数出生率死亡人数死亡率自然增长率2000 489136 3129 6.66 3729 7.93 -1.27 2001 462320 2761 5.80 3680 7.93 -1.99 2002 477658 2792 5.94 3726 7.93 -1.99 2003 480596 2294 4.79 3944 8.23 -3.44 2004 506512 3025 6.13 3631 7.36 -1.23 2005 539615 2572 4.92 3751 7.17 -2.25 资料来源:(太仓计委)
出生率户籍口径平均在5‰左右,死亡率户籍口径平均在8‰左右,死亡人数平均在3.7千人,每年自然增长-3‰左右,净增人数在-1——1.5千人。
目前总人口每年保持略有增长,原因在于每年的机械增长(净迁入数近四年平均每年在3千人左右)。
人口的不断增加,给太仓经济增添新生命,这意味着直至2008年,我市人口将增长到60万人以上,逐步提高消费总额。
二、房产(2001-2005年)发展动态(图表)
(资料分析来源:江苏省统计年鉴)
总结:从上图,我们可以清晰的看出太仓房地产行业的发展速度,以及销售状况;自2003年以来的大幅度上涨,持续到今年上半年,还保持的着平稳的发展状态,虽然发展脚步持续减慢,但从总体发展上来看,即将到来的将是一个崭新的发展时期,重复出现2003年以来的房产发展高峰。
前景可观。
三、房产发展情况及分析
太仓发展基础坚实,区位优势独特,既处在长三角都市圈的核心层,又是长三角都市圈里唯一的沿江沿沪优势叠加的节点。
从国际经验看,都市圈的兴起都会引发核心城市及周边地区功能定位的调整,因此,太仓最易发挥邻里效应,接受上海的辐射和带动,有较好的发展前景。
现行的房产呈饱和状态,看似死盘,其实是给未来发展做好房产储备工作,据市场调查与资料统计,太仓目前房产业的发展态势稳步增长,房产开发企业增至71家,新建楼盘、房屋预售面积大幅度增加,总建筑面积是2004年的4倍之多,给未来太仓总体经济发展做好坚实的储备工作。
四、周边地区房产行情
基于本楼盘的规模、档次决定了大面积的辐射范围,对于昆山经济技术开发区以及花桥镇具有相当的影响范围。
本区域由2003年的郊区,迅速发展成为昆
山的未来发展方向,经由我部门对于本部市场的详细调查,的出以下结论:
1.新建楼盘众多,可销售建筑面积大幅度增加
2.价格保持平稳增长态势,至2006年9月份资料显示,本区域商品房平均价格约在3300元/平米,商铺价格约在6000元/平米。
3.各楼盘销售状况良好,去化程度基本达到45%
4.商业氛围逐步浓厚,人口流向大,现已经初步形成商业圈。
资料来源(市场调查表)
详见(市场调查表)(昆山房地产发展发展态势分析)
五、房产储备量
据统计,截至2005年,我市房屋施工面积为279.90万平方米,销售面积为98.40万平方米,其中不可销售面积为25.14万平方米,也就是说我市年房产的储备量为156.36万平方米。
综上所述,我市房产销售量与储备量成正比,已经形成优势房产经营循环。
资料来源;(太仓统计年鉴)
六、家居装饰市场销量分析
家居装饰、建材行业主要集中在我市西部地区,目前已经形成规模的有五洋商城、美视达家居城,郑和西路、北门街北段还有零散分布。
根据市场调查,以及装修公司的了解,新房的装修平均价格在600元/平米,家居用品价格约在500元/平米。
推断出,2005年度我市的装修消费额为4.9亿元;家居消费额为4.09亿元。
最终估算结果,2005年度家居装饰消费总额约为8.99亿元。
2005年度我市社会消费总额是47.87亿元,个人消费总额是26.97亿元,占社会总消费额的56.3%,家居装饰消费占社会总消费额的18.78%;占个人总消费额的33.3%
这个数字表明太仓家居装饰行业有很大的市场份额,也是个人消费的主要消费项目,有广阔的市场发展空间。
随着“满足广大人民日益增长的生活水平的需求”这项基本国策的落实,人民的生活质量将逐步提升,对于家庭的美观、实用将会有更高的要求,这势必推动装饰家居行业的发展,使本行业有逐步前进的良好前景。
资料来源:(市场调查、太仓统计年鉴)
总结分析:
根据一,我们可以看出,我市人口乘增长态势,每年我市增加外来人口约3000人左右,也就是说每年要有约1000对新婚夫妇,这势必推动房产行业以及居家装饰行业的发展。
根据二、三、可以看出本市房产行业的发展状况是不断增长的态势,并且形成了销售程序的优势循环,房屋的销售量的持续发展,带动了家居装饰行业的发展,这是家居装饰行业的最重要环节。
根据四、五的出结论,我市家居装饰行业有足够的市场空间、发展空间以及利润空间,第六条的统计数据对着点进行了深层次的论证。
