以公司股权转让方式转让土地使用权的操作模式及应注意的法律问题
国有企业转让土地使用权的法律规定
国有企业转让土地使用权的法律规定中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第一章总则,第二章土地使用权出让,第三章土地使用权转让,第四章土地使用权出租,第五章土地使用权抵押,第六章土地使用权中止,第七章划拨土地使用权,第八章附则。
土地使用权是国家或集体授权单位或个人使用国家或集体所有土地的权利。
在我国，土地所有权归属于国家或集体，所以土地不能买卖，但土地使用权可以在单位或个人之间进行协议转让。
今天，我们来看看关于国有企业转让土地使用权，法律是如何规定的。
一、国有土地的权属调查出让合同签订之前，要对出让方的出让主体资格进行核实，确认出让方有资产处分权。
二、土地出让须符合政府规划国有土地使用权出让的，必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。
三、土地使用权的出让方式对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其他性质用地的可以采用协议方式出让。
四、土地使用权出让的签订形式1、土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度（工业用地）、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容，条款内容须清晰、具体。
同时，土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
五、出让价格1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。
2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。
股权转让注意事项及方法
股权转让注意事项及方法在进行股权转让时，需要注意以下事项及采用适当的方法，以确保交易的顺利进行。
一、核实股权信息在进行股权转让前，买方和卖方都需要对股权进行充分的调查和核实。
买方应对卖方的股权进行尽职调查，了解其合法性和真实性。
卖方应提供相关的证明文件，如公司章程、股东会决议等，以确保交易的合法性和有效性。
二、确定交易方式股权转让可以通过公开招标、协商转让、竞价等方式进行。
选择合适的交易方式取决于交易双方的意愿和情况。
公开招标适用于需要公平竞争的情况，协商转让适用于私下协商的情况，竞价适用于市场化交易的情况。
交易双方应根据具体情况选择最适合的交易方式。
三、确立交易价格交易价格是股权转让的核心问题之一。
买方和卖方可以通过协商或中介机构的评估确定交易价格。
价格的确定要考虑到公司的价值、财务状况、发展前景等因素。
同时，交易双方需要考虑价格的合理性和公平性，避免价格过高或过低。
四、签署股权转让协议一旦达成交易意向，买方和卖方应签署股权转让协议。
协议应明确双方的权益、义务和责任，包括股权转让的时间、方式、价格、条件等。
协议需要由双方的法律顾问进行审核，以保护交易双方合法权益。
五、办理法律手续为确保股权转让的合法性和有效性，交易双方需要办理相关的法律手续。
这包括提交公司登记机关，办理股权转让的登记手续；申请相关的行政许可，如外商投资许可等；支付相关的税费，如增值税、印花税等。
交易双方应详细了解相关法律法规，并遵守法律规定，确保交易的合法性。
六、注意保密和风险控制在股权转让过程中，交易双方需要注意保密事项，避免泄露公司的商业机密和敏感信息。
同时，要注意风险控制，避免因交易产生的纠纷和风险。
可以通过签署保密协议、风险评估和合理的风险分担方式等手段，确保交易的顺利进行。
最后，股权转让是一项复杂的交易，需要慎重处理。
交易双方应充分了解相关的法律、商业和财务知识，谨慎选择交易方式和合作伙伴。
通过遵循上述注意事项及方法，可以确保股权转让的顺利进行，并最大程度地保护交易双方的权益。
土地使用权股权转让合法吗？
You have to do things that others don't want to do today, so that you can have things that others can't havetomorrow.（页眉可删）土地使用权股权转让合法吗？土地使用权股权转让是两个不同的概念和转让方式，不能混为一谈，否则将涉嫌非法转让土地，或者恶意逃税等违法行为，因此，一定要认清土地使用权转让和股权转让的区别。
在企业收购公司，或者股东之间转让股权的时候，有些人会认为，股权已经转让给了新的股东或者公司，那么原公司和股东名下的土地使用权也是一起转让过去的，因此无需再进行另外的土地使用权转让程序，那么这种土地使用权股权转让合法吗？对此按法律规定作出了解析。
一、土地使用权股权转让并非一个概念股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。
股权转让是股东行使股权经常而普遍的方式，我国《公司法》规定股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。
股权内容包括自益权和共益权两种性质的权利。
