美国养老地产运营模式及其借鉴论文
美国养老基金运营方案
美国养老基金运营方案随着人口老龄化趋势不断加剧，养老基金的重要性也日益凸显。
美国作为一个老龄化较为明显的国家，养老基金的运营管理至关重要。
本文将深入探讨美国养老基金的运营方案，包括资金来源、投资策略、风险管理等方面，为美国养老基金的运营提供一些建议。
一、资金来源美国养老基金的资金来源主要包括以下几个方面：1. 雇员缴纳：美国的养老基金主要是通过雇员的工资来源缴纳的。
雇员在工作期间每个月会有一定比例的薪资被扣除作为养老金的缴纳。
2. 雇主缴纳：除了雇员自身的缴纳外，雇主也会为雇员缴纳一定比例的养老金。
这笔费用可以看作是雇主对员工的福利待遇。
3. 投资收益：养老基金还可能通过投资获得收益，这部分收益也会成为养老基金的资金来源之一。
4. 政府拨款：政府可能会为养老基金提供一定的拨款，以支持老年公民的生活。
以上是美国养老基金的主要资金来源，下面将详细介绍养老基金的投资策略。
二、投资策略1. 资产配置：养老基金的投资策略需要根据不同的风险偏好和资产分配模型来确定。
通过合理的资产配置，可以达到在风险可控的情况下获取较高的投资收益。
2. 多元化投资：养老基金需要进行多元化的投资，包括股票、债券、房地产、大宗商品等，从而降低投资组合的风险。
3. 长期投资：养老基金的投资需要以长期为导向，应避免频繁买卖，从而降低交易成本，提高长期投资的回报。
4. 风险管理：针对不同的投资标的和风险程度，需要制定相应的风险管理策略，包括资产配置、分散投资、止损策略等。
5. 投资组合管理：养老基金需要建立有效的投资组合管理制度，包括资产配置、资产分散、风险管理等方面的规定。
以上是养老基金的投资策略，下面将详细介绍养老基金的风险管理。
三、风险管理1. 风险评估：养老基金需要对不同的投资标的进行风险评估，并根据评估结果确定相应的投资策略。
2. 风险监控：养老基金需要建立有效的风险监控制度，通过对投资组合的变动和市场风险的监测，及时发现风险，采取相应的措施。
养老地产模式探讨及国内外典型案例
养老地产模式探讨及国内外典型案例随着我国老龄化进程的加剧，对养老服务的需求日益增加。
因此，养老地产模式已经成为了当前房地产业中的一个重要发展方向。
一、什么是养老地产模式养老地产模式是一种结合房地产和养老服务的发展模式。
其核心思想是将房地产和养老服务相结合，在房地产的基础上提供全方位的养老服务。
养老地产模式可以是独立的、专业化的老年公寓，可以是老年人特别定制的普通住宅，还可以是以老年人为主题的小区或者社区。
这样的综合服务可满足老年人不同阶段的养老需求，构建起稳固的养老服务体系，有效地提高老年人的生活质量。
二、国外养老地产模式的案例1、美国弗洛里达州的Village型社区Village型社区是美国弗洛里达州的一个社区养老项目。
它是由一位刚退休的医生创立的，它的理念是在社区内组织各种活动，满足老年居民的精神和身体需求。
这个社区有自己的电影院、游泳池、网球场等众多设施，还拥有完善的医疗服务、安全保障等养老服务体系。
2、新加坡的诺贝尔老年公寓新加坡的诺贝尔老年公寓是一家专业的老年人住宅服务机构，其提供完整的老年人医疗服务包括生活护理、物理检查等，同时在公寓内还有一个包括各种健身、娱乐活动的活动中心，给老人提供了一个积极、健康的生活环境。
三、国内养老地产模式的案例1、绿城养老-和园绿城养老-和园是绿城地产推出的一款针对老年人养老需求的专属住宅。
其建筑设计上注重舒适度和便利性，其中配备有专门的养老辅助设备及餐饮配送服务，并在社区内设有游泳池、健身房等设施，为老年人提升生活质量。
2、中海地产-嘉乐福养老社区中海地产推出的嘉乐福养老社区，利用集团资源，将现有资源与养老产业资源相结合，打造出全国首个由国际高端酒店管理公司管理的品牌养老社区。
其提供了一站式的养老服务，包括家政服务、医疗保健、文艺活动、运动休闲等方面。
四、结语养老地产模式的出现，为老年人的养老问题提供了多种解决办法。
我国现阶段老年人生活质量仍需进一步提升，因此养老地产模式也有着广阔的发展前景。
美国养老住宅业的持续发展及对我国的启示
美国养老住宅业的持续发展及对我国的启示1、社会应该为老人提供一个多样化的环境。
如果根据理论预测，人的预期寿命是120岁，那么按照目前的退休年限，退休时人们几乎才走完生命历程的一半。
实际上现在人们周围80岁以上的老人是很常见的。
从进入老龄到生命终结这段时间，与前半生幼年、青少年、中年划分类似，后半生同样可分为几个阶段，这就是低龄、高龄、高高龄老人的阶段划分。
不同阶段的老人有不同的需求特点，再考虑老人们身体状况、精神和社交需求、需要照料的程度、个人的财力以及能够得到的政府资助，老人需要的居住环境是多层次的。
美国多样化的养老机构和服务根据这些需求而较科学地设计，提供了多样化的居住环境，使得老人们可以选择自己喜爱的生活方式和适合于自己的居住环境，最终体现美国老人法提出的十个目标（类似于我国的六个老有所）。
我国老龄人口众多，老人经济状况差异大、需求差异大，但是社会提供给老人的居住环境比较单一，远远不能满足各个层次老人们的需求。
作为一个向现代化目标前进的国家，应该有相关部门根据已有的各类老龄调查结果并进行进一步市场调查，得到老人的年龄和经济收入及需求的数据，认真分析和规划，提供给社会，这样才有助于促进社会福利化，调动社会各种力量，逐步解决现有老人居住问题，并在老龄化高潮到来的时候，有所准备。
[ 页首]2、养老住宅业的显著特点是服务。
养老住宅业区别于其它居民住宅的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。
因此养老住宅业的任务是两大类。
一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，二是运营和管理养老设施，直接为老人居民服务。
在美国老年住宅促销或促租的过程中，服务是被紧密地捆绑在一起的。
同时，服务质量的好坏，直接影响到老人在机构的入住率，从而影响养老设施的进一步发展。
近年来，连续照料社区概念在发达国家逐步发展，使得老人可以在退休之后不同的阶段得到一条龙服务，不再为养老居住而发愁。
但是这种服务需要有一个长期稳定的系统作为基本保障。
美国发展“以房养老”的经验及对我国的启示
美国发展“以房养老”的经验及对我国的启示“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并每月从金融机构获取现金，直到借款人去世。
该业务起源于荷兰，发展成熟于美国。
人民银行冀州支行对美国住房反向抵押贷款的产品特点及该国发展“以房养老”的经验进行了总结，并结合我国实际提出了借鉴和启示。
一、美国住房反向抵押贷款的主要产品及其特点美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款产品：HECM计划、the Homekeeper Program计划和Financial Freedom计划。
其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机构推出的。
从适用对象看，HECM计划主要适用于拥有较低价值住房的借款者，the Homekeeper Program计划适用于拥有中等房产价值的借款者，而Financial Freedom计划则适用于拥有高档房产的持有人。
（一）房产价值转换抵押贷款(HECM)。
