万科客户细分与产品定位
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消费行为 消费动机
价值观
社会生存状态
万科〃标杆学习巡讲 客户细分基本概念
发现三:与购房行为最相关的指标
家庭收入 家庭生命周期 房屋价值观
万科〃标杆学习巡讲 清晰可识别的、有差异的-客户群形象
我的地盘,听 我的!
一个中心, 两个基本 点!
山景别墅买两 套,一套住人, 一套养狗!
溜达溜 达…
万科〃标杆学习巡讲 全国客户细分主要结论
全国客户细分-5大类
9% 富贵之家 健 康 养 老 6% 社 会 新 锐 29% 望 子 成 龙 31%
务实之家25%
万科〃标杆学习巡讲 全国客户细分主要结论
社会新锐
【家庭特征】25-34岁的青年或青年夫妻,无孩子。家庭成员高学历。 【购房动机】栖息:不喜欢租房,想拥有自己的房子 自己 享受:想周末/度假去住、买个房子自己享受 【对房子的态度】自我享受 品味体现: 体现个人的品味、情调甚至个性 社交娱乐:房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所 【产品需求】健身娱乐:对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、 娱乐休闲场所要求高 好的户型、喜欢的建筑风格
第二阶段成果:客户需求的产品解决方案
七对眼睛认同的解决方案
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛小结
3 7 2 1
个支持工具
【城市地图】 【城市客户细分报告】 【产品目录】
【营销】《土地属性分析清单》 【营销】《市场竞争分析报告》 【营销】《初步目标客户定位说明》 【成本】《单一成本测算表格》 【设计】《宗地分析报告》 【营销】《客户产品需求清单》 【营销、设计】《产品检测报告》 找到客户、找到产品
各个专业,在产品解决方案的过 程中像打乒乓球一样反复讨论,最终 确定客户需要的大家共同认同的产品 的过程。
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛是解决什么问题的?
1 我们的目标客户是谁? 2 目标客户需要什么产品?
精确的产品定位。
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的基本原则
土地、客户、产品三者逻辑;
•地理位置 •周边配套 •小区 •房子 客户 •地理位置 •周边配套 •小区
第一阶段总结:
流程:
总经理 财务 营销 成本
过程成果文件: 1、【营销】《土地属性分析清单》
2、【营销】《市场竞争分析报告》 3、【营销】《初步目标客户定位说明》 4、【成本】《单一成本测算表格》
第一阶段成果:找到了目标客户 限定了设计准则
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到解决方案
第二阶段 找到解决方案
可识别的
差异的 适用于贯穿各业务环节
万科〃标杆学习巡讲 客户细分基本概念
全国
6个城市,150个客户深访;
全国
10个城市,1529个客户面访。
研究发现——
万科〃标杆学习巡讲 客户细分基本概念
发现一:住宅客户是家庭,而非个人
万科〃标杆学习巡讲 客户细分基本概念
发现二:住房需求层次分析模型
需求层次分析模型
•地理位置 客户 •周边配套 土地 •小区 •房子
产品
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到解决方案
任务:按照目标客户的要求排方案
第五对 眼睛
设计
提交:《宗地分析报告》【成果文ຫໍສະໝຸດ Baidu】 《一张草图》【成果文件】
•地理位置
•周边配套
•小区 •房子
山、水景观资源最高区位: 富贵1-联排
地势较缓,舒适安逸区位: 健康养老-多层
• 客户群体的价值排序; • 客户群体的需求要点; • 打击竞争对手的产品差异; • 土地及文脉的加分应用; • …… 核心价值观:心情愉悦安度晚年
健康养老家庭
价值排序: • 自然环境好 • 社区环境好 • 安全、安逸 • 医疗服务 • 商业服务 • 交通条件 • 娱乐社交 • ……
小区设计: 1、绿化好; 2、无障碍; 3、人车组织安全; 4、卫生所; 房子设计: 1、采光通风好, 2、噪音少; 3、景观阳台大; 4、空间不要浪费面积; 5、有一个小书房; 6、一楼院子要大; 7、多层有电梯;
•周边配套 产品 土地 •小区 •房子
客户
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
提出总经理对项目的要求: 品牌——品牌承担在细分市场地位的责任; 经营——对现金流和利润的取舍和要求等; 发展——土地、合作及可持续发展的关系; 开发——具体对项目开发周期等的要求。
总经理
第一对 眼睛
跳出专业,关注战略
客户细分
产品 产品
土地 土地
项目定位
选择A+土地
PULTE PULTE
城市地图 七对眼睛
从 客 户 到 产 品
找到典型客户
产品需求清单
需求价值排序 产品建议书 产品开发
典型客户访谈 典型客户产品测试
七对眼睛 产品目录
万科〃标杆学习巡讲 ‘
生 命 周 期 TCG2 二次置业的成熟家庭 TCG5 退休人群 TCG4 活跃长者
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到解决方案
•地理位置 •周边配套 •小区 •房子
打乒乓球的过程
设计
营销 成本
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到解决方案
第二阶段总结:
流程: 形成初步方案
目标客户访谈 初步方案深化 客户产品检验
过程成果文件: 1、【设计】《宗地分析报告》
2、【营销】《客户产品需求清单》 3、【营销、设计】《产品检测报告》
万科〃标杆学习巡讲
绿城〃2011
客户细分与产品定位
万科精确制导的“七对眼睛”
万科〃标杆学习巡讲
目录
一、客户细分与产品定位——万科的七 对眼睛 二、万科新里程成交客户分析案例
三、借鉴意义
万科〃标杆学习巡讲
一、客户细分与产品定位 ——万科的七对眼睛
万科〃标杆学习巡讲
Pulte homes 描述的七对眼睛是什么?
