武汉金都汉宫豪宅项目全程策划报告
【商业地产-PPT】中原_武汉金都汉宫豪宅项目全程策划报告
市场篇－－项目竞争环境分析
区域内竞争楼盘分析
水岸星城
开 发 商：武汉福星惠誉 地理位置：沙湖北侧 规划设计：香港罗麦庄马 景观设计：加拿大奥雅园境师事务所 总建筑面积：65万㎡ 建筑形式：叠加别墅，花园洋房和高 层 小区配套：会所、商业街、幼儿园 主力户型：130~200 ㎡ 预计开盘时间：2005年9月 预计均价：5000~6000元/ ㎡ 项目定位：内环线 65万㎡滨湖梦寐 境地
成交均价 5000 6000 5300 6000 8600 6180
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
2001－2005年高端住宅市场价格走势图
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
◆ 目前，在售楼盘均价已经超过6000元/平米，较当前房地产均价翻番；
均
价：5000~6000元/ ㎡
项目定位 ：三重景观、国际水岸名宅
市场篇－－项目竞争环境分析
区域内竞争楼盘分析
华润凤凰城
开 发 商：华润置地（武汉） 有限公司 地理位置：中山路与和平大道交 汇处 总建筑面积：16万㎡ 建筑形式：高层、多层洋房 小区配套：会所 主力户型：160-270 ㎡ 预计均价：5000元/ ㎡ 以上 项目定位：新武昌 传世艺术家
交通状况 近20路公交车，通往武汉三镇； 过江隧道的建设提供了更为便 利交通条件。
配套分布 片区内各类配套虽然比较完善， 但档次较差。
区域未来格局 政府规划，将积玉桥打造成集商贸旅游、办公
居住为一体的综合服务中心。
市场－－区域市场分析
总评：
积玉桥片区虽属老城区，区域形象基础较差，但是通过实力 开发商的进驻和区域未来的规划，区域现状变化较快，前景 很乐观； 地处城市核心区域，紧邻七大商圈，交通便捷，大大节约了 生活、商务的时间成本； 拥有先天的景观优势、丰富的土地资源。 高品质的商贸、旅游、居住的多功能区域定位。 为本项目立足高端市场提高了先决条件。
【房地产】金都广场项目策划报告
【房地产】金都广场项目策划报告项目策划报告书第一部分：市场分析一、宏观环境分析1．2001-2020年珠海都市总体规划2003年5月，珠海市最新都市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的都市定位为“珠江三角洲中心都市之一，东南沿海重要的风景旅行都市”。
这对珠海的建设和进展起到良好的指导和促进作用，同时阻碍着珠海工业、商业、房地产业、旅行业、第三产业等的进展，战略性刺激珠海经济的提升。
2．港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即港珠澳大桥经国务院立项并预备兴建，对珠海的进展有着非同平常的阻碍力。
广珠轻轨铁路立即动工，珠海以后将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽都市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个尽端性都市真正提升至区域中心枢纽都市的战略地位。
3．良好的政策环境珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，主动实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，都市西拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动坚持增速的被动局面，开始显现企业（专门是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取得跨过式进展。
4．与港、澳经济合作加大如果讲港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加大珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。
