旧城改造规划的理解和案例

上海新天地－城市发展的新动力
南京路商圈
地铁口
淮海中路商务圈 地铁口
新天地
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项目总占地：52公 顷 ，其中新天地占 地3万平方米，建筑 面积6万平方米。 总建筑面积：116.3 万平方米 总体规划顾问： 开发商：香港瑞安 集团 前期投资：前期总 投资14亿元，动迁 费6亿元人民币 人口数量：原自然 街坊23个，原居住 人口7万人
E瑞安集团总部大楼， 区域的标志性建筑
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上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心
功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客
定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化
第一阶段：综 合性时尚场所
第一阶段由于认识上的局限性，主要强调综合性，目 标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文 化等等全部集中在一起的综合性场所。这一阶段定位 较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至 少明确了一个大方向，即做一个综合性的商业场所。 石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定 了一个理所当然的主题，“都市旅游”。瑞安设 想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特 色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要 来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必 到之地。 上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。 石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。这样 的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。 第三阶段要使得上海新天地成功地穿上了时尚文化 眩目的外衣，抓住了人们的眼球，最终脱颖而出。
技术角度（微观层面）
市场角度（中观层面）
城市发展角度（宏观层面）
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容积率
技术角度
（微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面）
建筑 承载力 水电 配套 交通 外观
负面影响（消防、治安）
资源占用等
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技术角度
（微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面）

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对比：上海田子坊“自下而上”
第一阶段：艺术家的进驻
田子坊是一种政府引导、居民自主、自下而上的小规模、多元化、渐进式更新方式。田子 坊深藏闹市中，原是上世纪50年代典型弄堂工厂群。1998年艺术家陈逸飞带工作室来此后， 开启了地区更新篇章。在旧厂房和部分民居通过转让臵换变成画廊、陶艺馆、摄影棚等各类 艺术工作室的过程中，以艺术家自筹资金为主要形式的社会资本，完善了地区建筑物与公共 空间的改造与美化，推进了地区基础设施的完善。随着文化创意产业逐步发展为地区主导产 业；人口构成由单一走向多元，原先的封闭社区开始向艺术家甚至游客开放；田子坊地区的 艺术氛围得以形成。
拆赔代价（经济测算） 房地产市场发展
开发顺序及难易
资金问题 开发商意愿 利益平衡等 政策－规划奖励、改造政策、规划审批
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产业
技术角度
（微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面）
环境 空间布局、功能用途 风险（政治、社会、管理） 紧迫性 城市意象 可持续发展
外部环境
未来机遇
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旧城改造规划的视野
城市未来十年发展 大战略、大方针 与周边大区域未来 产业发展的关联 改造对未来城市发 展能够起到的作用 城市未来发展 的瓶颈
判断旧改造对城市 未来的意义
旧城改造
旧城改造带来的机 遇及对城市未来发 展的影响
•活力 •竞争力 •土地利用 •税收 •城市管理 ……

海坡度假区 主 城 区
区 湾 游 旅 海棠 假 / 度 湾 部 龙 东 /亚 海 东 大
三亚市主城区
三亚河
月川村目前分为三部分：行政中心片区、月川小学片区和月川旧村片区
月川小学片区
面百度文库：192亩 位臵及现状：
行政中心片区
面积：150亩 位臵及现状：
月川小学片区北部已经被某 开发商收购，部分已被开发 成房地产，靠近迎宾路部分 开发为装饰材料城 月川小学后面部分为财政局 的财苑小区
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7. 开发模式问 题研究
8. 拆赔方案研 究
旧城改造规划案例－上海新天地
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旧城改造启动项目 新天地为上海太平桥 改造的启动项目 城市中心的中心 新天地距淮海中路高 档消费商业区600米左 右，紧邻淮海中路商 务圈，位于市中心卢 湾区淮海中路东段， 高架桥交汇点，原法 租界1914年第三次扩 建的旧式里弄住宅。 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分
太平桥改造规划 A太平桥人工湖绿地， 占地4.4万，水面面积 1.2万，地下为车库， 已成为市中心景观 B新天地，占地3万， 建面6万，分南、北里。 C翠湖天地高级住宅 小区，总建68万 D企业天地甲级写字 楼区，总建面50万， 兴建办公楼、酒店、商 场等
新天地规划布局
北里
从而形成南北新旧对话，交相辉映的格局。
南里 人工湖
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新天地北里—石库门建筑为主
新天地北里，面积不到两 公顷，原先由纵横交错的 15个里弄，密布着3万平 方米的旧房屋，其中最早 的建于1911年，最迟的建 于1933年。
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新天地南里—现代建筑为主
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新天地项目成功因素总结
社会效益目标
市场价值实现 改造进程目标
对开发主体的政策：容积率奖励、地价 减免等 对拆迁补偿的政策 对“原居民”安臵的政策 政府资金援助条件及方式 投资收益细目的分类列举及平衡计算 新增土地价值清算
3. 资金平衡问 题研究
4. 开发控制问 题研究
政府在开发过程中的权利、责任及收益
开发商在过程中的权利、责任及收益 社会及国家在过程中的权利、责任及收益 风险控制
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需解决的关键点（续）
5. 功能布局与 规划指标问 题研究
6. 建筑风格问 题研究
核心功能区 规划如何为土地增值 指标如何使利润平衡 指标如何使土地增值 改造前后规划建筑风格的统一性问题 新建建筑与整体风格相容性问题 改建建筑与整体风格相容性问题 街区改造与整体风格相容性问题 改造主体分析 改造中利润实现主体与风险控制主体考 虑 整体改造与局部改造 整体开发与分期开发 拆赔模式 拆赔比 经济测算 补偿方式
迎宾路北侧，片区内大部分已 被平整，仅剩零星旧建筑，另 外，在片区东北侧有一木材加 工厂商在生产
月川旧村片区
面积：880亩 位臵及现状：
片区是村民的主要聚居地，大多为村民住 宅，东部有少量菜地和鱼塘 月川村村口民的主要居住之地
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旧城改造规划案例－三亚市月川村
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月川村紧靠三亚市主城区，隶属于河东区，为城市的发 源地之一
主城区是全市的中心，同时 也是三亚热带海滨风景名胜区 的服务基地