自益权是指股东为自身利益而可单独主张的权利，主要包括公司盈余分配请求权、剩余财产分配请求权、股份转让过户请求权等财产权利;共益权是指股东为公司利益兼为自己的利益而行使的权利，主要包括股东会议出席权和表决权、知情权、查阅权、诉讼权等参与性权利。
土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与或其他合法方式。
根据《城市房地产转让管理办法》的规定，其他合法方法主要包括：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;(4)以房地产抵债的;(5)法律、法规规定的其他情形。
二、股权转让与土地使用权转让的构成要件不同在土地使用权转让中，转让的标的是土地使用权，转让的主体是土地使用权人，因此构成土地使用权转让行为应具备两个条件：1、土地使用权发生了转移，是在原来合法使用基础上的再次转移;2、土地使用权转移行为存在于两个民事主体----土地使用权人之间，即转让方、受让方必须在同一时点同时存在。
划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定？
划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定？行政机关收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。
行政机关不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复；如需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。
划拨地是指由国家给予的土地，它没有作用年限，但使用者不能对它进行转让、抵押、出租。
现在很多企业会以股权转让的形式来获得该划拨地的使用权，那划拨地通过股权转让方式转让的效力怎么认定?小编为您整理了相关专业人士的意见，仅供参考。
一、以股权转让方式实现土地使用权转让的情形越来越多的原因(一)政府陆续出台了相关调控房地产市场的政策，从2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，到2010年1月的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再到2011年4月的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。
上述调控政策不仅涉及商品房交易市场、银行信贷的金融市场，还涉及到土地使用权的出让市场。
这就使得一些开发商从一级市场取得土地使用权，转为到二级市场上寻找目标。
这就导致一些没有能力开发但手中有地的开发商手中的土地进入交易市场。
(二)便面繁琐的土地交易程序，特别是评估程序。
《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让，应当按照下列程序办理：房地产转让，应当按照下列程序办理：(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
关于以股权转让的形式转让土地使用权涉及的税收问题
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
关于以股权转让的形式转让土地使用权涉及的税收问题通过转让股权的方式进行土地增值税的纳税筹划是比较常见的操作方式，准确选择具体的税收政策是纳税筹划的关键。
对《中国税网》收录的《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）一文结合土地增值税的相关政策解读如下：1、是对广西壮族自治区地方税务局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32号）的回复，回复内容如下：鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
2、徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》（皖地税政三字[1996]367号，该文如下：黄山市地方税务局：你局《关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示》（黄地税一字[1996]第136号）悉。
经研究，并请示国家税务总局，现批复如下：据了解，目前股权转让（包括房屋产权和土地使用权转让）情况较为复杂。
其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。
关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议
关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
现行税收政策规定，单位和个人出租土地使用权收入要征收营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；转让土地使用权收入要征收营业税、土地增值税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，不征收营业税；因城市进行规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
