【策划方案】中央商务区企业总部基地项目总体策划方案

本案也期望通过此次提报：给予高科集团对于本项目开发提供决策参考依据。
汇报思路
Part 1 分析篇 Part 2 战略篇 Part 3 产品篇
Part 4 营销与招商篇 Part 5 项目可行性论证篇 Part 6 凌峻过往案例简介篇
Part 1 分析篇
Ⅰ 经济环境
一、宏观环境分析
株洲国民经济保持了持续、快速、健康 的发展势头，2009年株洲市完成国内生 产总值1022.6亿元，2009年上涨14.2个 百分点，人均国民生产总值27472元，增 长13.6%，接近3万元大关。
宏观环境分析小结
长株潭一体化的“株洲机遇”
宏
观
环
境
分
析
两型社会概念的提出与建设，使得株洲从传统工
业结构逐渐向高科技产业的转变，加速了株洲工
业发展进程，新型现代工业城市的前景显现，加
上房地产市场的健康发展以及写字楼空白，具备
发展潜力。
（一）所属区域分析
二、中观环境分析
（二）区域情景分析
城市发展主方向： 西扩区域
天元区政府 搬迁带动区 域的发展
天元区政府将搬迁至 区域内的新办公大楼， 它不仅仅是政府办公 地点的改变，更是一 种引导城市发展方向 和开拓城市发展空间 的需要，同时也给本 区域房地产经济的发
。 展带来了新活力
高新技术产业发 展，未来区域人 口增加
随着高新技术产业发 展，入驻企业将走向 国际化，企业员工素 质提高，未来人口基 数将增加，区域市场
商贸之城——中南地区重要的商贸和现代物流中心
以株洲市芦淞区为核心的服饰市场， 先后摘取了“中国十大服装批发市 场”、“中国品牌市场”和“中国服 饰名城”三块“金字招牌”。芦淞服 饰产业，作为株洲制造业之外的又一 块地方经济品牌，作为一块有代表性 的湘派服饰品牌，其影响力正在迅速 扩大。
服饰之城——独具特色的服饰产业基地
Ⅲ 房地产市场
2009年在国家政策支持、刚性需求增 加、投资需求暴涨的情况下，市场销售
强势，株洲市整年累计销售商品房 23180套，面积265.99万平方米,成交金 额72.83亿元,与08年相比分别增长 146.03%、159.40%、167.58%。
株洲房地产市场——稳定、健康的发展态势
Ⅳ 写字楼市场
工业的荣光与沧桑+开创城市工业新局
1
. 城市的工业传 统：一个传统 工业城市的荣 光
2
城市的工业 现状：工业 转型任重而 道远
3
.
城市的工业发 展趋势：工业 重镇的涅槃
小结： 株洲工业，正牵引着株洲经济乃至湖南工业快速疾行！ 工业成就了株洲，未来株洲的发展也离不开工业的平台！
Ⅱ 从工业的角度思考
工业产业升级势在必行， 需要实现自我超越！
中国制造的背 后：6+1产业 链
工业创意产业的 前景
小结： 从制造到创造，是中国工业崛起于世界之林的必由之路。 从制造到创造，需要汇聚知识、智慧与创意的共同力量。
Ⅲ 从项目的角度思考
项目的不利条件：
■ 交通：周边路网建成，但 出入不便，普通居住者与职员 无法承受在此居住与办公的时 间与交通成本。 ■ 配套：周边生活配套较为 不便，对于普通消费者与办公 者的吸引力较弱。 ■ 企业：园区内各企业均拥 有自己的办公场所，另行驻外 办公的概率相对较低。
株洲其实没有正规意义上的写字楼 市场，绝大部分都是商住一体的项 目，写字楼的开始出现兴起于服装 批发市场的扩大和实际需要，后来 随着市场的发展，城市的进步，慢 慢一些公司和外资企业进入株洲， 写字楼的范围和档次都需要提升， 于是出现了株洲现在的两大商务中 心。
株洲写字楼市场——写字楼市场存在市场空白点
市场需求
目前栗雨工业园进驻企业近 50家，但园区内目前基本无 商业配套、企业性质专业办 公场所。
地段升值潜力明显
项目处于三市融城的核心区域， 在长株潭一体化进程步伐加快的 背景下，项目的地段价值将获得
空前增长，升值潜力较为明显。
小结：栗雨工业园发展的“工业机遇”
Part 2 战略篇
一、战略思考
Ⅰ 从城市的角度思考
栗雨中央商务区企业总部基地项目
总体策划方案
凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司
2010年04月
两 型 社 会 三 市 融 成
对高科和株洲工业来说：这是一次伟大的转型，是一个创历史的时刻！
高
技
术
株 洲
工 业
工
业
本案宗旨
凌峻认为，本项目面临着前所未有的机遇，同时也面临着现实条件的制约， 因此，必须发散思维，不拘泥于固有想法，敢于质疑，凌峻相信，真理永远 是越辩越明。
本区域位于株洲城市发展主 导方向之一的栗雨工业园内， 是株洲高新区的科技创新和 高新技术产业化区，也是长 株潭地区重要的产业、技术 核心区之一，在株洲建设新 现代工业化城市的远大规划
中占据重要地位。
三市融城，提 速西部发展契 机
区域位于三市融 城核心地带，三 市融城带来的政 策利好，将使得 该区域的地段价 值得到提升，拔 高整个区域的形 象价值。
Ⅴ 城市发展情景
根据“长株潭”城市群整体规划，株 洲整体将向西、向北发展，与湘潭、 长沙融合成为城市群。株洲市市区实 现特大城市的规模目标，发挥国家重 要的交通枢纽和新型工业基地的作用， 成为区域综合服Hale Waihona Puke Baidu功能强大，设施完 善，产业发达，文化繁荣，城乡协调 发展，人居环境良好的生态园林城市。
株洲城市发展情景——三市融城，城市发展新机遇
Ⅱ 城市特征
株洲是建国后发展起来的新兴工业 城市，工业门类齐全，已逐步形成 了以冶金、机械、化工、建材四大 支柱产业为主导，拥有电子、电力、 煤炭、陶瓷等门类齐全的新型工业 体系。
工业之城——高新技术产业为先导的国家老工业基地
株洲有“被火车拖来的城市”之称， 京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这 里交汇。株洲火车站是全国铁路客运 最重要的中转站之一，株洲北车站是 中国江南最大的货运编组站，客货运 可以从株洲直达北京、上海、广州、 重庆等大城市。株洲公路四通八达。
内存在一定空白。
小结：株洲城市发展的“西部机遇”
区域位置优良，板块前景看好，从发展趋势来看，必将成为未来株洲的工业产业基地。
三、项目分析
高科集团的开发优势 雄厚的政府背景
高科集团隶属于株洲政府下辖 的企事业单位，已经在株洲相 继开发了香山美境、颐景园等 项目，开发经验较为丰富。
高科集团的政府背景，使得在开发 过程中能够依赖政府相关资源，在 开发过程中享受特有绿色通道，并 获得政府相关政策支持。