2017年上半年房地产运营数据分析报告

2017 年上半年房地产运营
数据分析
2017 年上半年房地产运营
数据分析
内容目录
多指标表明行业持续处于降温阶段，小周期理论框架持续被印证 (4)
多指标表明行业持续处于降温阶段 (4)
6月销售数据波动符合历史规律，预计增速仍将回落 (8)
施工与房地产投资增速高度相关，预计房地产投资持续温和降温 (9)
优势房企在降温阶段优势凸显，股价表现亮眼 (10)
在行业温和降温阶段，优势房企的优势将更为凸显 (10)
优势房企在行业降温阶段仍有显著增长 (10)
2017年初至今地产指数及优势房企股价表现亮眼 (11)
维持行业超配评级，继续看好聚焦地产主业的优势企业的股价表现 (12)
风险 (12)
国信证券投资评级 (13)
分析师承诺 (13)
风险提示 (13)
图表目录
图1：区瑞明地产A股小周期理论框架 (4)
图2：房地产投资累计同比增速连续2个月出现回落 (5)
图3：一线城市房地产投资累计同比增速显著回落 (5)
图4：二线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落 (5)
图5：三四线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落 (5)
图6：新开工面积累计同比增速显著回落 (6)
图7：施工面积累计同比增速显著回落 (6)
图8：一线城市新开工面积累计同比增速显著回落 (6)
图9：二线城市新开工面积累计同比增速显著回落 (6)
图10：三四线城市新开工累计同比增速高位持续回落 (6)
图11：一线城市施工面积累计同比增速显著回落 (7)
图12：二线城市施工面积累计同比增速显著回落 (7)
图13：三四线城市施工累计同比增速显著回落 (7)
图14：商品房销售面积累计同比增速显著回落 (7)
图15：商品房销售额累计同比增速显著回落 (7)
图16：一线城市新房销量累计同比增速显著回落 (8)
图17：二线城市新房销量累计同比增速显著回落 (8)
图18：三四线城市新房销量累计同比增速显著回落 (8)
图19：历年6月与12月的销售面积大多显著高于其它月份 (9)
图20：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系 (10)
表1：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系 (9)
表2：2017年1-6月部分房企销售额及同比增速 (11)
表3：预计优势房企的利润表口径2017年将有显著增长 (11)
表4：重点推荐的品种大多数录得了绝对收益并跑赢大盘 (12)
多指标表明行业持续处于降温阶段，小周期理论框架
持续被印证
我们原创的孕育于2008年、成型于2012年的《地产A股小周期理论框架》将
一个完整的房地产小周期划分为“复苏”、“繁荣”、“衰退”三个阶段，不同阶
段对地产股走势产生不同影响，其中小周期衰退的标志是销售累计同比增速见
顶+重点城市销售高频数据负增长+房价领涨城市滞涨+新开工、施工、景气、
投资等指标累计同比增速见顶。

图1：区瑞明地产A股小周期理论框架
资料来源: wind、国信证券经济研究所整理
根据上述理论框架，我们于2016年6月发布了《房地产2016年5月数据快评：
“小周期衰退”信号初显》，初步认为行业进入“小周期衰退期”，2016年7月
我们再次发布研报《房地产2016年6月数据快评：地产小周期衰退基本确定，
2016年下半年策略初步被验证》，明确提出小周期衰退已基本确定的判断，而
此后统计局每月公布的行业数据走势均印证了我们对行业进入降温阶段的前瞻
性与准确性，也持续印证了《地产A股小周期理论框架》的有效性。

多指标表明行业持续处于降温阶段
一、投资增速连续回落，符合预期
2017年1-6月，房地产投资累计同比增速为8.5%，较1-5月回落了0.3个百
分点，这是自2016年5月进入小周期降温阶段后，从2016年7月的低点（5.3%）
反弹以来的连续2次回落，印证了我们此前一直坚持的投资增速将在销售增速
走低的带动下将出现回落。

图2：房地产投资累计同比增速连续2个月出现回落
资料来源: wind 、国信证券经济研究所整理
我们的《国信证券房地产经营开发数据库》将统计局每月公布的各城市房地产经营数据进行了城市分类，从结果来看，一线、二线、三四线城市的投资增速均出现了回落态势，其中以一线城市尤为明显。

图3：一线城市房地产投资累计同比增速显著回落
图4：二线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落
资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理
图5：三四线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落
资料来源: wind 、国信证券经济研究所整理
二、新开工、施工同样处于降温阶段
2017年1-6月，新开工及施工面积累计同比增速分别为10.6%和3.4%，较1-5月分别上升了1.1和0.3个百分点，距离2016年4月的高点分别有10.8和2.4个百分点的回落幅度，降温态势显著。

图6：新开工面积累计同比增速显著回落
图7：施工面积累计同比增速显著回落
资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理
资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理
参照我们的数据库，一线、二线、三四线城市的新开工面积累计同比增速均呈现回落态势。