小结：一个都市房地产的进展依靠那个都市整体经济的进展，相对地，房地产业的进展也能拉动都市经济的增长。
住宅市场是一个都市经济进展的晴雨表，珠海市新一轮的都市与经济进展战略，以及政府出台的有关政策，关于本项目来讲都可谓为利好消息。
二、珠海市房地产市场概况1．2003年珠海房地产统计二级市场2003年珠海城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回迁房交付使用，商品房竣工面积154.78平方米，比上年减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增长6.6%。
最新武汉汉南项目策划报告精品资料
汉南区项目分布图
在售 未售
武汉碧桂园 御景华府 圆梦08庄园 博学阳光城 新长江香榭南溪 薇湖水岸三期 南色鑫空 梦泽园
左岸凤凰城
汉南区住宅市场
项目名称
博学阳光城 御景华府 薇湖水岸三期 圆梦08庄园 武汉碧桂园
项目地址
汉南区兴业大道与育才路交汇处 汉南区纱帽汉南大道与水洪路交 汇处 汉南区纱帽街薇湖路 汉南兴业大道与南二路交汇处 汉南区武汉碧桂园（汉洪高速军 山出口旁） 汉南区纱帽街李家湾汉南大道405 号（裕兴纺织厂对面） 汉南区纱帽街月亮湾路 汉南区兴业大道薇湖旁 汉南区纱帽街汪杨郭
项目体量分析
整个汉南区项目10万方以下的有3个，1020万方的项目4个，20万方的项目有1个。 总体来说，区域市场供应量较大。
汉南区项目价格分析
由均价价格表可以看出，区域均价最高项目是武汉碧桂园（别墅4800元/平米，洋 房3200 元/平米），武汉碧桂园也是汉南唯一一个卖别墅的住宅项目；均价最低项
——
47 —— —— —— —— ——
89.15
86 93 83.29-90.63 —— —— ——
98.04-125.36
106-137 126-138 124.87-132.66 —— 136 ——
——
—— —— —— —— 152 ——
——
—— —— —— 152.16-371.53 —— ——
S3：项目位于薇湖旁，一线临湖景观
项目西面紧邻薇湖，无论是采光及景观都堪称绝佳。
薇 湖
本案
SWOT分析
地块主要劣势分析：
W1：项目东面和南面均被旧民房包围， 对本项目形象对外展示影响较大。
W2: 汉南大道货车较多，周边旧民房 较杂，整体环境有待改善。
武昌滨江商务区战略规划、开发现状及展望共18页
武昌滨江商务区开发现状
武昌核心地带的滨江区域从前一直为工业企业所占据，使土地资源优势没有得到充分发挥。 近年来，随着大量工业企业顺利搬迁，武昌滨江地区拥有城市核心区中少有的可供集中开发 的土地资源。武昌滨江商务区地处二环 线中心区域，地理和经济区位优势显著；再者紧邻长 江，景观优 势突出。 武昌滨江商务区自规划以来，在政府的强力推动下，四大片区的招商 工作齐头并进，2010年6月，武汉万达中心在积玉桥破土动工，拉开武昌滨江商务区建设序 幕。 同年12月7日联发高价在武昌积玉桥拿地，同月8日规划建设的全球第三高楼武汉绿地 国际金融城正式动工，高606米投资逾300亿，位于武昌滨江商务区北侧。
武昌滨江商务区雏形初现，前景看好
从概念规划到实施建设，武昌滨江商务区仅仅用了不到三年的 时间，万达和绿地以及联发等大牌开发商的进驻直接将这一区 域的整体档次直线提升，顶级豪宅、顶级酒店、顶级商业街区、 顶级商务写字楼以及世界级地标建筑的规划建设使得武昌滨江 商务区的迅速崛起正在成为现实。配合同样大牌云集并且正在 建设中的东沙连通、武汉中央文化区等重大项目，整个老武昌 地区的城市复兴指日可待。
武昌滨江在售盘—万达中心
武汉万达中心位于武汉市武昌 区积玉桥，东至和平大道，南 临锦江国际城，西至临江大道， 北至规划路。处于武汉地理、 政治、文化、商业中心，依临 长江、东湖、沙湖“一江两湖” 旖旎风光，地理位置极佳。
项目配置180米甲级5A商务写 字楼 ，华中唯一白金五星级万 达威斯汀酒店 ，临江万达广场， 整体配套完善，品位高端。
武昌滨江在售盘—金都汉宫
