欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划计划说明书
资产证券化成功案例3个
资产证券化成功案例3个资产证券化是指将一组能够产生独立、可预测现金流的基础资产，通过一系列的结构安排和组合，对其风险及收益要素进行分离和重组，并实施一定的信用增级，从而将组合资产的预期现金流的收益权转换成可以出售和流通、信用等级较高的资产支持证券的过程。
以下是店铺分享给大家的关于资产证券化成功案例，欢迎大家前来阅读!资产证券化成功案例篇1：目前，我国在商业地产(专题阅读)资产证券化(专题阅读)领域已开展了一些探索。
在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。
如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。
开元REITs。
2013年7月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。
实际发行25%的基金份额，发行价为3。
5港元，募集资金6。
75亿港元，预期回报率为7。
8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。
从投资人的结构来看，公众持有人比例为32。
42%、凯雷28。
39%、浩丰国际39。
20%。
春泉REITs。
2013年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。
81港元，募集资金规模为16。
74亿港元，预计年化收益率为4。
94%-5。
23%。
2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。
高和资本中华企业大厦案例。
中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。
2024年景区财务工作计划
2024年景区财务工作计划一、总体目标2024年景区财务工作的总体目标是：提高财务管理效能，优化财务流程，保证景区财务的健康运行，助力景区发展。
二、核心任务1. 完善财务管理体系：建立健全财务核算制度，明确财务管理职责和流程，确保财务数据准确、完整。
2. 加强预算管理：根据景区发展规划，制定年度预算和季度预算，加强预算编制、执行和监控，控制预算执行偏差。
3. 加强成本管理：优化成本结构，控制运营成本和管理费用，提高资源利用效率，优化景区经营效益。
4. 加强收入管理：完善票务及门票管理制度，提升门票收入管理水平，推进易游项目收费标准的合理化，提高景区自主创收能力。
5. 完善资金管理：加强资金入库、出库管理，合理安排资金投资，优化资金使用效益。
6. 加强财务监督和审计：加强对财务工作的监督和检查，及时发现和解决财务风险，定期进行内部审计。
三、具体措施1. 完善财务管理体系（1）修订并完善景区财务管理制度和内部控制制度，明确财务职责和流程。
（2）建立财务会计制度，确保财务数据的准确性和及时性。
（3）加强财务制度宣传教育，提高员工财务意识。
2. 加强预算管理（1）建立健全预算编制流程，明确预算编制责任和时间节点。
（2）加强与各部门的预算协调，确保预算合理性和可行性。
（3）建立预算执行监控机制，及时发现和解决预算执行偏差。
3. 加强成本管理（1）优化成本管理体系，建立制度规范成本控制，加强成本核算和分析。
（2）明确各项费用的用途和审核程序，控制费用支出。
（3）加强对供应商的管理，选择价格合理、质量可靠的供应商。
4. 加强收入管理（1）完善票务和门票管理制度，提高门票收入管理水平。
（2）推进景区自主创收项目，推出具有吸引力并合理定价的文化体验项目。
（3）优化销售渠道，提升门票销售效率。
5. 完善资金管理（1）规范资金入库和出库程序，加强资金流动性管理。
（2）优化资金投资组合，提高资金使用效益。
（3）加强对资金的监督和预警，避免资金风险。
(欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理)- 深圳欢乐谷评估报告
