某房地产项目策划思路汇报(ppt 61页)
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交通枢纽
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
三、交通分析：
大交通：外出
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
小交通：便利
解析: 本项目是株州的老城 区,交通条件成熟,项目 区域有多条公交线路.
3.7
本项目本在项目本区域内容积率6.4最高 ！
七、周边项目对比——地块条件
➢东临 ➢南被 ➢西边是 ➢北靠
注：配项目四至图片
地块受干扰较多，景观资源欠缺，地块条件一般！
八、项目未来竞争形式分析
➢开发总量庞大，导致板块竞争日益激烈，城市将会出现多个副中心
从近几年株洲房地产开发销售情况看，每年的销售面积都以一定比例在增加。 2006年全年销售面积215.4万平方米，而2005年的销售面积116.5万平方米，同 比增长了84.8%，自2006年开始株洲的房地产进入了快速增长时段。 ➢荷塘区的主要客户群体来自于本区域，其他区域客户本区购房比重少。
本案
株州市汽 车站
新华西路
四、环境分
析：
周边环境较差
五、周边项目对比——规模
项目 东方花园 芙蓉苑
西子花园 玫瑰名城
伟大·欧洲花园
占地面积（㎡） 12779 ㎡
57860 ㎡
156500㎡ 17316㎡
物业组合 小高层住宅
小高层、多层住宅
多层住宅 小高层、多层住宅
天鹅湖公园 丽景苑 百合嘉园
东方明园II
低总价/低首付/低月供，高性价比是共同追求！
➢新婚家庭 ➢年轻一代
七、目标客户的心理分析
他们都是什么样 的人？
他们都是知识工作者，主要从 他们社会工作经验不算太久， 他们有稳定的基础收入，大部
事管理、研发及营销工作。例 大部分人已参加工作2—6年。 分人都尚未成家，年龄不超过
如：事业单位、金融机构从业 因此，年龄主要集中在25— 30岁，但都有了稳定的恋爱
翠堤湾
三房(100-130平米)
户型是为三房为主,三房集中在110－140㎡。
三、寻找市场空白点
紧凑中小户型住宅 （一房,二房65－80，三
房90-120 ㎡ ）
增加产品附加值，提高 性价比．
四、本项目物业定位建议
结合项目自身条件和竞争情况，盛凯建议本项目物业定位：
紧凑中小户型住宅 （二房65－80㎡，三房90-
120 ㎡ ）
超性价比产品
五、本项目目标客户定位预测
冶金工校
变压器厂
铁路医院 株州电厂
齿轮厂
本案
市汽车站
项目区域内企业厂矿多, 外加市汽车站临近本项 目,结合对周边楼盘市调 分析,目标客户群为以下 几类:(下页)
六、目标客户的定位
➢ 新婚家庭 本区域本土新婚居民因组建家庭需要购买，安置家庭,对价格敏感系数高; ➢ 年轻一代 区域内年轻一代由父母代为首付，大部分由自己供房，不想还贷压力太大； 本区域企业职工 本区域厂矿企业职工，中老年客户群，买房为养老物业; ➢ 流动人口 周边私营户农进城和周边县镇从商人员,有一定收入,但不愿手头资金全部买房.
社交事业
思维活跃，创新意识较强，善于 有比较稳定的私人社交圈，比较
独立思考，也热衷参加各类时尚 注重理想友谊。消费略偏感性，
聚会。追求高质量生活，酷爱运 对时尚和新生的事物有较高的接
动，尽量使自己保持健康积极的 受力和鉴赏力。事业初成，仍处
生活态度。知识层次、文化品味、 于上升期，相信自己的能力，对
人员、企业中层管理者、教师、 29岁之间，正处于职业人生 对象，内心对于热恋的浪漫仍
记者、文艺工作者、律师、等 的黄金阶段。
旧充满激情。
智力型工作者及个别外籍客户。
他们对自己的未来充满来自百度文库信，是一批正处于发展中的城市精英
晨势精英——成长 中或刚跨入成长阶
段的精英
八、目标客户的心理分析
什么样的态度？
个性文化
从荷塘区楼盘的成交客户来看，本区域客户购房占绝大部分,其他区域来本区 购客户比重很少,这样会导致目标客户面窄,增加市场推广的难度。
项目面临的整体竞争和直接竞争都很激烈！
九、小结：
注：配项目地块图片
➢项目规模小 ➢容积率高 ➢地块条件一般 ➢未来市场竞争压力大
项目发展需要寻找差异化的发展路线！
二、项目定位及可行论证
审美情趣高，有较深的文化内涵 未来有较高的预期。
和个人素质。见多识广，知识结
构全面、丰富，比较乐于与同阶
层的人为伍。
生活就是一场Party
九、项目定位理念
城市文化 超女热潮吸引了人们对娱 乐文化的关注。株州年轻 市民比较在意自己的日常 休闲生活品质，他们喜欢 参与并及时跟随城市的生 活潮流。
市场导向 个性居住将成为房地产市场发 展的又一焦点。消费者对个性 居住情有独钟，抓住其消费心 理特征，创造满足心理需求的 理念将成为营销关键。
目录
一、项目解析 二、项目定位及可行论证 三、项目物业发展建议 四、项目营销初步思考
一、项目解析
一、项目指标：
➢占地面积：5319㎡（约7.8亩）
➢容积率：6.4
➢总建筑面积：3.78万㎡
➢建筑密度：34.5﹪
本
案
➢总户数:290户
二、区位分析：
本案
城区区位
解析: 本项目地处株州市荷 塘区此区域是株州的 老民区,生活便利,配套 成熟.