房产价值转换抵押贷款是国会授权的一种住房反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督，还得到美国住房与城市发展部和联邦住房管理局的支持。
HECM得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可用于任何消费目的。
联邦住房管理局也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。
美国住房与城市发展部负责保险项目的设计与改进，联邦住房管理局负责授权贷款提供人，收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
美国住房与城市发展部和联邦住房管理局并不直接提供反向抵押贷款，HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使老年人在获得养老资金的同时不必搬出或出售住房。
这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间内按月发放、在一定限额内自由支取或最后一种方式与前两种方式的结合。
美国太阳城养老社区案例研究
美国太阳城养老社区案例研究美国太阳城养老社区案例研究1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城是美国著名的退休社区。
它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White T anks 地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺。
它处于Phoenix-Mesa-Scottsdale区域，占地37.8km2(14.6mi2)，其中陆地37.6 km2(14.5mi2)，水域0.2 km2 (0.1mi2)。
2、太阳城经历了20年的发展历史20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。
受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。
原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。
同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb 开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在21世纪00年代前期开始建造Sun City Festival。
1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
欧美老年住宅开发模式（共5篇）
欧美老年住宅开发模式（共5篇）第一篇：欧美老年住宅开发模式欧美老年住宅开发模式1999年我国首次步入老年化国家的行列，伴随老年化而来的许多问题亟待我们解决，而其中最首要的问题之一就是这些数量庞大的老年人的住房问题。
本文在比较分析了西方几个主要发达国家在开发老年住宅的模式和经验后，提出对我国开发老年住宅的一些建议。
西方主要发达国家开发老年住宅的模式欧洲“福利制”是欧洲社会的一个重要特点。
英国是西方实行福利政策最早的国家，她于1931年加入到老年型国家的行列。
老年住宅的建设是英国社会保障体系的一个重要组成部分。
1969年，英国住房建设部就制订了《老年居住建筑分类标准》。
在法国，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。
因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。
在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约65万名老年人。
而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。
养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。
法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种，即收容所、老年公寓、护理院和中长期老年医院。
收容所包括公立和私营两种，是为生活能够自理的老人而建的一种收费较低的住宅形式。
其费用由老年人自理，国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。
收容所除了提供食宿外，通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。
老年公寓通常具备完善的服务设施，包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。
根据不同的收入和生活习惯等情况，老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。
护理院主要收住失去生活自理能力的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。
中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医院性质。
其收治对象为经过治疗后有希望恢复生活自理能力的老年患者。
美国美国具有设施完善的老年住宅体系。
美国养老服务市场分析及经验借鉴
美国养老服务市场分析及经验借鉴2014年10月目录第一章美国老龄社会的现状与养老制度.................................................................................... - 1 -第一节美国老龄化进程 . (1)第二节美国老年人养老观念 (3)第三节美国老年人养老保险制度 (5)一、美国退休养老金——“三支柱体系”.................................................................................. - 5 -二、美国医疗保障体系.............................................................................................................. - 7 -第四节美国老年人的收入与支出 (9)一、美国老年人的收入情况...................................................................................................... - 9 -二、美国老年人的支出情况.................................................................................................... - 11 -第五节美国老年人的健康情况 .. (12)第二章美国养老护理行业的规模与细分领域 .......................................................................... - 