建筑容积率与建筑密度PPT课件
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• 旅行中看到的那些城市
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HK
10
2019/12/25
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Thailand&Malaysia
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容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一
般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住 户就越舒服。 容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住 需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
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快讯:南京出台容积率新规 堵住楼盘开发漏洞(2009)
14
• ■政策看点：收紧容积率计算指标 堵开发商“偷” 面积
•
政策原文：除独立式住宅建筑（别墅）和需要大空间的商
业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓
）和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计
算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍
15
容积管制
• 容积率是城市规划中的一个重要技术指标，它间接反映了 单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开 发强度。
• 人口众多的地区往往建筑容积率较高。（HK、Tokyo）
• 容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城 市基础设施的压力也越大，因此不可能无限制的提高容积 率，所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制 。
计算；其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅
、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其
实际建筑面积计算容积率。
•
效用指数：★★★★★
•
政策解读：这是南京规划部门首次明确了“层高控制对应
容积率计算”的关系。以前的容积率计算并无这方面的规定，
此举收紧容积率计算指标， 堵开发商“偷”面积的行为。
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建筑密度(Building Density)
建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的 比例：
建筑密度=(规划地块内各类建筑基底面积之和÷用地面积 )X100％
与容积率概念相区别的是它注重的是建筑基底面积。反过来理 解就是表示了一个地块除了建筑以外的用地所占的比例多少，规划 控制其上限。建筑密度着重于平面二维的环境需求，保证一定的旷 地及绿地率。
写字楼总建筑面积＋商 场总建筑面积
容积率＝
地块用地面积
3
• 建筑面积一般来说大体等于各层楼板的面积总 和，但是由于实际建筑总会有架空、悬挑、阳 台、斜屋面等各种情况出现，因此实际上建筑 面积的计算非常复杂，各国都会有专门的建筑 规范对建筑面积的计算进行详细的规定。
4
相关规定
容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制
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• 城市的建筑应保持适当的密度，这一点是十分重要的 ，它能确保城市的每一个部分都能在一定条件下得到 最多的日照、空气和防火安全，以及最佳的土地利用 强度。建筑过密造成街廓消失、空间紧缺，有的甚至 损害历史保护建筑。
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建筑容积率与建筑密度
1
建筑容积率（地积比率）
• 是指总建筑面积与建筑用 地面积的比值。
• 例如，在1万平方米的土 地上，有3000平方米的建 筑总面积，其容积率为0.3 。
• 由于高层建筑的存在，容 积率数值可以大于1。
2
Fra Baidu bibliotek
地块用地面积 用地边界
@2010 URBAN PLANNING
写字楼每层建筑面积×层数 ＝写字楼总建筑面积 商场每层建筑面积×层数＝ 商场总建筑面积
5
6
6 @2010 URBAN PLANNING
7
7 @2010 URBAN PLANNING
• 例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建 筑总面积，其容积率为0.4。
• 你举的例子为7,就意味着该项目假设在1万平方米的 土地上，共有70000平方米的建筑总面积，其容积 率就为7,只有高层建筑才有这样的容积率.一般容积 率越小,居住舒适度就较好些,容积率做到7的话,在同 样大小的占地面积上,舒适性就会比多层/小高层等 建筑形态要差些.