太仓房地产动态分析
一、我市经济发展状况分析
2003年国民经济持续快速增长。
全年实现生产总值(GDP)210亿元,按可比价格计算,比上年增长14.0%。
人均生产总值达到46644元(折合约5636美元),比上年增加6550元。
全年第一产业增加值13.5亿元,比上年增长
5.0%;第二产业增加值121.96亿元,增长18.0%;第三产业增加值74.54
亿元,增长9.5%,增幅比上年下降2.3个百分点。
第三产业增加值占全市生产总值的比重为35.5%,比上年下降1.6个百分点。
全市三次产业比例由上年7.1:55.8:37.1.调整为6.4:58.1:35.5。
财政收入增势良好。
全年完成财政收入21.62亿元,比上年增长33.6%(同口径增长29.8%)。
其中,地方财政收入10.16亿元,比上年增长42.3%。
财政收入占生产总值的比重由上年的9.0%上升到10.3%,提高了1.3个百分点。
全年地方财政支出11.57亿元,比上年增长39.6%。
●2004年国民经济保持发展。
全年生产总值248.30亿元,比上年增长18.24%。
人均生产总值54831元,比上年增加8187元。
全年第一产业17.45亿元,第二产业150.07亿元,第三产业83.48亿元。
●2005年国民经济总量跃上新台阶。
经核算,全年实现地区生产总值(GDP)
295亿元,按可比价格计算,比上年增长16.1%(现价18.8%)。
其中,第一产业增加值14.71亿元,增长1.0%;第二产业增加值178.22亿元,增长16.6%;
第三产业增加值102.07亿元,增长17.9%。
人均生产总值达到6 4679 元(按户籍人口计算)。
全市三次产业比例为5.0:60.4:34.6。
财政收入大幅增加。
全年完成财政收入45.18亿元,比上年增长42.3%。
其中,地方一般预算收入18.92亿元,比上年增长37.6%。
地方一般预算收入占地区生产总值的比重由上年的4.9%上升到6.4%,提高了1.5个百分点。
地方一般预算支出20.24亿元,比上年增长44.9%。
●2006年上半年实现地区生产总值175.8亿元,同比增长20.1%(现价增长
21.1%)。
其中,第一产业增加值增长3.3%,第二产业增加值增长20.6%,
第三产业增加值增长21.0%。
上半年全市实现财政总收入27.6亿元,比上年同期增长35.0%,其中一般预算收入12.84亿元,增长31.9%。
主体税种收入保持平稳增长态势,一般预算收入中增值税、营业税、企业所得税和个人所得税分别增长42.2%、16.6%、21.9%和25.2%。
地区生产总值简况(亿元)
二、2003年-2006年上半年全市全社会固定资产投资状况
●2003年全市全社会固定资产投资完成111.18亿元,比上年同期增长85.2%,
投资总量创历史新高。
在完成投资中,城镇集体以上(含基本建设、更造、房地产业、其他注册登记类型)单位固定资产投资完成75.36亿元,同比增长136.5%;农村完成投资35.82亿元,同比增长45.7%。
按经济性质分类,国有集体单位完成投资21.56亿元,同比增长38.5%;外资完成投资66.73亿元,同比增长133.5%;个私经济完成投资22.89亿元,同比增长44.1%。
外资、民资的投资总额占全市投资的80.5%,对促进全市固定资产投资增长起到一定的支撑作用。
其中38个重点项目已开工建34个,完成投资66.84亿元,占全社会固定资产投资的60.1%,开发区共完成投资72.8亿元,同比增长176.8%,增速高于全市投资近一百个百分点,完成投资额占全市完成投资额的65.5%,对全市投资拉动作用显著。
●2004年全市全社会固定资产投资额度为138.63亿元,比上年同期增长
23.40%,其中两区固定资产投资完成101.53亿元,比上年增长39.4%,占全
市全社会固定资产投资的74.0%,其中港区全年完成固定资产投资80.4亿元。
本年度全市在建项目(不包含房地产开发项目)307个,比上年减少182个,计划总投资为342亿元,比上年增长84.8%,虽然新开工个数比上年有所减少,但项目平均建设规模为1.11亿元,比上年增长192.1%,其中投资总额超千元项目有156只,占全市比重50.8%,大项目投资的个数增多,有力地支撑着全市固定资产投资后劲增强。
●2005年全市全社会固定资产投资总额为170.92亿比上年增长23.30%。
增幅
名列苏州五县(市)前列。
全年两区固定资产投资完成108.5亿元,比上年增长6.9%,占全市全社会固定资产投资的63.5%,其中港区完成固定资产投资87.07亿元,为全市固定资产投资的增长挑起了重担。
