【房地产】世联新城开发模式研究及案例

新城镇
•核 心 驱 动
汽车 的 普 及和 路 网的 建设,使通勤费用下降 实际收入增加 中心城环境恶化, 严重 的“城市病”日益突出
跟随企业迁到郊区
高速公路体系的发展 中心城日益高涨的地 价,使得郊区的地价极 具竞争力 中心城劳动力成本逐 渐提高 行政政策
市区商业日趋饱和， 而城区需求日益旺盛 市中心商业面对来自 新郊区商业的激烈竞 争 追随消费者,人口郊 区化引起零售商业迁 移
【房地产】世联新城开 发模式研究及案例
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2020/10/30
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【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
[关键字]： 新城 开发模式
[简介]： 新城是位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分 担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市 社区。本文给出了新城发展的六大模式，并举出了相应案例。
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关于“新城”（NEW TOWN）的论述
新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境 优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对 独立性的城市社区。 成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、 文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少 与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。 新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会， 新城不只是一个“卧城”。
•行政中心新城
Canberra（澳洲，堪培拉） Brasilia（巴西，巴西利亚）
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目录
u 田园新城 u 边缘新城 u TOD新城 u 产业新城 u 副中心新城 u 行政中心新城
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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田园新城是指以国家立法为基准,政府主 导下由新城开发公司进行规划建设的新 城
•问题3
•新城的小公司过多，小公司生存压力较大，没有精力进行系统的员工培训
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田园新城模式的成功关键在于立法和政 策的支持，政府在新城建设中起主导作 用
立法和政策的支持: •为吸引伦敦的居民前往新城,英国政府制定了一系列减税和补贴的 优惠政策。 •并制定了«住宅、城镇规划法»，«新城法»， «城乡开发法»等等大 力支持新城的建设。
•问题3
•新城发展公司规划与当地商会的发展策略缺乏沟通，是得一些公司不能顺利 迁入新城。
•问题4
•中心区各类设施标准偏低，各使用功能之间缺少平衡，从而使得中心区的整 体效能不能得到充分的发挥。
•问题5
•交通组织上现有的火车站和汽车站无法满足需求，并且大量地上停车位造成 土地资源的低效使用，同时也模糊了市中心的场所感。
过分依赖新城中心区， 使新城未来的拓展变得 非常困难
Cumbernauld
•第三代新城(1967-1980) 规模比第e二代新城大 设施配套进一步完善，
独立性强，不仅仅作为 中心城郊外的居住区 预留了大量土地，为今 后城市产业结构转型和 可持续发展提供了空间 上的保障
Milton．Keynes
大都市周边大量的产业 档住宅转变为中高层公 新兴的高科技科技产
园,工业园等崛起, 郊区本 寓
地就业趋势加强
城市居民阶层多样化,
以产业为主导的新城开 基本实现本地化就业
业在郊区蓬勃发展 传统城市中心及其郊 区边缘城市共同构成
发掀起了郊区化的另一 大都市周边形成了一些 的大都市圈逐步形成
个高潮
相对独立，功能完善的
– 注重景观设计，新城公园用地占 了 总 用 地 的 20% ， 并 设 计 了 成 线 性 型的公园。
– 采用就业岗位分散的模式，给人 们提供了较多的选择余地。
– 提供良好的社会服务促进了早期居 民和公司的迁入
–土地使用上预留待发展用地，能够 随发展、需求的变化灵活调整 。
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•发 展
特 征
线分布 中产阶级和富裕阶层 的郊区住宅迅速膨胀, 这批人住在郊区，白
天进城上班
大都市郊区涌现大批
以居住为主的卫星城
出现了产业郊区化热潮，大型购物中心,休闲 娱 金融、贸易、保险等
制造业 、运 输、仓 储业 乐场所在郊区逐渐兴旺 生产 服 务业 也 出现 郊
等纷纷落户城郊
住宅建设从分散型的高 区化迁移
u 田园新城模式出现的核心驱动因素是二战后城市住房紧缺和普 遍的住房条件恶劣。
u 新城是由官方为主的开发机构，即新城开发公司（New Town Development Corporation）统一规划和实施开发的。
u 政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处 理与开发公司的关系等方面。
u 新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用 地，而不允许选用建成区边缘地带的土地。
u 新城开发不以营利为目的，但以市场化方式来运作。新城开发 公司拥有土地出售、转让、租用等权利。
u 新城强调配套和自给自足，力求居住与工作岗位的平衡。 u 田园新城模式以英国新城为代表，典型案例包括Stevenage；
•A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
•问题2 •中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。 •哥伦比亚新城虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。在 新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。
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典型案例：里斯顿新城（Reston）