成本
TCG4 健康养老 老人 2代 5000 1.2 老人 3代 TCG5 经济 务实 ⅹ ⅹ
4500 1.7
户型面积
单位成本 净利率 成本初步 判断
ⅹ
200
4800 A √
90/115
4100 B ⅹ
ⅹ
90/130
3600 C √
ⅹ
与以往定位过程不同,成本也否定了一些客户。
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
建筑面积 S1 S2 S3
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
第四对眼睛
客户 类别 细分 类别 承受价格 容积率 TCG1 富贵之家 富贵 1 ⅹ ⅹ 富贵 2 6500 0.5 TCG2 社会新锐 青年 之家 青年 持家 小太 阳 TCG3 望子成龙 后小 太阳 ⅹ ⅹ 孩子 3代 老人 1代
•房子
七对眼睛
七对眼睛
产品
土地
万科〃标杆学习巡讲
“七对眼睛”是:
“从土地到客户,从客户到产品”
一种工具、
一种方法、
一种意识。
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程
3 7 2 1
个支持工具
个阶段成果文件
二大阶段 个判别标准
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——第一阶段
第一阶段 找到目标客户
•地理位置
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到解决方案
《客户产品需求清单》举例(钻石吧深访)
例:钻石吧小区的产品建议清单 1、两层楼房子作为产品的主要特征之一; 2、二代生活需要2900-3400平方英尺之间; 3、喜欢入口特别大,所以喜欢双门的门型; 4、喜欢前后都有花园,喜欢精细的花、树木、小溪水; 5、不太爱炫耀,低调,喜欢私秘性的; 6、通过充分的市场调研,对立面颜色知道比较清楚了; 7、不喜欢楼梯对门,风水不好,楼梯都是开在旁边的; 8、屋子里住两代人,年轻一代需要现代的厨房,给老人单独做第二个厨房,湿性厨 房,用煤气灶,用油烟机; 9、老人有一定隐私,不希望任何时候都在众人的眼皮下面,靠楼梯有一个私秘性很 好的卧室和洗手间,是专门给她一个人用的; 10、老人房光线非常的好,非常的通透,有很多自然光线进入进来,而且景观很美; 11、客厅里看到外面很美的景观,也可通过适当的门窗看到;
个阶段成果文件
二大阶段
个判别标准
七个专业认同和客户认同
万科〃标杆学习巡讲
客户细分的概念
万科〃标杆学习巡讲 客户细分基本概念
Segment
市场细分,是指根据消费者对产品的不同需求、 不同购买行为及购买习惯,把整体市场分割成 若干个不同的小市场群。
万科〃标杆学习巡讲 万科与Pulte公司客户细分工作模型对比
第四对 眼睛
成本
提交:《单一成本测算表格》【成果文件】
成本前置
• 固 定 成 本 可 变 成 本 • • • • • • • • 开发前期准备费 社区管网工程费 园林环境费 配套设施费 开发间接费 期间费用 土地价款 主体建筑 主体安装
容积 率 R1 R2 R3 容积 率 R1 R2 R3 建筑面 积 S1 S2 S3 单位固定成 本 A1 A2 A3 单位可变成 本 A1 A2 A3 容积 率 R1 R2 R3 建筑面 积 S1 S2 S3 单位成 本 A1 A2 A3 判 断 √ Ⅹ √
第三对 眼睛
营销
提交:《初步目标客户定位说明》【成果文件】 方法:重要客户群访谈法
客户 类别
TCG1 富贵之家 富 贵 1 富 贵 2
TCG2 社会新锐 青 年 之 家 青 年 持 家 小 太 阳
TCG3 望子成龙 后 小 太 阳 孩 子 代 3 老 人 代 1
TCG4 健康养老 老 人 代 2 老 人 代 3
VANKE 1
PULTE
客户细分 Yeah!