金都汉宫位于武昌临江大道上，一线临江，面对武昌江滩公园， 隔江正对汉江入江口，项目主要卖点为大户型江景房，业主能 购享受400米长的江景视野。该项目是真正意义上的一线江景 豪宅，观江视野独一无二。目前，项目仅最后一期“汉宫一号” 在售，为退层式观景豪宅，户型面积220-700平米，毛坯房， 但销售均价依然高达22000元/平。同万达公馆一样，销售对象 只能是极少数的特定人群。
武汉江景豪宅户型研究报告
茂锦绣
世茂锦绣长江
金都·汉宫
江山如画三期
武汉天地御江苑长江紫都六合新界
金地国际花园
外滩三阳金城新奥依江畔园
外滩·棕榈泉
华润置地·
中央花园
世茂锦绣长江
武汉世茂锦绣长江项目座落于长江
项目简介
之畔鹦鹉洲，片区占地858余亩，总建筑面积约160万平方米，地理位置十分优越居两江之交武汉三镇之中
西优越，居两江之交，武汉三镇之中，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线
直逼汉水，怀抱2公里超长江岸线。
楼盘均价：11500元/
平方米
户型鉴赏：
室
三室二厅二卫
面积159.41㎡
三房二厅二卫
面积166.01 ㎡
三房二厅二卫
面积164.37 ㎡。
豪宅工程施工总体计划(3篇)
第1篇一、项目背景本项目位于我国上海市黄浦区董家渡核心区域，地处繁华地段，周边配套设施完善。
项目由融创中国开发，计划建设4栋住宅楼，总建筑面积约为216397.36平方米。
项目总投资1560000万元，预计2024年入市。
为确保项目顺利实施，特制定以下施工总体计划。
二、施工组织1. 项目管理团队成立项目领导小组，负责项目的整体规划、决策和协调。
下设施工管理部、工程技术部、质量安全部、成本控制部、人力资源部等部门，确保项目高效运作。
2. 施工队伍组建一支经验丰富、技术过硬的施工队伍，包括项目经理、技术负责人、施工员、质检员、安全员等。
对施工人员进行专业培训，提高施工技能和安全意识。
三、施工进度1. 施工准备阶段（2023年1月-2023年4月）（1）完成项目前期手续，办理施工许可证。
（2）进行施工现场勘察，制定施工方案。
（3）进行施工图纸会审，确保施工图纸的准确性。
（4）确定施工队伍，签订施工合同。
2. 施工阶段（2023年5月-2025年12月）（1）地基基础工程：2023年5月-2023年7月。
（2）主体结构工程：2023年8月-2024年6月。
（3）装饰装修工程：2024年7月-2024年12月。
（4）室外配套工程：2023年5月-2025年12月。
3. 竣工验收阶段（2026年1月-2026年2月）（1）组织竣工验收，办理竣工备案。
（2）完成工程结算，支付工程款项。
（3）进行项目总结，提炼经验教训。
四、施工质量、安全、环保及节能管理1. 质量管理（1）严格执行国家及地方相关法律法规和标准。
（2）建立健全质量管理体系，确保工程质量。
（3）加强原材料、施工过程和成品的质量检验。
2. 安全管理（1）建立健全安全生产责任制，落实安全措施。
（2）加强施工现场安全管理，防止安全事故发生。
（3）定期进行安全教育培训，提高施工人员安全意识。
3. 环保及节能管理（1）严格执行国家及地方环保政策，减少施工污染。
合富辉煌武汉滨湖名邸项目营销策划报告210PPT
滨湖名邸项目理解
区域情况分析
中心、繁华、CBD商务区
中南片区 本项目
南湖片区
离市中心近，喧哗闹市中 的一片静土，比中南中心 区更适合居住，也比南湖 片区更加便利
景观资源丰富、居住区、 离市区远、配套少、不便 利
合富辉煌武汉滨湖名邸项目营销策划 报告210PPT
1.借道打造多条回家之路 2.开通住户专巴 3.开通业主购物专车
合富辉煌武汉滨湖名邸项目营销策划 报告210PPT
滨湖名邸项目理解 滨湖名邸项目总结
项目位于武昌中心区位，衔接中南和南湖两大居住区，共 享两大片区的城市资源与市政配套，项目相比中南片区拥 有更适合居住的自然、人文环境，相比南湖片区拥有更丰
具象演绎： 融合自然资源与现代建筑的 环境打造
现代为导向的美林湖畔成功案例
合富辉煌武汉滨湖名邸项目营销策划 报告210PPT
滨湖名邸项目理解 广州美林湖畔公园
合富辉煌武汉滨湖名邸项目营销策划 报告210PPT
滨湖名邸项目理解 核心传播主题提炼推导
传播的目的：让产品引起关注，创造认同 传播的基础：产品的属性语言 区域人文为切入： 人文之后我们说产品在这种人文底蕴衬托下的价值。
