房地产基础知识(全)PPT课件

发证：开发商持“交易鉴证证明书”到市房 地产登记所办理《房地产证》。
使用年限
各类物业使用年限分别定为： 居住用地70年；工业用地50年；教
育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其 他用地50年；车位50年。
银行按揭
以商品房抵押的形式向银行申请贷 款，并在规定的年限内以月供形式向银 行偿还贷款。
商品住宅楼的分类：
商品房：是指房屋开发建设中专门用作商品 销售的住宅房屋。（有合法产权，购买后能 领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》 或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买 卖、转让、租赁的权利。
预售商品房：指依法成立的房地产开发经营 企业，依法将其开发的商品房在竣工验收前 出售，由预购人按合同约定支付购房款，预 售人按合同约定交付商品房的行为。
土地划拨： 国家将国有土地的一定使用权无偿出让给土地使
用者的方式，一般对象是军队，国家机关等机构。
房屋销售价格术语
最低价：目前销售中最低的单价。（或 称为：起价）
均价：楼盘所有单元价格总和平均之后 的价格。
最高价：目前销售中最高的价格。 一口价：不分楼层，不分朝向的价格。
房屋交付使用的条件
绿化率：总绿化占地面积÷总占地面积（好 的居住区不低于30%）
平面包括建筑容积率和建筑密度。
建筑容积率：（建筑面积密度）=总建筑面 积÷总占地面积（好的居住区高层不超过5， 多层不超过3）
建筑密度：（覆盖率）=建筑底层面积之和 ÷总占地面积
建筑层数高度：1－3层为低层；4－6层为多 层；7－9层为小高层；10－15层为中高层； 16－30层为高层；31层以上为超高层。
安居房：
政府为解决中、低收入职工住房而建设 的普通住宅，其建设用地通过政府划拨，住 宅以成本价出售。购房人士需符合收入限制， 一般通过登记摇珠方式出售。
宅基地、自留山、自留地：
指农民集体经济组织拨给村民建造住宅 的用地（原意是作为农民自用）。自留山和 自留地是农村集体经济组织分配给村民长期 使用的土地，主要作为农、林、牧渔业等生 产。
共用墙：指商品房各套/单元之间的分隔墙，套/单 元与公用建筑空间之间隔以及外墙。
公用建筑面积计算原则：
凡已作为独立使用空间销售或出租的地 下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分， 作为人防工程的地下室也不计入。
分摊面积的组成部分：
包括各产权户共有的电梯井、楼梯间、 垃圾道、配电间、设备间、公共门厅、过道、 地下室，以及其功能上为整栋房屋服务的共 有房屋核管理用房。单位与公用建筑空间的 分隔墙及外墙墙体水平投影面积的一半。
商品房分类概念
住宅：主要作为居住用途的物业，每单位设 有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立 水、电、煤气表及电话、电视线路。
写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设 有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越 洋视像会议等），每单位可提供多条电话线
路及每层采用公共卫生间及茶水间。
厂房：主要作为生产用途的物业，大厦结构 与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷 量、电力供应量及交通运输等方面。
商品房预售条件（3个步骤）
1、取得“五证”（《土地使用证》 《建设用地规划许可证》、《建设工程 规划许可证》、《施工许可证》、《预 售许可证》）
2、投入的开发资金达到工程建设总投 资的25%以上，并已经确定施工进度和 交付日期
3、已向市属房管部门办理预售登记。
土地分类
熟地： 已完成市政基础建设的国有土地叫
承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。
代理商：
指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产 中介机构；
设计院：
负责对项目地块进行整体规划设计的单位，针 对项目地盘形状并结合周边环境，而作出物业类型、 户型间隔、单位朝向、面积大小等设计方案的公司。
商业房地产的分类
商业房地产：分为6类
商品住宅楼、写字楼、商铺（商铺分临 街商铺和商场铺）、商场、酒店、厂房。
临街商铺：作为营商用途的物业，并设有独 立橱窗及门户直接连接街道，一般同时拥有 阁楼及独立卫生间。
商场铺：在大型建筑物内分间多个独立营商 空间的物业，由于商铺吸引人流量是以自身 内部为主题特色，与自然街道的临街商铺截 然不同，故商场多设大型休憩、观赏景致及 宽敞空间等配套。
集资房：指民集资利用宅基地或自留用地建 设的住宅（集资房是不需要缴交地价的，少 部分经市有关部门批准）。
熟地，这类土地主要是指完成三通一平 的土地。 生地：
未拆迁、平地、或荒地等未有市政 设施所出让的地。
土地出让
土地出让： 国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，
并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。 土地拍卖：
国家将国有土地的一定使用权通过市场公开出给 土地使用者的一种方式，土地使用者通过拍卖方式才 能取得土地使用权，且必须给国家支付一定金额。
必须取得一证三书： 《房地产开发建设项目综合验收合格证》
-各地叫法有不同 《商品住宅质量保证书》 《商品住宅使用说明书》
办理房产证的步骤
确权：开发商凭楼宇报批及验收，到市房地 产登记所确立整栋物业的产权，核发该楼宇 的“权属证明书”-即大产权。
过户：开发商持“权属证明书”及该楼宇内 各单位的“预售合同”到市交易所办理各户 的过户鉴证手续。并按每单元核发“交易鉴 证证明书”。
房地产基础知识 (专业术语及基础知识)
房地产的概念
1、房地产：是房屋和土地的社会经济形 态，是房屋和土地作为一种财产的总称。
2、房地产业：是指从事房地产开发、经 营、管理和服务的行业。
发展商：
指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地 产公司。
投资商（指投资组合）：
实际向该项目投入资金的单位。
指标术语
商品房销售面积：套内使用面积+套内墙体面积+ 阳台建筑面积
使用率：套内使用面积÷商品房销售面积（一般不 用跟客人计算）。
实用率：实用面积÷建筑面积（高层一般为80%； 多层一般为90%）。
公摊系数：K=公用建筑面积之和÷套内建筑面积之 和
分摊的公用建筑面积：公用建筑面积分摊系数×套 内建筑面积