市场法-房屋测算表

比较因素条件说明表（附表）
比较因素 交易价格 交易时间 交易情况 座落地点、名称 区域内繁华程度 临近道路类型 临街道路交通管制 公交便捷度 规划限制 基础、公共配套设施 建造年代 所在楼层 建筑总楼层 装修状况 户型面积 建筑面积 估价对象 待估 2014-12-31 拍卖 0 市级繁华区域 次干道 双行道 四条公交线以 上 现状利用 七通一平 2006 2 7 中档 平户型 0 市级繁华区域 次干道 双行道 四条公交线以上 现状利用 七通一平 2001 7 7 中档 平户型 690 市级繁华区域 次干道 双行道 四条公交线以上 现状利用 七通一平 2006 5 7 中档 平户型 195 市级次繁华区域 主干道 双行道 两条公交线以上 现状利用 七通一平 2014 5 5 无 平户型 1000 总部企业基地 6,800 2015年3月 未成交 863软件园 6,900 2014年7月 未成交 总部大观 6,500 2015年3月 未成交
按楼层修正表 按楼层修正表 1.00% 1.50% 3.00% 1.00% 3.00% 2.00% 综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，每变化一个等级修正1%-2% 综合分析房屋的暗房数量、采光面积的大小等因素，每变化一个等级修正1%-2% 综合分析房屋不同置所能看到的景观环境（自然景观、公共绿地、小区绿化景观）等因素，每 变化一个等级修正1%-4% 不同结构之间的修正系数为2%-3% ，同结构之间的质量修正为1% 分无、一般、中档、高档四个等级，每变化一个等级修正2%-4% 分无、一般、好三个等级，每变化一个等级修1%-2% ；
修正说明表
综合分析交易情况对价格的影响，正常交易、特殊交易（拍卖、招标）与快速出售（内部出售），每变化修3%综合分析用途价格变动，商业办公、住宅与仓库，每变化一个等级修3%-5% 综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素，每变化一个等级修1%-2% 综合分析周边房屋类型（工厂、商业用房、住宅等），每变化一个等级修1%-2% 综合分析对外交通、公共交通（距公交站点的距离、车次数）、路网密度、交通管制等因素， 每变化一个等级修1%-5% 综合分析大公共配套（菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等）及小区配套 （会所、停车场、健身场所、幼儿园等），其中大配套修1%-5% ，小配套修0.5%-1% 综合分析环境质量（声、气、视）、治安环境、人文环境等因素，每变化一个等级修1%-5% 综合分析城市发展规划、道路规划等因素，每变化一个等级修1%-2% 每变化一年修正0.5% 每变化一个朝向修正2%
比较因素条件说明表
比较因素 交易价格 交易时间 交易情况 房地产用途 地段位置 周边物业类型 区 域 因 素 交通状况 公共配套设施状况 环境状况 城市规划 建造年代 房屋朝向 楼层 个 别 因 素 户型面积 通风采光 景观 结构质量 装修情况 物业管理 估价对象 待估 2014年12月 正常 商业办公 好 一般 方便 完善 较好 较好 2006 南北朝向 2/7F 一般 较好 一般 混合 一般 一般 案例一 6,800 2015年3月 正常 商业办公 较好 一般 方便 完善 好 较好 2001 南北朝向 7/7F 一般 较好 一般 混合 中档 一般 案例二 6,900 2014年7月 正常 商业办公 好 一般 方便 完善 较好 较好 2006 南北朝向 5/7F 一般 较好 一般 混合 中档 一般 案例三 6,500 2015年3月 正常 商业办公 较好 一般 较方便 较完善 好 较好 2014 南北朝向 5/5F 好 较好 一般 混合 无 一般
估价对象 楼层打分 100
案例一 90
案例二 100
案例三 百度文库5
比较因素修正系数表
比较因素 交易价格 交易时间 交易情况 房地产用途 地段位置 区 域 因 素 周边物业类型 交通状况 公共配套设施状况 环境状况 城市规划 建造年代 房屋朝向 楼层 个 别 因 素 户型面积 通风采光 景观 结构质量 装修情况 物业管理 综合因素修正系数 实例地价（元/平方米） 比准价格（元/平方米） 评估单价（元/平方米） 委估房产面积 委估房产总价 案例一 6800 100/99 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 100/102 100/100 100/98.75 100/100 100/90 100/100 100/100 100/100 100/100 100/103 100/100 1.1039 6,800.00 7,507.00 案例二 6900 100/102.5 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/103 100/100 0.9472 6,900.00 6,536.00 案例三 6500 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/98 100/98 100/102 100/100 100/102 100/100 100/85 100/102 100/100 100/100 100/100 100/97 100/100 1.2143 6,500.00 7,893.00 7,312.00 -
比较因素条件指数表
比较因素 交易价格 交易时间 交易情况 房地产用途 地段位置 区 域 因 素 周边物业类型 交通状况 公共配套设施状况 环境状况 城市规划 建造年代 房屋朝向 楼层 个 别 因 素 户型面积 通风采光 景观 结构质量 装修情况 物业管理 估价对象 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例一 6800 99 100 100 98 100 100 100 102 100 98.8 100 90 100 100 100 100 103 100 案例二 6900 102.5 100 100 100 100 100 100 100 100 100.0 100 100 100 100 100 100 103 100 案例三 6500 100 100 100 98 100 98 98 102 100 102.0 100 85 102 100 100 100 97 100 0.50% 3.00% 3.00% 2.00% 1.00% 2.00% 2.00% 2.00% 1.00% 0.25% 2.00% 根据市场市场变化状况及规律合理调整；通常月环比修正值为0.5%/月 修正系数
取三宗案例的比准价格的平均值