人文为导向的万科第五园成功案例
合富辉煌武汉滨湖名邸项目营销策划 报告210PPT
滨湖名邸项目理解 深圳万科第五园
合富辉煌武汉滨湖名邸项目营销策划 报告210PPT
滨湖名邸项目理解 核心传播主题提炼推导
现代为导向的成功案例
成功案例：广州美林湖畔花园
传播主题：365天湖畔假期 产品元素：现代，精致的建筑群，小高层、高层 推广元素：距离城市核心最近的假期生活。
皇家御景豪宅全程策划报告
皇家御景豪宅全程策划报告一、项目背景皇家御景豪宅是一座高档住宅项目，位于城市繁华地段，周围设施完善，交通便利。
项目面积为XXXX平方米，总户数为XXX户。
为了让此项目在市场上具备竞争力并获得良好的认可度，本策划报告将从整体规划、市场营销、品牌宣传等方面进行全程策划。
二、整体规划1.设计与装修：与知名设计师合作，打造出独特而豪华的室内外设计，以迎合目标客户群体的需求。
注重细节，追求高品质的材料和装修风格。
2.绿化景观：充分利用项目周围的绿化资源，打造出宜人的花园环境。
采用环保的绿化设施并注重生态保护，提供居民宜居的环境。
3.配套设施：在项目内设置齐全的配套设施，包括游泳池、健身房、儿童乐园等，以满足不同居民的需求，提供高品质的居住体验。
三、市场营销1.目标客户：对皇家御景豪宅有兴趣的目标客户群体主要为高收入人群、成功商人和投资者等。
通过市场调研，了解目标客户的需求，为他们提供个性化的营销策略。
2.定位：将皇家御景豪宅定位为高端豪宅市场的领导品牌，注重打造项目的独特性和尊贵性，吸引目标客户的关注和购买。
3.价格策略：根据市场需求和项目品质，以高档定价，确保项目的盈利能力，但同时也要考虑市场接受度和竞争对手的定价。
四、品牌宣传1.建立品牌形象：通过精心策划的品牌宣传活动，树立皇家御景豪宅的高端尊贵形象，增强品牌的认可度和美誉度。
2.媒体渠道：在主要的媒体渠道上发布广告，包括电视、报纸、杂志和户外广告等，以吸引潜在客户的关注。
3.网络推广：通过社交媒体平台和网络推广，提高品牌知名度并与潜在客户互动，传播项目的特点和优势。
五、投资回报1.销售目标：根据市场需求和项目规模，设定合理的销售目标，并确保通过有效的市场推广和销售策略实现销售目标。
2.长期投资：将皇家御景豪宅定为长期投资项目，注重项目的长期运营和管理，以提高项目的价值和投资回报率。
3.与投资者合作：与投资机构或个人合作，共同投资项目并分享项目的利润，有效降低项目的风险和负担。
武汉武昌万科金色城市SOHO营销策略提案报告
小户型目前供应量较大，武昌的各个区域都有楼盘公寓，典型楼盘的公 寓供应达6000多套
2、未来供应情况：多数楼盘全年供应，下半年供应增加
3月
7月
9月
12月
·
大华铂金华府：2.18日开盘，推出278套，销售50%左右
优活城：上期公寓销售90%左右，下半年另有一栋公寓楼推出
福星惠誉水岸国际，公寓已销售80%左右
如何打破白沙洲公寓无投资价值的瓶颈？ 一个半月如何实现快速蓄客？
在武汉最热的季节，如何克服自然障碍？
PART1 公寓市场整体分析
1、武昌公寓地图：公寓供应量大，各类产品丰富，各片区皆有供应
片区
徐青片区
武昌中心 南湖 光谷
白沙洲 汇总
项目
大华·铂金华府 长航·蓝晶绿洲
优活城 福星惠誉·国际城 福星惠誉·水岸国际
万科金色城市 SOHO营销策略提案报告
2012年7月
报告框架
1
Q1：市场 目前市场同类产品哪些畅销？哪些滞销？原因是什么？
现象解释
2
Q2：客户
项目可挖掘的客户是哪类？客户的需求？客户对投资公 寓的关注点？客户的抗性？
3
Q3：本体
金色城市SOHO产品特点？
4
营销策略
5
6
价值重组策略 拓客策略
夏日特别攻略
2012年7月计划重新推广
筹
0
预计2012年7月底推出
认筹火爆，一周蓄客2000批
2012年5月19日首开盘,推 168套
2012年6月30日加推168
首开盘当日销售138套，去化率82%； 第二次开盘销售128套，去化率76%
套
2011年7月11首平推， 2012年7月15日再次集中
武汉金地太阳城地产项目价格策略报告
03
价格策略制定
定价目标
短期目标
01
吸引目标客户，提升销售量，回收资金。