因此，对土地使用权性质、用途以及变更如何认定，是区分征免税和如何征税的重要依据。
在实际管理中，与土地使用权相关的出租、出让、转让以及占有使用、处置和收益，一直以来是税务部门监控管理的重点。
深入研究土地使用权出租、出让与转让行为，不仅有利于完善现行税收政策，而且对于加强税收征管，堵塞税收漏洞，增加地方税收收入，都有积极的意义。
下面，结合土地使用权出租、出让和转让行为，就日常管理中存在的问题，谈几点意见和建议。
一、存在的问题（一）土地使用权出租一是集体土地违法长期租赁。
一些村镇以招商引资、发展经济为由，由村委会将一些沿省道、国道的集体土地自行规划为生产建设用地，为拴住外来加工的客户，以土地租用价格优惠为诱饵，私下违法签订租赁协议，租赁协议规定租赁期限较长，一般为20-50年，甚至长期或永久使用。
在租赁期内，承租人可在租赁场地根据生产需要自行建造房屋，租赁期满房屋所有权归出租人，租金一次性或者按年支付。
这类合同不仅违反了国家关于农村建设用地必须经过政府批准的规定，而且也违反了《合同法》租赁合同最长期限为20年的规定。
按照营业税暂行条例实施细则第四条的规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产。
在日常管理中，由于土地管理部门的管理缺位，地税部门一般按照租赁服务业征税。
承租人在生产经营一段时间后，由于生产经营或者土地租金上涨等原因，承租人往往采取转租甚至连同地上建筑物整体出售来赚取差价，由于承租人多为个体经营，社会流动性大，税务机关事后进行税款追缴难度大，税收流失普遍。
以土地使用权入股后转让股权案例
以土地使用权入股后转让股权案例案例：以土地使用权入股后转让股权背景：小明是一位土地使用权所有者，拥有一块位于城市郊区的土地。
小明希望将土地使用权入股一家房地产开发公司，以获取更多投资回报。
他与该公司达成了协议，将土地使用权转让给公司，并获得了公司的股权作为补偿。
步骤：1. 协商确定土地使用权的价值：小明和房地产开发公司首先需要协商确定土地使用权的价值。
他们可以请专业估价机构进行评估，确定土地的市场价值。
然后，根据评估结果确定小明能够获得的股权比例。
2. 签订土地使用权转让协议：一旦确定了土地使用权的价值和小明获得的股权比例，小明和房地产开发公司需要签订土地使用权转让协议。
协议应明确规定转让的土地使用权面积、使用期限、转让价款等具体事项。
协议还应明确规定小明获得的股权比例、股东权益和股东权责等内容。
3. 股权转让手续：一旦土地使用权转让协议生效，小明将以土地使用权入股房地产开发公司。
这涉及到股权转让的相关手续，包括在合适的地方进行公示、备案登记等程序。
转让股权的手续费用以及其他可能涉及的税务问题都需要咨询专业律师和会计师。
4. 股权转让后的权益：一旦股权转让完成，小明将成为房地产开发公司的股东，享有相应的股东权益。
他可以按照股权比例获得公司的利润和分红，并参与公司的决策和管理。
5. 股权转让的后续事宜：在完成股权转让后，小明和房地产开发公司需要确保相关的权益转移和登记手续已经完成。
同时，他们还需要继续保持良好的沟通和合作关系，共同参与公司的运营和发展。
如有需要，他们也可以在未来再次转让股权或进行其他形式的合作。
结论：土地使用权入股后转让股权是一种常见的商业交易形式，适用于土地所有者希望将土地价值转化为股权的情况。
在进行转让时，应当制定相应的协议并按照相关的法律法规进行手续办理，以确保交易的合法性和有效性。
同时，双方应保持良好的合作关系，并根据需要进行后续的合作或转让。
公司股权转让与土地增值税问题辨析——对国税总局(2000)687号《批复》的商榷
地使 用权进行 处分 的权利 。 土地使用权转让 ． 即土 地使 用权人 将土地 使用权 依法转 让予他 人 的法 律
行 为 。在法 律上 ， 二者 的主要 区别 有以下几方 面。
第一 ， 权利 的属性 不 同 。股权 是基 于公 司 的 成 立而 形成 的一种 综合 性 权利 ， 承 载 它 的客体 只
通 过股 东行 使其 权利 而外 化 为公 司 的行 为 。 对 公 司而言 ， 公 司 股 权 的转 让 ， 只 是公 司 内部 股 东 结
构 和股 份 比例 的变 化 ，公 司对 外 的一 切法 律 、 经 济 等关 系并 不 发生 任何 变 化 。土 地使 用权 ， 属 物 权范畴， 是 一种 用 益物 权 ， 性 质单 一 ， 其 客 体就 是
二 者 在 立法 上 、 法 律 渊 源 上 是界 线 分 明 的 ， 在 法
其次 ， 看 该《 批复》 本 身的性 质及 效力 。 该《 批 复》 是 国务 院部 委 对本 系 统下 属单 位 工作请 示 的
批复函。 不属 于 规范性 文 件 ， 不 具有 法律 效力 。 从
我 国立 法体 制 、 法律规范体系角度看 ， 国务 院 各
转 让一 种权 益 ， 在 经济 利 益结 果上 两种 转让 方 式
对 买卖 双方 可 能很 不一 样 ． 存 在着 经 济利 益上 的
西 地 方 税 务 局 的一 份 请 示 函批 复 ： “ 鉴 于 深 圳 市 能源 集 团 有 限公 司 在 法律 上 却是 两个 完 全不 同法 域
中的 问题 。
司一 次 性 共 同转 让 深 圳 能 源 （ 钦州 ） 实 业 有 限 公
