某地产项目市场分析报告

慈溪“古塘秋月”项目市场分析报告

宁波金百利

目录

一、项目背景

二、市场分析

三、项目机会与问题分析

四、项目建议

一、项目背景

(一)地理位置

项目位于慈溪城区,北至三北西大街，南至古塘河河流，西临景观大道。是慈溪城市传统的商业区域，周边有景观公寓、大通花园、三北

名都等多个大中型居住小区，居住环境成熟,周边配套完善,学校、银行等。

(二）项目四至

北面：与三北名都隔街相望,对面商铺尚未交付；

南面:南依古塘河河流,隔河相望的居住小区商业裙房经营火爆,商业气氛较佳;

东面：是景观大道,隔街是景观花苑

西面:西沿河流，隔河是慈溪农村合作银行办公楼,往西即是三北大街商业中心。

北

(三）项目基本资料

住宅部分:

总套数共1３0套,其中１87—１８9平方米15套,约占11.５%；

191—195平方米7５套,约占57．６％；

19７—202平方米４0套,约占３0.9%。

商铺部分：(一通二层商铺,一层挑高５.4米)

总套数共34套，其中99—11５平方米８套,约占２３．5%；

1３0—135平方米6间,约占1７.6％;

１42—155平方米14间,约占4１.２%;

212平方米以上6套,约占17.6％；

二、市场分析

近年来,慈溪经济的快速发展，城市基础设施建设加大、城市环境、面貌日新月异，杭州湾大桥、中横线一期工程,加大了慈溪与外部的沟通,提升慈溪的区位优势,成为长三角的热点城市，城市投资环境大大改观，房地产市场发展良好。

(1）房地产投资连年下滑

2002—2004年慈溪市固定资产投资与房地产投资变化图

单位:亿元

501001502002002

2003

2004

2005

2005年全市完成全社会固定资产投资总额1６1.33亿元,比上年增长16.6%。房地产投资受宏观调控和买卖双方博弈心理的共同影响，增幅下降较明显,全年同比-3２.５%。房地产投资占全社会投资的比重1１.8％，比上年下降8.6个百分点。

2０0６年上半年房地产业投资完成５.３亿元，占我市固定资产投资的8.5％，同比—4６.0%,拉动我市固定资产投资下滑22％。房地产业投资从2０03年的固定资产投资“中流砥柱”到目前的“制肘”，市场再度陷入观望、胶着状态。

（2）房地产供应逐年减少

在投资增长迅速的前提下，２0０3年慈溪市全年住宅施工面积２０3.６万平方米，住宅新开工面积133．4万平方米,位居历年慈溪年开发总量之首。20０4年全市可预售商品房面积60.3万平方米,其中可预售住宅面积50.06万平方米，同比增加45．5％;办公楼预售面积368６平

方米，同比增长－8２．５％;商业营业用房预售面积5．3６万平方米，同比增长7５．2%。

２０05年受宏观政策的影响，住宅供应呈现逐步放缓的趋向。

2００6年上半年慈溪可预售住宅项目4个,可预售住宅面积约11.53万平方米，住宅供应规模逐年减小。

（3）房地产销售逐步好转

2０06年上半年商品房销售情况逐月好转，销售面积与销售金额从年初的２．58万平方米和１．47亿元分别增加到目前的2１.4３万平方米和9.24亿元,销售面积与销售金额增速从年初的－90．6%和-90.8%分别回升到目前的-５３.7%和-６３.2%。特别是在6月份单月销售5.８9万平方米和3亿元，其中现房单月销售达4.15万平方米和２2．0２亿元，创下今年新高。房地产销售金额高出投资额３.94亿元,说明房地产买方市场需求还是比较旺，而投资方则因宏观政策影响明显，处在等待观望中，预计房地产投资在短期内增长乏力。

商品房销售金额6240３-3.８

(4）在售楼盘调查

住宅

总结：

1、截止今年上半年慈溪住宅供应大幅减少，０6年新推住宅项目4个，总面积约1１.5万平方米，销售4万平方米;

2、城区期房价格基本在5３00—5600元之间;

3、楼盘主流户型设计在1４0—１8０平方米之间，总价８５—１00万之间；

４、小户型产品较少,但市场销售较为有利。

商业用房

三、项目机会与问题分析

(1）机会分析

1、地段优势:本案地理位置优越,地处三北西大街,距离闹市约200米,与慈溪商务中心距离也较近；

2、本项目已现房,可直接销售;

3、项目多个居住小区,居住环境佳,生活氛围浓;

4、项目户型结构较好；

5、商业整体环境尚可；

6、价格优势(本项目与周边楼盘5600左右的均价低近千元,价格吸引力较大）

（2）问题分析

１、本项目户型较大，且较为单一;

2、面积大，总价高，对销售有较大压力；

３、项目外立面效果较差,整体视觉陈旧；

4、周边商业店铺量大,且多为空置;

5、虽距离商业中心近，但人流较少；

6、店面进深较深，面积大，总价高;

7、内部配套缺乏。

四、项目建议

２0０３年以来慈溪房地产投资过于盲目,出现了投资增长过大、快等问题。在市场环境变化后,0４、05年出现了投资持续的降温及产品供应的大幅减少的状况，产品销售不畅等不利因素。

今年以来,随着国家住房政策的进一步明朗,带动了市场的逐步恢复,慈溪今年上半年的销售状况比上年同期增长了70%以上,城区多个楼盘销售状况良好,以此同时目前市场供应出现了短期的滞停,无疑也给本案带来了良好的入市机会。

(1）、项目总定位

慈溪五星生活社区

(可参照项目——宁波中央花园)

(2)、项目建议

综合分析本项目的内外环境及不利因素后，以带动销售目的出发，对项目进行如下调整:

1、产品立面:本项目的外立面较为陈旧，相对周边项目而言形象偏差,建议对外立面进行必要的修整,增加视觉观感，增加高档次楼盘的稳