房地产开发规划项目方案计划建议书

东宏时代广场项目建议书目录第一章、项目概述第二章、项目名称和选址第三章、项目规划建设方案第四章、项目建设条件第五章、物料消耗与供应第六章、项目建设周期与日程安排第七章、投资估算及资金筹措第八章、资源开发及综合利用分析第九章、生态环境影响分析第十章、经济影响分析第十一章、结论第一章、项目概述一、项目背景为了响应政府号召，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。

铜梁区东宏时代广场，新建商业集中区。

随着铜梁新城核心区工程的建设，东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 东宏时代广场位于新城核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。

二、项目历史条件1、宗地简介宗地位于铜梁新城核心区，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业，宗地面积为100亩，位于金龙大道与中心路交汇处，四周为建设中城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷。

2、项目概况项目名称：时代广场建设地点：铜梁区中兴东路788号建设规模：29.11万㎡占地面积：100亩容积率：3.0绿地率：50%建筑密度：60%2、项目提出的理由和过程：东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号，处于铜梁新城核心区商圈，随着城市发展需要，传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程，且人们出行、消费等生活习惯的改变，急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式，为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体，高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体，项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。

3、建筑设计指导思想和原则项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划五星级酒店与大型购物中心相结合，考虑城市新形象及市民购物的需要，树立“城市商业新中心”的形象。

三、项目建设单位1、项目公司名称：重庆东宏地产（集团）有限公司。

2、公司经营范围：在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容：“时代广场”开发建设总建筑面积约29.11万平方米。

建设内容为五星级酒店、商业购物中心、高档公寓楼及写字楼。

“该项目由重庆东宏地产（集团）有限公司投入全部建设资金。

第二章、项目名称和选址一、项目名称：时代广场。

二、地理位置：铜梁区中兴东路788号。

三、项目占地面积：占地面积约100亩。

四、项目用地现状：项目用地范围内为商住建设用地。

第三章、项目规划建设方案一、项目建设内容：“时代广场”建设内容为高层居住性建筑及商业设施等。

二、项目初步规划设计方案1、规划建设用地面积：100亩。

2、总建筑面积：29.11 万平方米。

3、住宅建筑面积：4.4万平方米4、写字楼建筑面积：1.4万平方米5、五星级酒店建筑面积：7万平方米6、商业建筑面积：11.61万平方米7、地下室建筑面积：4.7万平方米8、居住总人口：约1280人。

9、居住总户数：约640 户10、建筑层数：地上23层。

11、绿化率：5％。

三、项目规划设计特色。

在规划设计上拟聘请重庆市设计院通过招、投标形式参与“时代广场”建筑、景观、人文等规划设计工作。

“时代广场”力求吸收当今先进的建筑艺术，体现商业新风貌和时代特色。

规划设计方案既能满足现代化商业、酒店、住宅的各项使用要求，同时也必须适合铜梁区总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把城市风貌及环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的景观环境，形成独特的风格。

第四章、项目建设条件一、地理条件：“时代广场”位于铜梁新城核心区中兴东路788号。

位于核心区商圈，地理位置条件非常优越。

二、市政条件“时代广场”位于中心路与金龙大道两条城市主干道交汇处，周围同时开建多个大型商业中心及已经建成多个住宅小区，占据城市主干道，所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施非常优越。

第五章、物料消耗与供应一、建筑材料“时代广场”建筑内容为高层与多层居住性建筑及商业设施，建筑结构为框架结构。

其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、粘土空心砖等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“时代广场”所需的主要建筑材料估算为：钢材：7000吨水泥：6000吨粘土空心砖：50000立方米二、主要设备“时代广场”的建设内容为高层居住性建筑及商业设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应根据初步计算，“时代广场”水、电、气、热等用量为：1、用电量：100瓦/平方米，则预测项目用电量为29000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为582升/日。

3、热力量：按150大卡／小时·平方米计算，则预测用热量为44百万大卡／小时。

第六章、项目建设周期与日程安排一、建设方式“时代广场”建设按照铜梁区有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。

为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排“时代广场”总建筑面积约为29.11万平方米，预计建设周期为3 年，即从2013年到2016年为建设期，项目建设实施进度为：1、2013年12 月之前完成前期准备工作。

主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计、三通一平、工程招投标等。

2、2014年1月至2016年4月为施工工期，竣工验收。

第七章、投资估算及资金筹措一、成本构成宗地占地约100亩，为商住建设用地，成本由以下几块构成：1、土地费用2000万元2、规划设计成本1000万元3、建安成本29110万元4、基础设施投入14500万元5、其他投入35000万元二、成本测算：1、土地费用总计100亩土地为2000万元。

2、规划设计费用按照35元/m2计，合计为1000万元。

3、建安费用按建安平米造价1000元/m2计算，共计需投入29110万元。

4、基础设施（含机电、外装、景观等）投入按500元/m2计，共计需投入14500万元。

5、其他投入（含配套、税费、装饰工程等）约为35000万元。

6、以上成本共计约81610万元。

三、资金筹措资金是每一个建设项目的重要问题，工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。

随着项目的不断推进，资金不断增值，用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价值。

因此如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。

本项目总投资为81610万元，一次性开发建设，资金来源为自筹。

第八章、资源开发及综合利用分析一、资源开发方案为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》，做好固定资产投资项目的节能和审查工作，建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。

《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。

节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。

固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。

随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设，大批工程项目相继投入运营，既提高了城市品味，完善了城市基础建设，同时也占用了大量的土地资源。

合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。

房地产项目主要开发资源为土地，在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展，该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材等，周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷，完全能够满足项目建设所需的全部材料供给，工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降能。

二、资源利用方案拟建项目主要开发资源为土地，主要耗用能源为煤、水、电等能源，拟建项目因采用集中供热，更利于建筑节能，供水管网合理布置，与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，既美观，占地面积又小，节地作用十分明显。

三、资源节约措施建筑节能是能源节约的重点领域，该项目在规划设计中注重以下问题：1、在施工过程中，应严格执行住宅建筑和公共建筑节能６５％的要求。

2、在结构设计中采用空心砖、现浇结构。

3、采用双玻窗，增大供热保暖系统。

4、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。

第九章、生态环境影响分析该项目建成后，污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾，项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物，具体治理措施为：一、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和重庆市的有关规定和标准。

二、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

三、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

四、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和重庆市规定的废气排放标准。

汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

五、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。

在设备和装置上采用减振和隔音措施，使噪声达到国家标准，产生的扬尘予以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围墙，从而避免了尘土飞扬，施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门统一清理。

第十章、经济影响分析一、经济费用效益该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全，项目建设资金全部由投资企业自筹解决，项目占用的土地按照国家和地方相关政策竞拍取得，项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相冲突，项目建设主要产品为住宅和商业，不属于非市场属性的公共产品。

该项目建设将促进当地房地产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用，项目建成后将改善城市形象，进一步带动相关产业的发展，促进南充市的经济和社会的发展，刺激社区商业、服务业的发展，为当地的产业发展带来商机，吸引更多的投资商，对铜梁区的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。