司１ ０ ０ ％的股 权 ，且 这些 以股权 形式 表 现 的资 产 主要 是 土 地使 用 权 、 地 上 建筑 物 及 附着 物 ． 经研
一人公司股权转让流程及注意事项
一人公司股权转让流程及注意事项一人公司股权转让是指将一人公司的股权从一名股东转让给另一名股东或第三方的过程。
下面我将从多个角度来回答你的问题，包括股权转让的流程和注意事项。
一、股权转让的流程：1. 确定转让意向，股东之间或与第三方协商确定股权转让的意向，并达成一致。
2. 股权评估，对一人公司的价值进行评估，确定转让价格。
3. 编制转让协议，起草或委托专业律师编制股权转让协议，明确双方的权益、义务和转让条件。
4. 股东大会决议，召开股东大会，审议并通过股权转让的决议。
5. 签署协议，双方签署股权转让协议，并办理公证或认证手续，确保协议的合法有效。
6. 过户手续，将股权转让登记表和其他相关文件提交给公司注册机关，完成股权过户手续。
7. 纳税申报，根据相关法规，办理股权转让的纳税申报手续。
8. 完成交割，支付转让款项并办理股权转让登记，完成股权转让交割。
二、股权转让的注意事项：1. 合法性和合规性，股权转让必须符合相关法律法规，遵守公司章程和合同约定，确保转让的合法性和合规性。
2. 股权评估，进行准确的股权评估，确定合理的转让价格，避免因价格过高或过低引发纠纷。
3. 协议条款，股权转让协议中应明确双方的权益、义务和转让条件，特别是关于转让方式、转让期限、违约责任等方面的条款，以防止纠纷发生。
4. 公告和通知，根据公司章程和相关法律规定，及时向公司、其他股东和相关部门进行公告和通知，确保信息透明和合规。
5. 税务处理，了解股权转让的税务规定，及时办理纳税申报手续，避免产生税务风险。
6. 其他审批和备案，根据相关法规，办理可能需要的审批和备案手续，如国有股权转让需要经过国资监管部门审批等。
7. 资金安全，确保转让款项的安全性，采取适当的支付方式和风控措施，避免资金损失或风险。
8. 法律咨询，如有需要，可以咨询专业律师或相关机构，确保股权转让过程合法、合规和安全。
综上所述，一人公司股权转让的流程包括确定转让意向、股权评估、编制转让协议、股东大会决议、签署协议、过户手续、纳税申报和完成交割。
办理股权转让流程及注意事项律师修订版最全
办理股权转让的相关流程及注意事项一和税务申办税源监控表（一）需要提供的资料1和注册资金进账单及记账凭证（如有增资，也需要每一次增资的）2和验资报告（如上）3和计价基准口的财务报表，一般交易日可选月初，然后用上月末的报表即可。
4和股东会决议5和章程修正案6和股权转让协议7和转让人授权委托书和身份证复印件（法人企事业机构需营业执照副本复印件和法人身份证复印件）8和股权购买人委托书和身份证复印件（法人企事业机构需营业执照副本复印件和法人身份证复印件）9和经办人身份证更印件10和股权转让双方诚信承诺书（税务局领取）H和交税后的税票复印件12和其他可能需要的资料（办理前可咨询各局纳税辅导或申报大厅）（二）需要交纳的税款1和印花税成交总价的万分之五，交易人承担2和个人所得税：出让人为自然人的需要对增值部分缴纳20%个人所得税3和企事业机构所得税：企事业机构法人出让的，被转让企事业机构无需申报税款。
由税务局向出让方企事业机构的主管税务机关发协查函。
出让方企事业机构法人需对投资收益在企事业机构所得税汇算清缴时如实申报即可。
4和税票需发印，用于申办税源监控（H）其他事项1和填写税源监控表，一式三份，交易双方各一份，工商一份。
如出让方或接受方为多人的，税源监控表不可以写“某某等”省略其他交易人信息。
（工商会相关要求重新回去开）2和税源监控表一般需要纳税辅导室打印，再报管控科和综合科和副局长审批。
需要7-10天。
如股权转让需紧急办理，请提前准备或向管控科施压催办。
二和工商变更（一）需要提供的资料1和税务盖章或签字或盖章或签字或盖章或盖章或签字或盖章的税源监控表2和股东会决议3和董事会决议4和新章程或章程修正案5和股权转让协议6和交易双方身份证及印件（法人企事业机构需营业执照副本复印件和法人身份证复印件）7和经营情况说明书8和其他相关要求的资料（办理前联系方法方式咨询）（-）办理注意事项1和工商审批核准一般5・7个工作日，通过审批核准后，通知经办人2和需法人本人到场签字或盖章或盖章或签字或盖章3和需带营业执照的证照正本和副本原件4和缴纳费用5和带U盘，考上所有文件的电子档案，到工商可能随时改动。
关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复
《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》近来看关于国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）的讨论帖子。
居然有许多朋友说它不合法或者失效了，还说造成许多冤案等等，其实是他们对税总堵住了某些“税务策划者”的财路所做的发泄情绪而已，为了说明此文的前世今身，我从借用朋友的文章方法分析一下：从目前中国境内资产转让和股权转让实务和实践来看，股权转让意图规避土地增值税的做法或者筹划，大行其道。
但是，大家经常这样做或者选择这条路径，并不意味着这条路就能绝对规避高额税费，反而搞不好弄得进退维谷。
希望企业策划时引以为鉴。
