天河城个案分析
广州时尚天河商业广场购物中心调研分析报告
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2020/12/27
时尚天河拥有3000多个商铺，商铺面积多为20~40平方米，呈现“多、小、散”的特点；导视系 统不完善，缺乏引导性，绝大部分消费者表示购物就像在走迷宫，易造成购物疲劳；
主通道上的吊牌多数指示地铁、洗手间、 停车场方向，并没有标明商场所在区域， 容易让人找不清方向。
导视牌放置在左上角，加上灯 光较炫，与背景容易混为一体， 消费者难以察觉；
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经验总结
解决商铺数量多带来的系列难题
铺位数量多引起问题
数量多，后期招商保质保量难度大
解决措施
主力店先行，借助主力店的品牌号 召力，提升其它商家进驻意向
人流动线容易混乱；
动线最简化，不同人流过道采用不
w 同装修风格，消费者可以通过装修
风格确认路线；
容易出现商业死角；
过道弧线化、节点位设置景观、端 点位设置主力店；
业态规划 满足更多购物体验
地下商业潜力巨大，业态上的丰富与创新，是地下商业面临的一个新课题，将为地下商业带来无限商机；
地下商业可复制传统商业业态，丰富业态组合，满足市民在娱乐、餐饮、运动、购物、停车等多方
面的需求，真正将地下商业空间业态提升到一个新的档次。
业态
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经验总结
独特景观 营造购物氛围
地下商业作为相对封闭的商业体，在整体景观的打造上有更大空间；结合项目主题定位，利用景 观小品的打造，形成整体艺术风格；消费者不仅是在购物，更是在享受艺术，可以沿街拍照、欣 赏特色景观小品，增强消费者感官体验，减少购物疲劳感，延长驻留时间；
精品超市
过道弧度
景观小品
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项目亮点
4、艺术氛围营造 增强感官体验
时尚天河商业广场一直致力为消费者提供在购物中的艺术享受，一期分为品牌荟萃街区、个性精品 店街区、潮流缤纷百货区、美食广场四大主题区，配合灯光、景观小品的设置运用，增强消费者购 物过程中的感官体验，商场招商过程中对商户的装修同样有严格要求；
中信后街地下商场案例分析2011051117291183 (2)
2.业态分布
2.2 业态分布
餐饮 花店
真功夫快餐、都城美食、维拉咖啡店、东渡铁板烧、和 本堂、高兴茶餐厅、Le Vila、大渔铁板烧、赢岛寿司、 不见不散餐厅等
小波的家、东艺简悦等
服装 汇欧鞋屋、迈阿密港名品店、中联服饰、古银饰店等
超市 每个角落等
美容 魅力快线美容等
文化 唐宁书店、红唱片等
办公 凯旋印刷、办公易文具、新鸿斗室、高客数码等
广州地下商场案例分析 之中信后街
1.总体情况
1.1位置
本案
位于天河区天河北中信广场负一层。 处天河北商圈核心位置，周边写字楼众多，人流量大。 交通便利，离地铁1号线林和西站5分钟路程。
1.总体情况
1.2 形象定位
案名：后街（CITIC PLAZA）。负有现代时尚潮流气息 定位：商务所需 生活所享。满足附近工作、居住白领人群需要。
3.报导
新快报
4.总结
在商业氛围浓厚的天河北，后街像一朵奇葩开在这地方。 但后街出现似乎又理所当然，以其准确的定位、合理的业态、舒 心的环境、体贴的服务赢得了市场和消费者的喜爱。
值得一提的是，后街的运营管理者为专注商业地产的信凯投资管 理有限公司，该公司目前还运营有天河北vokastree等项目，特点 是在实现商业目标的同时，又充满了人文生活气息。
被誉为最小资的天河北，被誉为最 小资的中信后街，唐宁书店的进驻正 加强了小资的味道。
店内缓缓的音乐，暖暖的灯光，有 供阅读的书桌，还有展览室，定期有 跨界交流会。
唐宁书店已成为中信附近白领下班 后购书休闲，放松心情的好去处。
2.业态分布
2.4 特色店介绍
每个角落
每一角落连锁超市是一家专业经营世界各地优质食品的连锁超市。 顾客大多为居住在中国的外籍人士以及本地的美食爱好者。 商品的品种包括来自于意大利、美国、法国、瑞士、日本、等地。 所涉及的商品种类包括芝士、餐料、葡萄酒、速冻食品等。 经营有兴亚农园的有机健康蔬菜。
广州商业圈布局分析研究
将内圈层发展成为凸显当代消费、当代服 务、高级商务及综合会展功能旳关键商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型 零售业态，使中圈层发挥“承内启外”旳作用，形成商业发 展厚实、辐射功能强大旳商圈。
外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，主动发展 物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外 圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市旳辐射力。
➢ 天河商圈
主要构成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇 、东圃购物中心、高德置地。。。。）
➢ 河南商圈
主要构成：（江南新地、广百新一城）
➢ 荔湾商圈
主要构成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
➢ 番禺商圈
主要构成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发）
广州市城乡居民可支配收入
单 位： 元
过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中23年广州市居民可支配收入增长幅度高 达13.2%，城市人口消费力度水平高，具有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提升。据城乡居民家庭抽样调查，整年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增 长11.0%，扣除价格原因，实际增长7.6%。
娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心） 百货企业 例如：广百百货、友谊商店、新大新企业 超市 例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛 品牌专卖店 例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。。。。 个体户
广州主要商圈情况
➢ 越秀商圈
主要构成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、 新大新、动漫、五月花。。。。）
百强商业项目案例之二--广州正佳广场(13页)
百强商业项目案例之二——正佳广场正佳广场——亚洲体验之都正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在设立的两个中外合资商业零售试点单位。
天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。
如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面。
虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。
一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。
正佳广场概述正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。
在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。
地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。
约100000个国外品牌同场经营。
正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。
经济技术指标占地面积：5.7 万平方米总建筑面积：42 万平方米总投资额：约40 亿元人民币功能定位：大型都市MALL停车位：1500 个投资商：大鹏集团发展商：正佳企业物业管理：市正佳物业管理建筑设计单位：美国捷得建筑事务所市项目地址：市天河区天河路228 号珠三角经济一体化的发展1.1珠三角经济格局珠三角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以为顶点，东西两翼发展，、为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。
向西延伸：——番禺——————向东管伸：——————是珠三角经济格局的核心，而天河区又是的商业中心，由此可见，天河区在珠三角商圈占据重要的地位。
天河城调研报告
商业建筑空间组合方式
•聚合：以一个空间为主导，其他空间在其周 围集聚、靠拢。主导空间的形式相当突出， 如穹顶中央大厅、共享空间等；在空间位置 上，可以置于建筑的中心，也可以在建筑的 边缘。 •线性组合：采用一条路径将各类空间组合在 一起，路径可以是直线、曲线或折线；可以 是明显街道式或不明显的一般地面通道。被 连接的各类空间可以被串联或并联于路径一 侧。
营业厅的空间形式
长条式
大厅式
•多为早期的 大中型商业建 筑采用，开间 和进身均较大， 柱网布置较灵 活，空间分隔 自由，有利于 商品展示和陈 列，但方向性 差，易造成人 流交叉拥堵， 且层高高，不 经济。
中庭式和单元式
商场中庭
错层式
•不同楼层之间 相差半层、1/3 层，楼层之间以 楼梯、坡道或自 动扶梯相联系， 空间流动渗透， 减少顾客疲劳程 度。
•进货入口处应 设卸货平台。 •营业厅与仓库 应保持最短距 离。 •厅内送货流线 与主要顾客流 线应避免相互 干扰。 •营业厅同层宜 设置分库以减 轻垂直货运。
库房的管理方式及布置形式
•集中管理－－库房设置在一独立部分或单独 建造，结构形式与柱网尺寸不受营业厅限制。 •分散管理－－各商品部或柜分散管理，设专 人保管，销售和贮存关系密切。可保证丰富 商品陈设，但花费人力大，占用面积多，层 高荷载不一致，不经济。 •混合式管理－－一方面单独设置大库房，同 时又根据商品销售部的销售特点在其附近设 置适当的散仓，大型百货商店常采用。
消费者的商业空间行为
•消费行为：购物、饮食和娱乐
购物行为表现为：接近商品、选择与比较； 饮食行为分为：消除饥渴、享受美食和社交； 娱乐行为分为参与性（跳舞，卡拉OK、滑冰） 和旁观性（看电影，观演出）；
广州大型购物中心经营状况分析及启示
广州大型购物中心的经营状况分析及启示——以天河城广场、中华广场、万达广场为例从上世纪90年代末开始，伴随着经济的高速发展，人们生活和消费水平不断提高，消费的个性化时代也来临了，消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦。
另外，随着政府对城市的规划布局，城市区域功能日益凸现，这一系列因素，催生了越来越多的购物中心，比如天河城、中华广场等等，都属于业态复合度较高、规模面积较大且经营也较成功的购物中心。
本文将以天河城广场、中华广场、万达广场为例，通过对其经营状况的分析，结合我市实际情况，总结出大型购物中心在我市发展的启示。
一、购物中心的定义及特点（一）定义中国商务部对购物中心的定义为：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
（二）特点购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式：1.管理者对购物中心实行统一的集中管理，产权统一。
2.购物中心的日常运行、保安、清洁、维修、进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。
3.经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用。
而所有者与管理者不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
