如何计算个人房屋出租应缴税金

如何计算个人房屋出租应缴税金

如何计算个人房屋出租应缴税费，现行个人出租房屋有关税收政策如下：

一、主要政策依据：

（一）个人房屋出租租金收入应涉及到哪些税费？根据现行税收政策规定，个人房屋出租所取得的租金收入应按12%的税率缴纳房产税、按5％的税率缴纳营业税、按20％的税率缴纳财产租赁个人所得税。在缴纳营业税时还应缴纳相应的附加税费：⑴城市维护建设税，以实际缴纳的营业税额为基数，城市按7％的税率计算、镇按5％的税率计算、其他按1％的税率计算缴纳；⑵教育费附加，按实际缴纳营业税的3％计算缴纳，⑶地方教育费附加，按实际缴纳营业税的1％计算缴纳。

（二）关于营业税起征点：依照我省规定，个人取得房屋租金收入按次征收营业税，也就是说个人出租房屋取得收入100元以上都应申报纳税。

（三）关于城镇土地使用税：个人出租房屋取得收入应缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税以《土地证》所记载的土地面积为计税依据，税额标准以开征范围

内房屋坐落地点的实际土地等级的年税额标准为准。以翠屏区为例，翠屏区城镇土地使用税税额标准为五个等级，一级每平方米年税额为6元，二级每平方米年税额为4元，三级每平方米年税额为3元，四级每平方米年税额为2元，五级每平方米年税额为1.5元。（四）关于城市维护建设税：凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为城市维护建设税的纳税人，并以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为基数计征。纳税人所在地在市区的其税率为7％，纳税人所在地在县城、镇的税率为5％，纳税人不在市区、县城、镇的税率为1％。

（五）关于个人所得税费用扣除：个人所得税以房屋租赁所得计税。房屋租赁所得等于租金收入减去合理的费用。费用包括：1、法定费用扣除标准：租金收入在4000元以下的扣除800元、超过4000元的扣除租金收入的20%；2、按有关规定实际缴纳的各种税、费可据实扣除；3、出租人在房屋出租期间的房屋维修费用，凭税务机关认定的票据可以据实扣除，维修费用较高的可分期扣除，但每月最高不能超过800元。（六）为鼓励、调节个人住房出租，财政部、国家税务总局出台了《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号），“对个人按市场价格出

租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收”，“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税”。（七）依据《中华人民共和国印花税暂行条例》，“财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花” 。因此，房屋租赁合同还应缴纳印花税。

二、下面分别举例说明，仍以每月租金2000元计算。（一）印花税

假设合同期为1年，则应缴印花税为：2000×12×0.1％=24元，即每月应缴印花税2元。（二）房产税、营业税及个人所得税

1、个人住房出租租金收入，每月应缴税费（以城区为例）：

房产税：2000×4％=80元

营业税：2000×3％=60元

城市维护建设税：60×7%=4.2元

教育费附加：60×3％=1.8元

地方教育费附加：60×1%=0.6元

个人所得税：（2000-800-80-60-2-4.2-1.8-0.6）×10％=105.14元

以上六项合计：251.74元。加印花税2元，则每月应

缴税金及附加253.74元。

2、经营性房屋出租，每月应缴税费（以城区为例）：房产税：2000×12％=240元

营业税：2000×5％=100元

城市维护建设税：100×7%=7元

教育费附加：100×3％=3元

地方教育费附加：100×1%=1元

个人所得税：（2000-800-240-100-2-7-3-1）×20％=169.4元

以上六项合计：520.4元。加上印花税2元，则每月应缴税金522.4元。

（注：个人所得税的计算按规定还可扣除房屋维修费用，但每月最多只能扣除800元，且必须有合法凭据并经税务部门审核认定方可扣除，此处计算未计入可扣除费用部分）