2014年房地产估价理论与方法真题及答案解析

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2014年4月房地产法真题(含答案)

全国2014年4月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

选择题部分注意事项：1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2．每小题选出答案后，用2B 铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。

如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。

不能答在试题卷上。

一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30 分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸” 的相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1．从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是(P49)A ．基础性B ．支配性C.风险性D .排他性2．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让取得教育、科技、文化用地使用权的最高年限为(P92)A. 30年B. 40年C. 50 年D. 70 年3. 住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，单笔最高额度为人民币(P215)A . 20 万元B . 30 万元C. 40 万元D . 50 万元4. 房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包括A .贷款信托B .股权信托C.财产权信托D.人格权信托5. 《房屋登记办法》要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是(P49)A. 1O 个工作日B. 15个工作日C．30 个工作日D．60 个工作日6．划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请(P68)A.初始登记B .转移登记C.更正登记D •异议登记7. 下列建设用地使用权流转属于土地一级市场的是A .建设用地使用权入股B .建设用地使用权转让C.建设用地使用权出租D •建设用地使用权抵押8. 根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是A .乡级人民政府B.县级人民政府C.市级人民政府D.省级人民政府9. 按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发A •建设项目用地呈报说明书B •选址意见书C.项目规划书D. 土地利用总体规划书10. 对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是A •国有建设用地使用权出让B •国有土地出租C.国有土地使用权作价出资 D .建设用地使用权划拨11. 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过(P92)A. 1年B. 3 年C. 5 年D. 1O 年12. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿的责任主体是A .建设单位B .人民政府C.财政部门D .住房和城乡建设管理部门13. 根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为A . 50 万元B . 100 万元C. 1000 万元D . 5000 万元14. 下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是(P116)A .注册资本5000万元以上B .从事房地产开发经营时间3年以上C.近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上D •连续3年建筑工程质量合格率达到100%15. 《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期限为(P138)A . 1 年B. 2 年C. 3 年D. 5 年16. 下列关于工程款优先受偿权规则的表述中，不正确的是(P131)A •承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权B •工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人C.优先受偿的工程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金D •优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算17. 根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包括A •房地产转让B.房地产抵押C.房地产租赁D.房地产经纪18. 根据《城市房地产管理法》的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由A •全国人大规定B.国务院规定C.住房和城乡建设部规定D •国土资源部规定19. 房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为A •未经出租人同意，承租人擅自转租B •虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案C.出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议D •因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金20. 下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是A .出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人,承租人有以同等条件优先购买房屋的权利B .出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人C.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民法院应当认定承租人仍然享有优先购买权D .出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持21．下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的是A •预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告B •涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积C.涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限D •广告中含有能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺22 .职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的A . 5%B. 7%C．10%D ．12%23．关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的是A •必须以被代理人的名义从事代理活动B •可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动C.必须以自己的名义从事代理活动D •不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力24．下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是(P240)A .有偿转让国有土地使用权B .有偿转让集体土地使用权C・以继承方式取得的国有土地上的房屋D •以赠与方式取得的国有土地上的房屋25 ．“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。

2014年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案

2014年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( )。

（A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿（B）搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿（C）因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿（D）因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿2 关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( )。

（A）估价依据应根据估价对象和估价结果来选取（B）《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求（C）在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查（D）估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据3 关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( )。

（A）估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响（B）注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见（C）注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果（D）合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致4 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( )的特性。

（A）易受限制（B）独一无二（C）相互影响（D）不可移动5 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( )。

（A）该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元（B）该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路（C）该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过（D）该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个6 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( )。

（A）典型投资者所要求的社会一般报酬率（B）典型投资者所要求的社会最高报酬率（C）特定投资者所要求的最低报酬率（D）特定投资者所要求的最高报酬率7 某人承租了一商业房产，租期为3年，每年年末支付租金，该房产在3年租期内的净租金为50万元／年，同期的市场净租金为65万元／年，报酬率为7％，该承租人权益价值为( )万元。

房地产估价师房地产估价案例与分析真题2014年

房地产估价案例与分析真题2014年(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}问答题{{/B}}(总题数：3，分数：30.00)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/m2。

当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元/m2为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。

甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。

经复核，甲机构维持原估价结果。

并对异议进行了书面回复，请问：（分数：10.00）(1).甲机构书面回复的致函对象是谁?（分数：5.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：(甲机构复函的致函对象是人民法院。

因为甲机构是受人民法院委托作的评估。

)解析：(2).导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?（分数：5.00）__________________________________________________________________________________________正确答案：(主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。

