【精品课件】房地产开发项目策划
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第三章房地产开发项目策划决策和可行性研究ppt-Powe
二、定量剖析方法
定量剖析方法是指采用数量目的和数 学模型停止房地产投资决策的方法，主要 任务是对决策效果停止定量剖析、计算， 以求得决策效果的最优解。从而作出迷信 的决策。
〔一〕确定型决策
确定型决策是指影响决策的要素 或自然形状是明白一定的，且一种方案 只要一种确定可以预期到达的结果。
1、单纯选优法
局部筹划是对片面筹划义务停止分解 后的一个单项性或专业性效果的筹划。
1、项目构思筹划
〔1〕项目的定义 〔2〕项目的定位 〔3〕项目的系统构成 〔4〕其他
2、项目实施筹划
〔1〕项目组织筹划。法人制 〔2〕项目融资筹划。 〔3〕项目目的筹划。
项目目的筹划包括项目总目的(总 投资、树立质量、总进度)体系设定和 总目的按项目、参与主体、实施阶段等 停止分解的子目的体系设定。
〔1〕相对法
效益或费用的相对值大小
①净收பைடு நூலகம்法
总支出扣除总本钱的余额。
由于净收益未触及到资金的时 间价值，故普通适用于短期的〔即资金价值 可以疏忽的〕房地产投资决策。
②净现值法
n
NPV CI COt 1 it t 0
③净年值法
NA CI CO CR
〔2〕相对法 ①外部收益率法
n
CI COt 1 FIRRt 0
〔4〕同时开发几种不同类型的房地产产 品时，应将其组合折算成一种产品；
〔5〕计算所运用的各种数据是正常消费 年度的数据。
2、固定本钱和可变本钱的划分 固定本钱 可变本钱
3、线性盈亏平衡剖析的计算剖析进程
Q* CF P V t
C/本钱
A 区 损 亏 0
Q*
S
区
利
盈
C
CV CF
房地产项目全案策划PPT课件
现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费 诚意认购书、认购书
楼书 户型单张
来访客户调查表 成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销 等）
查丈报告、最后图纸
折页 投资手册
日报、周报、月报表 销售人员签到本
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
2021
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
•竞争环境 •房地产环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
•区位价值 •项目资源
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
2021
第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户 投 资 效 益
2021
SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析
2021
中篇 ·传播体系建立
2021
1
品牌传播效应
2
广告投放策略
3
纸质媒体
4
电子媒体
5
户外媒体
6
展销会
2021
1.1 房地产项目品牌规划
品牌外延
房地产开发项目规划设计概述课件(PDF 81页)
城市分 区规划
城市详 控制性 细规划 修建性
7.1 城市规划与房地产开发
7.1.1 城市规划概述
2）城市规划的层次体系
地位和主要职能
★1 城市总体规划
城市总体规划——在较长时期内（一般20年），对城
市性质、发展目标、土地利用、空间布局以及各项建
设的综合部署和实施措施。
块状、带状、环状、
城市的性质、发展目标和规模 串联、组团、星座状
建筑风格
中式建筑风格
北京四合院 江南园林 新徽派建筑
欧陆风格
异域风格
新古典主义风格 现代主义风格
主题风格
四合院
江南园林
徽派建筑
西班牙风格
威尼斯水城
7.1 城市规划与房地产开发 7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与内容 7.3 房地产开发项目的规划布局 7.4 房地产开发项目的建筑选型
2）城市规划的层次体系
★3 城市详细规划
城市详细规划
控制性详细规划 将城市总体规划的要求具体落实到地块上
如建筑密度、容积率、人口密度等
修建性详细规划
规划总平面图、市政设施的具体位置等
7.1 城市规划与房地产开发
7.1.1 城市规划概述
3）城市规划的特点
城市规划的特点
政策性 前瞻性 区域性 综合性 实践性
房地产开发
7.1 城市规划与房地产开发 7.1.1 城市规划概述
7.1.2 城市规划与房地产开发之间的关系
1）城市规划对房地产开发的影响
★ 城市规划引导房地产开发规划影响土地价值的变动
控制公共投资 控制私人投资
学区、青奥、 地铁、隧道
7.1 城市规划与房地产开发 7.1.1 城市规划概述
房地产项目策划方案ppt课件
6
1.3 项目位置图
总平面定位图、临时道路、水电平面图
7
8
第二部分 管理目标
一、工期目标