16
奖励容积
• 世界很多国家都有容积率奖励制度。 • 若开发者能在其开发土地中为公众提供便利而让出部分利
益，例如将底层架空作为公共活动空间，政府规划部门就 会提高该土地的容积率上限，幅度根据法规、城市总体规 划和项目具体情况而定。 • 这也是政府和民间的良性互动。
17
容积移转
• 为了换取土地利用的最大价值，世界上部分地区允许容积率在土地间 移转，称为容积移转。容积移转主要可分为两种情形：
• 一是原属一宗土地之可建筑容积，一部份或全部移转至另一宗可建筑 土地建筑使用；
• 二是受限制发展地区（如古迹）的容积一部或全部移转至另一宗可建 筑土地建筑使用。
• 目前台湾都市地区已经实施容积移转制度，但数笔土地之间的容积移 转须在同一计划区内方可为之。香港也实施相似制度，以保护具有特 别价值的地点及建筑物。
性详细规划，一般而言，容积率分为 独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
• 旅行中看到的那些城市
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Thailand&Malaysia
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容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一
般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住 户就越舒服。 容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住 需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
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快讯:南京出台容积率新规 堵住楼盘开发漏洞(2009)
14
• ■政策看点：收紧容积率计算指标 堵开发商“偷” 面积
•
政策原文：除独立式住宅建筑（别墅）和需要大空间的商
业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓
）和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计
算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍
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容积管制
• 容积率是城市规划中的一个重要技术指标，它间接反映了 单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开 发强度。
• 人口众多的地区往往建筑容积率较高。（HK、Tokyo）
• 容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城 市基础设施的压力也越大，因此不可能无限制的提高容积 率，所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制 。
计算；其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅
、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其
实际建筑面积计算容积率。
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效用指数：★★★★★
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政策解读：这是南京规划部门首次明确了“层高控制对应
容积率计算”的关系。以前的容积率计算并无这方面的规定，
此举收紧容积率计算指标， 堵开发商“偷”面积的行为。
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建筑密度(Building Density)
建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的 比例：
建筑密度=(规划地块内各类建筑基底面积之和÷用地面积 )X100％
与容积率概念相区别的是它注重的是建筑基底面积。反过来理 解就是表示了一个地块除了建筑以外的用地所占的比例多少，规划 控制其上限。建筑密度着重于平面二维的环境需求，保证一定的旷 地及绿地率。
写字楼总建筑面积＋商 场总建筑面积
容积率＝
地块用地面积
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• 建筑面积一般来说大体等于各层楼板的面积总 和，但是由于实际建筑总会有架空、悬挑、阳 台、斜屋面等各种情况出现，因此实际上建筑 面积的计算非常复杂，各国都会有专门的建筑 规范对建筑面积的计算进行详细的规定。
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相关规定
容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制
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• 城市的建筑应保持适当的密度，这一点是十分重要的 ，它能确保城市的每一个部分都能在一定条件下得到 最多的日照、空气和防火安全，以及最佳的土地利用 强度。建筑过密造成街廓消失、空间紧缺，有的甚至 损害历史保护建筑。
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建筑容积率与建筑密度
1
建筑容积率（地积比率）
• 是指总建筑面积与建筑用 地面积的比值。
• 例如，在1万平方米的土 地上，有3000平方米的建 筑总面积，其容积率为0.3 。
• 由于高层建筑的存在，容 积率数值可以大于1。
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Fra Baidu bibliotek
地块用地面积 用地边界
@2010 URBAN PLANNING
写字楼每层建筑面积×层数 ＝写字楼总建筑面积 商场每层建筑面积×层数＝ 商场总建筑面积
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6 @2010 URBAN PLANNING
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7 @2010 URBAN PLANNING
• 例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建 筑总面积，其容积率为0.4。
• 你举的例子为7,就意味着该项目假设在1万平方米的 土地上，共有70000平方米的建筑总面积，其容积 率就为7,只有高层建筑才有这样的容积率.一般容积 率越小,居住舒适度就较好些,容积率做到7的话,在同 样大小的占地面积上,舒适性就会比多层/小高层等 建筑形态要差些.
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奖励容积
• 世界很多国家都有容积率奖励制度。 • 若开发者能在其开发土地中为公众提供便利而让出部分利
益，例如将底层架空作为公共活动空间，政府规划部门就 会提高该土地的容积率上限，幅度根据法规、城市总体规 划和项目具体情况而定。 • 这也是政府和民间的良性互动。
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容积移转
• 为了换取土地利用的最大价值，世界上部分地区允许容积率在土地间 移转，称为容积移转。容积移转主要可分为两种情形：
• 一是原属一宗土地之可建筑容积，一部份或全部移转至另一宗可建筑 土地建筑使用；
• 二是受限制发展地区（如古迹）的容积一部或全部移转至另一宗可建 筑土地建筑使用。
• 目前台湾都市地区已经实施容积移转制度，但数笔土地之间的容积移 转须在同一计划区内方可为之。香港也实施相似制度，以保护具有特 别价值的地点及建筑物。
性详细规划，一般而言，容积率分为 独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。