最新地产企业战略规划

地产企业战略规划

地产公司企业战略规划

１、可选的ＳＴ战略方案（Ｐ）表

威胁优势

S1、持有较多现金；

S2、09年工厂化生产开始产生效果,；

S3、品牌优势；

S4、管理技术成熟；

S5、企业竞争力强，市场占有份额大

T1、早年拍有较多高价地，这些项目可能没有收益；

T2、受整体形势影响，产品销售率较低，可能影响其经营现金流；

T3、率先降价清理库存的行动将导致毛利率降低；

T4、生产成本的增加以及部分地区房地产销售高峰的回落

P1、及时把握市场机遇，对投资方向作出适时调整（T1、T4-S1）

P2、加大宣传力度，提高产品服务质量，吸引更多潜在消费群体（T2、T4-S1、S3）

P3、扩大营销规模，加强企业内部管理提高市场占有率（T3-S2、S4、S5）

２、万科公司战略定位

（一）战略定位

根据SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用ST战略。我们认为万科集团所采取的战略定位为：

依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充分发挥万科集团的融资平台，在3—5年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。

（二）战略重点

根据万科集团未来3—5年的发展战略定位，其战略重点为：“增加新的但与原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。”（三）战略建议

随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会”。集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。

第二节万科公司发展目标

１、短期内整体发展目标

提高销售利润率５％；

市场占有率从2.34%提升到8%；

加强存货及应收账款的周转率，在现有水平之上提高一倍。

２、万科公司的市场竞争战略

2008年万科的市场占有率从2.07%提高到2.34%，一直处于增加状态。但目前来讲，占有率还很低。美国前5大开发商，整体占有率是18%，日本是20%。平均下来每个开发商至少是4%。中国和日本比较像，人口多，比较密集。万科作为国内市场占有率最高的公司，也只有2.34%。王石表示，万科第一步应该在2014年将市场占有率提高到4%，初步

预计这一点能够达到。因此，未来几年内，万科在产品的定价上，仍将保持市场跟进的策略。我们将万科公司的市场竞争战略定位为：高品质差异化竞争战略，在市场竞争中要做到同质价优，同价质优，加强产品的售后服务观念和意识，为客户增加产品的无形价值和效用。

第三节万科公司职能战略及实施策略

１、组织管理规划

（一）万科公司组织管理原则

（1）符合现代企业制度的要求

（2）贯彻集团发展战略的意图

（3）体现简政高效的原则

（4）满足实际工作需要，加强对下属企业战略管理能力

（5）优化资源配置发挥最大效能

（6）提高运行效率、降低管理成本

（二）万科公司组织战略目标

确定和加强万科公司总部的战略管理中心、资本运营中心、投资决策中心、财务监控中心的四项基本职能。进一步强化下属公司的生产中心、成本中心和利润中心的三项基本职能。

２、人力资源规划

（一）万科集团人力资源现状

人力资源是企业发展的第一资源。截至 2008 年12 月31 日，公司共有在册员工16515 人,平均年龄为30 岁。

其中房地产开发系统共有员工3342 人，平均年龄32.3 岁，平均司龄4.3 年。

学历构成如下：博士占0.51%，硕士占16.40%，本科占66.40%，大专占14.51%，大专以下占2.18%，本科及其以上学历占地产总人数的83.31%。

专业构成如下：市场营销和销售人员483 人，占14.45%。专业技术人员1637 人，占48.98%，较上年增长1.87%：其中工程人员957 人，占28.64%；设计人员350 人，占10.47%；成本管理人员204 人，占6.10%；项目发展人员126 人，占3.77%。管理类员工1222 人，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人员，占36.56%.

物业管理系统共有员工13173 人，平均年龄28 岁，平均司龄2.6 年。

物业员工学历构成如下：硕士占0.22%，本科占6.57%，大专占11.58%，大专以下占81.63%。大专及其以上学历占物业总人数的18.37%。

万科公司人力资源总量丰富，从员工的学历层次来看，员工学历层次较高；基本适应工作需要。

万科公司通过培养形成了一批中高层管理团队，管理人员具有较高的执业素质和敬业精神，高层管理者具有较强的市场分析能力和机会把握能力。但管理人员大部分属于务实性、执行性的人员，在公司决策管理层缺乏优秀人才，尤其缺乏战略管理、资本运作方面的实战高层人才。

（二）人力资源规划

根据万科公司目前的人力资源管理现状，我们认为万科应首先确立公司未来发展的人力资源战略原则，确立人力资源战略的目标，规范制度、加强管理。

1.万科公司的人力资源规划原则

（1）内部常规培养与外部重点引进相结合；

（2）报酬待遇向优秀员工倾斜；

（3）薪酬与绩效改进挂钩；