图8
：一线城市新开工面积累计同比增速显著回落
图
9：二线城市新开工面积累计同比增速显著回落
资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理
图10：三四线城市新开工累计同比增速高位持续回落
资料来源: wind 、国信证券经济研究所整理
从施工面积的累计同比增速来看，各线城市也都呈现降温态势。

图11：一线城市施工面积累计同比增速显著回落
图12：二线城市施工面积累计同比增速显著回落
资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理
图13：三四线城市施工累计同比增速显著回落
资料来源: wind 、国信证券经济研究所整理
三、销售面积、销售额出现波动不改降温趋势
2017年1-6月，销售面积及销售金额累计同比增速分别为16.1%和21.5%，较1-5月分别回升了1.8和2.9个百分点，且较2016年4月的高点分别仍有高达20.4和34.4个百分点的显著回落，明显处于降温态势。

图14：商品房销售面积累计同比增速显著回落
图15：商品房销售额累计同比增速显著回落
资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理
由于统计局6月份部分城市销售数据未公布，因此各线城市的销售累计同比数
据按照《国信证券房地产经营开发数据库》高频数据来观察走势。

从各线城市
新房销量累计同比走势来看，均呈现显著降温趋势。

图16：一线城市新房销量累计同比增速显著回落图17：二线城市新房销量累计同比增速显著回落
资料来源：wind、国信证券经济研究所整理资料来源：wind、国信证券经济研究所整理
图18：三四线城市新房销量累计同比增速显著回落
资料来源: wind、国信证券经济研究所整理
6月销售数据波动符合历史规律，预计增速仍将回落
我们复盘了2010年以来单月的销售数据后发现，历年6月及12月的单月销售
大多较高，原因或为统计数据的回补（修正）所致。

预计在当前“因城施策、
分类调控”基调、“限购、限贷、限售、限价”举措，以及2017年7月24日
中央政治局会议提出“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性”的论调影
响下，未来商品房销售面积及金额的累计同比增速大概率仍将呈现降温态势。

图19：历年6月与12月的销售面积大多显著高于其它月份
资料来源: wind、国信证券经济研究所整理
施工与房地产投资增速高度相关，预计房地产投资持
续温和降温
我们试图通过定量分析与定性分析相结合的方式来推断房地产投资增速的变化
趋势。

我们通过回归1999年2月至2017年6月施工面积与房地产投资的累计同比增
速数据，两者的R²为0.81，证明施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比
增速具有强相关关系，因此，推断2017年施工面积累计同比增速的变化趋势
成为了推断房地产投资累计同比增速变化趋势的关键。

表1：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系
回归统计数值
Adjusted R Square 0.812796
标准误差 4.349236
观测值203
资料来源: wind、国信证券经济研究所整理
图20：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系
资料来源:wind、国信证券经济研究所整理
对房企而言，施工投入是现金流出，销售和融资则是现金流入，销售和融资的趋势将决定施工的投入趋势。

对销售和融资的预判：我们在前文已经作出了未来商品房销售面积及金额的累计同比增速大概率仍将呈现降温态势的判断，这意味着销售形成的现金流入将减少；在当前的宏观政策背景下，房企的融资渠道全面收紧，融资的利率水平也在提升，因此融资形成的现金流入也将减少。

综上，我们预计房企未来现金流入量将减少，这意味着房企为了确保财务安全，施工的步伐大概率将趋缓，因此我们可预判未来房地产投资累计同比增速将呈现出我们一直以来坚持的持续降温态势，但考虑到调控是“因城施策、分类调控”的，因此房地产投资增速的降温也将是温和的、缓慢的，预计全年房地产投资累计同比增速在5%。

优势房企在降温阶段优势凸显，股价表现亮眼
在行业温和降温阶段，优势房企的优势将更为凸显
一、内生增长动力强：优势房企凭借突出的品牌影响力、强大的资金实力和较低的融资成本，在时间跨度较长的降温阶段具备相当的资本抵御弱市，并进一步进行拿地→开发→销售，实现持续增长；
二、并购加快提升市场集中度：弱势房企受制于行业利润率下降、资金实力较弱和融资成本较高等因素，实现弯道超车的可能性较低，面临退出及转型压力，而转型短期难以见效，因此被优势房企并购是弱势房企的归宿之一，而优势房企则由此获取大量低成本土储，甚至不乏优质土储（如万科2017年6月551亿元并购广信房产资产包，保利2016年末并购获地面积占比高达75%），未来有望获取高收益，从而实现增长的正循环；
三、布局细分领域开拓新增长点：优势房企有较充分的资金实力布局细分领域积极培育新增长点，如万科布局物流地产、保利布局社区消费及房地产金融等。