根据现场情况，开工日期定于2015年5月8日，因总体建筑面积为3. 392万平方，体量不大，但单体多。根据实际情况，项目工期目标：1、 主体工程9月底基本结束，水电、消防同步跟进。2、装饰及配套工程施 工2015年春节前基本结束。
11
三、管理措施
（一）项目管理人员吃、住在项目，工作之余加强学习建筑新政、加强与兄弟项目的 沟通、交流、虚心请教、取长补短。
（二）施工单位按招标文件规定足额缴纳履约保证金。 （三）施工期间每周一上午11：00召开项目沟通会，周四上午11：00召开项目调度会，
周二和周四晚和施工单位7：30召开工程例会，确保问题在第一时间内解决。 （四）甲供材料施工计划科要对照施工计划，和施工班组沟通对接好，材料计划提前
二、施工区域划分与招标进展情况
本项目有沿街商铺1-9#，别墅1-3#，5-8#二个施工区域，明确
项目责任主体，在目标节点工期时间内完成目标内容。现场单体施工顺 序单边开挖施工，待基础回填后再施工另一边，这样不仅减少土方的转 运也节约了施工成本。截止5月12日土方、主体劳务、钢筋、混凝土主材 的招标工作也已确定并签证合同。水电、消防劳务的招标5月13日下午开 标。装饰的招标依据现场进度另行确定。
人员分工： 郑建章负责项目内外部沟通、总体质量、进度、安全、成本管理； 毛宁负责整体生产进度，工程推进； 张磊负责安全管理； 蔡炜负责方案审核及现场技术对接、交底、监督、办公室； 陈玉峰负责工程质量监督、方案落实及监理单位沟通对接； 杨超负责整体成本测算控制，器材、工程结算、报表上报、签证审核等一系
1.3 项目位置图
总平面定位图、临时道路、水电平面图
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8
第二部分 管理目标
一、工期目标
根据现场情况，开工日期定于2015年5月8日，因总体建筑面积为3. 392万平方，体量不大，但单体多。根据实际情况，项目工期目标：1、 主体工程9月底基本结束，水电、消防同步跟进。2、装饰及配套工程施 工2015年春节前基本结束。
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三、管理措施
（一）项目管理人员吃、住在项目，工作之余加强学习建筑新政、加强与兄弟项目的 沟通、交流、虚心请教、取长补短。
（二）施工单位按招标文件规定足额缴纳履约保证金。 （三）施工期间每周一上午11：00召开项目沟通会，周四上午11：00召开项目调度会，
周二和周四晚和施工单位7：30召开工程例会，确保问题在第一时间内解决。 （四）甲供材料施工计划科要对照施工计划，和施工班组沟通对接好，材料计划提前
二、施工区域划分与招标进展情况
本项目有沿街商铺1-9#，别墅1-3#，5-8#二个施工区域，明确
项目责任主体，在目标节点工期时间内完成目标内容。现场单体施工顺 序单边开挖施工，待基础回填后再施工另一边，这样不仅减少土方的转 运也节约了施工成本。截止5月12日土方、主体劳务、钢筋、混凝土主材 的招标工作也已确定并签证合同。水电、消防劳务的招标5月13日下午开 标。装饰的招标依据现场进度另行确定。
人员分工： 郑建章负责项目内外部沟通、总体质量、进度、安全、成本管理； 毛宁负责整体生产进度，工程推进； 张磊负责安全管理； 蔡炜负责方案审核及现场技术对接、交底、监督、办公室； 陈玉峰负责工程质量监督、方案落实及监理单位沟通对接； 杨超负责整体成本测算控制，器材、工程结算、报表上报、签证审核等一系
《房地产开发项目》课件
融资风险
融资风险
指因资金筹措、融资结构、利率等因素的变化，导致项目融 资成本增加、融资困难或无法完成融资目标的风险。
应对策略
制定合理的融资计划，确保项目资金来源的稳定性和可靠性 ；优化融资结构，降低融资成本；加强与金融机构的合作， 提高项目的信用评级和融资能力。
建设风险
建设风险
指因工程进度、质量、安全等方面的问题，导致项目不能按时完工、成本超支或 出现重大安全事故的风险。
需要各部门的协作，包括项目经理、工程 师、造价师等，以确保项目的顺利进行。
施工现场管理
施工现场管理
是指对施工现场的人员、设备、材料、安全 、质量等方面的管理。
施工现场管理的关键要素
包括现场布局、材料管理、设备维护、人员 培训等。
施工现场管理的目标
确保施工现场有序、安全、高效，以达到项 目建设的目标。
应对策略
建立健全的工程管理体系，加强工程进度和质量的监控；采用先进的技术和设备 ，提高施工效率和安全性；加强与承包商和监理单位的合作与沟通，确保项目的 顺利进行。
政策风险
政策风险
指因政府政策、法规、规划等政策因 素的变化，导致项目无法正常进行或 遭受损失的风险。
应对策略
密切关注政策动态，及时调整项目的 规划和实施方案；加强与政府部门的 沟通与合作，争取政策支持和优惠； 了解和掌握相关法律法规，确保项目 的合法性和合规性。
《房地产开发项 目》ppt课件
目录
• 房地产开发项目概述 • 房地产开发项目策划 • 房地产开发项目建设 • 房地产开发项目营销 • 房地产开发项目风险控制 • 房地产开发项目案例分析
01
CATALOGUE
房地产开发项目概述
定义与特点
房地产项目开发计划精品PPT课件
广州改善型客户，以天河、萝岗为主，辐射大广州。