二、广州大型购物中心的发展及经营状况我国商业发展一直滞后，一直到９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。
而购物中心就在９０年代中期开始引入国内，广州的天河城广场则是我国最早的购物中心。
（一）天河城广场20多年来，广州作为珠江三角洲的区域中心城市，一直领改革开放和经济发展的风气之先。
作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物——超大型购物中心也最早在广州出现。
早在1996年，中国最早的购物中心——天河城就已投入使用，使广州的消费者通过它最早体验了超大型购物中心所带来的新的购物、消费和生活方式。
吉之岛天河城店竞争对手简单分析
吉之岛天河店1000米商圈图竞争对手分析：以天河城的吉之岛为中心，分析以其为圆心一千米为半径分析其竞争对手情况。
可见，在其周围主要的竞争对手有天河城百货、百佳超市、广州友谊商店、广百百货等。
天河城百货：广东天河城百货有限公司（原天贸南大）是广东天贸（集团）股份有限公司下属子公司，是一家融合现代化商业气息、极富社会文化特色的大型综合百货零售企业。
天河城百货位于广州最具规模的现代化购物中心天河城的二、三、五、七楼，总营业面积超过30000平方米，经营国内外各类服饰、皮具、金饰、家电、食品等名优新特商品超过8万余种。
天河城百货于1996年2月9日试业，8月18日正式开业。
多年来天河城百货一直雄据广州是大型综合百货零售企业单店销售排行榜三甲之列，2003年天河城百货销售额已达到9.67亿，稳居“广州市年度百货零售企业单店销售排名”第二位。
天河城百货为了与国际先进管理方式接轨，于1998年10月，通过了国际著名权威机构瑞士SGS关于ISO9002质量体系的现场认证审核，成为我国售价由国际认证机构认证的商业零售企业。
天河城百货秉承“真诚服务、精益求精”的品质方针，营造出极富现代百货零售品位的购物天堂，尽情演绎出天河城百货“以诚为本”的经营内涵，努力创建与国际先进零售企业管理方式接轨的民族名牌百货企业。
经过八年的艰苦创业，天河城百货已拥有了难得的天时、地利、人和优势，面对现今百货业的更多挑战与机遇，必将在谱写出更加辉煌的新篇章。
百佳超级市场：是全港最具规模的超市连锁集团。
他们的品牌承诺是：「百佳帮您日日赚」。
做到物超所值、货品应有尽有、新鲜安全及不同店铺迎合不同顾客的需要。
百佳的自家品牌推出逾千种优质优惠的货品，提供更多选择，货品应有尽有。
举办应节食品推广及各国特色食品节，惊喜源源不绝。
在世界各地搜罗中西货品，选择全面，种类繁多。
提供有机健康食品，新鲜安全。
百佳品质检定部定期审查分店、新鲜食品供应商及新鲜食品分发中心的食物安全，确保百佳的产品在新鲜和安全都达到最高标准。
房地产策划案例锦绣天河策划
房地产策划案例锦绣天河策划1. 引言锦绣天河是一处位于广州市天河区的高端房地产项目。
本文将详细介绍锦绣天河的策划案例，包括项目背景、目标受众、市场竞争分析、策划方案等内容。
2. 项目背景锦绣天河位于广州市天河区核心商圈，周边配套设施完善，交通便利。
该项目占地100亩，总建筑面积达到50万平方米。
项目计划建设住宅、商业、办公等多功能区域，力求打造一个高品质的生活和商业综合体。
3. 目标受众锦绣天河的目标受众主要包括以下几个群体：•高收入人群：这些人群具有较高的购房能力，对住房品质和生活便利性有较高要求。
•商务人士：由于项目地处商圈，吸引商务人士购房、投资办公楼等需求。
•学区房购房家庭：附近拥有多所著名学校，吸引大量家庭购房。
•投资者：由于项目所在区域的发展潜力，吸引投资者购买房产。
4. 市场竞争分析在天河区，房地产项目众多，竞争激烈。
针对这一情况，我们进行了市场竞争分析，以确定项目的定位和策略。
我们首先对周边的竞争项目进行了分析，主要包括以下几个项目：•项目A：地处核心商圈，高楼层、豪华装修，价格较高。
•项目B：靠近地铁站，小户型设计，价格适中。
•项目C：位于繁华商业区，商业配套丰富，吸引商务人士。
基于竞争项目分析的结果，我们对锦绣天河的竞争优势进行了分析：•优质地理位置：地处核心商圈，交通便利，周边配套设施完善。
•多功能规划：项目规划涵盖住宅、商业、办公等多个功能，满足不同需求。
•高品质设计：锦绣天河的建筑外观和内部设计注重细节，打造精品楼盘。
5. 策划方案基于市场竞争分析和项目定位，我们提出了以下策划方案：5.1 定位锦绣天河将定位为高端生活和商业综合体，提供高品质的住房、商业和办公场所。
5.2 品牌塑造我们将通过以下方式塑造锦绣天河的品牌形象：•设计精美的项目标志和VI系统，塑造高端、时尚的品牌形象。
•利用社交媒体平台，发布精彩的营销内容，吸引目标受众的关注。
5.3 营销活动为了吸引目标受众并提高项目知名度，我们将开展以下营销活动：•举办线上线下展览活动，展示项目设计和样板房。
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维多利、中信)课件
区位：位于天河北与林和西路交界处 规模：占地2.3万㎡ ，总建筑面积32万㎡ 主要物业类型：
中信广场——中天购物城 裙楼商业：中天购物城，共五层，总建筑面积约4万 平方米 甲级写字楼：总建筑面积约20万㎡ ，楼高80层 公寓（2栋）：总建筑面积约8万㎡ ，每栋楼高38层
停车位：地下2层停车，共900个停车位 竣工时间：1997年
• 写字楼当前售价及租金：
• 销售均价： 22000~25000元/㎡ • 租金：约100~140元/㎡·月 • 物管费用： 25元/ ㎡·月
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
维多利广场
• 裙楼商业：以“白领银座”为主题，定位为 时尚白领的时尚购物中心，以国际品牌服 饰为主导，集购物、餐饮与休闲娱乐为一 体
规模：总建筑面积约20万㎡ ，楼高80层 其余各项指标：
中信广场——写字楼 单层面积：2500 ㎡
户型面积：112 ㎡至全层2500 ㎡ 大堂楼高：17.7米
平均售价：26000元/ ㎡ ； 租金价格：100-170元/ ㎡ ·月
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
