天河城个案分析

2、3F：天贸地南方百货、 名牌精品店
1F：名牌精品店 -1F ：吉之岛
-2、-3F ：停车场（600个 车位）
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首层平面图
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二层平面图
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天河城广场各楼层经营特色
面积特点：
商铺面积在301000平方米左右、 通道约4-5米， 价格情况： 500-1800元/平方 米 客户特征： 主营品牌服饰、 精品、钟表等
7F：中式酒楼、特价场 6F：美食广场 5F：儿童乐园、文化廊 4F：家电、家居
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负一层平面图
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负二层（停车场）
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负三层（停车场）
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内部空间
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开发时机把握
主要竞争对手：中华广场
成功要素：

选址准确，地处广州CBD中心
交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路
只租不售，保持了经营定位的统一性 功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效 留住客流
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项目概况
项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站) 开 发 商：广东天贸（集团）股份有限公司 [已更名为天河城集团] 项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场 租 价：(首层) 900-1800元/平方米/月
宣传定位：我的广州生活
管 理 费：60元/平方米 物管公司：广州天河城物业管理有限公司 经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天 地等
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营运状况
售
价：不售
租(售)价（元/m2） 一层 二层 四层 五层 六层 七层 1300—1700 600—1000 350—600 300—400 110 150
管理费：60元/平方米
营业时间：am10：00—pm10：00 最新租售率：100％
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营运状况
开业时间：1996年2月9日 经营定位：
集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心
形象广告语： “把北京路搬进了天河城广场”，
“购物消闲新感受，尽在天河城广场”
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营运状况
主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、 天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游 戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗 旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈——天河区 次级商圈——广州市 辐射商圈——珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万
商业项目100案之——
天河城广场
只租不售的商业神话
2006-9-13
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地理位置图
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天河城北门广场
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负一层吉之岛入口
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物业开发融资方式：自有＋贷款
物业经营机构：天贸（集团）股份 有限公司
物业管理公司：天贸物业管理公司
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天河城经验总结：
天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今 为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以
下几点：
第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商 家带动其他商铺的兴旺；
第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，
从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的 加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的 基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其 他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。
三层平面图
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四层平面图
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五层平面图
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六层平面图
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七层平面图
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开发背景环境简述
当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河
城为国内第一个多功能的购物中心
90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天 河体育中心一带为广州市CBD
广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天 河城
随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐 饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城
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