静海新城项目市场分析

由于港口优势和临近北 京等原因，第三产业中 批发零售和仓储物流两 个传统产业产值较大； 金融业和房地产业占据 了一定的比例； 其他现代服务业产值相 对较低。
产业增加值（亿元）
400 350 300 250 200 150 100 50 0
20
15 10
5
0
同比上年增速（ %）
从各行业外商投资分布来看，制造业占据较大比例，这从另 外一个角度说明了天津目前工业的主导地位
社会服务业 6% 农 0%
业 其他行业 0%
交通运输及仓 储业 4%
制造业 64% 建筑业 2%
从固定资产投资在各行业分布情况来看，制造业、房地产业 投资比例最大，其次为交通、水利等基础设施行业科研、教 育等行业投资比例较小
2006年各行业固定资产投资分布
固定资产投资一定程度上表 明了城市未来一段时间经济 的发展重心。 从2006年固定资产分布来看， 工业、房地产业投资较大， 未来几年仍会有较快发展， 而现代服务业以及科研、教 育等产业投资比例较小，其 发展缺乏动力支持。
天津将成为环渤海区域资源整合的龙头，带动环渤海成为“第三极”
自身发展壮 大，增强经 济实力
京津经济的 联合和互补
带动河北发 展，实现京 津冀一体化
与辽宁、山东互 动，实现环渤海 的一体化发展
目前天津具有怎样的定位？对城市建设及产业发展有怎 样的指引作用？
在天津市城市总体规划(2005年--2020年)中，天津市明确提出 建设成为“北方经济中心”的目标，并明确了天津的城市职能， 为城市发展指明了方向
塑造经济中心城市是环渤海
区域实现战略突破的关键环 节。
天津具有临港、临京等诸多方面的优势以及广阔的土地资源， 具备塑造“第三极”经济中心的必要条件
Байду номын сангаас



天津具备成为经济 中心城市的必要条件： 天津处于滨海新区的中心 位臵，辐射范围广； 距离北京较近，易形成互 补发展； 自身港口能级较强，传统 工业基础雄厚； 天津未开发用地较多，为 产业发展和城市扩张提供 了充足的用地。
电力、燃气及水的生产 和供应业 5% 建筑业 1%
依据天津市当前的国家战略地位及城市总体定位进行判断，天津 在工业进一步发展壮大的同时，其第三产业将加速发展
产业发展基本方向： 工业进一步发展壮大，在一定时期 内，产业重心会偏移到第三产业。
各行业2006年前实际利用外资的累积额
由于具有较为明显的港口和国 际贸易优势，外资在天津的投 资主要以制造业为主，尤其在 电子、汽车行业表现尤为突出。 如摩托罗拉、三星系列产品等 等。 此外，在仓储物流、批发零售 等传统第三产业中的外资分布 也占有一定比例。
房地产业 7% 批发零售贸易 及餐饮业 17%
黑 电 色 子 金 设 属 备 冶 制 炼 造 及 业 压 交 延 通 加 运 工 输 电 业 设 气 备 机 化 制 械 学 造 及 原 业 器 料 材 及 制 化 造 学 业 制 品 制 通 造 用 业 设 备 制 造 业 金 属 制 品 业 医 药 有 制 农 色 造 副 金 业 食 属 品 冶 加 炼 工 及 业 压 延 加 工 业
2
地块具有规模优势，同时与天津市区、静海老城区、团泊新城的 交通较为便利；
3
地块平整，拆迁难度较小。
目
录
一、项目基本情况解读 二、相关宏观形势研究 三、区域开发环境分析 四、相关房地产市场研究 五、类比区域团泊新城研究 六、相关竞争项目分析
七、相关借鉴项目研究
八、本案定位的初步思考
天津在国家的发展战略中扮演重要角色
本案 静海 新城 团泊 新城
项目位臵：处于静海西城和团泊新城的中央，是静海新城的 核心区
西城
静海新城
团泊新城
项目位臵：与西城和团泊新城较近，是静海新城的核心区；
项目规模和交通：规模较大，与天津和静海老城、团泊新 城之间的交通便利
北华路，与团 泊新城贯通
县政府
十里长街，通 往老城
津沧高速，与 天津市区通勤
工业产值排名前十位的行业情况
2500.00 2000.00 60.0 50.0 40.0 30.0 1000.00 20.0 500.00 0.00 10.0 0.0