项目地点紧邻三亚市中心城 区，位于城市中心轴线上

西部 观光 天涯 旅游区 海角 等
月川村位于三亚河及临春河 围合而成的三角地带，是三亚 市历史发源地
第二阶段：锁 定主题“都市 旅游景点”
第三阶段：顺 应潮流与国际 接轨
改造前的上海新天地

破旧、拥挤、恶 劣居住条件的集 中表现。

富有特色的石门 建筑元素，体现 上海20年代建 筑特色，是建筑 修缮的基础
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改造后的上海新天地
分南里和北里两部分，以“新旧融合”为设计理念，保留了老上 海传统建筑石库门的特色，并注入现代元素和设施，是一个具有 上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心。该项目借鉴 国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能并引进新的 生活内容的改造手法，堪称近年来国内最为成功的城市更新项目 之一。 北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装潢和设备， 变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英 国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国 际元素。 南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购 物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。


环境的改善和城市美化
多个城市项目的组合
着眼于区域的整体发展，城市 的整体更新



城市的综合战略计划
一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改 造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、 寻求整体效益最优的“城市更新计划”
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旧城改造规划的重点问题
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旧城改造规划的重点问题
1. 改造目标体 系建立 2. 改造政策问 题研究
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第二阶段：商人的进驻
田子坊的新特征让商人看见了获利的可能性。经过市场试验，最初入驻田子坊的商家获得 了商业成功，随之产生的示范效应让田子坊吸引了更多商业资本的目光。商家的竞相进驻将田 子坊城市更新进程带到一个新阶段（约2005年）。由于商人有更多资本和财税支付能力，从而 更有力的推动了地区空间形态与基础设施的改善升级。另一方面，商业对土地的需求竞争，带 动房屋租金快速上涨；同时，商业的大量进驻也带来了私密性、安全性等问题。这些因素促使 许多原住民和艺术家外迁或维权。地区在功能与人口构成上出现以商业和商人为主导的单一化 趋势。
观念的进步 以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就 是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑， 带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例 子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子。 手法的创新 瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层， 改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、 新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石 库门居住文化。 优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便 于集聚城市中最有活力的人群。 统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。

多赢的局面
瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基 与政府商议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转 移，以兴建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点， 有了更好的投资效益； 政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及 因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益； 社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据 点而受益。
为城市能贡献 什么？ 成为城市发展 的利器
建立指 标体系
对未来的 预见力
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旧城改造和城市更新的比较，对旧城改 造进行重新界定
旧城改造 内容

城市更新 涵盖了城市结构的更新，功能 体系更新等更多层面的内容

局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损）
动因
注重 内涵

防止城市功能性和结构性衰退 （无形磨损）
旧城改造规划的理解和案例
2015-1-15
目录
旧城改造规划的不同层面
旧城改造规划的重点问题
旧城改造规划案例
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旧城改造规划的不同层面
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应从不同层面看待旧城改造规划项目
旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不 同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域 发展的特性 。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造 方向：
案例小结
以艺术家的进驻为起点，以商人的进驻为转折，田子坊历经了两个阶段的更新历程。尽 管第一阶段的城市更新在城市形态与基础设施上取得的进步没有第二阶段显著，但是它塑 造了一个多元的混合街区，为上海市培育了一块文化高地。而第二阶段的城市更新则推动 田子坊从一个多元化的城市地区逐步演化成单一的商业地区，商业氛围取代了原有的人文 气息。长远来看，人文资源是该地区的比较优势。失去了艺术家和居民的田子坊与一般商 业地带并无太大差异，持续的快速发展将难以得到维持。因此综合来看，田子坊地区的城 市更新正从成功走向平庸。
新天地项目不足之处
新天地提供了市场条件下政府和企业合作进行旧城更新的新模式，具有有益启示，但 在政府、开发商和居民三者对弈中仍缺少最为关键的主体——居民的身影。因此，其 成功在于商业运作上的轰动效应，而非旧城可持续发展的胜利。这些居民让渡出原有 的城市空间，获得一定的补偿，同时搬迁至城市周边区域，生存环境得到改善。然而， 居民实际上在项目进程中没有多少话语权，无法表达最真实的意图，缺乏主动参与机 会，只能被动接受结果，因而与政府和开发商不可避免地会产生一些矛盾和分歧。