项目定位：拥有稀缺山景的近郊山地别墅大盘，强调舒适、静谧的林语山庄
7
目标客户定位
客户来源
广州市区（尤以天河区为主）客户
• 天河区企业员工：天河区一直属于广州市的核心城区，并且以珠江新城为核心，形成了广州市的CBD区域，该区 域截止2013年，有144家世界500强企业进驻，而且该区域的第三产业（服务业）占全区GDP 的86%，就业需求 量巨大，而目前天河区的房价基本为35000-40000元/平米，因此天河区的大量企业员工的购房需求势必向东释 放，而萝岗区将承接天河区的这部分购房需求。
• 天河区公务员、教师等行政事业单位人员：天河区集中了大量高校，区内有22所高等院校、34间科研院所等，因 此公务员、各类学校的教职员工也将产生大量的购房需求。
萝岗区科学城就职的高端客户
• 广州政府对萝岗进行高起点、国际级规划，萝岗新城孵化的广州“硅谷”“高技、高智”的区域已初现雏形。在 科学城，拥有世界500强企业中的111家进驻于此，外资企业超过290家，有超过3000名海归精英人才在此创业， 产业经济引发巨大的区域潜能不可估量，将为萝岗楼市的发展带来旺盛的中高端客源。
• 普通洋房适宜在项目前期开发， 低价入市，打响知名度，低开高走，为未来别墅打开市场。
对应客户 房改客户
产品类型 普通洋房
面积建议 100-140三居
130-160四居
面积占比 占20%，约6.6万平米
占20%，约6.6万平米
购置动机
前期不做精装修，前期低价入市， 比市场平均价格低20%，打开市场， 拉升价格。
若2015年入市，以广州平均售价年涨幅7%为参考，别墅售价2.9万，洋房售价1.6万合理；
项目定位：拥有稀缺山景的近郊山地别墅大盘，强调舒适、静谧的林语山庄
7
目标客户定位
客户来源
广州市区（尤以天河区为主）客户
• 天河区企业员工：天河区一直属于广州市的核心城区，并且以珠江新城为核心，形成了广州市的CBD区域，该区 域截止2013年，有144家世界500强企业进驻，而且该区域的第三产业（服务业）占全区GDP 的86%，就业需求 量巨大，而目前天河区的房价基本为35000-40000元/平米，因此天河区的大量企业员工的购房需求势必向东释 放，而萝岗区将承接天河区的这部分购房需求。
• 天河区公务员、教师等行政事业单位人员：天河区集中了大量高校，区内有22所高等院校、34间科研院所等，因 此公务员、各类学校的教职员工也将产生大量的购房需求。
萝岗区科学城就职的高端客户
• 广州政府对萝岗进行高起点、国际级规划，萝岗新城孵化的广州“硅谷”“高技、高智”的区域已初现雏形。在 科学城，拥有世界500强企业中的111家进驻于此，外资企业超过290家，有超过3000名海归精英人才在此创业， 产业经济引发巨大的区域潜能不可估量，将为萝岗楼市的发展带来旺盛的中高端客源。
• 普通洋房适宜在项目前期开发， 低价入市，打响知名度，低开高走，为未来别墅打开市场。
对应客户 房改客户
产品类型 普通洋房
面积建议 100-140三居
130-160四居
面积占比 占20%，约6.6万平米
占20%，约6.6万平米
购置动机
前期不做精装修，前期低价入市， 比市场平均价格低20%，打开市场， 拉升价格。
若2015年入市，以广州平均售价年涨幅7%为参考，别墅售价2.9万，洋房售价1.6万合理；
第四章-房地产开发项目规划设计PPT课件
13
一、城市规划的层次体系
3．控制性详细规划 • 控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为
依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度 的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空 间环境控制的规划要求。 • 控制性详细规划的任务是：将城市总体规划所明 确的城市土地使用性质、发展方向、各项需要配 套建设的公共服务设施和市政公用设施项目，具 体明确地落实到每一块需要开发建设的土地上； 落实每一块需要开发的土地建筑数量（包括容积 率、建筑间距、建筑高度、建筑密度）、人口数 量（人口密度）、道路红线（包括道路宽度和退 缩要求）及其控制点的坐标；具体明确组织城市 环境、城市特色的规划设计要求。
（二）住宅选型
3．错层式住宅
25
二、居住区规划的内容
（二）住宅选型
3．错层式住宅 • 一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、
卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上， 但都在同一层楼层。 • 优点：节约楼梯间所占面积，住户干扰小。 • 缺点：施工较复杂，抗震能力较差。
26
二、居住区规划的内容
（二）住宅选型
29
30
二、居住区规划的内容
（二）住宅选型
7．花园别墅 • 带有花园草坪的独院式低层高级住宅，建
筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪 华，富有变化，水、电、暖供给一应俱全， 带有车库甚至游泳池，一般选址在环境幽 静的郊外和风景旅游区。