②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些，价格自然也会高些。

③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。

④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。

⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。

2014年房地产估价师真题及答案汇总下载

年房地产估价师真题及答案汇总下载年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网尽！在线做题就选针题库：一、单项选择题(共题，每题分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

)、房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。

.发明.发现.创造.隐定、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。

.掌握的有关信息不同.作出的估价师声明不同.估价对象状况不同.委托人不同、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。

.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于年日签署.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于年月举办.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。

.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金.现时该房改房上市交易的正常价格.现时该房屋的房改成本价.当时该房屋的房改成本价、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润( )×直接成本利润率。

.后续开发成本管理费用.后续开发成本管理费用销售费用.待开发房地产价值后续开发成本.待开发房地产价值后续开发成本取得待开发房地产的税费、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。

.目前是否有经济收入.过去是否带来了经济收益.是否具有产生经济收益的能力.目前的收入是否大于运营费用、某套住宅总价万元，套内建筑面积平米，套内墙体面积平米，分摊的共有建筑面积平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。

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2014年房地产估价师真题及答案解析下载一、单项选择题(共35小题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。

A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售B.抵押C.转让D.经营3、下列风险中属于系统风险的是( )。

A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的( )。

A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为( )年。

A.0.63B.1.63C.2.25D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。

A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括( )。

A.移动平均法B.指数平滑法C.市场因子推演法D.简单平均法9、实行施工总承包的房地产开发项日。

施工现场的安全应由( )负责。

A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是( )。

A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于( )。

房地产估价师考试2014年真题及答案解析-判断题

房地产估价师考试2014年真题及答案解析<判断题>+56注册房地产估价师未办理变更注册仍执业的，由省级人民政府房地产主管部门责令限期改正。

（）答案：B答案解析：本题涉及的考点是注册房地产估价师违反变更注册的处罚方法。

注册房地产估价师违反《注册房地产估价师管理办法》规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以下的罚款。

+57廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费两项因素构成。

（）答案：A+58物业管理准备阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。

（）答案：A+59城市规划的主要对象是城市的空间系统，尤其是城市社会、经济、政治关系的形态化和作为这种表象载体的城市土地利用系统。

（）答案：A+60实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于专项性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

（）答案：B答案解析：本题涉及的考点是物业服务收费的费用构成。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

+61业主是物业管理市场的需求主体。

（）答案：A+62抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

（）答案：A+63依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地出让决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。

（）答案：B+64房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。

2014年房地产估价师考试试题及答案解析下载

2014年房地产估价师考试试题及答案解析下载2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网尽！在线做题就选针题库：/oXVZF单项选择题1.他物权是指所有权以外的仅在一定限度内对物进行支配的权利，所以也称为()。

A.用益物权B.担保物权C.定限物权D.典权2.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，而土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是()。

A.垄断地租B.绝对地租C.级差地租D.超额地租3.地租是地价的基础，对于永久租期的土地，若每年取得地租额为定值A，报告期初的土地价格为P，且贴现率为i(i不变)，则地租与地价的关系为( )，其中R为地租，￡为t年。

A.P：(1+i)RB.P=(1+i)RC.P=i/AD.P=A/i4.()是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市与土地利用空间结构分析后总结出来，并提出了中心商务区(CBD)的概念。

A.中心地理论B.多核心理论C.同心圆理论D.环状理论5.()的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯，其理论核心就是通过对运输、劳动及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

A.地域空间利用结构理论B.中心地理论c.农业区位理论 D.工业区位理论6.杜能理论认为，市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式，农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和，而运输费用又决定着农产品的总生产成本，其关系可表示为()。

A.P=V+E+TB.P=V-E+TC.P=V-E-TD.P=V+E-T7.著名的‘‘杜能圈’’有6种不同的耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，第四圈为( )。

A.自由农作B.草田轮作区c.谷物轮作区 D.林业区8.中心地是指对于一个区域而言的中心点，而某一中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平是指()。

2014年房地产估价师考试试题及答案

2014年房地产估价师考试试题及答案2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打尽！在线做题就选针题库：/oXVZF单选题1．《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从( C )开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A．1997年下半年B．1998年上半年C．1998年下半年D．1999年2．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( C )。

A．以一次为限，不超过三个月B．以一次为限，不超过六个月C．以两次为限，每次不超过三个月D．以两次为限，每次不超过六个月3、房地产估价机构资质有效期为 ( )年。