深圳市欢乐谷主题公园入园凭证销售现金流预测报告书中企华评咨字(2012)第1304-01号(共一册第一册)北京中企华资产评估有限责任公司二〇一二年三月十一日目录一、报告目的 (2)二、报告使用者 (2)三、工作内容 (2)四、工作原则 (2)五、项目组织 (3)六、工作步骤 (3)七、预测假设 (4)八、预测方法 (4)九、预测过程 (5)十、预测结论 (36)十一、特别事项说明 (37)十二、报告使用限制说明 (37)十三、报告日 (38)深圳市欢乐谷主题公园入园凭证销售现金流预测报告一、报告目的中信证券股份有限公司拟设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划。
该专项资产管理计划是以深圳、北京、上海、成都四家已投入运营的欢乐谷主题公园在2012年至2017年每年特定月份、特定数量的入园凭证为基础资产发行受益凭证募集资金，以入园凭证销售现金流为还款来源的专项资产管理计划。
北京中企华资产评估有限责任公司接受中信证券股份有限公司委托，对深圳市欢乐谷主题公园2012年至2017年入园凭证销售现金流进行了预测，以便为上述专项资产管理计划提供参考。
二、报告使用者本报告的使用者为中信证券股份有限公司、联合信用评级有限公司及业务约定书约定的其他报告使用者。
三、工作内容根据中信证券股份有限公司的要求，本项目工作内容为预测深圳市欢乐谷主题公园2012年至2017年入园凭证销售现金流。
为此，项目组做了下列具体工作：◆了解深圳市欢乐谷主题公园的基本信息，包括但不限于目前的主要游乐项目、预计建设的游乐项目、每年固定的主题活动项目等。
◆了解深圳市欢乐谷主题公园未来的入园凭证价格提升计划。
◆审阅深圳市欢乐谷主题公园2006年至2011年的售票(卡)数量及入园凭证销售现金流。
◆对深圳市欢乐谷主题公园2012年至2017年入园凭证销售现金流进行预测。
四、工作原则1.独立、客观、公正的原则。
本次工作要做到工作到位、资料齐全、分析充分、评价客观；2.全面、高效的原则。
游乐景区项目融资计划书
02
与政府部门保持良好沟通，及时了解土地政策调整，确保土地
使用权的稳定性。
税收优惠风险
03
关注税收优惠政策变化，合理利用税收优惠，降低项目成本。
市场风险量化评估方法论述
1 2
市场需求风险
运用市场调研和数据分析手段，评估目标市场需 求和潜在市场规模，降低市场不确定性风险。
竞争格局风险
分析行业内竞争对手情况，评估项目在市场竞争 中的地位和优势，制定差异化竞争策略。
停车设施
规划充足的停车位，方便游 客出行，提高景区可进入性 。
绿色环保理念融入方案
01
生态保护
在景区开发过程中，保护原有生态 环境，减少对自然资源的破坏。
绿色出行
鼓励游客采用公共交通、自行车等 绿色出行方式，减少私家车使用。
03
02
节能减排
采用节能环保的建筑材料和设备， 降低景区能耗和排放。
环保宣传
产业链上下游资源整合方案分享
供应商选择
介绍项目所需设备、物资和服务的供应商 选择过程，强调质量和成本控制的重要性
。
合作伙伴关系建立
分享与产业链上下游企业建立合作伙伴关 系的经验，如共同研发、市场推广等，以 降低成本、提高效率。
资源整合效益
阐述资源整合对提升项目整体竞争力的作 用，包括降低成本、优化资源配置、提高
投资回收期
预计投资回收期为5年（含建设期2年），表 明项目投资具有可行性。
内部收益率（IRR）
预计IRR为18%，高于行业平均水平，显示 项目盈利能力较强。
净现值（NPV）
在10%的折现率下，预计NPV为6000万元 ，大于零，证明项目具有投资价值。
社会效益评价体系建设
华侨城欢乐谷专项资产管理计划
1
投资者回售选
择权
-
华侨城2 32,500 17.57%
AAA 【】
2
-
优先级 华侨城3 34,500 18.65%
AAA 【】
3
-
华侨城4 华侨城5
37,500
41,000
20.27%
22.16%
AAA 【】
AAA 【】
4
5
投资者有权 在专项计划 成立满3年 后按面值回 售给华侨城
A
投资者有权 在专项计划 成立满3年 和4年后按 面值回售给
华侨城集团在该日16:00前进行补足，以使得回售和赎回准备金账户中的资金足以支付当期回售 和赎回所需支付现金金额
监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》；计划管理人于该日16:00前发布公 告，公布回售和赎回准备金账户余额情况
日期
事项
R-19日