14 -第一节居家养老(HOME CARE) . (16)一、生活照料型居家养老........................................................................................................ - 17 -二、医疗保健型居家养老........................................................................................................ - 20 -第二节机构养老（养老地产,SENIOR HOUSING） (25)一、美国养老地产投资商........................................................................................................ - 27 -二、养老社区运营商................................................................................................................ - 31 -第三节专业护理机构（S KILLED N URSING F ACILITIES） (39)第三章美国养老发展对中国的经验借鉴.................................................................................. - 44 -图表目录图表1：美国老龄人口（单位:百万人） (3)图表2：美国各年龄段人口占比（%） (3)图表3：美国养老模式分析 (4)图表4：美国65岁以上女士居住情况 (4)图表5：美国65岁以上男士居住情况 (5)图表6：2013年美国联邦社会保障税（P AYROLL T AX 税率表） (6)图表7：1974-2012年美国退休资产情况（各类资产所占比例，%） (7)图表8：2010年美国加入医疗保险A计划的老人在住院期间如何分摊住院和医疗费 (8)图表9：美国医疗保障、医疗补助介绍 (9)图表10：美国老年人收入来源（%） (11)图表11：美国老年人支出流向（%） (12)图表12：2009-2010美国老年人患各种慢性病的比例（%） (12)图表13：美国老人基本生活能力概况（%） (13)图表14：2005-2015美国养老护理市场规模以及各细分领域占比（单位：百万美元） (15)图表15：美国几种不同养老方式的比较 (16)图表16：几种养老方式费用一览（美元/年） (17)图表17：日常居家养老模式一览 (18)图表18：美国前几大的居家养老连锁公司(截止到2009年12月) (18)图表19：美国最赚钱的5种连锁加盟店的初始投资与每年净利润情况（单位：美元） (19)图表20：美国医疗保健型居家养老服务公司龙头一览 (21)图表21：A PRIA H EALTHCARE G ROUP，公司业务简介 (22)图表22：A PRIA H EALTHCARE G ROUP 公司业务图示 (22)图表23：2012年公司各项业务收入占比 (23)图表24：09-12年公司EBITA与EBITDA利润率（百万美元，%） (23)图表25：G ENTIVA H EALTH S ERVICE 业务介绍 (24)图表26：2012年G ENTIVA 各项业务收入占比 (24)图表27：09-12年公司EBITA与EBITDA利润率（百万美元，%） (25)图表28：养老机构服务模式一览 (25)图表29：不同类型养老社区的模块拆分 (26)图表30：美国前十大养老机构的拥有者 (27)图表31：美国REIT S 型投资人的比较汇总 (30)图表32：美国养老地产金融生态中风险收益的分解与匹配 (31)图表33：养老社区提供的服务 (32)图表34：B ROOKDALE S ENIOR L IVING 位于佛罗里达坦帕的旗舰养老社区H ORIZON B AY –H YDE P ARK ..-34-图表35:养老老人在BROOKDALE SENIOR LIVING 的社区中运动 (35)图表36：B ROOKDALE S ENIOR L IVING 各项收入占比 (36)图表37：B ROOKDALE S ENIOR L IVING 支付来源占比 (37)图表38：E MERITUS 在巴尔的摩的协助生活养老社区 (38)图表39：E MERITUS 为老人提供康复护理课程 (38)图表40：专业养老机构服务模式一览 (40)图表41：各类专业护理机构接待病人的病情情况 (40)图表42：K INDRED H EALTHCARE 各项收入占比 (41)图表43：K INDRED H EALTHCARE 支付来源占比 (42)图表44：各个业务单元毛利率水平(O PERATING M ARGINS) (43)第一章美国老龄社会的现状与养老制度中国的养老产业刚刚起步，而美国早在1975 年就已开始。
美国式“以房养老”制度模式及启示
为发达国家中较早普及“ 以房养老” 制度 的国家， 其经历 了较长 时间的实践与探 索， 从 而形成 了一套 完整 的制度体系。在这一过程 中其经历 了数次模式的转变 ， 不断推 陈出新， 最终形成 了以反 向抵押贷 款制度为主， 其他模式为辅的多层次“ 以房养老” 体 系。这些措施与实践为我国未来的“ 以房养老” 制
系列讨论之 中， 如何拓宽养老金的来源途径成为了重点关注的问题 。今年的政府工作报告中更是提出了市场
化 的养 老改革 方 向 。在 这一 过程 中 ， 曾被广 泛关 注 的“ 以房 养老 ” 模式 ， 再 次进 入 了人 们 的视野 。 以房养 老 ， 是 通过 将 附着 于房屋上 的诸 多权 益转 化为 现 金 流 ， 而 将 这一 部 分 现金 流 作 为养 老 金来 源而 实 现 养老 目标 的模式 和金 融工 具 。这一 养老 思路 起源 于荷 兰 ， 后 在各 个 国家 得 以借鉴 和 推 广 。现今 ， 美 国凭 借
２ ０ １ ４年 第 ４期
周
煜： 美 国式 “ 以房养 老 ” 制度模 式及 启示
白 ． ； 口 、 美国式“ 以房养老’ ’ 制度模式及
周 煜
（ 山 东大 学 法 学院 ， 山东 济南 ２ ５ ０ ０ １ ０ ） 摘 要 ： “ 以房养 老” 作 为解 决 养老 问题 的一种 重要 途 径 与措 施 ， 日益 受到 社 会 的 关注 。 美 国作
其有生之年不需要进行任何现金 的偿还 ， 因此被很多美国居民当作获得现金流的有效手段。 美 国的“ 以房养老 ” 产品发展最为成熟 、 适用最为广泛， 对其的借鉴在某种程度上有利于国内以房养老问
题 的讨 论和 实践 。 国 内的“ 以房 养老 ” 曾有 过 实践 ， 但 皆 以失败 告 终 。 当在 深 化改 革 的关 口再 次 提 出 这一 养 老产 品 的实 践方 案 时 ， 应该 怎样 在充 分考 虑我 国国情和 适应 度 的前 提 下 ， 借 鉴 外 国成 熟 经 验 是值 得 思 考 的 问
中国养老地产网——美国养老地产模式分析