本项目
-------
小高层、多层住宅
42500 ㎡
小高层、多层住宅
27000㎡
小高层住宅
本项53目19㎡在本区域规模小小！高层住宅
六、周边项目对比——容积率
项目 东方花园
芙蓉苑 西子花园 玫瑰名城 伟大·欧洲花园 天鹅湖公园 丽景苑
百合嘉园
容积率 3.1
2.1 1.28 1.9 1.8
1.6
东方明园II
项目名称
住宅主力产品
玫瑰名城 三房（110-140平米） 东方明园II
120-160平方米
伟大·欧洲 80%的100㎡以内中小
花园
户型 (热销)
百合嘉园
90—143平米
佳兴·万鸿
鑫城
三房(120-138平米) 公寓(40-50平米)
西子花园 三房(140-150平米)
荷塘悦舍 三房(130-140平米)
一、项目定位思路
➢相对领先的实力 ➢积极跟随领导战略 ➢行业/市场第一响应者
领导者
➢绝对的领先实力 ➢先发制人的战略致胜 ➢行业/市场的风向标
思考方向
跟随者
补缺者
➢相对较差的实力 ➢灵活的差异化发展 ➢行业/市场的空白填补
基于项目自身条件，适合采取补缺者发展战略！
二、住宅调查分析
项目名称
住宅主力产品
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
三、交通分析：
大交通：外出
解析: 本项目地临处株州市 汽车站,紧临新华西路, 距株州火车站只有3公 里远,交通条件出众.
小交通：便利
解析: 本项目是株州的老城 区,交通条件成熟,项目 区域有多条公交线路.
3.7
本项目本在项目本区域内容积率6.4最高 ！
七、周边项目对比——地块条件
➢东临 ➢南被 ➢西边是 ➢北靠
注：配项目四至图片
地块受干扰较多，景观资源欠缺，地块条件一般！
八、项目未来竞争形式分析
➢开发总量庞大，导致板块竞争日益激烈，城市将会出现多个副中心
从近几年株洲房地产开发销售情况看，每年的销售面积都以一定比例在增加。 2006年全年销售面积215.4万平方米，而2005年的销售面积116.5万平方米，同 比增长了84.8%，自2006年开始株洲的房地产进入了快速增长时段。 ➢荷塘区的主要客户群体来自于本区域，其他区域客户本区购房比重少。
本案
株州市汽 车站
新华西路
四、环境分
析：
周边环境较差
五、周边项目对比——规模
项目 东方花园 芙蓉苑
西子花园 玫瑰名城
伟大·欧洲花园
占地面积（㎡） 12779 ㎡
57860 ㎡
156500㎡ 17316㎡
物业组合 小高层住宅
小高层、多层住宅
多层住宅 小高层、多层住宅
天鹅湖公园 丽景苑 百合嘉园
东方明园II
低总价/低首付/低月供，高性价比是共同追求！
➢新婚家庭 ➢年轻一代
七、目标客户的心理分析
他们都是什么样 的人？
他们都是知识工作者，主要从 他们社会工作经验不算太久， 他们有稳定的基础收入，大部
事管理、研发及营销工作。例 大部分人已参加工作2—6年。 分人都尚未成家，年龄不超过
如：事业单位、金融机构从业 因此，年龄主要集中在25— 30岁，但都有了稳定的恋爱
翠堤湾
三房(100-130平米)
户型是为三房为主,三房集中在110－140㎡。
三、寻找市场空白点
紧凑中小户型住宅 （一房,二房65－80，三
房90-120 ㎡ ）
增加产品附加值，提高 性价比．
四、本项目物业定位建议
结合项目自身条件和竞争情况，盛凯建议本项目物业定位：
紧凑中小户型住宅 （二房65－80㎡，三房90-
120 ㎡ ）
超性价比产品
五、本项目目标客户定位预测
冶金工校
变压器厂
铁路医院 株州电厂
齿轮厂
本案
市汽车站
项目区域内企业厂矿多, 外加市汽车站临近本项 目,结合对周边楼盘市调 分析,目标客户群为以下 几类:(下页)
六、目标客户的定位
➢ 新婚家庭 本区域本土新婚居民因组建家庭需要购买，安置家庭,对价格敏感系数高; ➢ 年轻一代 区域内年轻一代由父母代为首付，大部分由自己供房，不想还贷压力太大； 本区域企业职工 本区域厂矿企业职工，中老年客户群，买房为养老物业; ➢ 流动人口 周边私营户农进城和周边县镇从商人员,有一定收入,但不愿手头资金全部买房.