31
二、居住区规划的内容
（二）住宅选型
8．综合性商住楼 • 将写字楼、商场、旅馆、饭店等不同用途
150~250
40
德国住宅区各项设施的时间距离服务半径图
家
5分钟 1、2 10分钟
3、4
15分钟
一、城市规划的层次体系
3．控制性详细规划 • 控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为
依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度 的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空 间环境控制的规划要求。 • 控制性详细规划的任务是：将城市总体规划所明 确的城市土地使用性质、发展方向、各项需要配 套建设的公共服务设施和市政公用设施项目，具 体明确地落实到每一块需要开发建设的土地上； 落实每一块需要开发的土地建筑数量（包括容积 率、建筑间距、建筑高度、建筑密度）、人口数 量（人口密度）、道路红线（包括道路宽度和退 缩要求）及其控制点的坐标；具体明确组织城市 环境、城市特色的规划设计要求。
（二）住宅选型
3．错层式住宅
25
二、居住区规划的内容
（二）住宅选型
3．错层式住宅 • 一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、
卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上， 但都在同一层楼层。 • 优点：节约楼梯间所占面积，住户干扰小。 • 缺点：施工较复杂，抗震能力较差。
26
二、居住区规划的内容
（二）住宅选型
29
30
二、居住区规划的内容
（二）住宅选型
7．花园别墅 • 带有花园草坪的独院式低层高级住宅，建
筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪 华，富有变化，水、电、暖供给一应俱全， 带有车库甚至游泳池，一般选址在环境幽 静的郊外和风景旅游区。
31
二、居住区规划的内容
（二）住宅选型
8．综合性商住楼 • 将写字楼、商场、旅馆、饭店等不同用途
150~250
40
德国住宅区各项设施的时间距离服务半径图
家
5分钟 1、2 10分钟
3、4
15分钟
房地产项目整体策划方案PPT课件
站在市场大势与区域的高度，进行形象推广，以磅礴的气势贯穿 积聚过程。
二、展示。
开盘日实现井喷，而后全方位展示产品价值，实 施全面渗透。
.
三、形象。
1.项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一； 2.阶段性推广重点明确，重点户型重点引导。
5
第一阶段：能量积聚，高度蓄势
营销强度
营销节点
2003.8～2003.10，蓄客期两个月。
两条推广主线
.
销售战线
••••
客户维系 认筹、开盘 价格策略 销售安排
销售分析分析 客户细分
22
营销策略
项目总攻略图
形象领先，强势入市
销售攻略
•建立产品的价值体系 •价格策略 •产品推售引导市场
.
展示攻略
•造场，卖场营造 •都市新生活体验之旅 •展示优势资源
推广攻略
•全方位推广 •媒体策略 •关键事件和活动
23
营销策略
核心策略： 形象领先 强势入市
形象展示与销售价格的关系
我们要的是展示形象高于销售价格，价格低于市场预估，低于客户预 估，使一期开盘销售迅速聚集人气，火爆开盘
形象展示
物超所值
平衡点 物有所值
.
物所不值 汤臣一品
价格
24
策划方案 框架
营销策划方案
大盘启示录
本案营销策划方案
大大大大 盘盘盘盘 运运运运 作作作作 优战八启 劣略大示 势及关结 分策键论 析略点点
报告 背景
项目定位
项客项 目户目 分分定 析析位
.
整体营销策略
营市营 销场销 目攻策 标击略
线之 销 售
营营 销销 策策 略略 之之 推营 广销
二、展示。
开盘日实现井喷，而后全方位展示产品价值，实 施全面渗透。
.
三、形象。
1.项目前后推广调性保持一致，市场识别度高度统一； 2.阶段性推广重点明确，重点户型重点引导。
5
第一阶段：能量积聚，高度蓄势
营销强度
营销节点
2003.8～2003.10，蓄客期两个月。
两条推广主线
.
销售战线
••••
客户维系 认筹、开盘 价格策略 销售安排
销售分析分析 客户细分
22
营销策略
项目总攻略图
形象领先，强势入市
销售攻略
•建立产品的价值体系 •价格策略 •产品推售引导市场
.
展示攻略
•造场，卖场营造 •都市新生活体验之旅 •展示优势资源
推广攻略
•全方位推广 •媒体策略 •关键事件和活动
23
营销策略
核心策略： 形象领先 强势入市
形象展示与销售价格的关系
我们要的是展示形象高于销售价格，价格低于市场预估，低于客户预 估，使一期开盘销售迅速聚集人气，火爆开盘
形象展示
物超所值
平衡点 物有所值
.
物所不值 汤臣一品
价格
24
策划方案 框架
营销策划方案
大盘启示录
本案营销策划方案
大大大大 盘盘盘盘 运运运运 作作作作 优战八启 劣略大示 势及关结 分策键论 析略点点
报告 背景
项目定位
项客项 目户目 分分定 析析位
.