中国养老地产网——美国养老地产模式分析现状我国进入老龄化社会以来，呈现出老年人口基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国未富先老的国情和家庭小型化的结构叠加在一起，养老问题异常严峻。
未来中国是人口第一的大国，而且人口仍在持续膨胀，增速为每年570万。
一方面是人口总数持续增长，一方面是人口平均寿命不断延长，人口老龄化是不可避免，且愈演愈烈的社会难题。
安联集团上一期《人口结构变化报告》的中国专题中显示，中国的退休人口（60岁及以上人口）与劳动年龄人口（15岁至59岁之间人口）的比例约为19:100。
按照中国现行60岁的退休年龄计算，2013年劳动力拐点将会突显，15岁至59岁的劳动年龄人口将达到峰值，随后开始进入退休潮，届时社会养老保障体系将面临严峻的挑战。
一、养老地产1、养老地产的概念养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。
它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。
正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。
因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。
在美国，养老地产一般称作为老年住宅。
2，老年住宅产业化老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。
回顾近代，我们就不难发现老年产业诞生、发展的线索。
上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩的一章。
人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每一阶段的人口比例失调，这是老龄化产生的一个重要原因。
二次大战结束，人类社会进入了一个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。
老年人口的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年保健、护理以及我们着重研究的老年住宅产业。
除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一部分老年人住在老年住宅中养老。
来自美国养老地产运营经验的启示
中国房地产报/2014年/8月/25日/第B05版养老地产/政策来自美国养老地产运营经验的启示马琳人口老龄化的加剧使中国养老地产市场迎来新机遇，但因盈利模式不清，这一市场仍处于探索期。
作为养老地产发展的先锋，美国在养老地产运营方面积累了大量经验，它们在市场化养老的背景下，走出了一条依靠REITs创新的独特赚钱模式。
REITs的作用来自中银国际的一份研究内容显示，美国地产商进军医疗养老产业主要依靠REITs，健康护理类REITs的市值在各类型中占比达10%，行业集中度较高。
广泛的行业研究发现，在美国，养老地产不是一类房屋，而是一个完整的金融生态系统，由开发商、投资商、运营商共同构建。
在养老地产开发和运营的过程中，三者各自扮演着不同角色。
养老地产的开发商通常由其他类型的开发商演化而来，根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，并按照事先约定的价格卖给运营商或者投资商。
部分运营商也会自己充当开发商或与开发商组建合资公司来共同开发项目。
投资商主要有3类，REITs、私募基金和非营利性组织。
其中，REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；至于非营利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供养老社区。
养老地产的运营商类似于酒店管理公司，靠品牌优势和规模效应盈利，是一个典型的人力资本密集型行业，其雇员规模通常是投资商的百倍。
为了充分发挥规模效应，运营商在自己持有少量物业的同时，通过租赁和托管方式扩大资产管理规模，实现轻资产运营。
投资收益美国以REITs为主导的养老地产模式本质上依靠物业出租获得租金收益。
研究发现，养老地产通过托管或合资的模式参与运营的效果并不好，因此租金回报率仍然是美国养老地产商具有持续盈利能力的基础。
另外，中银国际研究内容认为，在投资组合收益方面，美国养老住宅贡献占比达35%~60%，而医院贡献仅占比5%，与国内地产商偏好投资医疗产业不同。
美国CCRC模式对我国养老地产的启示
费又需要缴纳较高的入门费。在整个 CCRC 社区内独立生活区所占比重较 大，主要面向活跃老人群体，因为这类老人需求不多，服务费用较低，但是收 费高，恰好可以用来协调介助生活区和全护理生活区的高费用消耗。因此 CCRC 模式一般服务的更多是美国有一定经济基础的老人。CCRC 模式全面 考虑不同阶段老人的需求，提供一个完整的服务链，发展了全方位的功能： （1）居住功能，注重空间的无障碍设计，方便老人的进出，满足入住老人基木 的生活居住需要。（2）服务功能，保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情 况的应急处理等。（3）商业功能，满足基本的购物、日常采购等需求；（4）医疗 护理功能，24 小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理。（5）生 活体闲和文化娱乐功能，提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间;提供老 人增进友谊、交流的空间;提供老人追求进步、提升自我的空间;提供老人渴望 年轻，享受童真的空间[5]。
新加坡、日本等，受东方传统家庭观念影响主要以“两代居”、“多代居”等 家庭养老模式为主，英国和德国则是“以房养老”，采用“倒按揭”和“大房换小 房”养老模式。[3- 4]而美国由于社会保障机制较完善，加之大多老年人拥有独立 的生活经济条件，实行的主要是社区养老模式。主要以 CCRC 社区养老模式 为主，该模式秉持着“原居养老”的理念发展至今已有一百多年历史，发展较 成熟成为了各个国家借鉴的典范。
二、CCRC 模式的特色
（一）注重“在地老化”，提供一站式服务 随着活跃长者年龄的增大，自我照料能力下降，一方面需要外界提供持 续照料，另一方面又不愿意更换住所，离开熟悉的环境，因此，自理养老社区 的弊端凸显，而持续照护养老社区却突出强调“在地老化”刚好弥补这一缺 陷。因为入住 CCRC 社区的老人不论身体出现什么状况都不用搬离社区，只 需居住在社区不同的生活区域内即可享受所需的服务。随着年龄的增长，老 人身体逐渐出现老化，需要借助外界帮助来照料生活时可由独立生活区转入 协助生活区居住，此时有专业的护理人员为其提供饮食照料、康复理疗、洗衣 做饭等服务。若是老人疾病缠身或失智，完全丧失自理能力，这时会转入全护 理生活区，并为老人提供全天 24 小时专业的照料及医疗等服务。这种养老模 式充分兼顾了老人的生理和心理需求，体现了人性的关怀，能为老人提供一 种家庭式生活养老环境，同时又能为老人提供一站式服务，因此受到老人的 亲睐，在激烈的市场竞争中占得一席之地 （二）建筑设计“适老化”，体现人性关怀 CCRC 养老社区的选址倾向是建在风景优美、空气清新的郊区，有益于 老年人的身心健康。