住宅大户型去化方案
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货量盘点
2#剩余房源分析
1-A
1-B
1-B1
1-C
2-C
2-B1
2-B
2-A
总计
面积 109.01 92.38 92.38 140.69 140.69 92.38 92.38 109.01
套数
16
16
15
25
25
8
7
10
122
面积 1744.16 1478.08 1385.70 3517.25 3517.25 739.04 646.66 1090.10 14118
3459641
3369456
7532624 4886526 2679156
264830 9
1566269 4
44767103
均价 6546.72 6592.93 6492.83 6467.49 6390.87 6453.31 6308.50 6315.96 6414.02
户型：
6#
剩余户型以西单元临铁路一侧A户型最难去化。
A户型西 单元主卧 朝向正西
B户型西单 元的书房/ 卧室和客厅 是正西朝向， 但主卧朝南，
C户型西单元三 个卧室有两个是
正西朝向
A户型 B户型
C户型
剩余房源分析
区位因素
因项目位于西固区，由于西固是老牌重工业区，本身从居住环境及 氛围上就照比安宁，七里河，城关有一定差距，不是置业首选区位， 所以针对的大部分客户是西固本地人为主。因而造成去化速度过慢 的诱因。 因西固为老工业区，所以小区周边环境不佳，造成朝向外围的房源 去化不好。反而同样户型，朝小区内侧的房源去化更高。
N
全明 设计
卫生 间 干湿 分离
入户花 园
动静分区
主卧朝南
4.7米豪宅级客厅 间距
超大景观阳台
8#整体户型分析
结构： 塔楼结构公摊率大，A、B户型公摊率26%，C户 型公摊率25%。 户型： 户型以小户型为主，但也存在较难去化的大户 型——C户型。 朝向： 西单元A户型去化是难点，参照6#7#西单元户型 去化率，可以看出，小户型去化不是难点，但是 纯北向的A户型西单元存在朝向弊端，市场认可度 不高，相反东单元户A户型去化率较高，和其主卧 朝向对外景观存在一定影响因素。 B户型主卧朝南，面积适中，去化难度不大。 C户型属于大户型，去化存在难点。 B、C户型的高层，与2#高层存在一样的问题，都 是越过1#9#小高层后可以看到铁路影响。所以高 层去化要着重考虑。
超大休
卫 闲阳台
静
生
西晒，小 间
生活阳
区周边环 通
台
境及品质 光
不佳，导
致朝向对
超 外的户型
动
大 不好去化。
阳
功能分区合理
台
7#剩余房源分析
户型 面积 套数 面积 总价 均价
F
E
151.88 99.75
17
9
2581.96 897.75
16448604 5760635
6370.59 6416.75
朝向：
整体去化率可以，但西单元A户型几乎未去化。
价格：
西单元A户型价格相对同等户型低，其余户型定价遵循大户
型单价低于小户型，东单元价格高于西单元价格。
6#A户型
1. 户型方正，动静分区，功能划 分合理。
2. 全明设计 3. 景观阳台，生活阳台，休闲阳
台，三阳台设计。 4. 超大景观阳台和休闲阳台
小结：难去化因素主要是朝向问题
户型 A
B
C
D
D
C
B
A
总计
面积 99.28 104.95 103.79 133.36 133.36 103.79 104.95 99.28
套数 7
5
5
9
6
4
4
25
65
面积 691.75 524.75 518.95 1164.69 764.61 415.16 419.80 2479.86 6980
总价 4528697
N
全明 设计
8#B户型
1.户型方正 2.功能分区合理 3.全明设计 4.超大景观阳台 5.主卧朝南 6.入户玄关私密性好 7.功能分区合理 8.户型功能灵活多变
N
户型功能灵活多变
卫生间 干湿分离
超大 景观 阳台
入户 玄关 私密
主卧朝南
8#C户型
1. 户型方正 2. 动静分区，干湿分离，功能布局合理 3. 全明设计 4. 入户花园 5. 4.7米豪宅级客厅间距 6. 主卧朝南 7. 超大景观阳台
户型：
剩余户型以西单元临铁路一侧A户型最难去化。大户型去化
7#
难度高于小户型。
朝向：
西单元A户型去化存在难度，另120㎡以上大户型存在去化
难度。
价格：
西单元A户型价格相对同等户型低，其余户型定价遵循大户