下面是具体内容，请参考！【背景和示例】：转让国有土地使用权，应到国土部门属下的土地交易中心办理交易，再在其土地所在土地部门办理土地权属变更登记。
中间涉及土地转让的税费，转让金大约每平方米土地30多元；契税，成交价的3%，以及其余零星费用。
土地成交价往往金额巨大，随之交易税费一般亦为数不低。
为省税费，有的土地交易双方不愿进入土地交易中心进行交易，而是采取转让原土地权利人（公司）股权的方式，到工商局办理股东及法人代表变更登记，通过取得公司100%股权的方式获得土地使用权。
比如，甲将他于3年前以2000万元价格取得的一块土地转让给乙，两人经协商谈妥，甲以1.9亿元的市场公允价格将这47500平方米商住用途的国有土地使用权转让给乙。
如以转让土地使用权方式交易，则转让金（费）为150多万元，契税为570万元。
该地登记的土地使用权人为某贸易公司。
贸易公司在工商局登记的股东为甲与另一人，甲持股权90%，另一人占股权10%，该贸易公司专为取得土地注册成立，没有开展其他业务，经注册会计师审计证实如此。
于是，甲与另一股东签名，将贸易公司100%股权转让给乙与乙指定的另一人，并到工商局办理了贸易公司股东变更、章程变更、法人代表变更等手续，乙成为贸易公司股东，从而实际获得土地。
以项目公司股权转让方式转让房地产项目
以项目公司股权转让方式转让房地产项目的利弊分析以及应该注意的法律问题由于房地产开发周期长、投资大等特点，房地产开发过程中因后续资金不足或因其他市场因素导致房地产企业通过转让房地产项目积极谋求出路的市场现象频频发生,所表现的形式也不限于传统的通过项目整体转让即物权意义上的转让。
于此之外,投资者发现通过对房地产项目公司在股权层面上流转可以合理地规避市场及法律上的某些风险、节省税费，因此实践中出现了大量事实上通过收购房地产项目公司的股权以实际转让房地产项目的形式。
本文从以下三个方面探讨与此有关的问题:一、该种方式的合法性分析；二、该种方式的利弊性分析；三、应该注意的法律问题。
一、以项目公司股权转让方式转让房地产项目的合法性分析《城市房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条的条件的…….”；38条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一）按照出让合同约定已经交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的……。
”基于上述土地使用权转让的诸多立法限制,实践操作中投资者通过收购项目公司的部分股权或全部股权以合理规避上述法定转让条件，尤其为规避未开发到百分之二十五的法定限制成为常例。
据此，以收购房地产项目公司股权方式获取房地产项目的方式的合法性遭到部分人的置疑，有观点认为如果通过收购股权方式获取公司项下的受到上述限制的土地使用权是通过股权转让的合法形式掩盖转让土地使用权以逃避相关国家税收等“非法目的"的行为，根据合同法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效:……（三）以合法形式掩盖非法目的……”的规定应被认定为该股权转让行为无效。
鉴于此，有必要对以收购公司股权进行土地交易形式的合法性以及与直接转让土地使用权的形式进行区别和探讨。
股权转让中的常见陷阱和注意事项
股权转让中的常见陷阱和注意事项股权转让是指股东将其所持有的股权转让给他人的行为，这在商业交易中非常常见。
然而，股权转让往往涉及一些常见的陷阱和需要注意的事项。
本文将介绍一些常见的陷阱，并提供一些建议以帮助您在股权转让交易中做出明智的决策。
一、尽职调查在进行股权转让之前，进行充分的尽职调查是至关重要的。
尽职调查旨在获取关于目标公司和其股权状况的详细信息，以便您作出明智的投资决策。
在进行尽职调查时，您应该关注以下几个方面：1.公司财务状况：了解目标公司的财务报表、债务情况和盈利能力。
确保公司没有重大的财务风险或负债问题。
2.法律合规性：确认目标公司是否合法注册，并符合所有适用的法律和法规要求。
了解公司是否涉及任何法律纠纷或诉讼。
3.股权结构：了解目标公司的股权结构，包括股东持股比例、转让限制和优先权。
确保目标公司的股权状况符合您的预期。
二、合同条款在进行股权转让的过程中，合同条款起着至关重要的作用。
以下是一些需要特别注意的合同条款：1.转让价款：明确约定股权转让的价格和支付方式。
确保双方就价格达成一致，并使用安全可靠的支付方式。
2.转让的范围：清楚地定义转让的股权范围，包括具体的股份数量和所占比例。
避免模糊表述和歧义。
3.保密条款：确保合同中包含适当的保密条款，以保护双方的商业机密和敏感信息。
4.违约责任：明确约定双方在合同履行过程中的违约责任和相应的赔偿方式。
三、交易结构在进行股权转让时，选择合适的交易结构非常重要。
根据具体情况，您可以选择以下几种常见的交易结构：1.股权出售：股东将其所持有的股权直接出售给买方，交易完全基于股权转让合同。
2.资产出售：在股权转让之前，目标公司将其资产转移给另一实体，然后将该实体的股权出售给买方。
3.合并与收购：通过合并或收购实现股权转让，合并或收购合同将成为主要的法律文件。
无论选择哪种交易结构，都需要充分考虑税务影响、流程复杂性和法律合规性等因素。
四、税务考虑在进行股权转让时，合理规划税务是至关重要的。
土地使用权不同转让形式下涉及的税务
