房地产开发企业存货概述...

第一节房地产开发企业存货概述

一、房地产开发企业存货的内容

房地产开发企业的存货是指企业在日常活动中持有以备出售的开发产品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等。

房地产开发企业的存货主要包括各类材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待售的开发产品、周转房等。存货属于企业的流动资产。

二、存货的计价

（一）存货取得的计价

存货取得的计价，也叫存货的初始计量，指的是存货取得时的入账金额。

我国会计准则规定：存货应当按照实际成本进行初始计量，存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

房地产开发企业取得存货有多种方式，存货的取得方式不同，其成本的确定方法也有所不同。

1.外购的存货的实际成本为采购成本。采购成本包括买价（包含增值税）、运杂费、保险费等。

2.自制存货的实际成本是由采购成本、加工成本和其他成本构成。房地产开发企业自行开发的存货成本还包括为产品开发而发生的借款利息中应予资本化的部分。（详见“房地产开发成本的核算”）

3.委托加工存货的实际成本是由采购成本、加工成本和相关税费所构成。

4.投资者投入存货的实际成本，按照投资各方确认的价值计价。

此外企业以非货币性交易换入的存货，按非货币性交易的有关规定确定存货的实际成本。

（二）存货发出的计价

由于存货是分次购入或经分批开发、分批生产形成的，同一种存货由于形成的时间不同，其成本也存在着差异，所以，就产生了发出存货的计价方法问题。

发出存货的计价方法有两种，一种是按实际成本计价，另一种是按计划成本计价。

1.按实际成本计价

发出存货按实际成本计价，又分为“先进先出法”、“加权平均法”、“个别计价法”等不同的方法。

1）先进先出法

所谓“先进先出法”是假定先收到的存货先发出，并根据这一假定的成本流转顺序对发出存货进行计价的方法。采用这种方法，收入存货时要在存货明细账中逐笔登记存货的数量、单价和金额；发出存货时按顺序将先入库的存货成本先转出，并逐笔登记存货发出和结存金额。见表4-1

表4-1 A材料明细账

（先进先出法）

07 年摘要收入发出结存

月日数量

（公斤）单价金额数量

（公斤）单价金额数量

（公斤）单价金额

6 1 期初结存

2000 2.00 4000

7 购入5000 2.20 11000 2000 2.00 15000

5000 2.20

12 发出2000 2.00 8400 3000 2.20 6600

2000 2.20

15 购入3000 2.40 7200 3000 2.20 13800

3000 2.40

28 发出3000 2.20 6600 3000 2.40 7200

30 本月合计8000 18200 7000 15000 3000 2.40 7200

2）加权平均法

所谓加权平均法（也称全月一次加权平均法）是指以本月全部进货成本加月初结存存货成本，除以本月全部进货数量加上月初存货数量，计算出存货的加权平均单位成本，并按加权平均单位成本确定发出存货的成本及期末库存成本的方法。

采用加权平均法确定发出存货的成本，平时对入库存货要逐笔登记数量、单价和金额，而对平时发出材料只登记数量，而不登记单价和金额。到月末计算出加权平均单位成本，再计算发出存货和结存存货的成本。所以平时工作量较小。

相关计算公式如下：

存货单位成本＝（月初存货结存金额＋本月入库存货成本合计）/（月初存货结存数量＋本月各批进货数量之和）

本月发出存货的成本＝本月发出存货的数量×存货平均单位成本

月末库存存货成本＝月末库存存货数量×存货平均单位成本

见表4-2

表4-2 A材料明细账

（加权平均法）

07年

摘要收入发出结存

月日数量

（公斤）单价金额数量

（公斤）单价金额数量

（公斤）单价金额

6 1 月初结存2000 2.00 4000

7 购入5000 2.20 11000 7000

12 发出4000 3000

15

购入

3000

2.40

7200 6000

28 发出3000 3000

本月合计8000 18200 7000 2.22 15540 3000 2.22 6660

全月一次加权平均单位成本＝（4000＋18200）/（2000＋8000）＝2.22

当月发出存货成本＝ 7000×2.22＝15540

月末结存存货成本＝3000×2.22＝6660

3）个别计价法

个别计价法是将每批入库的存货，单独存放，单独贴标签，单独标明数量、单价和金额。发出存货属于哪一批的，就按该批存货入库时的实际成本计价。

房地产开发企业的开发产品一般适用于个别计价法来结转成本。即将每一个工程项目单独计算和结转成本，不存在先进先出、后进先出和加权平均的问题。

2.存货按计划成本计价

存货按计划成本计价是指企业在日常核算中，对存货的收入、发出和结存均按预先制定的计划成本计价。而将实际成本脱离计划成本的差异，通过“存货成本差异”账户单独核算。采用这种方法，月末在按计划成本结转发出存货的成本后，还要按照存货的成本差异率计算和结转发出存货应承担的成本差异，从而将发出存货的计划成本调整为实际成本。

存货按计划成本核算，如果计划成本制定的合理，可以起到对发生的成本进行控制的作用，也便于事后对成本进行考核。但如果计划成本制定得不科学、不合理，便失去按计划成本核算的意义。在物价不断变动的情况下，按计划成本核算比较困难。

（三）存货的期末计价

到会计期末（年末），企业对库存的存货，应按照实际成本与可变现净值孰低的原则进行计价。如果可变现净值低于账面存货的实际成本，其差额部分要计提存货跌价准备。

1.可变现净值的确定方法

房地产开发企业因为各种存货的性质不同，所以不同存货可变现净值的确定方法也不完全相同。

1）开发产品的可变现净值

开发产品的可变现净值＝该开发产品的估计售价-估计的销售费用和相关税金

2）用于产品开发的各种材料设备的可变现净值

房地产开发企业各种建筑材料和库存设备的可变现净值，难以按一般加工企业材料的可变现净值的计算方法计算。所以房地产开发企业可直接按照各种建筑材料和设备的现行市场价格作为可变现净值。

2.存货跌价准备的核算

1）存货跌价准备的计提

当有迹象表明存货发生减值时，企业应于期末计算存货的可变现净值，如果可变现净值低于存货的账面价值（账面余额-已提的跌价准备），就要计提存货跌价准备。

存货跌价准备应该按照单个存货项目计提。在存货品种较多的情况下，为了简化核算，也可以按存货的类别计提坏账准备。即将同一类型或同一用途的不同存货合并在一起计提存货跌价准备。

企业应在每一会计期末，计算出存货的可变现净值以后，再与存货的账面价值进行比较，如果可变现净值低于账面价值，其差额就是应提的存货跌价准备。如果存货的可变现净值高于账面价值，应按其差额数冲回原来已提的存货跌价准备，以冲平为限。

提取存货跌价准备作如下分录：

借：资产减值损失—计提的存货减值准备

贷：存货跌价准备

冲回已提的存货跌价准备做如下分录：

借：存货跌价准备

贷：资产减值损失—计提的存货减值准备

2）存货跌价准备冲回和转销

对过去因为跌价已经提取了跌价准备的存货，当发生跌价的因素已经消失，即存货的价值已经恢复，那么，应将以前为此已提取的存货跌价准备冲回。在以前已提跌价准备的范围