山东商业及商业地产现状、未来发展趋势

八百伴猝死，佳世客新生
2002年，参加青岛国际服装周时，我再次走进佳世客， 原来4米宽的通道显得那么拥挤，与4年前相比，它的客流量足 足翻了4倍以上，土地价格翻了5倍！小日本赚翻了! 2003年元旦，潍坊项目开业，同年，烟台、青岛、淄博、 济南等地都传来开发大小不一的商业地产项目。 2005年，天津家世界宣布烟台九龙街店、烟台开发区彩 云城店易主，卖给山西的美特好，同年九龙街店关门！九龙街 项目也宣告失败！济南万达购物广场经营不尽人意！淄博临淄 服装城萧条经营！潍坊圣荣广场关门…….. 盲目开发的恶果开始显现……. 山东商业地产第一轮阵痛袭来…….!
山东零售业老二——徐恭藻 利群集团是一家跨地区、 多业态、综合性的股份制大型 商业企业，经营范围涉及商业 零售、物流配送、餐饮、住宿、 旅游、汽车租赁、房地产等领 域。到目前为止，已经开业万 米以上购物广场26座，便利 店700多家，大型物流中心2 处，星级酒店5家，连锁药店 23家，网点遍布青岛各市区 以及烟台、潍坊、威海、日照、 淄博等地，总经营面积86万 平方米，现还有十几座商厦、 酒店正在筹建中。形成了以百 货零售连锁为主，集物流配送、 酒店连锁、药店连锁、房地产 开发五业态于一体的集团化发 展格局。
山东商业地产现状及发展趋势
编著 陈 辉
2011年7月
一、山东商业现状及未来发展趋势 二、山东商业地产现状及未来发展趋势 三、临沂商业、商业地产现状及未来发展趋势、 四、商业地产开发模式及操作实务简析
一、山东零售业发展现状
2010年山东零售业销售排名
1、银座中心（济南）256亿元，山东第一，全国第15；（党委书记季缃 绮） 2、利群集团（青岛）152亿元，山东第二，全国第22； （董事长徐恭藻） 3、振华商厦（烟台）141亿元，山东第三，全国第32； （董事长刘耀华） 4、家家悦 （威海） 101亿元，山东第四，全国第36； （董事长王培桓） 5、山东新星（淄博）99亿元， 山东第五，全国第39 （董事长孙在平） 6、潍百集团（潍坊）95亿元， 山东第六，全国第41 （董事长郭万欣）
2010年中国零售业销售排名
1 苏宁电器集团 11,700,267 2 国美电器有限公司 10,680,165 3 百联集团有限公司 9,791,537 （上海联华收购华联后门店总 数53000家，） 4 大连大商集团有限公司 7,053,589 5 华润万家有限公司 6,803,574 6 康成投资（中国）有限公司（大润发） 4,043,169 7 家乐福（中国）管理咨询服务有限公司 3,660,000 8 安徽省徽商集团有限公司 3,437,883 9 沃尔玛（中国）投资有限公司 3,400,000 （全球9000家门店， 销售额超过4000亿美元） 10 物美控股集团有限公司 3,270,000
山东Hale Waihona Puke Baidu售业老四——王培桓
王培桓1975年10月参加工作，1982年任 文登县副食品公司经理，1988年4月起先后 担任威海糖酒站总经理、董事长兼总经理， 山东家家悦超市有限公司董事长、总经理。 在他的领导下，家家悦由原来全省糖酒行业 最小的二级批发企业发展成为一个跨区域连 锁、跨行业经营、具有强大生命力的现代连 锁企业集团。公司综合实力跻身山东省百强 企业行列，并连续多年进入中国连锁业五十 强，被评为“2006年度中国零售业区域明 星企业”和“2006年度中国零售业最佳雇 主”；王培桓本人也被评为“2006中国零 售业年度人物”。 王培桓是中国自愿连锁的探路者和拓荒 者。2003年，王培桓联合国内4家超市，倡 导组建了中国第一家跨省区的超市采购合作 组织——上海家联采购联盟，对我国中小超 市的经营格局产生了重大影响，王培桓被推 选为联盟董事长。 2004年11月，山东家家悦与欧洲最大自 愿连锁机构SPAR公司签约，成为SPAR在 中国的第一家成员企业，加速了与国际零售 业接轨的步伐。
山东零售业老五——郭万欣