[会计实务]一文搞懂：土地使用权不同转让形式下，涉及的税务都有什么不同土地使用权转让有以下四种方式，现将每种方式涉税情况总结如下：方式一、直接转让法直接转让土地使用权是最简单的一种操作方式，在转让过程中，转让方涉及的主要税种有以下三个(其他小税种暂不考虑)：1.增值税根据财税2016年47号文件规定，营改增前取得的土地使用权，可以选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%征收率计算缴纳增值税;如果是销售营改增后取得的土地使用权，按照财税2016年36号文件规定，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税按照《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
因为这里的土地并未开始施工，在计算土地增值税时，只能以转让价减去购置时的原价及附加税后的金额做为增值额，按照30%-60%的适用税率，计算缴纳土增税。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
方式二、投资超过25%后，作为在建项目转让投资超过25%，作为在建项目转让，转让方涉及的主要税种也有以下三个：1.增值税根据国税2016年14号公告规定，销售营改增前开工的在建项目，可以适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不能扣除对应的土地价款; 如果是销售营改增后开工的在建项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除对应的土地价款后的余额为销售额，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税投资超过25%，在建项目转让，土地成本及开发成本可以加计扣除。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复-国土资厅函[2004]224号
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国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复
正文：
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国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复
（国土资厅函[2004]224号2004年5月31日）
广东省国土资源厅：
你厅《关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的请示》（粤国土资[2003]256号）收悉。
经研究，现批复如下：
太古可口可乐香港有限公司将其全资拥有的独资企业-太古饮品（东莞）有限公司全部转让给可口可乐（中国）投资有限公司，属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。
因此，该行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记。
——结束——。
通过作价出资（入股）取得的国有土地使用权转让或者抵押,如何办理登记
通过作价出资（入股）取得的国有土地使用权转让或者抵押，如何办理登记？答：通过作价出资（入股）取得的国有土地使用权转让或者抵押，可以直接按照或者参照出让国有建设用地使用权办理登记。
实践中，通过作价出资（入股）取得的国有土地使用权，在进行登记时，因其取得方式等的不同，一般登记为两种不同的权利类型：一种登记为作价出资（入股），一种登记为出让。
之所以存在区别，主要是基于以下原因：前一种作价出资（入股）是《土地管理法实施条例》第二十九条规定的国有土地有偿使用的一种特殊方式，主要出现在国有企业改革过程中。
作价出资的主体是国家，因此一般登记为作价出资（入股）；后一种作价出资（入股）主要是根据《公司法》第二十七条第一款的规定，股东以“可以用货币估价并可以依法转让”的土地权利作价出资。
“可以用货币估价并可以依法转让”的土地权利一般为出让的国有建设用地使用权，因此权利类型一般直接登记为出让国有土地使用权。
虽然目前将前一种作价出资（入股）的土地权利类型登记为作价出资（入股），但笔者认为，这种权利实质上就是一种出让国有土地使用权，因为：一是权能与出让国有土地使用权相同。
根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)的规定，“国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押”。
根据《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的规定，土地“以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押”。
二是国家作价出资（入股）土地使用权实质上已经支付了土地使用权出让金。
根据《城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让是指“国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。