单位：亿元
的工业门类。
各产业均呈现出较为迅猛的 增长势头，最高增长率到 58%。在未来一段时间，工
业仍将是天津的产业发展的 主旋律。
国家在东部经济战略布局的总体战略为：在珠三角、长三角经 济迅速发展，成为中国经济发展的“两极”之后，全面推动环 渤海经济发展，打造第三极，完善沿海经济体系
环渤海区域是国家东部沿 海战略的最后一枚棋子， 对完善东部沿海经济战略 布局，有重要作用。
环渤海地区
长三角城市群
珠三角城市群
目前，环渤海区域中，除北京外，天津、大连、青岛等城市 产业类别、产业能级趋同，尚未产生绝对的经济中心
滨海新区融入国家总体经济发展的战略布局加速了天津向“北方经 济中心”这一目标迈进的进程。
天津在国家战略中将扮演龙头角色，引领环渤海区域成为我 国经济发展的第三极
环渤海如果成为我国经济增长的第三极，需要一体化发展
环渤海一体化发展进程缓慢： 主要原因：区域涉及的地理范围太大，并且长期缺少公认的经济 中心，区域关联度不够紧密。
天津现有的产业结构怎样？以现有国家战略地位及城市 总体定位为依据进行判断，将具有怎样的发展方向？
从三次产业结构判断，目前第二产业仍为天津市的支柱产业， 主导产业以工业、批发零售业、仓储物流业为主
2007年三次产业构成
第二产业仍为天津的支柱产业， 其中工业增加值占据了天津市 GDP的52.6%。目前天津仍可称 为一座工业城市； 第三产业中，传统的仓储物流 等产业仍占据较大比重，金融 业、科技研发、现代商务等比 重仍较低。
与1999年版《总规》相比较，2005年版总规在定位方面有较 大改动，城市定位有了进一步的提升
1999年版总规 2005年版总规
我国北方重要的经济中心
调整提升
北方经济中心
现代化港口城市
调整提升
国际港口城市
?
增加
生态城市
总体规划对城市定位的调整说明了天津的发展目标是全面提升城市 综合实力，成为带动北方经济发展的中心城市。
滨海新区的开发开放已纳入国家的重要战略，集中体现了国家 将天津打造成为“经济中心城市”的战略举措
推进天津滨海新区开发开放，有利于提升京津冀及环渤海地区的国际竞争 力。……使这一地区更好地融入国际经济，释放潜能，增强竞争力。
推进天津滨海新区开发开放，有利于实施全国区域协调发展总体战略。……是继 深圳经济特区、浦东新区之后，又一带动区域发展的新的经济增长极。 推进天津滨海新区开发开放，有利于探索新时期区域发展的新模式。……有利于 全面落实科学发展观，实现人与自然和谐相处，走出一条区域创新发展的路子。
天津的城市性质 天津的城市职能
现代制造和研发转化基地； 环渤海地区的经济中心； 逐步建设成为国际港口城市、 北方经济中心和生态城市。 北方国际航运中心和国际物流中心； 国家历史文化名城和旅游城市； 生态环境良好的宜居城市。
“北方经济中心”成为天津发展的最重要远景目标。
产业增加值（亿元）
第一产业 2% 第三产业 40%
第二产业 58%
各细分产业增加值及增速
2500 25
2000
20
1500
15
1000
10
500
5
交 工 通 批 运 发 输 和 业 、 零 仓 售 储 业 和 邮 政 业 建 筑 业 金 融 房 业 地 产 业 第 科 一 技 研 教 产业 发 公 和 共 地 育 管 质 理 勘 和 查 社 业 会 组 织 信 居 民 住宿 息产 服 务 和餐 业 和 其 饮业 租 他 水 卫生 赁和 服 利 务 商 保 、 业 环 障和 务服 境 和 社会 务业 公 共 福利 文 设 化 施 业 、 管 体 理 育 业 和 娱 乐 业
水利、环境和公共设施 管理业 13% 租赁和商务服务业 1% 科学研究、技术服务和 地质勘查业 0% 房地产业 25%
卫生、社会保障和社会 福利业 1% 教 育 2%
文化、体育和娱乐业 1%
采矿业 11% 制造业 25%
批发和零售业 1% 信息传输、计算机服务 和软件业 2%
交通运输、仓储和邮政 业 12%