►位置和规模： – 位于华盛顿以西35km，开 车至杜勒斯机场15分钟 – 占地45平方公里 – 规划户数2.8万 用地功能组合： – 居住、商业服务设施用地 为主，绿地 公园用地占到 23% 主要特点： –提供适合各年龄和收入阶层 的各种类型的住宅 –丰富的文化娱乐设施和完善 的基础设施 –公共配套设施完善 –拥有超过４万个工作岗位， 实现了工作和居住的平衡
信息高速公路的迅猛发 展 新的信息交流方法使得 办公单位的选址郊区化 新型技术产业普遍对地 价和环境要求较高
•
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
典型案例：哥伦比亚新城
►位置和规模： – 距离华盛顿中心约48km，距离巴尔 的摩4km – 占地5600公顷 – 规划总人口11万人 •用地功能组合： – 居住、商业服务设施用地为主，绿 地 公园用地占到23% •主要特点： –邻近核心城市，公路交通网发达 –新城建设按照邻里单位结构组成 –公共配套设施完善 –60％以上的人在本地居住和工作，本 地企业提供了大量的工作机会
•缺点
密度太低，建筑分散， 缺少城市生活氛围
人口规模偏小，公共设 施配套不足或运营困难
•代表城市 Stevenege
•第二代新城(1955-1966)
规模比第一代新城大 建筑密度较高 更多注重城市景观设计 功能分区不明显 淡化了邻里概念 综合考虑了地区经济发
展问题，把新城作为地 区经济的增长点 应对私人小汽车的增长， 道路交通处理较为复杂
密尔顿•凯恩斯出现的三大问题
•问题1
•总体密度仍然偏低，虽然其规划目标是建设多样化的住宅以吸引多样化的人 口，但是私人汽车的普及以及网格布局的模式也使得新城的住宅同质化和低 密度化。
•问题2
•新城在社会经济目标上十分成功，在财务方面却是失败的，这主要是由于由 于新城开发公司取地成本过高，并处理了许多市场尚不成熟的物业，导致获 利远远小于应得的收入。
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边缘新城是随着城市郊区化的发展而形 成的
•阶段 •划分
•人口郊区化 •（1920-1950年）
•制造业郊区化 •（1950-1970年）
•零售业郊区化 （1970-1980年）
•办公业郊区化 •（80年代以来）
汽车时代的到来使得
郊区开发不再沿铁路
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第三代新城的典型：密尔顿•凯恩斯 MiltonKeynes
►位置和规模:
– 位于伦敦附近，距离伦敦和伯明翰 分别为1小时和1小时50分的汽车车 程，临近牛津和剑桥。
– 规划建成88.8平方公里，人口25万
►特点：
– 引入网格道路布局模式，并且主要 道路系统在地面层上，设有多层次 的立体交叉点
政府部门的主导作用: •在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。 •在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持 一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。
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u 田园新城 u 边缘新城 u TOD新城 u 产业新城 u 副中心新城 u 行政中心新城
•3.对于大规模开放空间的保护保证了项目的全面升值。
•4.产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。
•5.“ 建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。
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哥伦比亚新城存在的问题
•问题1 •公共交通系统规划未能有效减少私家车的使用。 •1990的数据表明有92%的哥伦比亚居民自驾车或合伙驾车上班，2000年该 数据保持上升趋势。
•48.2k m
•伦敦
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斯蒂文乃齐出现的五大问题
•问题1
•新城密度过低，使其缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，并且城市过度 依赖私人汽车。
•问题2
•由于新城住宅主要提供给在新城就业的人群，因此并没有解决低收入人群的 居住问题，同时也排除了无业人群、退休人群、伤残人群迁移新城的可能性。
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•新城发展 •模式
•资料来源：文献检索、世联分析
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依据新城发展的内在核心驱动因素和城
市功能的不同，可以分为6大新城发展模
式 •新城发展模式
•国 际 案 例
•田园新城
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
•产业新城
Port Sunlight （英国，利物浦） 筑波科学城（日本，筑波）
•边缘新城
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
•TOD新城 •副中心新城
千里新城（日本，大阪） 多摩新镇（日本，东京都） 沙田新市镇（中国，香港）
东京临海副中心新城（日本，东京） 拉德芳斯副中心（法国，巴黎）
•高速公路网
•48KM
•24KM
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哥伦比亚新城的５大成功之处
•1.规划过程中社会学家的参与，以避免纯技术的空间规划。
•2.哥伦比亚共规划10个小区，每个小区由4到5各组团构成；组团、小区、城 市都有各自的中心并围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力， 为形成社区感奠定了基础。
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第一代新城的典型：斯蒂文乃齐 Stevenage
►位置和规模: – 位于伦敦以北48.2公里，靠近高速 公路，在3个主要机场的近距离范围 内 – 规划建成25平方公里，人口6万， 有6个邻里居住区的新城 ►特点： – 住宅布局上采用人车分流的原则 – 设计新城中心及英国第一条步行街 区，营造良好的公共活动氛围 – 密度低，住宅设计多为带有私家花 园的独立式住宅 – 住宅按邻里单位设置，各个邻里之 间间隔大片绿地 – 功能分区明显，工业区主要布置在 城西，与生活区有铁路相隔
Milton Keynes等。
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三代田园新城
••P第ha一se 代1 新城(1949-1950)
•特征
规模较小
建筑密度较低，居住平 均密度为75人/公顷
住宅按邻里单位进行建 设，各个邻里有各自的 中心，并有大片绿地相 隔
居住区和工业区等功能 分区较明显
道路网一般由环路和放 射性道路结合组成