公司转让土地流程
公司转让土地流程
公司转让土地使用权的一般流程如下:
1.公司内部决策转让土地,由董事会或股东会做出决议。
决议应载明转让土地的位置、面积、用途、转让对价或价格区间等信息。
2.公司委托评估机构对拟转让土地的市场价格进行评估。
评估报告将作为确定转让价格的重要依据。
3.根据评估结果,公司确定转让价格和受让方。
拟定土地转让协议,明确各方权利义务及违约责任。
4.公司就土地转让事项召开董事会、股东会,审议通过后方可签署土地转让协议。
5.公司及受让方向土地管理部门申请土地使用权变更登记。
需提交双方签署的转让协议、土地他项权利证明、公司决议等材料。
6.土地管理部门审查材料无误后,办理变更登记手续,发放新的不动产权证书给受让方。
7.根据协议约定,受让方向转让方支付土地转让款。
公司需就转让收入缴纳相关税费。
8.公司将土地转让事项进行信息披露,并办理财务会计核算工作。
以上是公司转让土地使用权的主要流程,具体操作还需根据当地规定
和实际情况进行调整。
房地产企业股权收购之法律风险及防范
房地产企业股权收购之法律风险及防范刘晓尧１崔润苗２１．中国航天建设集团有限公司；２．陕西航天房地产开发有限责任公司【摘要】房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。
一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。
股权收购与项目收购比较起来，具有更为快捷、便利的特点，但在方便、宜行的同时，也蕴涵了巨大的法律风险，本文全面分析了股权收购过程中存在的目标公司、股权本身、房地产项目三大法律风险，并结合实践操作情况提出了相应的防范措施。
【关键词】房地产企业股权收购目标公司法律风险一、股权收购过程中存在的法律风险１．目标公司存在的法律风险。
１．１企业合法存续和内部治理风险。
目标公司的合法存续是股权收购的首要条件之一，因此，企业的成立情况，原始的工商登记注册情况及变更情况，各种执照证件年检情况，目前的经营、财务状况，以及企业并未处于合并、解散或破产状态等，都是一个企业独立法人真实、合法存在的标志。
而公司股东会、董事会、监事会和管理层之间是否按照《公司法》进行分权和制衡，内部控制制度是否有助于企业资本增值、保值，分层委托代理体系能否使经营者或其集体的经营决策在公司各个层次得以落实等，也都是衡量股权转让风险的重要度量衡。
１．２或有负债风险。
目标公司的或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、隐性债务等。
受让方收购股权后，必须承担目标公司的债务责任。
即使转让协议明确规定受让方对目标公司的债务不承担责任，这种条款也不能对抗善意第三人，收购方只能在承担了债务责任后再对原来的股东进行追偿。
１．３人力资源管理风险。
企业人力资源管理适用的法律不仅仅是《劳动法》、《劳动合同法》，还有更多关于工资支付、社会保险、安全生产、工伤赔偿、职业病防护等相关法律、法规。
因此，应全面地审查目标公司的规章制度与存在的用工风险，重点体现在劳动管理和劳动保障上，从招聘员工开始，签订劳动合同、社会保险直至解除劳动合同这一系列流程中都有国家相关的劳动法律法规的约束，目标公司是否严格按照法律规范实施劳动管理，是否严格按照法律履行相关程序，关系着是否可以大幅度减少劳动纠纷从而成功避免法律风险。
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以公司股权转让方式转让土地使用权的操作模式及应注意的法律问题
一、问题的提出
2002年5月9日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，即11号令，规定自2002年7月1日起，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”，要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。
8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。
通过上述两个规章和文件的颁布和实施，国家开始通过宏观调控引导土地市场的规范化运作和良性发展，土地一级市场实行以招拍挂方式的公开交易，国家土地政策开始步步收紧。
而对于房地产开发企业，其所面临的不仅仅是一个单纯动荡的“8·31大限”，更多的是要面对如何突破土地市场政策调整后的“拿地”瓶颈问题。
国家土地宏观调控政策的调整，11号令和71号令的出台，通过一级市场取得房地产开发用地的使用权均须采用招拍挂的交易方式公开取得，这就将房地产开发企业推向了一个完全由资金实力来决定是否能在土地一级市场取得项目开发用地的现状，同时另外一方面，大量手中拥有项目和建设用地的房地产企业却没有充足的资金进行项目后续开发，因此，研究房地产开发过程中，通过转让取得房地产项目土地使用权的可行性和操作性，就成为从事房地产领域的专业律师的应当研究的重大课题。
二、取得房地产开发土地使用权的几种主要方式
（一）根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发用地从使用权取得方式上分为“出让”和“划拨”两种方式。