客户
Yeah!
产品目录 七对眼睛
客户
城市地图 七对眼睛
产品
Yeah!
2
土地
Yeah!
1
产品
3
土地
2
Yeah! 强大的工具箱
“大师”
“高人”
万科〃标杆学习巡讲
客户 客户
聚焦1个“客户” 清晰2个流程 善用4个工具
从 客 户 到 土 地
客户是谁? 土地属性清单
依照总经理要求提出项目经营准则: 内部收益率 销售净利率 转化成量化的数据要求 开发周期等
财 务
第二对 眼睛
建立经营准则
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
任务1:回答什么客户愿意选择此处购房?
第三对 眼睛
营销
提交:《土地属性分析清单》【成果文件】 《市场竞争分析报告》【成果文件】
年龄:25-40岁为主 收入:10万—25万元为主 职业:白领、私企业主、政府公务员 学历:大专以上 价值观:认可XX区域的 认可万科的 行为习惯:有见识,有品味的 产品要求:舒适的、与众不同的
青年之家 2口的青年夫妻,或单身青年 家庭年收入:10万—25万元 家庭价值:自我为中心,自我享受 房屋价值:我的独立空间、朋友聚会的 场所、休闲的地方 产品要求:临近休闲设施、生活方便、 好户型、喜欢的建筑风格
•地理位置 •周边配套 •小区 •房子
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到解决方案
营销 设计
任务:产品测试 工作方法:将深化方案与目标客户作产品测试 提交:《产品检测报告》
•地理位置
目标客户不认同的规划方案
•周边配套 •小区 •房子
富贵1认同的产品形态及规划位置
目标客户认同的规划方案
富贵2认同的产品形态及规划位置
建立从客户到土地的逻辑
支持工具:【城市地图】、【城市客户细分报告】
《土地属性分析清单》纲要:
•地理位置 •周边配套 •小区 •房子 类 别 TCG1 富贵之家 富 贵 1 TC TCG2 • 什么客户能够认同区域历史属 TCG3 TCG4 G5 社会 新锐 望子成龙 健康养老 • 不同客户基于其购房的核心价 经
性、产业特征、自然资源等等;
细 分
判 断
济 值观不同会针对教育、医疗、 富 之青持青阳 小太后代孩代老代老代老 务 贵 家年家年 交通、商业、娱乐、景观等特 太阳小 子 人 人 人 实 2
别的偏好与取舍。
3
1
2
3
√
√
ⅹ
√
√
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
任务2:这些客户的基本需求和价格承受能力?
TCG5
客户 细分
需求 产品 价格 承受 初判
经济 务实
容积率形式表达产品形态及大约的户型面积 7000- 8000 5000-5500
ⅹ ⅹ
5500-6000
3500
√
√
√
ⅹ
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到目标客户
与以往定位过程最大的不同,成本要先说话!
任务:初步判断目标客户是否是我们接受的?
山水资源次优区位: 富贵2-六甲山
入口商业区位: 社会新锐-高层
万科〃标杆学习巡讲
七对眼睛的实施过程——找到解决方案
任务:回答目标客户的产品需求?
营销
提交:《客户产品需求清单》【成果文件】 工作方法:【城市客户细分报告】、客户深访
建立从客户到产品的过程
《客户产品需求清单》纲要:
•地理位置 •周边配套 •小区 •房子
Pulte公司的客户细分
活跃老年人住宅
空巢家庭 大龄单身贵族 富足成熟家庭
成熟家庭
TCG1 首次置业的年轻家庭 单亲家庭 有婴儿的夫妇 丁克家庭1 首次置业单身 低
TCG3 成功家庭。商人/专业人士等
丁克家庭2
常年工作流动人士 中 高 支付能力
万科〃标杆学习巡讲 客户细分基本概念
什么样的市场细分是成功的?