住宅项目户型建议方案(图文丰富)

肥东FD174 肥东桥头集路西古河路北
103平米
丽水云天
很多人来咨询90平米以下的2房
——丽水云天销售员
90平米以下的户型客户咨询较多，但 本项目缺少该种面积，后期规划进行 调整，将推出该部分产品形式
——盛嘉欧园销售员
托斯卡纳
丽水云天
产品研判—高层住宅产品
产品细节2——大面积赠送获得客户关注，成为突破市场的重要手段；但赠 送空间的形式及未来功能改造使用存在很大的突破空间
66%的受调客群接受多层或者洋房产 品
产品研判—多层住宅产品
多层面积的主力区间在70-110平米，总价在3055万间；本项目应与市场主流需求相互吻合
项目 托斯卡纳 丽水云天 御景花园
物业类型 洋房
多层高层 多层高层
户型面积 70-100 69-101 70-110
单价(元/平米)
总价
高层：4400 多层：5300
衢州华都维多利亚
产品研判—高层住宅产品
肥东小高层、高层的市场现实——总价天花板
60-80万 替代性选择：多层洋房
45-65万 35-45万
替代性选择：部分洋房产品和老城区产品 发展空间受限
20-35万
替代性选择：团购房、福利房
小高层、高层等产品的核心价值在于城市性的兑现；项目周边各种生活配套尚不成熟， 因此在价值比较上将面临多方面的不确定性
产品研判—高层住宅产品
产品细节1——户型面积偏大，但功能性不强；市场需求出现紧凑化的趋势，因此满 足使用功能下的紧凑设计将是项目一个发展方向
高层产品： 部分户型面积偏大，设计传统，缺 乏创新： 户型紧凑程度差，面积浪费较多 大面积户型的功能性不强，居住舒 适度差。 创新运用不足，仅限阳台，露台， 入户花园及飘窗运用不够
和顺东方花园
盛嘉欧园 丽水云天
世宏城市广场 本案
锦源春天
文一托斯卡纳
御景花园
恒缘时代广场
新城区
星光国际广场 东城美筑
翰林苑
老城区
产品研判—肥东地产项目
楼盘
托斯卡纳 丽水云天 恒缘时代广场 御景花园 盛嘉欧园
容积率
2.2 2.2 3.64 1.9 2.2
多层 √ √
√
典型项目产品表现
洋房 √
小高层（18 高层（18层 层以下） 以上）
80平米
——托斯卡纳洋房
89平米
产品研判—多层住宅产品
发展方向3——风情化处理成为市场新的亮点
客户访谈
已经看了托斯卡纳，喜欢其立面， 喜欢洋房，因为阳台大，颜色很好 看，浓重热烈
——王先生
托斯卡纳的风情比较好 ——林先生
喜欢托斯卡纳的外立面，档次好， 有品质感，个人比较喜欢风情化的 产品，欧化，异域感觉
产品研判—多层住宅产品
发展方向1——随着城市发展，多层洋房被市场所接受
托斯卡纳40万平米意大利风 情城邦。 托斯卡纳小镇在售马萨组团， 1-15#多层房源，60-70平 米两房、80-90平米三房， 2012年4月份30日开盘
产品研判—多层住宅产品
发展方向2——通过入户花园、阳台等赠送方式实现高附加值
开盘时间 12年4月30日
11年2月
11年1月
推售套数 800套左右
150套
238套
主力面积 70——100
69-101
70-110
销售套数 85%
已售完 已售完，五期 在售
Ｃ１喜欢的建筑类型
7小高层 9%
1独栋 6%
2双拼 3% 3联排 7%
6高层
9%
4花园洋房 22%
5普通多层 44%
1独栋 2双拼 3联排 4花园洋房 5普通多层 6Fra Baidu bibliotek层 7小高层
高层：4792 多层：5300
37万-53万 33万-53万
高层4700— —4800
33万-53万
Ｃ２面积意向
6.180-200
2%
5.160-180 4%
4.140-160 19%
1.70-90 11%
2.90-110 26%
3.120-140 38%
1.70-90 2.90-110 3.120-140 4.140-160 5.160-180 6.180-200
因此，当层数越高，面积越大，面对的替代性竞争越大，导致高层产品在竞争中面临不 利的地位
产品研判—住宅产品分析
户型：满足基本的居住需求，对于提高生活品质作用未表现出来。在产品塑造力 和产品创新上和合肥城区项目表现有较大差距。需进一步提升产品性价比，塑 造符合市场主流需要的产品。
项目本体分析
地块编号 地块位置
——王先生
产品研判—高层住宅产品
面积主力区间集中在70-100平米，总价在37-53万间
项目 托斯卡纳 丽水云天 御景花园
物业类型 洋房
多层高层 多层高层
户型面积 70-100 69-101 70-110
单价(元/平米) 高层：4400 高层：4792 高层4700-4800
总价 37万-53万 33万-53万 33万-53万
城项目户型建议方案
对于斌峰·御云府目标的理解
叫好 叫座
片区高性价比产品 肥东范围的高销售率
在未来肥东地产市场中造就非凡的影响力
工作流程（报告线索）
市场竞争 达成目标
发展趋势 产品研判 短期目标：建立轰动效应 建立充分的竞争优势 项目户型定位
实现
长期目标：持续旺销、树立片区标杆
品牌战略
分项研究——大势分析
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➢ 2.2左右容积率项目，普遍选择多层+高（小高、高层）的规划方式； ➢ 小高/高层产品主要出现在新城区板块； ➢ 高层成为片区主流供应产品
产品研判—多层住宅产品
项目 托斯卡纳 丽水云天
御景花园
物业类型 洋房
多层高层
多层高层
容积率 2.2 2.2
1.9
多层或洋房是目前市场认可度最高的产品，去化情 况较好；但电梯洋房和退台洋房极为稀缺
、 丽 水 云 天
103平米
赠送一半面积约12平米
入户 花园
个别较好的楼盘，赠送空间出现功能化 细分，提高了整体户型的实用性及舒适 度，但该种做法并未形成常态，同时赠 送方式较为单一，空中院馆、入户花园、 双阳台等还未出现
生活阳台
一、二线城市 成熟的面积赠 送方式
生活阳台 空中院馆
无锡金科项目
空中院馆
大合肥城市圈即将形成
市场竞争
发展趋势 产品研判
——经济发肥东展瓶颈弱化； ——高铁、地铁、高速公路，政府大力投资改善周边城市基础设施建设； ——城际距离缩短，投资环境改善，经济快速发展指日可待； ——合肥城市圈经济圈即将形成，经济发展即将驶入快车道。
分项研究—肥东地产项目分布
从区域市场发展来看，项目地块位于区域商业中心的边缘，处于 老城区域外扩发展的主方向上，未来将承担主要居住功能