该日16:00前，华侨城A必须将不低于华侨城4和华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%（第三年末） 或华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%（第四年末）的现金划付至回售和赎回准备金账户
R-18日
监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》。若回售和赎回准备金账户余额不足 约定金额，计划管理人将书面通知华侨城集团进行补足
华侨城4
华侨城A有权在专 项计划成立满3年 后，在华侨城4和 华侨城5的回售量 均达到其发行量 的50%时，选择 按面值赎回全部 华侨城4和华侨城
5
固定利率
华侨城5
华侨城A有权 在专项计划成 立满4年后， 在华侨城5的 回售量达到其 发行量的50% 时，选择按面 值赎回全部华
侨城5
固定利率
次级 -
景区资产管理工作计划
一、前言为了加强景区资产管理，提高景区经济效益和社会效益，确保景区可持续发展，特制定本景区资产管理工作计划。
二、工作目标1. 完善景区资产管理制度，确保资产安全、完整、高效运行。
2. 提高景区资产使用效率，降低运营成本。
3. 优化景区资产结构，提升景区整体形象。
4. 增强景区资产管理团队的专业素养，提高管理效率。
三、工作内容1. 资产清查与登记（1）对景区现有资产进行全面清查，包括土地、房屋、设备、设施等。
（2）建立资产台账，详细记录资产名称、规格型号、数量、价值、使用状态等信息。
2. 资产维护与保养（1）制定资产维护保养计划，明确维护保养责任人和时间。
（2）定期对资产进行巡查，发现损坏、老化等问题及时修复。
3. 资产调配与使用（1）根据景区发展需求，合理调配资产，提高资产利用率。
（2）加强资产使用管理，确保资产安全、合规使用。
4. 资产评估与处置（1）定期对资产进行评估，掌握资产价值变化。
（2）对闲置、低效资产进行处置，提高资产效益。
5. 资产信息化管理（1）建立景区资产管理信息系统，实现资产信息化管理。
（2）利用信息化手段，提高资产管理的效率和准确性。
四、工作措施1. 加强组织领导，成立景区资产管理工作领导小组，负责统筹协调和监督实施。
2. 完善规章制度，制定景区资产管理制度，明确资产管理的职责、权限和流程。
3. 加强资产管理队伍建设，提高管理人员专业素养，定期开展业务培训。
4. 强化监督检查，定期对资产管理工作进行检查，发现问题及时整改。
5. 营造良好氛围，提高全员资产意识，共同维护景区资产安全。
五、工作期限本景区资产管理工作计划自发布之日起实施，有效期为三年。
六、总结通过实施本景区资产管理工作计划，力争在三年内实现景区资产管理的规范化、信息化和高效化，为景区可持续发展奠定坚实基础。
资产证券化业务介绍 (资产管理总部)-简化版
基础资产应具备的条件
➢ 符合法律法规规定
➢ 权属明确
➢ 基础资产可特定化
购买资产
➢ 基础资产可以产生独立、可预测的现金流，且现金流应当持续、稳定
备案
企
业
资
挂牌、转让
产
证
券
化
如
何
实 施
-7-
2.1 企业资产证券化的主要操作环节
资
产
证
券
化
概 述
-5-
二 企业资产证券化如何实施
企业资产证券化的主要操作环节 企业资产证券化客户营销建议 企业资产证券化相关费用
目 录
-6-
2.1 企业资产证券化的主要操作环节
确定基础资产 设计SPV 信用增级 信用评级 证券发行
“基础资产”，是指企业用做资产证券化发行载体的那部分财产或财产权 利
2012年12月
18.5
2012年12月
16.3
3+2 2.25
-4-
1.4 资产证券化对企业的意义
1
通过资产证券化，企业变现预期收益（长期应收款），大大缩短企业获利及资金回笼时间 ，加快项目滚动开发，改善项目公司的资金链，提升新业务获取能力；
获得新的融资渠道：当企业负债率较高时，银行贷款及信用债融资等传统的融资渠道受限
2006年6月
4.10
4
南京城建污水处理收费资产支持受益凭证
南京市城市建设投资控股（集团）有 限责任公司
2006年7月
7.21
4
南通天电销售资产支持收益专项资产管理计划 南通天生港发电有限公司
2006年8月
回购承诺书(共7篇)
回购承诺书（共7篇）第1篇：回购承诺书股东会决议XXX于XXX年XXX月XXX日在本公司开发的项目售楼部在贷款还款期内，不论借款人因何种原因连续三期或累计六期未按期偿还所欠乙方贷款本息，即视为违约。
XXX支行有权解除与借款人及XXX所签订的借款合同，并由我公司收回该按揭房屋的回购责任，我行代借款人偿还所欠XXX的剩余全部贷款本息，房产归我公司。