对于社区的建筑也是开始采用“通用化设计”理念，其核 心价值就是不需要进行特殊的设计就可以让所有人使用，让所有人都可以感 受到社区的关怀，提升老人的幸福感。整体设计遵循了两个个原则：（1）适老 化原则，由于老年人行动不便，充分考虑到老年人的生理特点，社区里面也设 置了很多无障碍设施，比如在台阶处会设置轮椅坡道，区别于一般的电梯，用 医用电梯代替，在走廊、卫生间设置扶手，还有二十四小时安全监控等，为老 年人的日常生活和安全提供方便和保障。（2）以老年住户需求为中心原则，老 年人也有自己的需求和追求的价值，秉着“活到老，学到老”的心态，他们会追 求精神上的慰藉感。CCRC 模式是给老人营造的是一种积极面对生活、鼓励 大家互动的氛围，感觉身边都是自己的朋友，在一种温馨熟悉的环境生活，消 除孤独感和自卑感。老年大学的引进更是满足了老人的精神需求，大家在一 起学习，施展自己的一技之长，体现自己存在的价值。 （三）科学运营，凸显全方位功能 CCRC 采取出租和销售相结合的方式来经营三个生活区，通过整收取入 门费和月费来进行运营。其中，用于销售的 CCRC 单元主要通过收取居住者 月费的方式来支撑养老设施及配套服务的开销，而出租的单元既需要缴纳月
美国-以房养老-模式的经验及启示
美国”以房养老”模式的经验及启示摘要以房养老，也被称为”住房反向抵押贷款”或者”倒按揭”，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
美国作为”以房养老”模式的”鼻祖”，其发展最具代表性，为我国提供了丰富的经验和启示。
本文首先介绍了美国”以房养老”模式的种类划分，其次分析了美国”以房养老”模式的运作特点，最后提出了美国”以房养老”模式对我国的启示。
关键词房地产；养老；美国；机制创新以房养老，也被称为”住房反向抵押贷款”或者”倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务，在老人去世后，银行或保险公司将房屋产权收回的养老方式，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出”开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，释放出了要打破政府养老包办的格局，引入更多的社会资本进入养老服务市场的信号。
按计划”以房养老”政策会于2014年上半年试行，通过在不同地区进行试点，逐步推广”以房养老”的实施方案。
欧美等地”以房养老”模式发展较成熟，其中，美国可谓是”以房养老”模式的”鼻祖”，其发展最具代表性，为探索我国”以房养老”运作模式提供了丰富的经验和启示。
一、美国”以房养老”模式种类划分美国”以房养老”在实践中，主要分为以下三种模式：（一）房屋价值转换抵押贷款计划（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）HECM计划是1987年，美国国会授权房屋与城市发展部发起的养老计划，该计划不限制借款人的收入水平和借款目的，在这种老模式中贷款的发放与偿还方式比较灵活，借款人可以自由选择一次性总付、按月、年支付或使用信用额度，还可以采用几种方式的结合，HECM计划最大的特点是，联邦住房管理局同时为借款人和贷款人提供担保，在保证HECM计划的借款人一定可以获得贷款资金的同时，还保证HECM的贷款人经过联邦住房管理局的资格认证后可得到保险。
养老地产运营模式-vision2
随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到2050年80岁以上的老年人将增加5倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在发展中国家，增长最快的发展中国家以中国增长的又最快，所以中国面临老龄化问题是最严重的。
养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。
这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。
它的基本存在形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。
面对日趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行，这一趋势使我国养老地产开发行业面临巨大的机遇和挑战。
我国应在根据自身经济发展特点发展养老地产的同时借鉴国外发达国家养老地产开发先进经验，构建出我国特有的地产发展模式。
美国养老地产运营模式：美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，其养老地产以商业化运营为主，突出特点是设施完善。
在美国，已经形成了较为全面的养老居住建筑和服务设施类型，全面覆盖身体状况从康到虚弱，生活自理程度从独立居家生活到需要辅助生活的各阶段老年人，具体包括如独立型老年住宅、老年公寓、连续照料退休社区、老年社区、老年日托中心、护理院、老年痴呆病院、临终关怀、暂缓照料等。
其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区，以成熟的商业化运营模式著称。
老年社区既是美国郊区化的产物，更源于其特定的地理和社会背景——充裕的土地资源，发达的市场环境，较年轻的老年群体。
这类社区多建设在郊外地段，以低密度住宅形式为主，主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体，提供居住和配套服务。
让老年人享受郊外的清新空气和美好景观的同时，还能充分利用各类休闲娱乐、康体健身设施实现健康向上的生活情趣。
整个社区内部形成多层级的设施配置，既有集中的社区配套以满足较大规模的聚会与活动，同时，在每个组团还设有基本配套，满足小组团内部相对全面的生活需求，促进居民对居住邻里的归属感和家庭感。
美国养老地产运营模式及其借鉴
美国养老地产运营模式及其借鉴美国的养老地产通过“倒按揭”的运营模式，解决了大量拥有私有住宅老人的养老问题。
本文主要对美国的三种住房反向抵押贷款方案做了详细介绍，并对在我国发展住房反向抵押贷款运营模式的必要性、可行性、现实意义做了分析。
同时，又根据对我国现状的分析结果，提出了相应的建议。
标签养老地产；倒按揭；运营模式；反向抵押贷款随着我国老龄化程度的加深，仅靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，难以应对老龄化危机。
因此，研究养老地产的运营模式以使老年人养老得到保障变得十分有必要。
国内学者对养老地产运营模式的研究主要集中在借鉴国外发展养老地产先进经验方面。
欧美发达国家较早进入老龄化社会的英、美、德、丹麦等，在对养老地产的运营模式上存在较大差异。
其中最具代表意义的是美国发展兴起的“倒按揭”入住方式[1]。
在此，主要介绍美国的“倒按揭”入住方式。
1 美国养老地产运营模式“倒按揭”，即以房养老，也称为住房反向抵押贷款，起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。
上世纪80年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是以房养老模式应运而生[2]。