型单价低于小户型，东单元价格高于西单元价格。
8#房源分析
户型： 户型以小户型为主，但也存在较难去化的C户型。
D 126.91
16 2030.56 13127317 6464.88
C 130.06
10 1258.51 8066905 6409.89
B 93.79
5 467.59 3015761 6449.58
A 121.39
29 3520.31 22138016 6288.66
总计
86 10756.68 68557238 6373.46
户型因素
因西固属于老工业城区，不是高端客群的置业首选，所以户型配比 应主要面对中低端客群，以小户型为主甚至纯小户型。但本案规划 了过多120㎡以上的户型，而这些大户型正是去化速度慢的主因。
西侧 外围 环境 导致 6#7# 8#A 户型 去化 困难
营销因素
项目针对难去化户型没有专门的营销策略，缺乏相应销控手段，缺 少相应节点性促销活动及优惠策略，相应的策划及推广也没有动作， 主要靠坐销等待客户上门，销售案场缺乏销售氛围，导致项目去化 速度一慢再慢。
总价
1106778 5
9425716
8849080
2138769 4
2173941 9
4718401
4132527
7120533
8844115 5
均价 6345.62 6377.00 6386.00 6080.80 6180.80 6384.50 6390.57 6532.00 6264.32
户型：
剩余户型以100㎡以上大户型为主
朝向：
东单元去化不如西单元，2#西单元朝小区内，东单元朝西
固中路。相对居住品质西单元高于东单元。
2#
层高：
2#西单元高层高于1#小高层的区间，能被铁路影响，相较
其他高层而言去化率而言，存在难去化的问题。
价格：
东单元同等户型价格低于西单元，户型面积越大单价越低。
6#剩余房源分析
8#
朝向：
A户型西单元去化相对东单元会较有难度。
层高：
ห้องสมุดไป่ตู้
BC户型的高层因为9#是小高层，可以看到铁路，去化可能
会存在相关问题。
8#A户型
1.户型方正 2.全明设计 3.卫生间干湿分离 4.超大景观阳台 5.户型功能灵活多变 6.4.5米豪宅级客厅间距
全明 设计
全明设计
卫生间可 分割为干 湿分离
4.5米豪宅级客厅间距
2#剩余房源分析
1-A
1-B
1-B1
1-C
2-C
2-B1
2-B
2-A
总计
面积 109.01 92.38 92.38 140.69 140.69 92.38 92.38 109.01
套数
16
16
15
25
25
8
7
10
122
面积 1744.16 1478.08 1385.70 3517.25 3517.25 739.04 646.66 1090.10 14118
3459641
3369456
7532624 4886526 2679156
264830 9
1566269 4
44767103
均价 6546.72 6592.93 6492.83 6467.49 6390.87 6453.31 6308.50 6315.96 6414.02
户型：
6#
剩余户型以西单元临铁路一侧A户型最难去化。
A户型西 单元主卧 朝向正西
B户型西单 元的书房/ 卧室和客厅 是正西朝向， 但主卧朝南，
C户型西单元三 个卧室有两个是
正西朝向
A户型 B户型
C户型
剩余房源分析
区位因素
因项目位于西固区，由于西固是老牌重工业区，本身从居住环境及 氛围上就照比安宁，七里河，城关有一定差距，不是置业首选区位， 所以针对的大部分客户是西固本地人为主。因而造成去化速度过慢 的诱因。 因西固为老工业区，所以小区周边环境不佳，造成朝向外围的房源 去化不好。反而同样户型，朝小区内侧的房源去化更高。
N
全明 设计
卫生 间 干湿 分离
入户花 园
动静分区
主卧朝南
4.7米豪宅级客厅 间距
超大景观阳台
8#整体户型分析
结构： 塔楼结构公摊率大，A、B户型公摊率26%，C户 型公摊率25%。 户型： 户型以小户型为主，但也存在较难去化的大户 型——C户型。 朝向： 西单元A户型去化是难点，参照6#7#西单元户型 去化率，可以看出，小户型去化不是难点，但是 纯北向的A户型西单元存在朝向弊端，市场认可度 不高，相反东单元户A户型去化率较高，和其主卧 朝向对外景观存在一定影响因素。 B户型主卧朝南，面积适中，去化难度不大。 C户型属于大户型，去化存在难点。 B、C户型的高层，与2#高层存在一样的问题，都 是越过1#9#小高层后可以看到铁路影响。所以高 层去化要着重考虑。