规模：共五层，总建筑面积约4万平方米 各楼层分布：
1F:品牌服饰、商务配套、餐饮、便利店
中信广场——中天购物城 2F:品牌服饰、日用和化妆品
3F:餐饮、美容美发、眼镜店、服饰 4F:餐饮、美体塑身、商务中心 5F:中信国际俱乐部
广州商业综合体案例
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维 多利、中信)
维多利广场
• 区位：位于中国广州市天河路与体育西路交界 处，毗邻天河体育中心及地铁一、三号线
广州某地区商铺市场分析
天河区商铺市场分析天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。
其商业发展是广州市潮流发展的领航者。
自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。
短短的几年时间，天河商铺红红火火。
天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。
(一)分布特征天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。
其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。
代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT 业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。
再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。
天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。
(二)供求特征天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。
天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。
从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。
太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。
天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。
天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。
天河参考综合项目分析万菱汇太古汇高德置地122646989
物业组成及类型
裙楼商场 5F 4F 3F 2F
塔楼A 塔楼B 塔楼C 裙楼
办公楼 公寓 公寓 商场
约6.8万 约3.5万 约4.0万 约5.5万
49 29 33 6 （地上5层，
地下1层）
3.6
4-7.5 ——
1F -1F 合计
停车场
约3.4万 2（-2至-3层） （约653个）
3
项目区位
天河路与体育东路交界处 （正佳广场的东侧 ） 体育中心商圈与岗顶商圈交 汇，连通天河北CBD与珠 江新城CBD的重要板块
Parking 15% Retail 24% Apartment 32% Office 29%
甲级写字楼 公寓
公寓
• 规划布局
公寓大堂 公寓大堂 写字楼大堂
商场中庭
商场中庭
1F平面图
5
项目运营策略及市场表现
业态 写字楼 建筑面积 (平方米) 67,686 定位 甲级写字楼 租售策略 只租不售 业态/租户 ATV、达能等国 内外优质租户 引进ZARA 等国 际知名品牌 出租率/ 销售率 60% 经营情况 2010Q1交付 2010Q4正式对 外营业 租金/售价 (元/平方米） 租金：均价130150 租金：首层8001,500 元/平方米 售价：30,00050,000元/平方米 ——
双方签署意向书，约定太古地产拥有项目55%的股权；广州日报报业集团拥有项目45%的股权。
太古地产与广州日报报业集团正式签约，将项目正式命名为“太古汇—广州日报文化广场”； 2002年 太古地产成功“兼并”原地块周边的妇幼保健院用地，项目总占地面积扩大至近5万平方米，建筑面 积增加至约45万平方米； 项目总投资40亿元（广州日报报业集团投资18亿元，太古地产投资22亿元）。 太古集团增持项目42%的股权，股权上升至97%，承担投资总额达38.8亿元；广州日报报业集团的 股权比例下降为3%； 项目正式定名为“太古汇”，完成用地手续，项目地块正式归入太古地产名下，重新启动“太古汇 ”项目。
商业项目案例市场调查分析
目录一、天河城广场——只租不售的商业神话 (2)二、正佳广场——亚洲体验之都 (9)三、中华广场——广州最负盛名的大型商业地产项目之一 (16)四、佛山东方广场 (24)五、壬丰大厦——广州最具投资价值写字楼 (29)六、佛山保利水城—华南最大水景购物中心 (33)一、天河城广场——只租不售的商业神话项目概况项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团]项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场租价：(首层) 900-1800元/平方米/月宣传定位：我的广州生活管理费：60元/平方米物管公司：广州天河城物业管理有限公司经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等开发背景环境简述当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心。
90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD，广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城。