整体营销策略
营市营 销场销 目攻策 标击略
线之 销 售
营营 销销 策策 略略 之之 推营 广销
房地产项目全程策划讲义课件
房地产项目全程策划讲义课件一、项目策划概述房地产项目全程策划是指在一个房地产项目实施过程中，从项目规划、开发、建设、销售等各个阶段，全面考虑市场需求、投资回报、风险控制等因素，制定科学合理的策划方案，确保项目的顺利进行并达到预期目标。
二、项目策划流程1. 项目前期调研•市场调研：了解目标市场的需求、竞争情况以及未来发展趋势。
•技术可行性研究：评估项目的技术可行性，包括土地、建筑、水电等方面的可行性分析。
•法律政策研究：了解相关法律政策对项目的影响，包括土地政策、建筑规范等。
•资金调查：评估项目的资金来源和投资回报情况，以确定项目的盈利能力。
•土地选址：根据调研结果选择合适的土地，考虑投资风险和回报率。
•定义项目目标：确定项目的目标和规模，明确项目的定位和市场需求。
•制定总体规划：根据项目目标，编制项目的总体规划，包括建筑设计、设施配套、基础设施等。
•制定项目计划：制定项目进度计划和预算，确保项目按时、按质、按量完成。
•设计阶段：将项目规划转化为具体的设计方案，包括平面布局、建筑外观、室内装修等。
•施工准备：确定施工单位、制定施工方案、准备施工材料等。
•施工管理：监督施工进度和质量，解决施工过程中的问题，确保工程质量和安全。
4. 项目销售阶段•市场推广：制定市场推广方案，推广项目并吸引潜在买家。
•销售管理：组织销售活动，引导买家完成购买，签订合同。
•售后服务：提供售后服务，解决用户在使用过程中的问题，并建立良好的客户关系。
三、项目策划的重要性•降低风险：项目策划可以通过市场调研和风险评估，降低投资风险，并避免项目失败。
•提高效率：项目策划可以合理安排资源，提高项目的执行效率。
•保证质量：项目策划可以明确项目的目标和要求，确保项目的质量和用户满意度。
•提高投资回报率：通过项目策划，可以评估项目的盈利能力，提高投资回报率。
四、项目策划的注意事项•团队合作：项目策划需要多个部门和团队的合作，需要建立良好的沟通和协调机制。
房地产开发项目策划课件.ppt
房地产开发项目的可行性研究是可行性研究方法在房地产 开发项目上的一种应用。具体地讲，房地产开发项目的可行性 研究是对开发项目的必要性、实施项目的外部条件、项目选址 、规模、企业的投资能力、项目实施方式、开发经营周期、项 目的投资效益等方面所进行的周密调查和研究分析。
项目建议书的作用主要有三个方面：
（1）是国家选择建设项目的依据，项目建议 书批准后即为立项。
（2）批准立项的项目，可以Hale Waihona Puke 入项目前期工 作计划，开展可行性研究。
（3）涉及利用外资的项目，在批准立项后， 方可对外开展工作。
2.3.2 房地产开发项目建议书的内容
按国家计委1984年发布的《关于简化基本建设 项目的审批手续》规定，项目建议书的内容应包 括：①建设项目提出的必要性和依据；②产品方 案、拟建规模和建设地点的初步设想；③资源情 况、建设条件、协作关系及引进国别、厂商和初 步分析；④投资估算和资金筹措设想；⑤项目的 进度安排；⑥经济效果和社会效益的初步估计， 包括初步的财务评价和国民经济评价。
①能够预测一个社会的需求，并在这个需求来临时，提 供现成的房地产销售；
②确定具体开发建设地点，并且开发项目符合城市规划 的要求；
③有基本可行的建设渠道和管理经验； ④同土地所有者进行联络，得到能使土地脱离市场的承 诺，但需注意，这时并不一定非要把土地买下，因为在以后 的各种谈判中，对方可能会利用你已投入大量资金押在土地 上而着急的心理来提出比较苛刻的合作条件；
2.2.2 房地产市场研究的内容
住房市场研究，一般应解决以下几个问题： （1）间接的经济限制因素问题 （2）潜在市场容量和开发后能吸引的顾客比率问题 （3）房屋可以出租或出售的价格范围问题 （4）房屋单元类型问题 （5）单元大小问题 （6）需要什么样的附属设施问题
项目建议书的作用主要有三个方面：
（1）是国家选择建设项目的依据，项目建议 书批准后即为立项。
（2）批准立项的项目，可以Hale Waihona Puke 入项目前期工 作计划，开展可行性研究。
（3）涉及利用外资的项目，在批准立项后， 方可对外开展工作。
2.3.2 房地产开发项目建议书的内容
按国家计委1984年发布的《关于简化基本建设 项目的审批手续》规定，项目建议书的内容应包 括：①建设项目提出的必要性和依据；②产品方 案、拟建规模和建设地点的初步设想；③资源情 况、建设条件、协作关系及引进国别、厂商和初 步分析；④投资估算和资金筹措设想；⑤项目的 进度安排；⑥经济效果和社会效益的初步估计， 包括初步的财务评价和国民经济评价。