中期目标
02
建立品牌形象，提升市场份额，获取利润。
长期目标
03
实现企业可持续发展，成为行业领导者。
定价策略选择
根据成本加成定价
根据产品成本、营销费用、预期利润等因素计算价格。
根据市场需求定价
根据市场供求状况、竞争激烈程度和消费者心理等因素制定价格。
面与竞品楼盘进行差异化竞争。
03
户型设计优势
金地太阳城地产项目的户型设计更贴合现代人的居住需求，可从户型
设计、装修标准等方面与竞品楼盘进行差异化竞争。
05
价格执行和调整方案
价格执行方案
基于市场调研制定价格策略
通过对周边竞品、市场趋势、客户群体进行深入调研，制定 具有竞争力的价格策略。
价格分层与优惠措施
02
通过深入调查和研究，为项目的价格策略制定提供科学依据，确保项目在市场 竞争中获得最大化的收益。
03
本报告将结合项目实际情况和市场环境，制定合理的价格策略，以推动项目的 销售和推广。
项目背景
1
金地太阳城是武汉市中心城区的一处高品质住 宅项目，由金地集团开发建设。
2
项目总建筑面积为10万平方米，包括住宅、商 业和配套设施。
03
济基础，为房地产市场提供了良好的发展环境。
02
项目SWOT分析
项目优势
1 2 3
品牌优势
金地太阳城地产项目依托金地集团的品牌影响 力和资源整合能力，具有良好的市场口碑和客 户认可度。
区位优势
项目位于武汉市核心区域，具有优越的地理位 置和交通条件，方便客户出行和生活配套设施 的完善。
XXXX年武汉金地名郡营销策略报告166p(下)
1.市场案例推售剖析
① 总体营销思路 ② 区域形象概念定位 ③ 项目主题定位策略 ④ 推售策略 ⑤ 示范展示策略 ⑥ 外围改造策略 ⑦ 精装修策略 ⑧ 分阶段营销
三期
4
6
5
二期 一期
2 1
2批
1批
7.8万方，B区滨江 高层区
19万方，C区高层 及会所
15.5万方，A区33层高 层+C区联排
小结： 1. 先推别墅提升项目档次感、再推高层。 2. 先推景观优势较小的A2\A4，后推观景高层A1\3\5\6，价格逐步提 升。 3. 分房型组合推盘，客户群体细分后集中推广，各个击破。
1期
小结： 1. 先推复式产品提升项目档次感、再推平层产品。 2.推出高端物业奠定项目高端形象，达成销售。
[商业] [140-260㎡电梯花园洋房] [85-95㎡高层平面户型] [130-135㎡高层平面户型] [150㎡高层平面户型] [200㎡高层平面户型] [250-280㎡超高层平面户型]
项目的目标客户“准高端”定位为“财富阶层。
EPA阶层
epa class
提出项目独特的 “生意汇+生活汇”生活主张。
生活汇
Department life
提出“效率 Efficiency、私享 Private benefits、艺 术生活 Artistic life ”的文化概念开发思路。
源来……
20汇源自美国纽约的心脏曼哈顿Manhattan的腹地中央公园区 Central Park，处于曼哈顿新兴商业文化中心的交叉点，在华尔街 区的围合地段，被誉为纽约最新高尚生活的顶级城市绿洲。
① 总体营销思路
② 区域形象概念定位
③ 项目主题定位
2017年11月9日积玉桥C片方案建议
房地产是城市化股票
中国居民购买不动产，相当于 购买城市的股票。土地财政本 货是融资（股票），土地和住 宅就必定是投资品。 只要存在土地财政，不动产就 不可避免地会是一个资本品， 无论怎样打压住房市场，只要 其收益和流动性，高于股票， 黄金，储蓄，外汇等常规的资 本渠道，资金就会继续流入不 动产市场。
森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司武汉分公司
市场背景 武昌市场：武汉楼市价格NO.2热点区域。
成交价格：武汉市2017年上半年，各行政区域成交面积占比明显，武昌区以成交均价15281元/㎡占据武汉楼市均价排名 第二的区域。
成交面积：受制新增供应原因，武昌区去化面积占比较低，仅17万方。
森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司武汉分公司
2017.9
35464
4%
2017.10
35588
0%