第2篇：贷款回购承诺书贷款回购承诺书长安银行宝鸡分行支行：我公司股东会于年月日召开会议，会议一致同意并形成决议，同意为我公司开发销（预）售的项目的按揭贷款的借款人在你行办理的商用房按揭贷款作出以下承诺：1、我公司开发销（预）售的项目，房屋地址是，商用房面积平方米，销（预）售房款约为人民币万元。
我公司保证该项目合法、合规，“五证”齐全，已取得政策规定的各项手续。
2、我公司保证及时对该项目投入充足的建设资金，确保项目按期竣工，并取得验收合格证明。
3、因目前以上项目商用房尚未取得竣工验收合格报告，为此我公司原意为以上项目所有商用房按揭贷款提供全程连带责任保证。
4、如以上项目的商用房不能或无法按期竣工验收，致使购房借款人在贷款期间出现连续三个月或累计六个月未按期归还贷款本息，由我公司对逾期商用房按揭贷款进行回购。
5、在收到贵行向我公司出具的《贷款回购通知书》后，我公司保证在2个工作日内对按揭贷款进行回购，即代购房借款人偿还全部剩余按揭贷款本金、利息和罚息。
如我公司未能如期履行上述还款义务，授权你行从我公司开立的所有账户中直接予以扣收。
6、本承诺与我公司签订的与按揭贷款有关的其他担保条款、保证金：年月日条款不冲突，具有同等法律效力。
股东会成员签字：承诺人（公章）贷款回购通知书编号：（保证人）：根据年月日贵公司与我行签订的楼宇按揭协议（编号：）和个人购房借款合同（编号：）贵公司同意为借款人的保证人履行有关的连带保证责任。
截止年月日，借款人已连续期（或累计期）未按约定还款，共积欠我行贷款本息人民币元，请贵公司履行合同约定义务及贷款回购承诺，于收到本通知书2个工作日内对以上逾期商用房按揭贷款进行回购，代购房借款人偿还全部剩余按揭贷款本金、利息和罚息，否则，我行将从贵公司开立的所有账户中予以扣收。
中国证券监督管理委员会关于核准中信证券股份有限公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的批复
中国证券监督管理委员会关于核准中信证券股份有限公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的批复文章属性•【制定机关】中国证券监督管理委员会•【公布日期】2012.10.30•【文号】证监许可[2012]1417号•【施行日期】2012.10.30•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】证券,公司正文中国证券监督管理委员会关于核准中信证券股份有限公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的批复（证监许可〔2012〕1417号）中信证券股份有限公司：你公司报送的关于设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的申请及相关文件收悉。
根据《证券公司监督管理条例》、《证券公司客户资产管理业务试行办法》（证监会令第17号，以下简称《试行办法》）等有关规定，经审核，现批复如下：一、核准你公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划（以下简称计划），并发售欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划优先级受益凭证和次级受益凭证（以下简称受益凭证）的申请。
计划存续期为5年。
计划优先级受益凭证的面值总计不得超过1，750，000，000元，且须全部面向机构投资者销售。
计划次级受益凭证面值总计不得超过100，000，000元，且须全部售予深圳华侨城股份有限公司（以下简称深圳华侨城）。
二、我会对《欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划计划说明书》和《欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划托管协议》无异议。
我会对你公司和深圳华侨城、北京世纪华侨城实业有限公司、上海华侨城投资发展有限公司的《欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划基础资产买卖协议》，以及深圳华侨城、北京世纪华侨城实业有限公司、上海华侨城投资发展有限公司为计划提供的差额支付安排和华侨城集团公司为计划提供独立的不可撤销的担保安排无异议。