规模面积：4.8 平方公里 交通便利性：与天津市区通过津沧告诉快速通勤，与老城和团泊新城有十里长 街和北华路相连。
地块现状——地势平整，分布着5个自然村，拆迁难度相对 较小
项目基本情况小结
1 本案位于静海新城，与天津相距20公里；
本案是未来静海重点发展的核心区，处于老城区和团泊新城的中央 地带。
对滨海新区的总体定位: 依托京津冀，服务环渤海， 辐射“三北”，面向东北亚， 努力建设成为我国北方对外 开放的门户、高水平的现代 解读 制造业和研发转化基地、北
方国际航运中心和国际物流 中心，逐步成为经济繁荣、 社会和谐、环境优美的宜居 生态型新城区。
良好的区位环境和发达的航运物流是滨海新区最大 的优势所在，也是滨海新区发挥服务作用的最好平台。
区域合作显示出强劲动力 北京、河北等地方高层的发 展眼光已发生变化，开始从区 域视角谋划发展。天津滨海新 区开发开放将跃上区域内行政 主动推动的层面。
国务院正式批准天津滨海新 国家选择开发天津滨海新区， 区进行综合配套改革试点。在 希望天津滨海新区来带动环渤 管理、金融、土地、财税等多 海乃至我国北方经济的发展。 方面体现改革新举措。
数据摘自《天津市2007年统计年鉴》
单位： %
1500.00
第三产业中，传统产业仍占据主要地位，各类现代服务业产 值仍然较低
第三产业内部各行业产值及增速
500 450 25
交 通 批 运 发 输 和 、 零 仓 售 储 业 和 邮 政 业 金 融 业 房 地 科 产 技 研 教 业 发 和 公 地 育 共 质 管 勘 理 查 和 业 社 会 组 织 信 息 居 住 民 宿 产业 服 和 务 餐 和 饮 其 业 租 他 服 卫 赁和 务 水 生 业 利 保 商务 、 障 服 环 和 境 社 务业 和 会 公 福 共 利 文 设 业 化 施 、 管 体 理 育 业 和 娱 乐 业
静海新城项目市场研究报告
2008年7月
目
录
一、项目基本情况解读 二、相关宏观形势研究 三、区域开发环境分析 四、相关房地产市场研究 五、类比区域团泊新城研究 六、相关竞争项目分析
七、相关借鉴项目研究
八、本案定位的初步思考
项目位臵：位于静海新城，与天津市区相距20公里
天津 市区
滨海
19.42公里
新区
0
0
数据摘自《天津市2007年统计年鉴》
同比上年增速（ %）
天津目前规模较大工业行业包括金属冶炼、化工等重工业， 同时也包括电子、医药等高科技制造业，已形成了较为健全 的工业门类
工业内部10个规模最大的行 业来看，涵盖范围较为广泛， 既包括重工业，也包括轻工 业，既包括高科技制造业， 也包含基础加工制造业，这 说明天津已形成了较为健全
——摘自《国务院推进天津滨海新区开发开放有关问题意见》
未来较长时间内，滨海新区将成为国家经济发展的重心，带动天津 向“经济中心城市”的方向发展
《国务院推进天津滨海新区开发开放有关问题意见》对滨海 新区进行了较高的定位，指明了区域发展方向
门户
中央定位滨海新区为我国北方对外开放的门户，内 涵很深。既呼应了天津—中国北方经济中心的这一战 略定位：天津是中国北方的经济中心，滨海新区是中 国北方对外开放的门户；也喻示了滨海新区在中国北 方经济发展中的龙头地位和航运中心的枢纽地位。 基地 滨海新区快速提升综合实力将主要体现在于现代制 造业以及相关的研发产业。 中心
城区 要把新区建成现代文明的聚集地和中国最有吸引力 的区域之一，建成和谐社会的首善之区。
滨海新区纳入国家发展战略，将进一步提升了天津市的城市地位
党的十六届五中全会决定： 把推进滨海新区开发开放纳入国家总体经济发展的战略布局 。
中国经济发展的“第三极”
天津成为“先试先行”区域
区域范围：环渤海地区包括辽宁、山东、 河北三个省和北京、天津两个直辖市。 共有城市30余个，港口60余个。 总面积52.112万平方公里，占全国国土的 5.43％，人口占全国人口的17.48％。

由于缺乏经济中心的带动作 用，目前环渤海区域中各城 市经济联系性不强，产业趋 同，同质化竞争严重。