董事长郭万欣,1947年12月出生，山东 诸城人。 山东潍坊百货集团股份有限公司是以 商业经营为主的股份制企业，下设中百配 送中心、中百大厦、佳乐家、中百连锁超 市、中百实业发展有限公司、益家园等六 家经营单位，先后荣获全国守合同重信用 企业、全国诚信单位、全国青年文明号、 中国商业名牌企业、省级明星企业等数十 项省部级以上荣誉称号，是国家商务部确 定的“万村千乡”市场工程和“双百”市 场工程试点企业，以及山东省政府确定的 重点商贸流通企业。 公司实行“集团化、专业化、连锁式” 的发展模式，大力实施业态创新，实现了 购物中心、大型综合超市、标准超市、便 利店、家居建材超市、农产品生产加工等 多业态经营格局，目前门店277处，建立 起了覆盖山东全省，延伸到邻省周边地区 的配送网络和遍布潍坊城乡及青岛、烟台、 淄博、泰安等地区的门店网络，形成了区 域综合竞争优势。
山东在中国的位置
文明源流，魅力山东
山东位于中国东部沿海，黄河下游，陆地总面积15.71万平 方公里，近海域面积17万平方公里。总人口9417.23万，辖17 个市140个县（市、区）。山东锦绣壮美，资源丰富，历史悠久， 名人辈出。山东农业发达，工业体系完备，国民经济位于全国 前列，有良好的投资环境。目前，山东正以更加积极的姿态， 深入贯彻落实科学发展观，全力促进经济平稳较快发展，加快 推进经济文化强省建设。 山东省因为孔子而响誉全球，如今又因其零售业态的空前集 汇而闻名天下，在青岛家乐福、沃尔玛、佳士客、麦德龙、欧 倍德、英国百安居、家世界、东方家园、上海华联、海信广场、 利群超市、佳乐家大卖场……几乎世界著名、全国领先、区域 最强的零售巨头纷纷进入，逐鹿青岛，群雄并起；在济南沃尔 玛、家乐福、大润发、银座……也是群星璀璨、光彩照人……
山东商业地产的第三轮阵痛——管理缺失 2006年——2007年，山东商业地产似乎有 些平静了、沉默了！但却应了那句魔咒般的俗 语“不在沉默中爆发就在沉默中死亡”！
★ 济南摩登百货 ★ 烟台彩云城 ★ 临沂摩登百货、兰田步行街 ★ 章丘秀水如意 ★ 日照火车站地下广场 ★ 潍坊友谊广场 ★ ………………….. 以上所列的这些都是由于管理不善而最终将难逃失败命 运的项目！管理缺失，给山东商业地产带来了第三次阵痛！
山东零售业老三——刘耀华 1948年生，大学本科，中共 党员。1996年10月———1997 年6月，担任烟台市振华百货集 团股份有限公司副董事长兼总 经理兼党委副书记；1997年6月 至今，担任烟台市振华百货集 团股份有限公司董事长兼总经 理兼党委书记。山东省第十届、 十一届人民代表大会代表。曾 被省总工会授予“富民兴鲁劳 动奖章”；省政府授予“劳动 模范”、“先进工作者”、 “省优秀共产党员”称号。
山东商业地产的第四轮阵痛——化蝶
经过三轮的痛苦折磨，山东商业地产已经跨过了从盲目开发、定位错误到 管理缺失，当前已经到了痛定思痛的时候了! 蝶在化羽之前也经受着阵痛，先是卵，后入地成蛹，出到地面后等待化 蝶，这与商业地产的发展过程类似： 1、蝶产卵很盲目，飞到哪下到哪，商业地产刚开始也一样，在哪圈到地 就在哪盖楼； 2、卵要入地成蛹的时候，也常常弄错地方，成为别人的美味食品，商业 地产也一样，定位搞不准马上面临失败命运； 3、成蛹后，自己不管理好，随时也会被其它虫子吃掉或自己病死了，商 业地产叫做“管理缺失”； 4、蛹要化蝶也选时机，晴天、趴在好的位置，耐心等待，蜕变化蝶！商 业地产也一样天时、地利、人和缺一不可！最后的关键就是寻求适合自己发展 的模式，勇敢突破，走出自己的路，
二、山东商业地产现状及未来发展趋势