三、同意你公司作为计划的管理人和推广机构，中信银行股份有限公司（以下简称中信银行）作为计划的托管人，中国证券登记结算有限责任公司作为受益凭证的登记结算机构。
资产证券化案例分析(中信建投证券)
普通商业贷款, 518.47, 47%
学生贷款, 7%, 7%
信用卡贷款, 11%, 11%
汽车贷款, 14%, 14%
住房抵押贷款, 71.78, 7%
汽车贷款, 49.93, 5%
重整贷款, 82, 8%
真正意义上的信贷资产证券化，需要基础信贷资产具有较为广泛的数量，统计学意义上的违约率预期，投资者可对该项产品的 未来现金回流有较明确的预测，以便于进行投资回报率和风险的匹配；而国内的信贷资产证券化，大部分为某种贷款的出售行为， 为了实现贷款出表从而进一步扩大银行贷款规模，而且投资者主要为银行自身，因此大部分为普通商业贷款甚至是不良贷款处置， 其实并非真正意义上的资产证券化；因此，目前银监会对信贷资产证券化有总体额度控制。
2012/12
房地 产
欢乐谷主题公园入园凭证
4.25
4
7.21
1-4
8
3
16.58 0.34-5.34
12.79 0.27-1.12
13.3
1-5
17.5
1-5
国泰君安
东海证券 华泰证券 中信证券 中信证券 中信证券 中信证券
AAA
深交所
AAA AAA AAA AAA AAA AAA
深交所 深交所 深交所 上交所
交通银行
中海信托
2012上元一期个人汽车抵押贷款 证券化信托
上汽财务 上海国际信托
通元2012年第一期个人汽车抵押 贷款证券化信托
上汽通用金融
中粮信托
2012 年第一期开元信贷资产证券 化信托
国开行
中信信托
信元2008-1重整资产证券化信托
信达资产管理 公司
中诚信托
浙 元 2008-1 中 小 企 业 贷 款 证 券 化 信托
reits模式
公 募 基 金
深圳、北京和上海欢乐谷主 题公园5年内特定期间（5月10月）的入园凭证
中信启航专项资产管理计划：2014年1月设立，募集资金52.1亿元，划分优先级（收益 率7-9%，3-5年）与次级（收益率12-42%，4-5年）。优先保障优先级投资者利益。
非 公 募 基 金
基础资产1
基础资产2
SPV1/SPV2是指拟由基金管理人（中信金石）在天津市设立的注册资本均为30万元的全资子公司
苏宁云商
控股
中信金 石基金
控股
收购100%股权
签订债权收益权转让协议，华夏资 本获取苏宁云商认购的基金份额
苏宁11个 项目公司
标 的 物
中信苏宁私 募投资基金
11个项目公司固 定资产转化
资产计划设立 者与管理者
华夏资本管 理有限公司
分红/返还 认购 优先收购权， 实为兜底
私募投资者
发放委托贷款
基金份额
管理基金份额
北京通州世纪联华店、北京刘 家窑店、常州南大街店、武汉 唐家墩店、重庆观音桥步行街 店、重庆解放碑店、昆明小花 园店、成都春熙路店、成都万 年场店、成都西大街店和西安 金花路店
苏宁电器
中国 Reits 案例模式 分享
专项资产管理计划 公募基金
专项资产管理计划 非公募基金
专项资产管理计划嵌套私募基金 非公募基金
华侨城欢 乐谷门票
2012.12 门票收入
中信启 航
2014.1
中信证券大厦
苏宁云 商
2015.2
苏宁11家门店
中信证券在 Reits 发行过程中扮演着重要的角色
华侨城“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”：2012年12月发起，是国内第一 单基于入园凭证现金流的专项计划项目。合计募集资金18.5亿元，用于欢乐谷主题公园 游乐设备和辅助设备维护、修理和更新，欢乐谷主题公园配套设施建设和补充日常运营流 动资金
券商资管五项业务分析及业务开展思路 2
券商资管五项业务分析及业务开展思路第一部分：五类常做的业务分析一、股权质押类业务（一）目前状况：分析师拉项目，资管做通道目前主要的做法还是通过走券商资产管理的定向理财通道，然后将项目和银行渠道相结合，银行来拿资金接项目，而券商提部分费用的模式开展。
目前券商开展股权质押融资这一业务，最主要的瓶颈在于项目承揽这一层面。
分析师正好是一个重要的接触上市公司的触手。
业务部则和分析师合作，帮客户完成股权质押融资。
整个过程涉及研发部门分析师拉项目，然后机构业务部承做项目，资产管理部提供通道，银行或者信托资金承接，经纪业务部托管。
