写字楼分类标准与等级(精)

甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A 级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四 管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。
乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差， 部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒， 中央空调为两管式；软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。
投资回收形态 商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万
平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运 营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构 为销售对象。
投资策略 商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从
按照上述标准，写字楼分为如下四个类别： 顶级写字楼：在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因
此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、 高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。 例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全 国各地的人也略知一二。
外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进 行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行 购买价格或租金的洽商。
商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从 外部、内部具有最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后 结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的 洽商。
商务楼、写字楼商铺的规模相对比较小，但投资风险并不高，比较适合个 人投资者投资。
商务楼、写字楼零散商铺的特点 1）建筑形式特点
该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其主要功能，里面的商铺仅仅 是为了满足住户、租户等的需要，鉴于上述原因，这些零散商铺主要集中在这些 建筑的一层，数量少，规模也不大。 2）铺面、铺Байду номын сангаас类型
公寓是以居住为主，但也掺杂的办公成份，其设计类型完全区别于居住小区，有 商业氛围在其中，可称为商住两用。
写字楼则以商为主，在建筑设计时其配套设施等就全部采用商用，主要以公司、 企业为消费群体。
功能 写字楼应该是纯商务办公;公寓是可办公可居住的空间形式
人群 写字楼的目标客户群为投资型买家及办公企业； 公寓的目标人群以以往实际经验判断更多为满足居住需求人群。
写字楼分类标准与等级 美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级： 其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，
高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升， B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改
造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入 低级写字楼行列。
商务楼、写字楼、商铺类型划分 商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两
大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼 等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的 发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为 一个完整的商业项目的内容而存在。
由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的 划分有如下三种标准： （1）“甲”系列分类。北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、 乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构 之一。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产 业内的一种习惯称谓。写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外 观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如 电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施）电力负荷、绿化、 夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务 是否达到星级酒店标准。
铺面、铺位类型 商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是
铺位形式。
经营业态特点 商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖
啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊 所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。
北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属 于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目，面积规模比较大，项目本身具有很强的市 场吸引力，其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运做将周 边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。
北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目，只是规模 宏大，人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目，其建筑形式，以及后面要 谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺 项目的特点。
商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式，但鉴于这些建筑客户的特定光顾 方式，无论是写字楼、饭店，其住户、租户都会从这些商铺的门前走过，所以这 些零散商铺具有一定的铺面的价值。
商用公寓与写字楼有什么区别？ 公寓与写字楼从字面的意义一个是居住一个是办公用楼,但它们也有共同的地方那
就是它们都是商品房。它们根据功用被不同的消费者接受.公寓在配套上主要是要达到 居住功能,满足居住的条件,而且要有一定的周边配套,例如:菜市场,学校,商场等.而写字 楼要求在好的地段,交通方便,周边有一定的商业气氛.当然内部配套也是不可忽视的。 公寓于写字楼使用人群基本一致，都是企业白领，但购买和用途有差别，写字客户为 企业购买自用及大型投资客户。公寓为个人购买自住或小型投资客户购买。两者之间 有一定互补性，按以后的发展形式来看，不论是物管、配套等因素来看。2者将会融 合，现在已有写字楼提倡酒店式管理及配备住宅应有的公建配套。