时间 2011 2014 2015 2016 2017.1 2017.2 2017.3 2017.4 2017.5 2017.6 2017.7 2017.8 2017.9 2017.10
万达公馆
价格（元/㎡） 涨幅
22000
26433
20%
22011
结合本项目产品条件，可参考周边非豪宅产品二 手房价格，项目目前能支撑市场价格为30000元 /㎡。
联投时代中心 （商业/建设）联 Nhomakorabea中心 （建设）
江南明珠园 25714元/㎡
万达公馆 30558元/㎡
融侨华府 30992元/㎡
欧林湾 27130元/㎡
X年武汉光谷新项目全程策划案-72
香港太平洋（武汉区）营销推广提案目录第一章市场分析 (2)一、宏观政策环境 (3)二、区域概况 (8)三、光谷房地产市场分析 (11)四、直接竞争楼盘分析 (12)第二章项目分析 (21)一、项目概况 (21)二、本案SWOT分析 (22)三、卖点与买点提炼 (25)第三章项目定位 (25)一、客群定位 (26)二、产品定位 (31)三、价格定位 (32)四、形象定位 (33)五、档次定位 (33)六、项目定位 (34)第四章营销策略 (34)一、营销总体策略 (34)二、营销总纲 (35)四、营销整体节奏安排原则 (36)五、营销推进策略 (36)第五章推广策略 (39)一、营销推广思路 (39)二、具体推广策略 (43)三、推广亮点 (45)四、推广渠道选择 (46)五、主要推广活动建议 (47)第六章销售与推广执行 (49)一、销售总体思路 (49)二、重要工作节点 (50)三、销售与推广组织实施流程安排 (50)四、分阶段销售与推广组织具体实施 (51)五、推广具体安排 (65)第一章市场分析一、宏观政策环境（一）国家宏观政策对房地产市场影响不容忽视“高增长”的宏观经济发展态势显然已经引起政策制定者的密切关注，从近年来国家种种调控政策的出台看，经济运行伴随通货膨胀率的快速上升成为中央比较担忧的一个方面。
武汉市房地产市场近期经历快速发展的过程，体现在房价的快速上涨，与全国房地产市场发展大势紧密相系。
武汉市宏观经济发展迅速，一批批大项目的成功落户武汉，以及“8＋1”城市圈战略的逐渐深入，种种迹象表明武汉区域经济发展良好，进而催发房地产市场的迅速上升。
但过热的经济发展，必定为宏观政策制定者所密切关注，随着一系列针对宏观经济过热的调控政策出台，房地产市场发展也必定受其影响，出现新的情况，这是所要关注到的。
对经济良好增长的预期不会有太大改变，随着加息、房贷新政以及针对房地产开发企业的种种政策出台，国家打击投机性房地产市场需求对市场的影响逐渐被消化，也将是房地产市场调整并回归市场真正价值的时机。
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均
价：5000~6000元/ ㎡
项目定位 ：三重景观、国际水岸名宅
市场篇－－项目竞争环境分析
区域内竞争楼盘分析
华润凤凰城
开 发 商：华润置地（武汉） 有限公司 地理位置：中山路与和平大道交 汇处 总建筑面积：16万㎡ 建筑形式：高层、多层洋房 小区配套：会所 主力户型：160-270 ㎡ 预计均价：5000元/ ㎡ 以上 项目定位：新武昌 传世艺术家
消化时间 12个月 12个月 10个月 1个月
消化套数 约380套 约278套 约151套 约150套
◆ 上述数据表明，项目消化速率较快，形式较好。 ◆ 从目前推盘量和消化量来看，武汉高端市场的整体状况看好。 ◆ 根据现有的销售速度，预计到2006年4月，将剩余400余套左右。
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
在售项目概况
项目名称 惠园CP
万豪国际 香榭水岸 中侨观邸 东湖天下
总计
项目地址
住宅户数 剩余户数
惠济路10号 西北湖路3－85号
东湖路329号 台北一路31号 武昌东湖路189号
/
159套 394套 478套 451套 889套 2371套
约110套 约6套
约200套 约300套 约730套 1346套
“金都汉宫”项目全程策划报告
湖北中原地产营销策划有限公司 二OO五年七月七日