这个业务整合了公司内部不同部门和外部相关资源。
初期利润低重点做规模目前属于拼规模阶段，整个净利润还是比较低。
一方面，股票质押的折扣比较低。
券商开始做此项目，一般情况下主板都在四折左右，而中小板多在三折，创业板股票则不大敢承揽。
另一方面，信托给的年化利率在11%多，而目前券商给的质押利率多在9%左右。
而且券商在做此项业务时，其提供的资产管理通道，也仅提成千分之三到五左右的费用，远远低于信托公司所收取的费用。
这样一来，券商参与此市场，一方面为券商增加了新的业务增长点，同时将大大降低质押融资市场的交易费用。
股权质押融资作为信托行业的重点业务，在经济低迷的情况下为企业提供了较为良好的融资渠道。
如今券商通过资产管理通道的创新参与，其一方面为券商行业培育新的利润增长点创造可能，另一方面也通过竞争降低了股权质押融资的费用。
预计随着上市公司资金需求的增多，此项业务规模会逐渐增大。
（二）未来的机会在最新公布的券商资管新政中，管理层拟取消小集合、定向产品“双10%”的限制，以便于证券公司根据产品特点和客户需求自行约定投资比例，设计更为灵活的产品。
意味着券商资管可以像信托一样，成为股权质押融资的新平台。
券商以小集合或者定向形式募集资金，并通过自有渠道寻找有意进行股权质押融资的客户，谈好价格后，在大宗交易平台完成过户交易。
资产证券化案例分析—以欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划为例(一)
资产证券化案例分析—以欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划为例（一）2015-08-08摩山RABS国际论坛一、专项资产管理计划产品基本结构二、专项资产管理计划交易主要参与方（一）原始权益人：华侨城A、上海华侨城、北京华侨城（二）计划管理人/推广机构：中信证券（三）担保人：华侨城集团（四）托管人/专项计划账户开户行：中信银行（五）监管银行/收款账户开户行：中信银行深圳分行、上海分行和交通银行北京分行三、交易结构1、华侨城作为原始权益人，委托中信证券设立专项资产管理计划募集资金。
2、中信证券向投资者发行专项资产管理计划项下的受益凭证，将专项计划募集资金划至华侨城。
3、华侨城将相关基础资产产生的现金流归集至专项计划账户，并通过中证登深圳分公司向投资者支付受益凭证本金及收益。
（二）现金流划转安排1、华侨城将游客购买入园凭证的款项汇入专项计划的收款账户（中信银行深圳分行、上海分行和交通银行北京分行）。
2、收款账户中基础资产产生的对应款项按规定汇入专项计划账户，如基础资产产生的收益低于约定的最低收益时，原始权益人将支付差额资金至专项计划账户；如原始权益人未按约定履行差额支付义务时，担保人华侨城集团将提供担保资金至专项计划账户。
3、专项计划管理人将专项计划账户中的资金进行分配，并通过中证登向投资者兑付该专项计划项下受益凭证的本息。
指令流向：专项计划管理人向托管银行发出收益分配指令，同时向交易所提交收益分配报告。
（三）现金流分配顺序款、基础资产收入在专项计划账户中的再投资收益及计划管理人对专项计划资产进行投资所产生的收益。
专项计划资产收益归集至专项计划账户后，根据一定的先后顺序进行分配：1、专项计划涉及的应纳税负2、专项计划管理人的管理费、托管银行的托管费、监管银行的监管费、评级机构的跟踪评级费和杂项费等专项计划费用3、当期应分配的优先级受益凭证预期收益4、当期应分配的优先级受益凭证本金5、当期剩余资金全部分配给次级受益凭证持有人（四）现金流预测特定期间及纳入基础资产的入园凭证数量及收入预测：证本金和预期收益的最低覆盖倍数为1.49倍亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
资产证券化操作
发行交易场所
交易所
固定收益证券平台 银行间市场和交 交易所竞价系统 （交易所） 易所
发行规模
应当与基础资产 不超过企业净资 不超过企业净资 无限制 （通常不超 不超过企业净资产（含少数 的现金流状况相 产（含少数股东 产（不含少数股 过3亿） 股东权益）的40% 匹配 权益）的40% 东权益）的40% 应与基础资产的 现金流状况相匹 短期（通常1-3年） 配（通常2-5年） 视项目而定 10个工作日内 中期，3-5年 中长期，5年以上 中期票据为，3-5年； 短期 融资券为1年以内。
