房地产开发企业存货概述...

第一节房地产开发企业存货概述一、房地产开发企业存货的内容房地产开发企业的存货是指企业在日常活动中持有以备出售的开发产品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等。

房地产开发企业的存货主要包括各类材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待售的开发产品、周转房等。

存货属于企业的流动资产。

二、存货的计价（一）存货取得的计价存货取得的计价，也叫存货的初始计量，指的是存货取得时的入账金额。

我国会计准则规定：存货应当按照实际成本进行初始计量，存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

房地产开发企业取得存货有多种方式，存货的取得方式不同，其成本的确定方法也有所不同。

1.外购的存货的实际成本为采购成本。

采购成本包括买价（包含增值税）、运杂费、保险费等。

2.自制存货的实际成本是由采购成本、加工成本和其他成本构成。

房地产开发企业自行开发的存货成本还包括为产品开发而发生的借款利息中应予资本化的部分。

（详见“房地产开发成本的核算”）3.委托加工存货的实际成本是由采购成本、加工成本和相关税费所构成。

4.投资者投入存货的实际成本，按照投资各方确认的价值计价。

此外企业以非货币性交易换入的存货，按非货币性交易的有关规定确定存货的实际成本。

（二）存货发出的计价由于存货是分次购入或经分批开发、分批生产形成的，同一种存货由于形成的时间不同，其成本也存在着差异，所以，就产生了发出存货的计价方法问题。

发出存货的计价方法有两种，一种是按实际成本计价，另一种是按计划成本计价。

1.按实际成本计价发出存货按实际成本计价，又分为“先进先出法”、“加权平均法”、“个别计价法”等不同的方法。

1）先进先出法所谓“先进先出法”是假定先收到的存货先发出，并根据这一假定的成本流转顺序对发出存货进行计价的方法。

采用这种方法，收入存货时要在存货明细账中逐笔登记存货的数量、单价和金额；发出存货时按顺序将先入库的存货成本先转出，并逐笔登记存货发出和结存金额。

见表4-1表4-1 A材料明细账（先进先出法）07 年摘要收入发出结存月日数量（公斤）单价金额数量（公斤）单价金额数量（公斤）单价金额6 1 期初结存2000 2.00 40007 购入5000 2.20 11000 2000 2.00 150005000 2.2012 发出2000 2.00 8400 3000 2.20 66002000 2.2015 购入3000 2.40 7200 3000 2.20 138003000 2.4028 发出3000 2.20 6600 3000 2.40 720030 本月合计8000 18200 7000 15000 3000 2.40 72002）加权平均法所谓加权平均法（也称全月一次加权平均法）是指以本月全部进货成本加月初结存存货成本，除以本月全部进货数量加上月初存货数量，计算出存货的加权平均单位成本，并按加权平均单位成本确定发出存货的成本及期末库存成本的方法。

采用加权平均法确定发出存货的成本，平时对入库存货要逐笔登记数量、单价和金额，而对平时发出材料只登记数量，而不登记单价和金额。

到月末计算出加权平均单位成本，再计算发出存货和结存存货的成本。

所以平时工作量较小。

相关计算公式如下：存货单位成本＝（月初存货结存金额＋本月入库存货成本合计）/（月初存货结存数量＋本月各批进货数量之和）本月发出存货的成本＝本月发出存货的数量×存货平均单位成本月末库存存货成本＝月末库存存货数量×存货平均单位成本见表4-2表4-2 A材料明细账（加权平均法）07年摘要收入发出结存月日数量（公斤）单价金额数量（公斤）单价金额数量（公斤）单价金额6 1 月初结存2000 2.00 40007 购入5000 2.20 11000 700012 发出4000 300015购入30002.407200 600028 发出3000 3000本月合计8000 18200 7000 2.22 15540 3000 2.22 6660全月一次加权平均单位成本＝（4000＋18200）/（2000＋8000）＝2.22当月发出存货成本＝ 7000×2.22＝15540月末结存存货成本＝3000×2.22＝66603）个别计价法个别计价法是将每批入库的存货，单独存放，单独贴标签，单独标明数量、单价和金额。

发出存货属于哪一批的，就按该批存货入库时的实际成本计价。

房地产开发企业的开发产品一般适用于个别计价法来结转成本。

即将每一个工程项目单独计算和结转成本，不存在先进先出、后进先出和加权平均的问题。

2.存货按计划成本计价存货按计划成本计价是指企业在日常核算中，对存货的收入、发出和结存均按预先制定的计划成本计价。

而将实际成本脱离计划成本的差异，通过“存货成本差异”账户单独核算。

采用这种方法，月末在按计划成本结转发出存货的成本后，还要按照存货的成本差异率计算和结转发出存货应承担的成本差异，从而将发出存货的计划成本调整为实际成本。

存货按计划成本核算，如果计划成本制定的合理，可以起到对发生的成本进行控制的作用，也便于事后对成本进行考核。

但如果计划成本制定得不科学、不合理，便失去按计划成本核算的意义。

在物价不断变动的情况下，按计划成本核算比较困难。

（三）存货的期末计价到会计期末（年末），企业对库存的存货，应按照实际成本与可变现净值孰低的原则进行计价。

如果可变现净值低于账面存货的实际成本，其差额部分要计提存货跌价准备。

1.可变现净值的确定方法房地产开发企业因为各种存货的性质不同，所以不同存货可变现净值的确定方法也不完全相同。

1）开发产品的可变现净值开发产品的可变现净值＝该开发产品的估计售价-估计的销售费用和相关税金2）用于产品开发的各种材料设备的可变现净值房地产开发企业各种建筑材料和库存设备的可变现净值，难以按一般加工企业材料的可变现净值的计算方法计算。