项目背景：
本项目位于武昌临江大道； 是武汉市首个达到“3A”标准的地产项目； 由实力开发商打造…… 这些表明该项目具备了打造武汉市典范豪宅的属 性，同时她也将成为武汉市新人居的转折点。 因此，怎样彰显“金都汉宫”项目的多重意义， 是开发商和我们需要共同考虑的问题。
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
政策下的高端市场发展趋势 ◆ 提高了高端市场的准入门槛； ◆ 有效刺激了市场游资放弃沿海市场，转向投资潜力更大的武汉市场； ◆ 新一轮的市场淘汰，使开发资格提高，高端产品品质也在迅速提升。
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
综述：
2006年，大量豪宅项目即将推出，更多更高品质的高端项目将会呈 现；通过供应市场的引导，消费市场也在朝着利好的方向发展。
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
已售项目概况
项目名称 销售时间 售罄时间
地理位置
建筑面积 （㎡）
户数
成交均价 二手价 （元/㎡） （元／ ㎡）
世纪华庭 2001年
2003年
西北湖建银 大厦旁
40000
189
东湖林语 2002年
2003年
武昌东湖路 368号
70000
455
怡景花园 200年的发展，无论从开发体量、产品品 质，已经得到了质的提高。同时通过开发商的不断教育，消费 者也在逐步认同并开始接受高端住宅。 随着武汉经济的飞速发展，人均消费水平的不断增长，消费者 对高品质住宅的需求也在不断提高。众多有实力的品牌开发商 也都看好了这一发展趋势，纷纷投身武汉的高端市场。 可以说：2005年是武汉市豪宅元年，2006年将是武汉市豪宅的 急速成长年。
竞争对手原则 根据在地段、价位、规划、目标消费群、策略等各方面都存在的
特性：—可比性 —相近性 —差异性
根据上述原则，并结合我们在该区域做的市场调查，我们发现以 下楼盘是2006年南岸金都推盘的主要竞争对手：
市场篇－－项目竞争环境分析
同品质楼盘竞争环境分析
东湖天下
开 发 商：武汉天时物业 地理位置：东湖 规 模：占地6.8万㎡ 859套 建筑形态：高层、小高层、别墅 绿 化：46.32% 容 积 率：2.57 车 位 比：1：1.2 小区配套：会所、商业街 主力户型：160-270 ㎡ 均 价：8600元/ ㎡ 项目定位 ：东湖畔，22万平米别墅 级社区
◆ 高端住宅市场价格增长速度加快，短短4年的时间价格增长50%以上。
◆ 在售项目和二手市场所反映出来的变化表明，武汉市高端住宅产品具 有很大的升值空间，投资意义较大。
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
在售项目消化情况
项目名称 万豪国际 香榭水岸 中桥观邸 东湖天下
开盘时间 2004.6 2004.6 2004.10 2005.6
竞争对手形象概念
• 华润凤凰城，以建立华润艺术馆来体现项目的文化特色，提升 楼盘的形象档次。
• 东湖天下，借助东湖的景观优势和区域的高端形象，打造“别 墅级”社区。
• 水岸星城，占据沙湖200亩的湖面景观资源，营造武汉“最美的 岸边“。
• 锦江国际城，大打临江的“景观“牌，借助地理位置优势诉求 （三重景观、国际水岸名宅）。
或优质的物业服务……
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
分布：
● 目前已形成三个片区：汉口 沿江大道片区、西北湖片区 和东湖片区；
● 三大片区都拥有良好的自然 景观资源；
● 同样具有极佳自然景观的积 玉桥区域，随着几大开发商 的进驻，将形成继以上三片 区之后的又一个高档住宅片 区。
● 四个片区的形成，表明武汉 市高端住宅在呈现片区化的 同时，朝着多元化的趋势发 展。
市场篇－－项目竞争环境分析
区域内竞争楼盘分析
水岸星城
开 发 商：武汉福星惠誉 地理位置：沙湖北侧 规划设计：香港罗麦庄马 景观设计：加拿大奥雅园境师事务所 总建筑面积：65万㎡ 建筑形式：叠加别墅，花园洋房和高 层 小区配套：会所、商业街、幼儿园 主力户型：130~200 ㎡ 预计开盘时间：2005年9月 预计均价：5000~6000元/ ㎡ 项目定位：内环线 65万㎡滨湖梦寐 境地