下面，着重介绍美国的三种反向抵押贷款方案。
1.1 房产权益转换贷款在美国最流行、最重要的反向抵押贷款是“住房权益转换抵押贷款”(HECM：Home Equity Conversion Mortgage)，它由美国住宅和城市发展局(HUD：Department of Housing and Urban Development)在1989年推出，在全美国由银行、信贷公司和保险公司销售。
HECM在美国广受欢迎，占到市场的90～95％。
贷款限额主要根据房产所在的不同地区来确定，最大贷款限额称作“203-b 限额”(203-b 1imit)，由法律规定且每年调整，2003年，该计划对于非城镇地区的最大贷款额度为154896美元，对于城镇地区则为280749美元，具体每个申请人可能获得的金额主要由申请人的年龄、房产价值和当时的利率决定。
美国养老地产开发经验启示
美国养老地产开发经验启示［提要］养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。
美国的养老地产经过几十年的发展已形成非常成熟的体系。
因此，总结美国养老地产开发经验，对于我国养老地产开发颇具借鉴意义。
关键词：美国；养老地产；经验；启示伴随着中国政府对房地产市场的一轮又一轮调控，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再。
在这种背景下，被称为“养老地产”的新名词走进了人们的视野。
养老地产是老年化商品经济时代特有的概念，它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。
由于早在上世纪六十年代末，美国已进入老年型社会。
因此，美国的养老地产早在上世纪六七十年代就开始走上历史舞台。
经过几十年的发展，美国的养老地产如今已形成非常成熟的体系。
总结美国养老地产的开发经验，对于我国养老地产的开发颇具借鉴意义。
一、美国开发养老地产的主要经验1、政府支持是开发养老地产的有力保证。
在美国，老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家，除了良好的市场运作之外，政府的大力支持也是重要原因。
首先，养老的支付来源是整个养老地产业运行的关键。
在美国，养老金是人们养老的主要支付来源。
美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。
这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个稳定高效的金融体系。
此外，政府在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠，重视吸引私人企业投资经营。
政府的管理和配套政策措施也为老年住宅的发展提供坚实的基础。
2、按需开发不同类型的老年住宅模式。
在美国，专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。
他们依据老年人所需社会服务支援的程度，来划分老年人居住建筑的模式。
日前，美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。
独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务美国太阳城和CCRC 持续照料退休社区开发模式，是美国比较主要的两种养老地产开发模式。
太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC 持续照料的精细化服务理念和运营模式，都是非常值得中国借鉴的。
中国老龄化社会问题的解决，一定要依靠社会力量，尤其要依靠很多有社会责任感的开发企业，站在中国国情的基点上，充分借鉴国外成熟的老年住区开发模式，积极投身中国老年住区的开发建设，才能有助于推动中国老龄事业的发展。
本文通过对美国太阳城和CCRC 两种开发模式基本特征的介绍，进一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给出适合中国的"复合型老年地产"的开发建议。
一、美国太阳城的开发模式目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了美国太阳城的开发模式，甚至是直接引用了"太阳城"的名字作为项目名称，比如北京的"太阳城"、"东方太阳城"，天津武清的"卓达太阳城"等。
可见美国"太阳城"的开发模式和理念，已经对中国产生了一定的引导作用。
表2.1.1美国14 个太阳城项目的基本情况列表1. 美国"太阳城"的主要项目分布、规模、配套和产品类型美国的"太阳城"目前主要有14 个项目（见表2.1.1）：加州洛杉矶东北方向的"苹果谷太阳城"、亚利桑那州凤凰城的"太阳城"和"西部太阳城"、凤凰城东南方向的"牧场太阳城"，以及佛罗里达州的"西海岸太阳城中心"等。
其中，亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是"太阳城"的发源地。
亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是太阳城系列的特例，是按照新建小镇的规模配套公建设施的。
国外养老产业发展模式借鉴分析
国外养老产业发展模式借鉴分析随着人口老龄化的加剧，国外养老产业发展迅猛，养老服务市场逐渐成为国外经济增长的重要动力。
在国外养老产业的发展模式中，可以借鉴以下几个方面的经验。
首先，国外养老产业注重多元化发展。
国外养老产业不仅仅关注传统的老年人健康护理服务，还涉及到老年人的社交、娱乐、文化等方面的需求。
养老机构不仅提供健康护理服务，还建设了配套的康体中心、图书馆、游泳池等设施，为老年人提供丰富多样的活动和娱乐项目，满足老年人身心健康的需求。
其次，国外养老产业注重专业化服务。
国外养老机构以提供专业化、差异化、个性化的服务为目标，通过培养专业养老人才，提供具有高水平技术、专业知识和个性化需求的服务。
专业化的服务包括医疗护理、康复护理、心理辅导、健康管理等，通过专业的团队为老年人提供全方位的健康护理服务。
第三，国外养老产业注重社区养老。
国外养老产业在社区养老方面发展得较为成熟，通过建设老年人社区，提供养老服务。
社区养老包括老年人公寓、老年人社会活动中心、老年人社区医疗中心等，为老年人创造了一个独立、安全、舒适的生活环境。
在社区养老中，老年人可以获得住房、饮食、医疗等基本生活服务，同时也可以和其他老年人共同参与社交、文化娱乐等活动。
第四，国外养老产业注重政策支持。
国外政府通过制定相关政策和法规，推动养老产业的发展。
政府通过对养老机构的投资和补贴，鼓励民间资本进入养老产业，加强养老服务的供给。
政府还制定了养老金制度和相关保险制度，保障老年人的经济需求。
同时，国外政府还加大对养老服务的监管力度，提升养老服务的质量和安全水平。
最后，国外养老产业注重国际合作。
国外养老产业通过与其他国家的养老产业进行合作和交流，借鉴和分享经验，共同解决养老产业发展面临的问题。
国外养老企业通过投资和并购，进一步拓展国际市场，推动在全球范围内的养老知识和资源的流动。
综上所述，国外养老产业的发展模式值得借鉴。
我们可以注重养老服务的多元化发展，提供专业化服务，推动社区养老的发展，加强政府政策支持，以及加大国际合作和交流。