企业对基础资产拥有真实、合法、完整的所有权； 基础资产可合法转让； 能在未来产生独立、稳定、可评估预测的现金流；
基础资产能够产生未来现金收益的合同权利的，有关合同应当真实、合法，未来收益金额能 够基本确定。
—基础资产可以为债权类资产、收益权类资产以及中国证监会认可的其他资产。 债权类资产：如BT合同债权、融资租赁、其他应收账款等。 收益权类资产：如电力收益权、高速公路收费收益权等。
（证监会）
备案制
具有符合规定资 非上市中小微企业 产的企业 较为灵活 较为灵活
非上市公司、企 具有法人资格的非金融企业 业 （包括上市公司）
募集资金用途
常用于置换银行 募集资金应用于企业生产经 常用于项目投资 贷款和补充流动 营活动，不可用作资本金， 和补充流动资金 资金 后续监管极为严格 银行间市场
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资产证券化的定义和历史沿革
企业资产证券化
被割裂的时代 2004年1月，“ 国九条”提出“ 积极探索并开发资产证券化品种”；2005年8月， 中国证监会批准第一个试点项目,，企业资产证券化进入试点阶段。
1、联通收益计划 2、莞深高速公路计划 3、网通应收款资产支持受益计划 4、华能澜沧江水电收益专项资产管理计划 5、远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划 6、浦东建设BT项目资产支持收益计划 7、南京城建污水处理收费资产支持收益专项资产管理计划 8、南通天电专项计划 9、江苏吴中集团BT项目回购款专项资产管理计划
浅谈国内企业资产证券化——以华侨城A“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”为例
浅谈 国 内企业资产证 券化
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以华侨城Ａ “ 欢 乐谷 主题公 园入 园凭证专项资产管理计划 ”为例
赖晓 晖 华侨 城 （ 亚 洲） 控 股 有 限 公 司 广 东 深圳 ５ １ ８ ０ ５ ３
一
类产品受到一定的限制。该专项计划的实施， 将有效解决一部分资金
需 求。 （ ２ ）该专项计划是 自国内第一单基于入园凭证拥有多个旅游项 目及主题公园 ， 今 后可以将该融资模式拓宽运用， 盘活了其拥有的收益『 生资产。 （ ３ ）该专项计 划 的年利率低于同期限的国内银行贷款基准利率 ， 在 目 能融得较低成本的资金， 将减少公司的经
摘要 ｉ 本文介 绍及 分析 了企业资 产证券 化的 发展现状 与意 叉 ， 并 以 实 例 阐述 了 企 业 资 产 证 券 化 的 产 品 结 构 ， 对 以后 设 计及 发 行 类 似 产 品 有 借 鉴 意 义 。 关键词 ： 企业资产证券 化 ； 融资 ； 华侨城Ａ
作为计划管理人发起设立该专项计划， 向合格投资者募集资金， 该专项 企业资产证券化的定义 企业资产证券化， 又称专项资产管理计划， 是指证券公司以计划管 计划将募集资金用于购买基础资产。 理人身份面向投资者推广资产支持受益凭证， 按照约定用所募集的资 原始权益 ＾ 无偿代为销售基础资产 ， 并定期于约定划款 日将基础 金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产， 并将该资产的收 资产销售收人蛇 ０ 入专项计划账户， 并由监管银 荭 行 资金监管。华侨 益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务。 城集团作为担保人 ， 提供不可撤销连带责任保证。该专项计划募集资 金托管于托管银行 ， 计划份额托管于中国证券登记结算有限责任公司 二 国内企业资产证券化的现状 并在深 ｆ 怔 券交易所大宗交易系统进行转让交易。 国内企业资产证券化经过多年孕育， 于２ ０ ０ ５ 年正式迈 出了前进 ３ ． 主要意 义 。 的步伐。截至２ ０ １ ２ 年共发行了１ ２ 个专项资产管理计划， 发行规模合计 （ １ ）华侨城Ａ 的商业模式为 “ 旅游＋ 地产”， 旅游业务前期投资 ３ ０ ９ ． ８ ４ 亿元 ， 主要包括以下几类资产：１ 、水 电气资产； ２ 、路桥收费和 较大， 但回收资金周期较长； 而由于房地产调控政策的实施， 压制了房 公共基础设施 ； ３ 、市政工程项 目； ４ 、商业物业的租赁； ５ 、企业大型设 地产业务的周转和盈利能力， 令华侨城Ａ 在资金周转方面存在一定压 备租赁、大额应收账款； ６ 、主题公园人园凭证等。 力 。另外， 受经济环境整体低迷的影响， 证券市场亦不景气， 发行权益