①能够预测一个社会的需求，并在这个需求来临时，提 供现成的房地产销售；
②确定具体开发建设地点，并且开发项目符合城市规划 的要求；
③有基本可行的建设渠道和管理经验； ④同土地所有者进行联络，得到能使土地脱离市场的承 诺，但需注意，这时并不一定非要把土地买下，因为在以后 的各种谈判中，对方可能会利用你已投入大量资金押在土地 上而着急的心理来提出比较苛刻的合作条件；
2.2.2 房地产市场研究的内容
住房市场研究，一般应解决以下几个问题： （1）间接的经济限制因素问题 （2）潜在市场容量和开发后能吸引的顾客比率问题 （3）房屋可以出租或出售的价格范围问题 （4）房屋单元类型问题 （5）单元大小问题 （6）需要什么样的附属设施问题
相关主题
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主要的机电设计由 计算机管理监控其 运行状况，实现部 分管路的自动控制
预 留 OA 电 力 负 荷 预 留 OA 电 力 负 荷
15~30 伏 · 安 · 米 ， 5~15伏·安·米，
OA布线采用地面线槽 OA布线采用均布地
或均布地面线盒
面线盒或沿墙布置
插座
客户可以有选择 地加入计算机网 络系统，提供充 足的国际、国内 直拨电话
第四章 房地产开发项目策划
第四章 房地产开发项目策划
※ 本章要求 ▪ 了解房地产开发项目的类型和
特点；
▪ 熟悉风险对投资方向和时机选 择的影响；
▪ 掌握房地产开发项目场地选择、 房地产开发项目产品功能定位 的含义与工作方法。
第四章 房地产开发项目策划
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
房地产开发项目的类型与特点 风险对投资方向和时机选择的影响 房地产开发场地的选择 目标市场的细分及选择 房地产产品功能的定位
中央空调系统， 温湿度可由中央 系统控制
可不设职工餐 厅，提供盒饭 或在附近解决 就餐，选择设 置商务中心， 可设小卖部
可不采用中央 空调系统
智能 化水 平
办公 (OA)
通信 (CA)
设备 (BA)
预 留 OA 电 力 负 荷 30~50伏·安·米， 办公室OA布线采用网 络地板或地面线槽
计算机网络通信系统 到达所有的办公间， 提供其他国际国内长 途语音及数据通信条 件
每90~120平方 米出租面积提供1 个机动车位
每部电梯服务面 积3900~ 4500 平方米/吨·台
零散建设的办 公楼，远离城 市商贸中心区， 交通条件一般
每120平方米出 租面积提供1个 机动车位
每部电梯服务 面积4500~ 5000平方米/ 吨·台
办公空间 公用设施 空调系统
能提供可灵活分 割适应各种变化 的办公空间，室 内净高2.6米以上
三、其他类型的开发项目
（一）旅游度假村开发项目
（二）工业物业开发项目 ➢重工业厂房 ➢轻工业厂房 ➢高新技术产业用房 ➢研究与发展用房
（三）土地一级开发项目
土
地
政府
储 备
中
心
土地利用总体规划 城市总体规划 控制详细规划
存量国有土地、 拟征用和农转 用土地
年度土地供应计划
征地、 农转用、 拆迁和市 政道路等 基础设施 建设
常与消防共用电 视监控系统
根据防火分区面 积、决定是否安 装自动报警、喷 洒装置
以保安人员为主 的保安体系
门厅、 电梯厅
走廊
内部 装修
办公 间
卫生 间
采用高档装饰材料， 地面应采用石材
高级带胶垫毯或用石 材地面，高档吸音材 料吊顶 墙面耐擦洗壁纸或高 级乳胶漆，高档吸音 材料吊顶，无梁结构 可不吊顶，刷高级乳 胶漆，块状胶垫地毯 地面
（一）写字楼项目的分类
硬件内容
甲级办公楼
乙级办公楼
丙级办公楼
所处位置 停车位数量 电梯数量
位置十分优越，一 般居于城市商贸中 心(CBD)，交通十 分便利
每60~90平方米 出租面积提供1个 机动车位
每部电梯服务面积 3300~3900平方 米/吨·台
居于城市小型或 零星的商贸集中 区，交通条件较 好
第一节 房地产开发项目的类型与特 点
▪ 一、住宅开发项目 ▪ 二、写字楼与零售商业开发项目 ▪ 居住建筑的类型
（二）住宅开发项目的特点 1.市场潜力巨大 2.开发投资风险相对较小 3.多元化的市场需求 4.对开发商投资能力要求较低
二、写字楼与零售商业开发项目
中档卫生洁具，普 通洗面台或台式洗 面盆，普通面镜， 设香皂盒、手纸盒， 普通吊顶或不做吊 顶，普通瓷砖墙面、 防滑地砖地面
普通卫生洁具，普 通洗手盆，设香皂 盒，不设吊顶，瓷 砖墙裙普通防滑地 砖地面