以房养老国际经验及借鉴
摘要：跟着我国人口老龄化的发展，传统养老模式的不足和社会兼顾养老金缺口的增大使得探究新的养老模式成为了摆在我们眼前的迫切问题。
以房养总是一种新式养老资本根源门路，本文在借鉴美国以房养老成功经验的基础上提出了我国推行以房养老的建议。
重点词：以房养老；经验；借鉴跟着我国社会老龄化程度的加剧，传统养老方式遇到严重挑战，我国的传统养老保障体制和社会需求存在巨大的差距。
怎样在传统养老模式之外找寻新的养老模式成为了摆在我们眼前的问题。
依据国务院《对于加速发展养老服务业的若干建议》的精神，我国2014年在北京、上海、广州、武汉四个城市试点以房养老。
一、以房养老概括狭义的以房养老又称住宅反向抵押贷款，是指拥有独立产权的房子所有人将房子抵押给银行、保险企业等金融机构，有关机构在对房子所有人的年纪、房子节余价值、房子所有人预期寿命等要素综合评估的基础上综共计算，发放养老金给房子所有人，房子所有人逝世后，金融机构获得房子所有权对房子进行处理。
以房养老知足了“住宅富裕、现金穷人”的老年人的生活需要，对于缓解老年人的经济贫穷起到了必定的作用。
二、“以房养老”的美国模式以房养老发源于荷兰，美国是以房养老发展最成熟的国家。
美国早在20 世纪 60 年月就开始试水以房养老，20 世纪 80 年月美国一家位于新泽西州劳瑞山的银行创办了“倒按揭”贷款模式，直到 1987 年以房养老在美国才获得了本质性的发展。
美国以房养老模式主要有三种，第一种是房子价值转变抵押（HECM）。
第二种是房子保存者（HomeKeeper ），主要合用于拥有中等价值的房产借钱者。
第三种是财务自由计划（Financial Freedom），主要合用于高档房产拥有人，此模式依据客户的不一样而有必定的差别性，近似于一种理财产品。
这类方式的长处在于贷款申请人能够与贷款发放机构共享房子增值利润，可是贷款发放机构常常要求保存房子价值的25%-30%作为归还贷款的保证。
美国养老地产业三种模式及典型案例深度解析
美国养老地产业三种模式及典型案例深度解析美国老年人的养老问题主要由政府和社会承担，于1981年就推行了家庭医疗补助和社区服务计划。
主要通过完善法律法规；鼓励社会力量兴办养老机构；实施老年保健计划；对老年群体制定普遍适用的优惠政策；设立专门的老年人福利养老院、老人日间托护中心等政策措施保障养老服务业的发展。
美国养老服务非常发达，养老社区(Retirement Community，有的译作退休社区)在其中占有重要地位，美国养老社区可以追溯到殖民地时期的社会慈善机构，1772年，费城教会根据约翰·凯斯利(John Kearsley)医生的遗嘱，用他的遗产在费城建立了一所基督教堂医院(Christ Church Hospital)，占地13英亩，专门收容穷人和体弱的寡妇，后来逐渐发展成为一个独立的非营利性高级护理社区，为低收入老年人提供持续照顾。
②以这种混合型慈善社区为开端，养老社区在美国非常缓慢地发展起来内战后，19世纪70年代至20世纪20年代是美国工业化、城市化鼎盛期，城市建设和社区管理步入正轨，在社会改良进步运动的推动下，慈善事业尤其是社区照顾获得长足发展，许多城市陆续出现社区服务中心(Settlement House)，提供了部分业余性养老照护服务，但专门性养老社区的兴建尚待时日。
30年代，在经济大危机的严重冲击下,罗斯福政府颁布《社会保障法》(Social Security Act)，该法明确规定退休年龄为65岁，实行老年保险和失业保险，这是美国历史上第一部社会保障法案，标志着美国政府由此开始正式介入社会保障事务。
随着时间推移，各种社会保障举措不断完善,1939年增加了伤残保险和老年遗属养老保险，1940年起政府开始按月支付退休金，养老成为全国性社会保障体系的重要组成部分。
1937年联邦政府颁布了第一部《住房法》(The Housing Act of 1937)，关注焦点是低收入者的公共住房建设，对老年人与残疾人住宅略有提及，但只字未提养老社区。
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美国养老地产运营模式及其借鉴【摘要】美国的养老地产通过“倒按揭”的运营模式，解决了大量拥有私有住宅老人的养老问题。
本文主要对美国的三种住房反向抵押贷款方案做了详细介绍，并对在我国发展住房反向抵押贷款运营模式的必要性、可行性、现实意义做了分析。
同时，又根据对我国现状的分析结果，提出了相应的建议。
【关键词】养老地产；倒按揭；运营模式；反向抵押贷款随着我国老龄化程度的加深，仅靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，难以应对老龄化危机。
因此，研究养老地产的运营模式以使老年人养老得到保障变得十分有必要。
国内学者对养老地产运营模式的研究主要集中在借鉴国外发展养老地产先进经验方面。
欧美发达国家较早进入老龄化社会的英、美、德、丹麦等，在对养老地产的运营模式上存在较大差异。
其中最具代表意义的是美国发展兴起的“倒按揭”入住方式[1]。
在此，主要介绍美国的“倒按揭”入住方式。
1 美国养老地产运营模式“倒按揭”，即以房养老，也称为住房反向抵押贷款，起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。
上世纪80年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是以房养老模式应运而生[2]。
下面，着重介绍美国的三种反向抵押贷款方案。
1.1 房产权益转换贷款在美国最流行、最重要的反向抵押贷款是“住房权益转换抵押贷款”(hecm：home equity conversion mortgage)，它由美国住宅和城市发展局(hud：department of housing and urban development)在1989年推出，在全美国由银行、信贷公司和保险公司销售。
hecm在美国广受欢迎，占到市场的90～95％。
贷款限额主要根据房产所在的不同地区来确定，最大贷款限额称作“203-b限额”(203-b 1imit)，由法律规定且每年调整，2003年，该计划对于非城镇地区的最大贷款额度为154896美元，对于城镇地区则为280749美元，具体每个申请人可能获得的金额主要由申请人的年龄、房产价值和当时的利率决定。
hecm申请人必须满足以下条件才具有资格[3]：1.1.1 申请人必须达到62岁或者更高；1.1.2 申请人所拥有的房产必须为：单幢房产，1976年6月以后自建的房产、公寓，共有住房、移动住房一般不具有申请资格；1.1.3 住房至少已建成使用一年以上，其价值必须达到hecm最低财产要求；1.1.4 申请人已向hud核准的咨询机构咨询了解he锚计划的详细内容。
hecm一般由银行或保险公司提供，有时需要抵押贷款经纪人的参与。
hecm要求申请人在办理之前必须先向房地产顾问进行咨询，而另外的两种反向抵押贷款计划则没有这一要求。
hud会提供一份经过认证的咨询机构名单，以便申请人与之联系。
银行、保险公司和经纪人赚取的是前期费用，且银行保留继续服务的权利。
银行或保险公司把将来收取还款现金流的权利出售给“美国国民抵押协会”(fannie mae：federal national mortgage association，一个营利性的抵押贷款组织，其债券受联邦政府的默示担保)。