随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城开发时机把握主要竞争对手：中华广场成功要素：选址准确，地处广州CBD中心交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路只租不售，保持了经营定位的统一性功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流营运状况开业时间：1996年2月9日经营定位：集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心形象广告语：“把北京路搬进了天河城广场”，“购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅商圈范围：核心商圈——天河区次级商圈——广州市辐射商圈——珠三角每日客流量:平日30万、节假日80万售价：不售管理费：60元/平方米营业时间：am10：00—pm10：00最新租售率：100％物业开发融资方式：自有＋贷款物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司物业管理公司：天贸物业管理公司天河城经验总结天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。
岭南新天地案例分析
岭南新天地案例分析目录一、内容综述 (2)1.1 研究背景与意义 (3)1.2 案例选择与目的 (4)1.3 论文结构安排 (4)二、岭南新天地概述 (5)2.1 地理位置与交通便捷性 (6)2.2 历史沿革与发展变迁 (7)2.3 经济发展现状与产业特色 (8)三、岭南新天地商业模式分析 (10)3.1 主营业务与产品线 (11)3.2 营销策略与品牌推广 (12)3.3 客户服务与体验管理 (14)3.4 盈利模式与财务分析 (15)四、岭南新天地竞争优势与挑战 (16)4.1 竞争优势分析 (18)4.1.1 丰富的文化体验 (18)4.1.2 创新的商业模式 (20)4.1.3 优越的地理位置 (21)4.1.4 良好的品牌形象 (22)4.2 挑战与应对策略 (23)4.2.1 市场竞争压力 (24)4.2.2 客户需求变化 (25)4.2.3 法规政策调整 (26)4.2.4 季节性影响 (28)五、岭南新天地案例启示与借鉴 (29)5.1 对其他主题公园的启示 (30)5.1.1 文化与商业模式的融合 (32)5.1.2 创新驱动的发展战略 (33)5.1.3 提升客户体验的重要性 (34)5.2 对城市发展的借鉴意义 (35)5.2.1 旧城改造与文化传承 (36)5.2.2 旅游业的带动作用 (37)5.2.3 绿色生态与可持续发展 (39)六、结论与展望 (40)6.1 研究结论总结 (41)6.2 对岭南新天地的未来展望 (42)6.3 研究局限与未来研究方向 (44)一、内容综述岭南新天地案例分析文档旨在全面剖析岭南地区某一特定区域——新天地——的规划设计、功能布局、文化内涵及其在现实生活中的运营状况与发展趋势。
本段落将概述该案例的背景信息、整体规模、设计理念及其对于岭南地区城市发展的重要性。
介绍案例的背景信息，包括岭南地区的地理、文化、经济特点以及新天地项目所处的具体位置、发展历史等。
广东省广州市天河城购物中心项目报告
第一课：天河城广场成功开发经验分享
规划建设经验
一、天河城广场开发建设回顾
－－－－为什么要在一片菜地上建一个中国最大的购物中心？
1、开发初期状况（1992年）
－－处在广州的郊区，还是一片菜地 －－没有商业氛围，买瓶水还要跑1公里 －－居住人口少 －－市政设施配套差，除天河路有路灯，
其余一片漆黑
2、投资状况
1、硬件升级及管理创新 2、服务模式创新
运营管理经验
十一、天河城广场刘春亭时代的经营特色
――――成功的购物中心除了具备成功的外部条件外，还需要具备 什么样的人格因素？
1、坚持超前的设计理念，选择未来发展的城市中心 2、坚持高的起点和要求 3、不追求短期效应 4、廉洁自律 5、守得住
运营管理经验
十二、天河城广场欧小卫时代的经营特色
―――－开业成功后，以欧小卫为代表的天河城经营管理者是如何 稳定推进，构筑天河城的持久繁荣基础？
1、投机的利润被谁拿走了？ 2、用人格魅力，严格控制招商、转租
总经理最穷，下面的人最富
运营管理经验
十二、天河城广场欧小卫时代的经营特色
3、购物中心投机行为的危害
抬高了租户的入场门槛 增加了租户的租金压力 促长了投机的风气，破坏了经营的结构
招商经验
四、异地招商
――――招商进入低谷期，该如何调整招商的策略 1、96年2月，天贸南大试业，但出租率只有15% 2、到珠三角去招商 3、一年多的珠三角招商，结果不理想
异地招商的反思： 1、中国商业拓展模式的限制，直营店少，加盟店多 2、异地招商宣传效果强，但实效有限
招商经验
五、自营主力店的战略的取向
3、以天河城规模， 年8000万人次是 比较理想的人流量
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营运状况
售
价：不售
租(售)价（元/m2） 一层 二层 四层 五层 六层 七层 1300—1700 600—1000 350—600 300—400 110 150
管理费：60元/平方米
营业时间：am10：00—pm10：00 最新租售率：100％
三层平面图
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四层平面图
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五层平面图
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六层平面图
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七层平面图
Hale Waihona Puke 2、3F：天贸地南方百货、 名牌精品店
1F：名牌精品店 -1F ：吉之岛
-2、-3F ：停车场（600个 车位）
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首层平面图
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二层平面图