（二）零售商业物业及其分类
1.区域购物中心 2.市级购物中心 3.地区购物商场 4.居住区商场 5.邻里商店 6.特色商店
（三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点
1.写字楼开发项目的特点：
要求开发商具备长期投资能力； 把握写字楼设计发展潮流和趋势； 要高度重视写字楼的选址
2.零售商业物业开发项目的特点： ➢ 需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域； ➢ 要求开发商具备长期大规模投资的能力； ➢ 先租后建、只租不售； ➢ 对物业管理水平的要求高； ➢ 需要与交通设施联合开发； ➢ 要努力实现商场收益风险管理社会化； ➢ 零售商业物业与其他物业联合开发
第二节 风险对投资方向 和时机选择的影响
由于投资收益是对投资者所承担投资风险 的回报，因此正常情况下投资收益与投资风 险是相匹配的。高收益伴随高风险。
风险对房地产投资方向和时机选择的影响， 主要包括以下几个方面：
1. 根据项目风险的大小，确定其合理的投资 收益水平；
2.根据风险管理的能力选择投资方向 3.根据风险周期变化特点把握投资时机
办公空间在一定 程度上具有灵活 分割适应性，室 内净高2.5米
室内净高2.4米
设专门的职工餐 设职工餐厅，高 厅，并设有适当 档餐厅视具体情 规模的高档餐厅， 况而定，设商务 设提供多项服务 中心，设小型商 的商务中心，设 场，其他服务项 小 型 商 场 、 邮 局 、 目选择位置 快递服务、银行
中央空调系统， 用户能根据自我 要求调节室内温 度、湿度，空调 系统具有充分区 域控制能力
客户能够获得直 接国际、国内电 话、传真服务
机电设备运行计 算机与人工管理 相结合，管路开 闭人工控制
设备的运行管理、 监控及管路的运 行控制以人工为 主
防火 (FA)
保安 (SA)
防火电视监控，安 装自动报警、自动 喷洒装置
保安重点部位（门 厅、电梯等）设电 视监控计算机，自 动巡更
防火重点位置电 视监控，有选择 地安装自动报警 喷洒系统
采用中档装饰材料 地面宜采用石材
普通地毯或块状垫 地毯，普通吸音材 料吊顶 墙面普通壁纸、喷 涂或高级乳胶漆， 普通吸音材料吊顶 或高级乳胶漆，普 通地毯地面
普通装修和重点部 位做点缀处理
普通地毯或地砖， 可不吊顶
墙面喷涂或普通乳 胶漆，普通乳胶漆 刷顶或喷白
高档低噪声卫生洁具， 通长石材洗面台，设 通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸， 高档防水防潮吊顶， 洗面台、面镜部位提 高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室 空间能有余度满足使 用者理容要求
预 留 OA 电 力 负 荷 预 留 OA 电 力 负 荷
15~30 伏 · 安 · 米 ， 5~15伏·安·米，
OA布线采用地面线槽 OA布线采用均布地
或均布地面线盒
面线盒或沿墙布置
插座
客户可以有选择 地加入计算机网 络系统，提供充 足的国际、国内 直拨电话
第四章 房地产开发项目策划
第四章 房地产开发项目策划
※ 本章要求 ▪ 了解房地产开发项目的类型和
特点；
▪ 熟悉风险对投资方向和时机选 择的影响；
▪ 掌握房地产开发项目场地选择、 房地产开发项目产品功能定位 的含义与工作方法。
第四章 房地产开发项目策划
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
房地产开发项目的类型与特点 风险对投资方向和时机选择的影响 房地产开发场地的选择 目标市场的细分及选择 房地产产品功能的定位
中央空调系统， 温湿度可由中央 系统控制
可不设职工餐 厅，提供盒饭 或在附近解决 就餐，选择设 置商务中心， 可设小卖部
可不采用中央 空调系统
智能 化水 平
办公 (OA)
通信 (CA)
设备 (BA)
预 留 OA 电 力 负 荷 30~50伏·安·米， 办公室OA布线采用网 络地板或地面线槽
计算机网络通信系统 到达所有的办公间， 提供其他国际国内长 途语音及数据通信条 件
每90~120平方 米出租面积提供1 个机动车位
每部电梯服务面 积3900~ 4500 平方米/吨·台
零散建设的办 公楼，远离城 市商贸中心区， 交通条件一般
每120平方米出 租面积提供1个 机动车位
每部电梯服务 面积4500~ 5000平方米/ 吨·台
办公空间 公用设施 空调系统
能提供可灵活分 割适应各种变化 的办公空间，室 内净高2.6米以上