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将使用权无偿交付给使用者使用的行为。
但土地使用权的划拨取得，仅仅限于国家法律法规有明确规定的国家机关、军事、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等情况下的房地产开发项目用地。
（二）通过“出让”方式取得房地产开发用地土地使用权的，按照土地取得的流通市场可以分为一级土地市场交易取得和二级土地市场交易取得。
通过一级土地市场交易取得土地使用权，一般是指在市、县人民政府土地行政管理部门以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权的情况下，以投标、竞买、摘牌的方式取得出让土地的使用权。
通过二级土地市场交易取得土地使用权，一般是指通过土地使用权转让的方式取得土地使用权。
土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与或其他合法方式。
根据《城市房地产转让管理办法》的规定，其他合法方法主要包括：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。
三、以公司股权转让方式转让土地使用权的法律政策支持
《城市房地产管理法》第27条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
”
《城市房地产转让管理办法》第3条规定，本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。
《公司法》第72条规定，“股东之间可以相互转让其全部或部分股权”；第138条规定，“股东持有的股份可以依法转让”。
上述法律规定为“以公司股权转让方式转让土地使用权”提供了充分有力的法律政策支持。
研究以公司股权转让方式来解决房地产开发项目的土地使用权问题，在房地产开发领域和法律实践研究领域均具有现实意义。
四、以公司股权转让方式转让土地使用权的操作模式
由于土地是房地产开发的首要资本，也是房地产开发得以开始和进行的根本基础条件，对于房地产开发企业而言，一般可以采取自行开发、合作开发和开发项目转让等方式进入房地产项目，而在自行开发中，土地使用权的取得不是主要的障碍；在通过项目受让方式进行房地
产项目开发中，房产项目的转让人和受让人须按照项目的立项、规划用地、工程建设等有关审批程序重新办理手续，项目转让的成本高、手续繁琐。
我们在此仅讨论合作开发中以公司股权转让方式取得土地使用权的操作性问题。
对于公司股权转让，操作方式上主要分为收购和兼并两种方式，即股权的并购。
1、通过股权兼并方式实现的股权转让和土地使用权转让。
股权兼并，指通过股权转让的方式将转让公司的资产（包括其享有的开发项目的土地使用权）和权利义务均转移给受让公司，由接受全部股权的公司以吸收的方式，以自己的名义继续运行。
在这种操作模式中，公司以股权变动和产权流通来实现房地产公司的重新组合，可以避免被兼并公司的解散清算程序，有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，并同时取得被兼并公司名下的土地使用权。
但是，在公司兼并中，由于受让公司吸收转让公司并以自己的名义重新开发，受让公司本身必须具有房地产开发的相应资质；兼并公司吸收了被兼并公司的全部股权，其所有的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担；兼并后原被兼并公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，公司开发的项目及土地使用权等必须办理变更手续。
2、股权收购，指经由接受转让公司大部分股权的方式而达到对原公司的控制和管理，转让公司无需消失仍可以自己名义运作。
这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，具有比公司股权兼并更灵活、更简便的操作性。
在股权收购中，因项目开发与运营仍由原公司的名义经营，收购公司本身未必具有房地产开发资质；对外债务仍由项目公司承担，仅是公司内部股东和股权比例发生变动，股东之间可以按股权比例或约定方式在股本金限额内承担责任；收购股东以分配股利的方式实现利益，因而对于原公司的资产，如开发项目审批文件和土地使用权等均不须办理项目变更手续。
五、从操作实践看以公司股权转让方式转让土地使用权应注意的法律问题
2005年底，万科地产与北京朝阳城市建设综合开发公司的并购案，也为业内通过股权转让方式取得土地使用权，提供了可资参考的鲜活案例。
对于房地产开发行业的股权转让，具有着行业特殊性，由于房地产开发往往属于资本密集型经营，单个项目标的往往就动辄上千万、上亿元，而房地产公司的经营资本更是庞大，操作不好，往往会给股权转让的当事人带来毁灭性的后果，其中的法律风险尤其不能忽视。
在以公司股权转让方式取得土地使用权的操作过程中，以下几个环节均应当引起注意：
1、公司股权变更须取得相关主管部门批准的，应事先取得相应的审批许可；
2、公司股权变更后须及时办理股东和公司章程的重新登记备案；
3、涉及到土地使用权权利主体发生变化的，还需办理土地使用权变更登记。