国内资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式
国内资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式我国的资产证券化更多的是按照监管部门的不同进行业务模式划分，目前包括四大类模式：资产支持专项计划模式、信托计划模式、资产支持票据（ABN）模式以及项目资产支持计划模式。
他们的监管部门分别是证监会、银监会、银行间市场交易商协会和保监会。
另外还存在一些民间模式，不受上述部门的监管，没有标准的业务规则，或许称之为类资产证券化业务更为合适，典型的例子是陆金所。
本文将对资产支持专项计划模式进行详细的介绍，涉及的内容包括该业务的发展历程、交易结构、基础资产、增信措施、发起动机、合格投资者、业务机会、有待探讨的问题以及法律法规等。
设想的潜在读者是具有一定的金融实务知识——至少能够理解相关概念——但未对资产证券化业务进行过深入研究的非资产证券化专业人士。
发展历程一、发展历程2004年10月21日，证监会发布《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》，标志着由证监会监管的资产证券化业务开始试点，当时该业务被习惯性地称为企业资产证券化业务（以区别在同一时期开始试点的由银监会及人民银行监管的信贷资产证券化业务[ii]）。
企业资产证券化业务，最初是以券商专项资产管理计划作为特殊目的载体（SPV），由证监会负责审批，在上海或者深圳交易所上市交易。
2005年8月，中金公司作为计划管理人和主承销商发行了第一单企业资产证券化产品——中国联通CDMA网络租赁费收益计划，标志着企业资产证券化业务正式开闸。
随后，莞深收益、网通01-10、远东01等资产支持证券相继发行。
截止2006年底，共发行九只企业资产证券化产品，累计发行额度约为265亿元，基础资产涉及网络租赁收益权、应收账款、高速公路收费权、融资租赁收费权、水电收益权、BT债权、污水处理收费权、上网电费收费权等。
之后美国爆发次贷危机，并引发了一场全球性金融危机，资产支持证券MBS被认为是罪魁祸首。
为了防范风险，我国监管部门叫停了资产证券化业务。
游乐园资产管理制度范本
第一章总则第一条为加强游乐园资产的管理，确保资产安全、完整和有效利用，提高资产使用效率，特制定本制度。
第二条本制度适用于游乐园所有固定资产、无形资产、流动资产以及与之相关的管理活动。
第三条游乐园资产管理的原则是：统一领导、分级管理、责任明确、维护保养、安全使用、合理配置。
第二章资产分类与登记第四条游乐园资产分为以下几类：1. 固定资产：包括房屋、设备、工具、器具等；2. 无形资产：包括商标、专利、著作权等；3. 流动资产：包括货币资金、原材料、在产品、库存商品等。
第五条游乐园资产实行统一登记制度，设立资产台账，详细记录资产名称、规格型号、数量、购置日期、购置价格、折旧方法、折旧年限、预计使用年限等信息。
第三章资产购置与验收第六条资产购置应遵循以下程序：1. 提出购置申请，经相关部门审核批准；2. 择优选择供应商，签订采购合同；3. 资产购置后，进行验收，确保资产符合合同要求。
第七条资产验收应包括以下内容：1. 资产实物与合同相符；2. 资产质量符合国家标准或行业标准；3. 资产数量与合同相符。
第四章资产使用与维护第八条资产使用应遵循以下原则：1. 合理使用，充分发挥资产效益；2. 安全使用，确保资产安全；3. 保养维护，延长资产使用寿命。
第九条资产使用过程中，应定期对资产进行检查、保养，发现问题及时处理。
第十条资产报废或更新时，应按照国家有关规定办理审批手续，并妥善处理报废资产。
第五章资产评估与处置第十一条资产评估应遵循以下原则：1. 公平、公正、公开；2. 科学、合理、准确。
第十二条资产处置应按照以下程序进行：1. 提出处置申请，经相关部门审核批准；2. 择优选择处置方式，签订处置合同；3. 处置收入归游乐园所有，用于游乐园资产购置或补充流动资金。
第六章资产安全与保密第十三条游乐园应建立健全资产安全管理制度，确保资产安全。
第十四条资产信息应严格保密，未经授权不得泄露。
第十五条游乐园应定期对资产安全进行检查，发现问题及时整改。