hecm是唯一一个由联邦政府承保的反向抵押贷款计划，联邦政府通过联邦住房管理局(fha：federal housing administration，fha是hud的一部分)承保贷款人不履行义务的风险。
作为交换，fha 在反向抵押贷款终结时收取房产价值的2％作为保险费用，并且其余各年的保费等于当年借款额的0．5％。
联邦政府的抵押贷款保险既保证借款人获得连续的借款，也保证借款人不会支付高于房产价值的还款额。
1.2 房屋保留者计划房屋保管者(home- keeper)贷款主要是针对不符合hecm条件的借款人而设计的一种模式，是由房利美在1995年提供的。
房屋保管者的贷款上限一般高于hecm的限额，同时对房产所有权的要求也较为宽松。
房屋保管者的贷款额度除受借款人的年龄、房屋的评估价值、房屋所处的地段和当时的市场利率等因素影响之外, 还受到当时申请贷款的人数影响。
其支付方式采取按月支付和信用额度，或者两者结合。
由于该项目的风险自行承担，所以利率采用浮动利率，按月调整。
房屋保管者贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金[4]。
但是，与hecm相比，目前home-keeper的市场占有率还较小[5]，主要由于下面特点：首先，home keeper 的支付方式只有三种：每月支付、信用额度以及两者相结合，而hecm 的支付方式要灵活的多；其次由于home keeper 的贷款最大限不受fha203-b的限制，且允许贷款额随着房屋价格的增长而增加，所以其更适合住房价值大、具有升值潜力的房屋所有者选择。
1.3 房屋保留者计划尽管住房反向抵押贷款产品主要是联邦政策的产物，然而很多私营公司也提供这样的反向抵押贷款产品。
80 年代初，全美家庭第一公司（trans america home first）、房屋高级服务公司（household senior services）和财务自由高级融资公司三家私营公司都在经营反向抵押贷款业务，但是到了1999 年，全美家庭第一公司和房屋高级服务公司都相继终止了这一业务。
财务自由现金账户的主要目标消费群体是拥有价值更大房屋的老年人的贷款业务，所能提供的最大贷款额为70 万美元。
因此私营企业设计产品以吸引不满足联邦条件的较高收入的房屋所有者也是源于社会的需求。
在运作模式上financial freedom cash account 与hecm 和home keeper 有很大区别，更加灵活：这一模式允许借款人最多保留房屋价值80%的房产所有权；允许借款人分享房屋升值的收益；借款人抵押房产后所得的收入不由借款人自由支配，而是一次性购买由hartford 寿险公司承保的按月发放的年金。
综上所述，各类反向抵押贷款方案有着类似的结构特点：当房屋所有者符合相关的条款，贷款人会提供一次性总付、按月支付或者是一个信用额度，或者其中两种或几种的组合；可借到的贷款总额取决于借款人的年龄、房屋价值和利率等可变因素。
然后，老人们就可以利用获得的贷款来入住养老地产项目。
2 美国养老地产运营模式的借鉴根据上述对美国养老地产“倒按揭”运营模式的介绍，笔者在经过查阅文献资料后，对住房反向抵押贷款入住模式在我国实施的必要性、可行性、现实意义和相应的对策建议的分析如下：2.1 必要性研究首先，我国严重的老龄化问题呼唤住房反向抵押贷款在我国养老地产运营模式中的应用。
我国的人口老龄化是在经济基础比较薄弱、社会经济尚不发达、人均国民收入还比较低的情况下出现的，从形成到高峰期据预测只需短短的27年，且老年人口的绝对数很大，这意味着我国不得不在经济尚未发展时期就面对来自“银色浪潮”的冲击，解决比发达国家还要严重的人口老龄化问题[3]。
其次，也是完善我国社会养老保障体系的需要。
目前，我国老年人收入的现状是：老年人收入来源少，收入水平相对较低。
我国多年实行的低收入政策，也使绝大多数老年人没有多少积蓄，只能靠国家与社会提供的有限的退休金生活。
但是，目前相当一部分非国有经济还没有建立起完善的职工养老保障体系，养老保险覆盖率很低，并且由于现行养老保险制度改革方案中对于转制成本问题没有解决，因此对于统帐结合、部分积累的基金管理模式存在着巨大的资金缺口[5]。
再次，也是盘货二手房市场的需要。
通过住房反向抵押贷款，能增加二手房上市量，对抑制房价上涨可以起到一定积极作用[4]。
这样，不仅使得老年人从自己的住宅中获得了入住养老地产项目的资金，也解决了多数年轻人的住房问题，获得了“双赢”的局面。
最后，人际关系转变，商品意识向家庭生活侵入，要求老人自我养老，积极参与以房养老。
商品意识、经济核算思想在今日已是深入人心，人们遇到各类问题，都会从经济、商品、价值的角度考虑，并做出新的评价与分析。
对住房问题这种长期限、大额度的事项，就更有必要做慎重考虑。
当父母与子女之间也变得产权清晰和斤斤计较时，那么，靠别人显然不如靠自己，即使这个“别人”是同自己有紧密血缘联系的父母和子女[6]。
以上分析表明，在人口老龄化日趋严重、商品意识向家庭生活入侵和养老保障制度不完善、不成熟的情况下，发展住房反向抵押贷款养老模式势在必行。
2.2 可行性研究2.2.1 二手房交易市场的旺盛，使得二手房的需求量增加，为老年人以房养老提供了物质基础。
我国城市二手房供需两旺，住房二级市场正在形成[3]。
数据显示，2004年上海二手房交易量已经超过一手房，其间的差额接近300万平方米。
并且，二手房中介机构发展迅猛，市场正走向规范化。
再加上老年人私人住房拥有率较高这一现状[5]，为住宅反向抵押贷款提供了物质条件。
2.2.2 金融保险市场的发展与完善为反向抵押贷款的开展提供了市场和技术支持。
以房养老入住模式得以实现的关键因素之一，是金融保险业的发达和体系的健全，这在于金融保险产品的制度创新，在于从目前实施的严格的分业经营向混业经营模式的演变。
而金融保险法规的出台和完善，金融工具的不断增多，分业经营向混业经营的趋进，将为反向抵押贷款制度的出台提供可以操作的平台。
2.2.3 近年来地价、房价的增值使得老人以房养老有了可资运行的资本。
随着时间的推移，在住房外表已逐步磨损陈旧的同时，住房仍然能够维持相当的价值，或还因地价的增值使住房价值有大幅度提高[6]，这正是住房能够用来养老的关键所在——老人可以利用住宅从金融机构获得足够的资金来入住养老地产项目。
以上分析表明，二手房市场的活跃、金融保险市场发展体制的完善和地价、房价的增值，使得住宅反向抵押贷款入住模式在我国的发展有了可行性。
2.3 现实意义分析住宅反向抵押贷款入住模式在我国养老地产运营模式中的应用，不仅对老年居民有明显的好处，而且对我国保险业发展有着重大意义。
同时，以房养老模式在我国的实施，还将有利于降低社会储蓄率，释放社会消费，推动经济发展。
并且，还可以解决部分地区的农民养老问题[2]。
2.4 对策建议首先，在实施机构的选择上，考虑到反向抵押贷款的特点和我国银行业发展的水平，我国还是由保险公司提供反向抵押贷款产品更合理。
同时，需要各个中介机构积极配合参与[5]。
其次，在发展模式的选择上，结合我国的国情，在我国开展反向抵押贷款应该选择政府支持型的发展模式，即政府出台优惠或财政支持政策，由商业保险公司开发产品并进行销售，允许保险公司以盈利为目的来经营反向抵押贷款业务。
最后，在发展战略上，可将中国住房反向抵押贷款模式总体上采用由东及西、由南及北的推广路径，粗略分为五个梯度[7]。
从而，结合中国的具体国情，为我国住宅反向抵押贷款模式在全国的发展制定了合理的方案。