优势房企在行业降温阶段仍有显著增长
从2017年1-6月房企的销售数据来看，优势房企在行业降温阶段受益于行业集
中度提升等因素，销售仍有显著增长，强者恒强特征明显。

表2：2017年1-6月部分房企销售额及同比增速
序号房企销售金额（亿元）同比数据源
1 龙湖地产926 140% 公司公告
2 碧桂园2889 131% 公司公告
3 阳光城396 122% 亿翰智库
4 荣盛发展339 103% 亿翰智库
5 融创中国1089 94% 公司公告
7 新城控股491 75% 公司公告
6 招商蛇口53
7 74% 公司公告
8 中国恒大2441 72% 公司公告
9 旭辉集团472 71% 公司公告
10 万科2772 46% 公司公告
11 雅居乐404 42% 公司公告
12 中海地产1273 34% 公司公告
13 保利地产1466 33% 公司公告
14 世茂房地产451 31% 公司公告
15 首开股份383 20% 公司公告
16 绿地集团1343 20% 公司公告
17 华夏幸福705 20% 公司公告
资料来源:wind、亿翰智库、国信证券经济研究所整理
由于预售制度导致繁荣期的签约销售额在降温期才陆续结算为营收并兑现利润，所以在房地产行业降温期，这些优势企业损益表口径也会有显著的增长。

表3：预计优势房企的利润表口径2017年将有显著增长
房企预计2017年净利润（亿元）同比增长
阳光城19.9 62.1%
华夏幸福86.1 32.6%
新城控股38.3 26.9%
万科A 248.9 18.4%
招商蛇口108.8 13.6%
保利地产137.0 10.3%
资料来源：wind一致预期或国信经济研究所分析师预测、国信证券经济研究所整理
2017年初至今地产指数及优势房企股价表现亮眼
早在2016年12月16日国信地产团队发布的《房地产行业2017 年投资策略：进退有据，守成为上》中明确指出2017年为房地产小周期降温阶段，并判断2017年地产股指数有望跑赢大盘或跑赢大部分板块，同时特别强调以拿地→开发→销售为模式的传统地产股有望获得相对收益。

从目前复盘的情况来看，完美印证了我们上述前瞻性的判断：2017年初至今，地产股指数无论是绝对收益还是相对排名，均显著好于2016年，从行业相对排名看，亦好于2015年。

我们重点推荐的品种在2017年亦有不错的表现：以2016年最后一个交易日的收盘价起算，截止2017年7月21日收盘，国信地产团队重点推荐的【新城控股】、【嘉宝集团】、【华夏幸福】、【荣盛发展】、【保利地产】、【中天金融】、【华发股份】、【招商蛇口】、【厦门国贸】、【金融街】、【万科A】、【天健集团】等十余个品种均录得绝对收益并跑赢大盘，5月2日开始推荐的【阳光城】，到7月21日收盘止，亦跑赢大盘并录得绝对收益。

表4：重点推荐的品种大多数录得了绝对收益并跑赢大盘
房企2016年12月31日收盘价2017年7月21日收盘价涨幅超额收益（百分点）新城控股11.49 17.72 54.16% 49.84
嘉宝集团10.97 16.57 51.05% 46.72
华夏幸福23.46 31.71 35.18% 30.86
荣盛发展7.55 10.17 34.65% 22.01
保利地产8.85 10.97 23.98% 19.65
中天金融 6.73 8.11 20.51% 16.00
华发股份 6.76 8.09 19.65% 15.32
招商蛇口16.00 20.16 25.98% 13.33
厦门国贸8.09 9.31 15.10% 10.77
金融街9.95 12.15 22.10% 9.46
万科A 20.55 24.78 20.58% 7.94
天健集团9.48 11.38 19.99% 7.34
2017年5月2日收盘价最新价涨幅超额收益（百分点）阳光城 5.27 5.89 11.68% 2.86
资料来源: wind、国信证券经济研究所整理
维持行业超配评级，继续看好聚焦地产主业的优势企
业的股价表现
一、维持年初以来的判断：聚焦房地产地产主业的优势企业2017年净利润及签约
销售额大概率能够双双实现增长，当前股价位臵，这些优势公司的估值仍然
比较低廉，仍然是对风险反映得较多，对增长反映得较少；
二、维持对万科（参见我们2017年的4篇研报）、保利（参见我们2017年上半
年的3篇研报，其中1篇为42页的深度报告）、招商蛇口（参见我们2017
年上半年的4篇研报）、阳光城（自2017年5月2日开始推荐）、新城控股（参
见我们2017年上半年的4篇研报）、华夏幸福（2017年年初就放在了我们年
度策略报告的第一推荐位臵，参见我们2017年上半年的3篇研报）、华侨城
A、华发股份、金融街、荣盛发展、世联行、中天金融、嘉宝集团等品种的“买
入”评级。

风险
若调控矫枉过正导致行业基本面超调，而政策又不适时放松。