市场篇－－项目竞争环境分析
区域内竞争楼盘分析
锦江国际城
开 发 商：武汉天实物业
地理位置：武昌积玉桥江边
景观设计：棕榈园林
占地面积：6万㎡
建筑面积：14.3万㎡
总户数：880户
建筑形式：高层、小高层
绿
化：45.47%
容 积 率：2.38
小区配套：会所、商业街
主力户型：130~200 ㎡
预计开盘时间：2005年10月
2005年下半年及2006年即将推出项目
项目名称 水岸星城
地理位置 武昌沙湖
建筑面积(万㎡) 65.0
锦江国际城
武昌区沿江大道55号
14.0
华润·凤凰城 中山路与和平大道交汇处
14.1
南岸金都
武昌沿江大道
30.0
外滩·棕榈泉 沿江大道与山海关路交汇处
7. 1
九龙仓时代广场 汉口沿江大道兰陵路口
15.0
一、武汉市高端市场研究 二、区域市场分析 三、项目竞争环境分析
市场篇－－项目竞争环境分析
片区竞争分析
西北湖片区特征： ●商业中心、单体 ●可开发土地资源有限
汉口沿江大道片区特征： ●政治中心；单体楼宇为主； ●北面为老城区，视觉效果有限
积玉桥片区特征： ●知名开发商共同打造 ●小区型产品，物业形态丰富 ●土地资源丰富 ●发展前进看好
同时，我们也应该看到，随着消费者消费观念的改变，以前那种 单一的产品优势和操作手法已经不能吸引市场，只有在各个方面 均做到最好才能成为市场的热点和焦点。 因此，虽然本项目具有良好的市场基础和机遇，但是我们更应用 一个超越于现有市场的标准来考虑项目的发展和项目的操作，只 有这样才能真正打造出具有引领性的豪宅产品。
南岸金都项目虽然拥有高科技含量的产品、丰富的江景资源等多 项优势，但面对武汉日益激烈竞争的高端住宅市场,如何发扬项目 优势,运用营销手段规避项目劣势,将是我司后续定位及营销策略阶 段重点针对并解决的！只有具有一定实力、市场定位准确、规划布 局新颖、包装推广到位的个盘才受市场追捧和认可。
卢沟桥路1 号
73581 299
4100 6300-6800 4500 6000-8000 6000 6500-6800
◆ 以上已售楼盘的平均消化时间为2年左右
◆ 以上项目在二手市场均价已经达到6000－7000元/平米，与开盘期相比， 价格涨幅较大，最高超过100％；
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
成交均价 5000 6000 5300 6000 8600 6180
市场－－武汉市中心城区高端市场研究
2001－2005年高端住宅市场价格走势图
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
◆ 目前，在售楼盘均价已经超过6000元/平米，较当前房地产均价翻番；
第二部分 定位篇
一、项目SWOT分析 二、目标客户群定位 三、项目的整体定位 四、项目的市场定位 五、项目的形象定位 六、项目的价格定位 七、项目的传播策略定位
定位——项目SWOT分析
优势：
区域未来良好的发展前景 丰富的景观资源优势 项目自身的产品优势 开发商自身实力较强
劣势：
目前区域的高档形象尚未完全树立 本项目相对其他高端项目切入市场 较晚
• 外滩棕榈泉和时代广场则依托一线江景和汉口的成熟商圈。
小结：竞争对手楼盘普遍属于景观依赖型，依托希缺的景观资 源和得天独厚的地理位置，作为主要诉求点。
结论：
“南岸金都”项目虽然在规模、地段、交通、设施方面和竞 争对手相比有，优势并不明显。但按照开发商的建设规划来 看，作为湖北的首个3A工程项目，它的产品，无论从建筑材 料还是施工技术，在武汉都是绝对超前的和领先的。那么如 何把项目的优势提升到一个绝对高度，以超越所有竞争项目， 则是我们要做的主要工作。
2006年，高端市场将精彩纷呈。
一、武汉市高端市场研究 二、区域市场分析 三、项目竞争环境分析
市场－－区域市场分析
积玉桥片区房地产市场发展概述
“四快” ◆ 片区均价上涨较快； ◆ 市场供应量增长较快； ◆ 产品品质提升较快； ◆ 区域形象提升较快。
市场－－区域市场分析