非国有投资份额不断加大,完成投资104.97亿元,占全社会投资的比重为61.4,成为投资的主力军。
其中,私营投资36.58亿元,占全社会投资的比重为21.4%;外商投资68.39亿元,占全社会投资的比重为40.0%,成为我市投资增长的重要拉动力。
本年全市在建项目(不包含房地产开发项目)368个,比上年增加61个,计划总投资为459亿元,项目平均建设规模为1.25亿元。
全市竣工投产项目有274只,当年新增固定资产59.1亿元,其中投资总额超千万元施工项目有184只,占全市投资总额的74.8%,有效的带动本市整体经济发展。
●2006年上半年,我市全社会固定资产投资101.33亿元,同比增长16.5%,
增速比去年同期回落了6.4个百分点,其中:城镇固定资产投资73.56亿元,同比增长13.7%;农村固定资产投资27.77亿元,同比增长24.7%。
从产业分类看:第一产业完成投资0.1亿元,同比增长150%;第二产业完成投资
74.35亿元,同比增长8.5%,其中工业性投资74.35亿元,同比增长8.6%;
第三产业完成投资26.88亿元,同比增长46.1%。
1-6月全市在建项目343个,新开工项目259个,分别比去年同期增加50.4%和78.6%。
其中计划总投资500万元及以上施工项目数245个,同比增加63个。
2003年-2006年上半年全市全社会固定资产投资额度(亿元)简况
2003年-2006年上半年全社会固定资产投资额同比增长值(%)
三、2003年-2006年上半年全市房地产发展状况
●2003年,我市房地产业整体上呈现开发投资稳步增长,商品房屋销售持续增
加,空置商品房面积逐渐减少。
全年房地产开发投资完成6.1亿元,比上年同期增长89.8%;房屋施工面积为87.03万平方米,比上年同期增长96.7%。
到去年12月底,全市累计销售、预售商房面积达43.4万平方米,实现商品房销售额达7.81亿元,分别比上年增长22.3%和49.6%。
商品房销售的红火使空置商品房面积逐渐减少,2003年全市房屋空置面积比上年同期下降
60.8%,创近几年来的新低。
随着住房制度改革的推进和个人购房贷款方式
的不断出新,房地产市场还将日趋活跃,但商品房销售的价格也在持续上涨。
2003年,我市商品房平均价格为1799元/平方米,比上年同期增长26.6%。
●2004年房地产开发投资大幅度增长,完成投资19.1亿元,比上年增长214%;
占全社会固定资产投资的13.8%,比上年提高8.4个百分点。
其中商品住宅完成投资14.2亿元,占房地产开发投资的74.3%。
商品房施工面积为249.5万平方米,竣工面积45.1万平方米,商品房预售面积为34.6万平方米,实际销售面积21.7万平方米,房地产业正成为拉动投资快速增长的新力量。
●2005年,房地产开发投资持续快速增长,成为拉动投资快速增长的新力量,
全年完成投资28.3亿元,比上年增长48.5%,占全社会固定资产投资的
16.6%,占比提高了2.8个百分点。
其中商品住宅完成投资23.78亿元,占
房地产开发投资的83.9%,占比提高了9.6个百分点。
商品房施工面积279.90万平方米,竣工面积99.54万平方米,商品房销售面积98.40万平方米,销售金额34.99亿元。
2006年上半年,全市房地产开发企业完成投资8.8亿元,同比增长30.0%,增幅比去年同期上升34.7百分点。
施工规模不断扩大,竣工面积大幅增加。
上半年,房屋施工面积为236.15万平方米,同比增长17.0%;房屋竣工面积为28.97万平方米,同比增长1.54倍;商品房销售面积23.89万平方米,商品房销售额9.56亿元。
2003年-2006上半年房地产投资额度(亿元)简况
2003年2004年2005年2006年上半年
2003年-2006年销售房屋面积(万平方米)简况
2003年-2006上半年房地产同比增长值(%)
2003年2004年2005年2006年上半年
注:2006年下半年至今房地产情况暂时无确切数据支持,但根据永泰市场部门
市场调查结果表明,房地产销售面积大幅度增加,全年房地产销售额度比2005年有大幅度提升。
例如:高尔夫湖滨花园、君悦豪庭、金色江南、上海花园等大多数楼盘与2006年下半年始先后进入强销期,销售额度有较大提高。
四、我市房地产业未来发展趋势分析
从一、二可以看出,我市经济发展状况以及房地产发展状况一直持续保持稳步发展的势态,虽然至2005年增长幅度有回落迹象,但从06上半年的发展状况来看,有明显的回升趋势,整体发展态势又再持续加快步伐,预计2007年底将达到一个房地产整体发展的新高潮。