A.2B.3C.5D.6标准答案： b解析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。

4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满( )年的，不予注册。

A.3B.4C.5D.6标准答案： a解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。

5、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为( )名以上。

A.3B.5C.8D.15标准答案： d6、注册房地产估价师延续注册有效期为( )年。

A.1B.2C.3D.5解析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。

7、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A 房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为( )元。

A.100B.250C.500D.1000标准答案： d解析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。

2014年资产评估-房地产评估考试试题及答案解析(一)

资产评估-房地产评估考试试题及答案解析(一)一、单选题（本大题40小题．每题1.0分，共40.0分。

请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。

）第1题某宗土地4000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为2500m2，第2层至第10层每层建筑面积为2000m2，则由此计算出的建筑容积率为( )。

A 4B 5.125C 2D 6【正确答案】：B【本题分数】：1.0分【答案解析】第2题土地一般是指( )。

A 陆地及其空间的全部环境因素B 由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体C 地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂D 地球表面的能为农业、工业生产提供场所的部分【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域或滩涂。

如果广义地看，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然综合体。

故正确选项为C。

第3题标定地价是( )。

A 省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价B 市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价C 土地使用权出让底价D 地产市场交易价格【正确答案】：B【本题分数】：1.0分【答案解析】标定地价是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

第4题从评估原理的角度划分，基准地价修正系数法可归属于( )。

A 收益法B 成本扣除法C 市场法D 清算价格法【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。

而基准地价修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。

第5题评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。

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2014年房地产估价师考试真题及答案解析下载2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网尽！在线做题就选针题库：/oXVZF一、单项选择题1.非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个( )称呼。

A.概括性B.描述性C.理论性D.准确性2.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是( )。

A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.营业的房地产3.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。

A.公正B.公平C.公开D.估价对象的合法权益4.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。

A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制5.在房地产权利中，属于用益物权的是( )。

A.自物权B.划拔土地使用权C.抵押权D.租赁权6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价( )万元。

A.78B.882C.1210D.12727.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。

若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。

A.4400B.4409C.4445D.44558.不是影响房地产价格的区位因素是( )。

A.位置B.交通C.人文D.环境9.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。

A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性10.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。

[工程类试卷]2014年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析

2014年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。

（A）依赖专业管理（B）效益外溢和转移（C）异质性明显（D）变现性差2 房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使( )。

（A）投资利润最大（B）投资效率最高（C）投资成本最低（D）投资风险最小3 在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。

（A）银行存款利率（B）银行贷款利率（C）通货膨胀率加银行存款利率（D）资金的机会成本加风险调整值4 某市在2012年房屋施工面积为2000万m2，竣工面积为700万m2；2013年房屋新开工面积为800万m2，竣工面积为900万m2。

若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为( )m2。

（A）1200（B）1900（C）2100（D）28005 某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力( )。

（A）正好能够承受中位数房价（B）只能承受比中位数房价更低的房价（C）只能承受比中位数房价更高的房价（D）可以承受平均水平的房价6 商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。

这表明房地产市场具有( )的特性。

（A）信息不对称性（B）交易复杂性（C）供给垄断性（D）经济外部性7 土地储备资金不能用于支付( )。

（A）收储土地上建筑物的补偿费（B）收储土地后必要的前期开发费用（C）收储土地发生的银行贷款利息（D）土地使用权出让价款8 在商品房开发项目综合验收中，( )是竣工项目投入使用前的关键环节。

（A）环保验收（B）市政工程验收（C）规划验收（D）人防验收9 以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。

（A）领导定价法（B）挑战定价法（C）目标定价法（D）随行就市定价法10 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元／人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元／人，看有多少业主参加。

2014年房地产估价师真题解析

2014年房地产估价师真题解析2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网尽！在线做题就选针题库：/oXVZF1.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( )。

A.0.4月B.2.5月C.0.4年D.2.5年答案：D解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。

2.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。

A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：B3.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。

A.减少B.增加C.不变D.同步递减答案：B4.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析( )。

A.物理结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E.总量结构答案：BCDE解析：从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。

5.下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有( )。

A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的答案：ABD解析：房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率6.在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有( )。

A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率答案：BD7.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段的主要有( )。

A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程答案：BCD8.城市土地开发和供应计划，一般由( )按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。

2014年房地产估价师考试试题及答案解析汇总

2014年房地产估价师考试试题及答案解析汇总2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解一、单项选择题1.房地产投资的缺点是( )。

A.相对较高的收益水平B.易于获得金融机构的支持C.抵消通货膨胀的影响D.投资回收周期较长参考答案：D2.下列风险中，不属于系统风险的是( )。

A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.购买力风险D.比较风险参考答案：D解析：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。