山东商业地产初现端倪 1998年3月，我从深圳飞往昆明后有到了成都，一个礼拜 后从成都飞到烟台，接手烟台德通集团良友广场项目的运作， （这是一个中国银行的不良资产项目，也算是我到山东来接手 的第一个商业地产项目）！ 1998年，佳世客在青岛开业，这个在青岛香港中路最繁 华地段开设的日本零售业，圈了好大一块地却只盖了两层楼， 当初很多人实在看不懂。1999年大年初二那一天，我从烟台 来到青岛，第一次走进这个日本人开的卖场（当时的日本八 佰伴已病入膏肓），那天海风很大，气温在零下9度左右，走 进卖场里一看，好家伙，主通道宽度足有4米，里面顾客寥寥 无几，显得特别空荡！直到第二天我从崂山下来再次走进佳世 客时才恍然大悟：小日本在圈地！
商业地产终于推开了山东沉重的大门！
大火烧毁德州百货大楼
2002年新年刚过，我在成都出差（记得是正月 十六），那天买了份《成都商报》看，看到有则消息 报道山东德州百货大楼遭遇大火，整栋楼全部被大火 烧毁！我拿起电话就给德州百货大楼的杨维星董事长 打电话，证实果然被火烧了！ 三天后我到德州一看，现场已经被无数武警围了 起来，说是德百的员工在里面检拾被烧化了的黄金和 白金！ 同年五月，德州百货大楼在原址上盖了十五层的 大楼，这可能是山东最穷的地方做得第一个商业地产 项目！
银座商城临沂店于2005年1月28日隆重 开业，这是山东银座商城股份有限公司在 山东省开设的第12家分店。银座商城临沂 店位于临沂市兰山区红旗路11号，人民广 场北侧，是商业网点集中、居民密集的繁 华商业黄金地段，经营面积4万平方米， 经营10万多种国内外名优精品，内部环境 优雅，设施先进，各种配套服务项目设施 完备，大型停车场、总服务台、自动银行 等配套服务功能齐全。商城共分五层。 银座目前临沂发展迅速，临沂市区3家 店，临沭、沂平邑都有分店，临沂地区年 营业额大约10亿元。
三、临沂商业、商业地产现状及未来发展趋势
临沂
临沂市商圈分析
瑞联· 温州街 临沂一级商圈 辐射消费人口30万人
蒙
通
沂
山
解
放 蒙
路
大
达
道
路
路 临沂二级商圈 辐射消费人口90万人
临沂城区商业网点总体规划图
第七章 项目业态业种定位建议 市级商业中心
5个区级商业中心
市级商业副中心
临沂商业市场竞争现状（龙头老大——银座商城）
山东商业地产的第二轮阵痛——定位错误 2005年，山东商业地产疯了似的开发，一个比一 个大，一个比一个关门得早！ ●日照名品商业街（6万㎡） ●德州齐河国际轻纺城（300万㎡） ●潍坊中盛步行街（20万㎡） ●威海乳山国际商品批发城（30万㎡） ●烟台蓬莱国际旅游商品批发城（100万㎡） 人们不禁要问：商业地产怎么了？山东的商业地 产怎么了？定位错误让山东的商业地产尝到了第二轮 揪心的阵痛！
山东商业地产第一轮阵痛——盲目开发
1999年7月，烟台一个暴发户在南大街中心地段圈了块地， 准备盖楼做一个大型的服装批发城！（亏他想得出来在市中 心位置做服装批发）！图纸设计出来后就开盖，把里面商铺 也买卖了！现在已经养了12年的蚊子了！成了烟台人的一个 笑话！ 2000年4月到2002年3月，我应邀前往大连，参与台湾蔡 氏企业集团旗下大连胜利广场的运作，两年间中途来回山东 各地数次，没有发现山东商业地产有何发展，倒是超市开得 如火如荼！ 2002年4月，我在潍坊接手一个台资背景的投资项目，那 一年突然发现，整个山东省各地都在莫名其妙地盖购物中心！
威海家家悦
山东银座
烟台振华
青岛利群 潍坊潍百
山 东 零 售 业 老 大 季 缃 绮
季缃绮，1960年10月生，现任山东省省委委员，山东省商业集团总公司董事长、 党委书记。 山东省商业集团总公司是1992年底由山东省商业厅整建制转体组建的大型国有企 业。现已成长为一个以现代零售为主业，以制药和房地产为重点产业，同时涉足酒店、 教育、传媒等行业的大型企业集团，从业人员8万多人。2010年，营业收入280亿元， 利税30亿元，两项经营指标连续六年增幅在30%以上。 山东省商业集团创造了山东省内的多个第一，其中探索的独具特色的'百货＋卖场' 业态新模式改变了传统商业的格局，引领山东商业加速跑进'现代商业'时代。其连锁经 营的理念一举确立了'银座'在山东省零售业界的领先地位，并成了山东商业对外的一面 旗帜。
临沂商业市场竞争现状（卖场老大——大润发）
两岸红顶商人——尹衍梁