三、其他类型的开发项目
（一）旅游度假村开发项目
（二）工业物业开发项目 ➢重工业厂房 ➢轻工业厂房 ➢高新技术产业用房 ➢研究与发展用房
（三）土地一级开发项目
土
地
政府
储 备
中
心
土地利用总体规划 城市总体规划 控制详细规划
存量国有土地、 拟征用和农转 用土地
年度土地供应计划
征地、 农转用、 拆迁和市 政道路等 基础设施 建设
常与消防共用电 视监控系统
根据防火分区面 积、决定是否安 装自动报警、喷 洒装置
以保安人员为主 的保安体系
门厅、 电梯厅
走廊
内部 装修
办公 间
卫生 间
采用高档装饰材料， 地面应采用石材
高级带胶垫毯或用石 材地面，高档吸音材 料吊顶 墙面耐擦洗壁纸或高 级乳胶漆，高档吸音 材料吊顶，无梁结构 可不吊顶，刷高级乳 胶漆，块状胶垫地毯 地面
（一）写字楼项目的分类
硬件内容
甲级办公楼
乙级办公楼
丙级办公楼
所处位置 停车位数量 电梯数量
位置十分优越，一 般居于城市商贸中 心(CBD)，交通十 分便利
每60~90平方米 出租面积提供1个 机动车位
每部电梯服务面积 3300~3900平方 米/吨·台
居于城市小型或 零星的商贸集中 区，交通条件较 好
第一节 房地产开发项目的类型与特 点
▪ 一、住宅开发项目 ▪ 二、写字楼与零售商业开发项目 ▪ 居住建筑的类型
（二）住宅开发项目的特点 1.市场潜力巨大 2.开发投资风险相对较小 3.多元化的市场需求 4.对开发商投资能力要求较低
二、写字楼与零售商业开发项目
中档卫生洁具，普 通洗面台或台式洗 面盆，普通面镜， 设香皂盒、手纸盒， 普通吊顶或不做吊 顶，普通瓷砖墙面、 防滑地砖地面
普通卫生洁具，普 通洗手盆，设香皂 盒，不设吊顶，瓷 砖墙裙普通防滑地 砖地面
（二）零售商业物业及其分类
1.区域购物中心 2.市级购物中心 3.地区购物商场 4.居住区商场 5.邻里商店 6.特色商店
（三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点
1.写字楼开发项目的特点：
要求开发商具备长期投资能力； 把握写字楼设计发展潮流和趋势； 要高度重视写字楼的选址
2.零售商业物业开发项目的特点： ➢ 需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域； ➢ 要求开发商具备长期大规模投资的能力； ➢ 先租后建、只租不售； ➢ 对物业管理水平的要求高； ➢ 需要与交通设施联合开发； ➢ 要努力实现商场收益风险管理社会化； ➢ 零售商业物业与其他物业联合开发
第二节 风险对投资方向 和时机选择的影响
由于投资收益是对投资者所承担投资风险 的回报，因此正常情况下投资收益与投资风 险是相匹配的。高收益伴随高风险。
风险对房地产投资方向和时机选择的影响， 主要包括以下几个方面：
1. 根据项目风险的大小，确定其合理的投资 收益水平；
2.根据风险管理的能力选择投资方向 3.根据风险周期变化特点把握投资时机
办公空间在一定 程度上具有灵活 分割适应性，室 内净高2.5米
室内净高2.4米
设专门的职工餐 设职工餐厅，高 厅，并设有适当 档餐厅视具体情 规模的高档餐厅， 况而定，设商务 设提供多项服务 中心，设小型商 的商务中心，设 场，其他服务项 小 型 商 场 、 邮 局 、 目选择位置 快递服务、银行
中央空调系统， 用户能根据自我 要求调节室内温 度、湿度，空调 系统具有充分区 域控制能力
客户能够获得直 接国际、国内电 话、传真服务
机电设备运行计 算机与人工管理 相结合，管路开 闭人工控制
设备的运行管理、 监控及管路的运 行控制以人工为 主
防火 (FA)
保安 (SA)
防火电视监控，安 装自动报警、自动 喷洒装置
保安重点部位（门 厅、电梯等）设电 视监控计算机，自 动巡更
防火重点位置电 视监控，有选择 地安装自动报警 喷洒系统
采用中档装饰材料 地面宜采用石材
普通地毯或块状垫 地毯，普通吸音材 料吊顶 墙面普通壁纸、喷 涂或高级乳胶漆， 普通吸音材料吊顶 或高级乳胶漆，普 通地毯地面
普通装修和重点部 位做点缀处理
普通地毯或地砖， 可不吊顶
墙面喷涂或普通乳 胶漆，普通乳胶漆 刷顶或喷白
高档低噪声卫生洁具， 通长石材洗面台，设 通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸， 高档防水防潮吊顶， 洗面台、面镜部位提 高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室 空间能有余度满足使 用者理容要求