3.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为( )。

A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%参考答案：C解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。

这是求折现率的一种方法。

4.在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。

A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段参考答案：B5.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。

A.综合利率B.贷款利率C.折现率D.机会成本参考答案：D多项选择题1.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有( )。

A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间参考答案：DE解析：对于收益性房地产来说，其经济寿命是指在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间;自然寿命一般要比经济寿命长得多。

2014年房地产估价师考试完整真题及答案解析

2014年房地产估价师考试完整真题及答案解析为了让各位考生更好的复习备考，整理了2014年房地产估价师完整真题及答案解析，供大家参考。

(一)单项选择题(共40题，每题0.5分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.我国土地用途管制的核心是()。

A.实行土地有偿有限期使用制度B.经营土地有偿使用C.不能随意改变农用地的用途D.不能随意改变建设用地的用途2.征收集体土地的补偿费归( )所有。

A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡(镇)人民政府C.土地使用者D.农村集体经济组织3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。

A.15B.25C.35D.554.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。

A.3B.5C.7D.105.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。

A.5%B.10%C.15%D.20%6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。

A.规划B.土地C.房地产开发D.建设7.修建性详细规划应当符合( )规划。

A.控制性详细B.区域C.近期建设D.分区8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。

A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。

A.商品房销售代理机构B.商品房预售人C.商品房购买人D.商品房购买人和商品房预售人10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。

A.不受该抵押权影响B.应当解除C.没有效力D.不得对抗抵押权11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

2014年房地产估价师考试真题及答案

2014年房地产估价师考试真题及答案2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完1.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。

A.商品住房B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房2.某宗以房产为主的房地产讦估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。

A.1.80B.2.80C.3.05D.5.003.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。

A.非住宅建没用地使用权期侧届满后，自动续期B.住宅建设用地使用权期恻届满后.自动续期C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期4.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。

A.与产权调换房屋结算差价B.价值C.货币补偿金额D.重置价格5.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。

A.国务院人事主管部门B.国务院建设主管部门C.省级人事主管部门D.省级房地产主管部门6. 2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于( )万元。

A. 40.00B. 5000C. 6000D. 70007.施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有( )签字盖章。

A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师8.住房公积金管理的决策机构是( )。

A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.存储住房公积金的金融机构D.设区城市人民政府9.商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。

2014年房地产估价理论与方法20170707

2014《房估理论方法》真题一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。

A.该房屋占用范围内的建设用地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。

A.估价依据应该根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设的都是一种估价依据3.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。

A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估价委托人讨论估价结果D.合理的估价结果和估价对象在市场上的成交价格应一致4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系。

相邻关系的产生是因房地产具有（）。

A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】C【解析】本题考查的是房地产的特性。

正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

”参见教材P64.5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通天剑描述的是（）。

A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个【答案】B【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。

[工程类试卷]2014年房地产估价师(房地产基本制度与政策)真题试卷及答案与解析

2014年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是( )。

（A）《房地产估价规范》（B）《房地产估价机构管理办法》（C）《国有土地上房屋征收评估办法》（D）《房地产估价师执业资格考试实施办法》2 下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年的是( )。

（A）住宅（B）娱乐场（C）宾馆（D）体育馆3 下列建设项目中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是( )。

（A）部队营房（B）国有企业办公楼（C）国家投资的核电站（D）科技博物馆扩建4 国有土地上房屋征收的主体是( )。

（A）市、县级人民政府（B）市、县级房屋征收部门（C）房屋征收实施单位（D）市、县级房地产行政主管部门5 根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于( )。

（A）1／3（B）1／2（C）2／3（D）3／46 编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市( )。

（A）紫线（B）黄线（C）绿线（D）蓝线7 建筑工程施工许可证由( )单位申领。

（A）设计（B）建设（D）监理8 下列控制指标中，不属于建设监理控制的是( )。

（A）质量标准（B）投资限额（C）建设工期（D）投资回报率9 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是( )。

（A）设计单位（B）施工单位（C）监理单位（D）房地产开发企业10 新建商品房转让手续费由( )承担。

（A）转让方（B）销售代理人（C）受让方（D）转让方和受让方共同11 某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年，出让合同约定的使用年限为40年，甲使用10年后转让乙，乙取得该建设用地使用年限为( )年。

（B）30（C）40（D）5012 当事人订立抵押合同时，不得在合同中约定( )。

（A）债务履行期限（B）被担保的债权数额（C）抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人（D）债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有13 李某购房，取得房屋所有权的时问是( )。