超大休
卫 闲阳台
静
生
西晒，小 间
生活阳
区周边环 通
台
境及品质 光
不佳，导
致朝向对
超 外的户型
动
大 不好去化。
阳
功能分区合理
台
7#剩余房源分析
户型 面积 套数 面积 总价 均价
F
E
151.88 99.75
17
9
2581.96 897.75
16448604 5760635
6370.59 6416.75
朝向：
整体去化率可以，但西单元A户型几乎未去化。
价格：
西单元A户型价格相对同等户型低，其余户型定价遵循大户
型单价低于小户型，东单元价格高于西单元价格。
6#A户型
1. 户型方正，动静分区，功能划 分合理。
2. 全明设计 3. 景观阳台，生活阳台，休闲阳
台，三阳台设计。 4. 超大景观阳台和休闲阳台
小结：难去化因素主要是朝向问题
户型 A
B
C
D
D
C
B
A
总计
面积 99.28 104.95 103.79 133.36 133.36 103.79 104.95 99.28
套数 7
5
5
9
6
4
4
25
65
面积 691.75 524.75 518.95 1164.69 764.61 415.16 419.80 2479.86 6980
总价 4528697
N
全明 设计
8#B户型
1.户型方正 2.功能分区合理 3.全明设计 4.超大景观阳台 5.主卧朝南 6.入户玄关私密性好 7.功能分区合理 8.户型功能灵活多变
N
户型功能灵活多变
卫生间 干湿分离
超大 景观 阳台
入户 玄关 私密
主卧朝南
8#C户型
1. 户型方正 2. 动静分区，干湿分离，功能布局合理 3. 全明设计 4. 入户花园 5. 4.7米豪宅级客厅间距 6. 主卧朝南 7. 超大景观阳台
户型：
剩余户型以西单元临铁路一侧A户型最难去化。大户型去化
7#
难度高于小户型。
朝向：
西单元A户型去化存在难度，另120㎡以上大户型存在去化
难度。
价格：
西单元A户型价格相对同等户型低，其余户型定价遵循大户
型单价低于小户型，东单元价格高于西单元价格。
8#房源分析
户型： 户型以小户型为主，但也存在较难去化的C户型。
D 126.91
16 2030.56 13127317 6464.88
C 130.06
10 1258.51 8066905 6409.89
B 93.79
5 467.59 3015761 6449.58
A 121.39
29 3520.31 22138016 6288.66
总计
86 10756.68 68557238 6373.46
户型因素
因西固属于老工业城区，不是高端客群的置业首选，所以户型配比 应主要面对中低端客群，以小户型为主甚至纯小户型。但本案规划 了过多120㎡以上的户型，而这些大户型正是去化速度慢的主因。
西侧 外围 环境 导致 6#7# 8#A 户型 去化 困难
营销因素
项目针对难去化户型没有专门的营销策略，缺乏相应销控手段，缺 少相应节点性促销活动及优惠策略，相应的策划及推广也没有动作， 主要靠坐销等待客户上门，销售案场缺乏销售氛围，导致项目去化 速度一慢再慢。
总价
1106778 5
9425716
8849080
2138769 4
2173941 9
4718401
4132527
7120533
8844115 5
均价 6345.62 6377.00 6386.00 6080.80 6180.80 6384.50 6390.57 6532.00 6264.32
户型：
剩余户型以100㎡以上大户型为主
朝向：
东单元去化不如西单元，2#西单元朝小区内，东单元朝西
固中路。相对居住品质西单元高于东单元。
2#
层高：
2#西单元高层高于1#小高层的区间，能被铁路影响，相较
其他高层而言去化率而言，存在难去化的问题。
价格：
东单元同等户型价格低于西单元，户型面积越大单价越低。
6#剩余房源分析
8#
朝向：
A户型西单元去化相对东单元会较有难度。
层高：
ห้องสมุดไป่ตู้
BC户型的高层因为9#是小高层，可以看到铁路，去化可能
会存在相关问题。
8#A户型
1.户型方正 2.全明设计 3.卫生间干湿分离 4.超大景观阳台 5.户型功能灵活多变 6.4.5米豪宅级客厅间距
全明 设计
全明设计
卫生间可 分割为干 湿分离
4.5米豪宅级客厅间距