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负一层平面图
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负二层（停车场）
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负三层（停车场）
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内部空间
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项目概况
项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站) 开 发 商：广东天贸（集团）股份有限公司 [已更名为天河城集团] 项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场 租 价：(首层) 900-1800元/平方米/月
宣传定位：我的广州生活
管 理 费：60元/平方米 物管公司：广州天河城物业管理有限公司 经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天 地等
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开发时机把握
主要竞争对手：中华广场
成功要素：
选址准确，地处广州CBD中心
交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路
只租不售，保持了经营定位的统一性 功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效 留住客流
下几点：
第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商 家带动其他商铺的兴旺；
第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，
从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的 加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的 基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其 他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。
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天河城广场各楼层经营特色
面积特点：
商铺面积在301000平方米左右、 通道约4-5米， 价格情况： 500-1800元/平方 米 客户特征： 主营品牌服饰、 精品、钟表等
7F：中式酒楼、特价场 6F：美食广场 5F：儿童乐园、文化廊 4F：家电、家居
物业开发融资方式：自有＋贷款
物业经营机构：天贸（集团）股份 有限公司
物业管理公司：天贸物业管理公司
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天河城经验总结：
天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今 为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以
商业项目100案之——
天河城广场
只租不售的商业神话
2006-9-13
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地理位置图
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天河城北门广场
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负一层吉之岛入口
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开发背景环境简述
当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河
城为国内第一个多功能的购物中心
90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天 河体育中心一带为广州市CBD
广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天 河城
随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐 饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城
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营运状况
开业时间：1996年2月9日 经营定位：
集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心
形象广告语： “把北京路搬进了天河城广场”，
“购物消闲新感受，尽在天河城广场”
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营运状况
主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、 天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游 戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗 旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈——天河区 次级商圈——广州市 辐射商圈——珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万