社交事业
思维活跃，创新意识较强，善于 有比较稳定的私人社交圈，比较
独立思考，也热衷参加各类时尚 注重理想友谊。消费略偏感性，
聚会。追求高质量生活，酷爱运 对时尚和新生的事物有较高的接
动，尽量使自己保持健康积极的 受力和鉴赏力。事业初成，仍处
生活态度。知识层次、文化品味、 于上升期，相信自己的能力，对
人员、企业中层管理者、教师、 29岁之间，正处于职业人生 对象，内心对于热恋的浪漫仍
记者、文艺工作者、律师、等 的黄金阶段。
旧充满激情。
智力型工作者及个别外籍客户。
他们对自己的未来充满来自百度文库信，是一批正处于发展中的城市精英
晨势精英——成长 中或刚跨入成长阶
段的精英
八、目标客户的心理分析
什么样的态度？
个性文化
从荷塘区楼盘的成交客户来看，本区域客户购房占绝大部分,其他区域来本区 购客户比重很少,这样会导致目标客户面窄,增加市场推广的难度。
项目面临的整体竞争和直接竞争都很激烈！
九、小结：
注：配项目地块图片
➢项目规模小 ➢容积率高 ➢地块条件一般 ➢未来市场竞争压力大
项目发展需要寻找差异化的发展路线！
二、项目定位及可行论证
审美情趣高，有较深的文化内涵 未来有较高的预期。
和个人素质。见多识广，知识结
构全面、丰富，比较乐于与同阶
层的人为伍。
生活就是一场Party
九、项目定位理念
城市文化 超女热潮吸引了人们对娱 乐文化的关注。株州年轻 市民比较在意自己的日常 休闲生活品质，他们喜欢 参与并及时跟随城市的生 活潮流。
市场导向 个性居住将成为房地产市场发 展的又一焦点。消费者对个性 居住情有独钟，抓住其消费心 理特征，创造满足心理需求的 理念将成为营销关键。
目录
一、项目解析 二、项目定位及可行论证 三、项目物业发展建议 四、项目营销初步思考
一、项目解析
一、项目指标：
➢占地面积：5319㎡（约7.8亩）
➢容积率：6.4
➢总建筑面积：3.78万㎡
➢建筑密度：34.5﹪
本
案
➢总户数:290户
二、区位分析：
本案
城区区位
解析: 本项目地处株州市荷 塘区此区域是株州的 老民区,生活便利,配套 成熟.
本项目
-------
小高层、多层住宅
42500 ㎡
小高层、多层住宅
27000㎡
小高层住宅
本项53目19㎡在本区域规模小小！高层住宅
六、周边项目对比——容积率
项目 东方花园
芙蓉苑 西子花园 玫瑰名城 伟大·欧洲花园 天鹅湖公园 丽景苑
百合嘉园
容积率 3.1
2.1 1.28 1.9 1.8
1.6
东方明园II
项目名称
住宅主力产品
玫瑰名城 三房（110-140平米） 东方明园II
120-160平方米
伟大·欧洲 80%的100㎡以内中小
花园
户型 (热销)
百合嘉园
90—143平米
佳兴·万鸿
鑫城
三房(120-138平米) 公寓(40-50平米)
西子花园 三房(140-150平米)
荷塘悦舍 三房(130-140平米)
一、项目定位思路
➢相对领先的实力 ➢积极跟随领导战略 ➢行业/市场第一响应者
领导者
➢绝对的领先实力 ➢先发制人的战略致胜 ➢行业/市场的风向标
思考方向
跟随者
补缺者
➢相对较差的实力 ➢灵活的差异化发展 ➢行业/市场的空白填补
基于项目自身条件，适合采取补缺者发展战略！
二、住宅调查分析
项目名称
住宅主力产品