所以房地产开发企业可直接按照各种建筑材料和设备的现行市场价格作为可变现净值。

2.存货跌价准备的核算1）存货跌价准备的计提当有迹象表明存货发生减值时，企业应于期末计算存货的可变现净值，如果可变现净值低于存货的账面价值（账面余额-已提的跌价准备），就要计提存货跌价准备。

存货跌价准备应该按照单个存货项目计提。

在存货品种较多的情况下，为了简化核算，也可以按存货的类别计提坏账准备。

即将同一类型或同一用途的不同存货合并在一起计提存货跌价准备。

企业应在每一会计期末，计算出存货的可变现净值以后，再与存货的账面价值进行比较，如果可变现净值低于账面价值，其差额就是应提的存货跌价准备。

如果存货的可变现净值高于账面价值，应按其差额数冲回原来已提的存货跌价准备，以冲平为限。

提取存货跌价准备作如下分录：借：资产减值损失—计提的存货减值准备贷：存货跌价准备冲回已提的存货跌价准备做如下分录：借：存货跌价准备贷：资产减值损失—计提的存货减值准备2）存货跌价准备冲回和转销对过去因为跌价已经提取了跌价准备的存货，当发生跌价的因素已经消失，即存货的价值已经恢复，那么，应将以前为此已提取的存货跌价准备冲回。

在以前已提跌价准备的范围内做如下会计分录。

借：存货跌价准备贷：资产减值损失—计提的存货减值准备如果已提跌价准备的存货已经销售，那么为该批存货计提的跌价准备也应同时转销。

并用以冲减主营业务成本。

分录如下：借：存货跌价准备贷：主营业务成本三、存货的盘存存货的盘存是确定存货实际数量的方法。

存货的盘存方法有两种：即永续盘存法和实地盘存法。

（一）存货的永续盘存法永续盘存法，是指在存货明细账中对存货的收入、发出逐笔进行记录，并可以从账簿中随时结出库存存货数量的方法。

永续盘存法，有利于加强对存货的管理，但核算的工作量大。

（二）存货的实地盘存法实地盘存法是指企业在期末通过实地盘存实物，来确定存货的结存数量，并用倒挤的方法来确定当期存货发出数量和成本的一种方法。

采用实地盘存法，当期存货发出的数量和成本用下述公式计算。

当期存货发出数量＝期初存货数量＋本期收入存货数量－期末结存存货数量当期发出存货的成本＝当期发出存货的数量×该存货平均单位成本存货的实地盘存法平时只需要登记存货收入的数量和金额，而不需要登记存货发出的数量和金额，所以简化了存货的核算工作。

但不利于对存货的管理。

所以一般只是对一些价值低、数量大、消耗频繁的存货才采用实地盘存法。

诸如对建筑用的砂石料、作为燃料用的煤等存货只能采用实地盘存法来确定存货的结存数量。

第二节原材料及周转材料的核算房地产开发企业的原材料主要包括用于房地产开发的库存钢材、木材、水泥等建筑材料和库存设备。

库存设备指将直接用于产品开发，并构成开发产品实体一部分的设备。

如空调设备、监控设备、供暖设备、电照设备等。

一、原材料的核算（按实际成本核算）（一）原材料核算的账户设置为了核算库存材料的实际成本，企业应设置以下两个账户：1.“在途物资”账户“在途物资”账户核算企业从外部购入但尚未到达或尚未验收入库的各种存货（包括材料、设备、低值易耗品等）的实际成本。

该账户借方登记外购的尚未入库材料的实际采购成本（包括买价和运杂费等），贷方登记已验收入库材料的实际成本。

如有余额在借方，表示的是在途物资的实际成本。

该账户应按购入物资的品种或类别设置明细账，进行明细核算。

如：“在途物资——A 材料”“在途物资——B 设备”等2.“原材料”账户该账户核算企业各种库存材料的实际成本，借方登记已验收入库材料的实际成本，贷方登记企业已领用发出材料的实际成本。

余额在借方，表示的是库存材料的实际成本。

该账户应按库存材料的类别或品种设置明细账，进行明细核算。

如：“原材料——A材料”“原材料——B材料”“原材料——设备”等（二）一般建筑材料核算的会计处理1.购入材料的账务处理这里所谓的一般建筑材料主要包括建筑用的钢材、水泥、木材等建筑原材料。

企业购入材料的过程中，大致可能发生以下四种情况，企业应根据不同情况进行账务处理。

1）材料已验收入库，发票账单已到，货款已付。

在这种情况下，也可以不通过“在途物资”账户，而直接记入“原材料”账户。

【例4-1】3月2日，企业从乙公司购入A材料一批，发票账单已到，增值税专用发票上注明的价款50000元，增值税8500元，另由售货方垫付运杂费2000元，款项已用银行存款支付，材料已验收入库。

应作如下会计分录：[答疑编号811040201：针对该题提问]借：原材料——A材料60500贷：银行存款60500如果上述业务，货款尚未支付，分录如下：借：原材料——A材料60500贷：应付账款——乙公司605002）发票账单已到，货款已付，但材料尚未到达货尚验收入库。