深圳经典综合体项目(NEO大道、卓越世界中心、京基100)调研报告共39页文档
合集下载
深圳京基100KKMALL调研(43页)
深圳调研
一、项目基本概况
定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心，正在全面引入新概念精品购物，新颖、互动和体验的影院、万国美食和各类特色餐饮等国内外品牌商家。
目前深圳首家香港影院、金钱豹餐饮、俏江南旗舰店、翡翠餐饮、新加坡大食代餐饮、瑞士顶级会所、Ⅱ香港发型设计品牌以及香港利邦集团、华润高端超市，美心星巴克咖啡餐饮等国内外知名品牌已率先签约进驻。
二、项目总平面图及交通分析图
三、各楼层布局图
四、各商户名称、建筑面积、使用面积、开间、进深、租
金、售价（租金售价视调研难度，尽量调研）
主力店（代表品牌）：影院、超市
店中店（代表品牌）：男装、女装、红酒、休闲服饰、皮尔库迪鞋包皮具、
餐饮（代表品牌）：石名家西式餐饮、翡翠拉面小笼包中式餐饮
休闲文化娱乐（代表品牌）：科学美容生活馆、星际传奇
便利配套（代表品牌）：美发、天长地久、优优宝贝摄影、
五、拍照
(一)建筑设计拍照
（1）、外广场（主广场、次广场）
（2）、周边道路
（3）、公交站台
（4）、出租车停靠点
（5）、主入口
（6）、大堂
（7）、中庭（8）、主通道
（9）、次通道
（10）、扶梯、电梯、货梯
（11）、消防通道
（12）、停车场
（13）、卸货平台（14）、车辆出入口
装饰设计拍照
（1）、整体形象
（2）、室外广告位
（3）、零售店中店店铺形象。
深圳沙井京基百纳广场合正汇一城考察报告
连通地铁 罗宝线西 乡站
八马茶业（茶叶）老西安（特色餐饮） 天虹生活超市
B1
配套品类布局特点及借鉴： 1、B1层连通地下停车场，主要以特色、休闲餐饮、小吃甜品 为主，餐饮的客单价约在15—85元之间。其中穿插部分零售和 配套品类，零售品类主要以服饰为主，而配套品类包括精品、 饰品以及个人护理集合店，主要面向女性消费群体。 2、利用中庭位置设置跨境电商体验店（汇景城二层中岛位置 千色店（个人护 潮品馆（精品） 可否参考，做成开放式的跨境电商体验店）； 理集合店） 3、潮品馆店面形象较好，且货品价格不高，客单价在 20— 虹领巾（天虹旗 300元，可考虑引进该品牌或类似品牌到汇景城二层，靠近特 下跨境电商） 色餐饮处。 通往停车场
茜子（配饰）
VWIN （儿童攀爬） 卓洋水晶王 （精品）
皮具、鞋
晶雅福（饰品）
晶石灵（饰品）
天梭（名表）
华润超市入口
亿威隆名表（名表）
L2时尚领域
牛厨（零食）
米兰妮（丝袜）
沙井旧城区内，农民房为主 房价约为6000-12000元/㎡ 2013.11.24
周边房价
开业时间
建筑指标
商业体量
18万㎡
区域型购物中心（沙井） 中低档
整体市场定位
区域型购物中心（西乡新城区）
中高档 1、周边居住的白领阶层、中高收入 群体 2、地铁可达的消费群体
项目定位
档次定位
消费者定位
周边居住的制造业职工、居民
汇景城二层局部平面图 汇景城一层局部平面图
丹尼熊店面形象
LOHO眼镜店面形象
OYEA眼镜店面形象
L2
几美无 莫赛饰品 百货服 菌穿耳 （饰品） 饰区域 SI43;耳环 （旅行社） 特色餐 ） 饮区域
【房地产精品资料】_96联深圳京基百纳广场前期商业定位报告
五洲MALL
横岗商圈
东门商圈
13
地铁沿线商业（4号线）
怡景中心城 晶岛国际 大中华交易广场 福华地下商业街
14
地铁沿线商业（在建或在规划商业）
项目名称 京基蔡屋围项目
中航广场 金地百脑汇 晶岛国际 怡景中心城 大中华国际广场 福华商业街 益田假日广场
海岸城 保利城文化广场 天利中央广场
泰华N7商业 正中商业广场 宝安购物公园 宝安中心商业街 港隆城购物中心
8
项目威胁分析
深圳近期拟建的购物中心很多，不管是对商户资源的竞 争还是开业后对消费者的竞争都非常的激烈。 “益田假日广场”项目规模很大，离本项目很近，给本 项目造成一定的威胁。 深圳毗邻香港，高档商品香港的价格优势十分明显，购 买者对普通高档商品的购买多到香港完成。
9
地铁沿线商业（1号线一期）
铜锣湾百货 假日广场（在建）
高档汽车展厅、红酒屋、咖啡吧、高尔夫、 时尚书屋
34
业态布局定位
组团名称 品位家居情景组团
休闲美体情景组团
构成业态
精品家具和视听、家居装饰品、精品礼品、美好 家居 水疗中心、美容美体、香熏用品、美容用品
餐饮美食情景组团 生活配套情景组团
特色餐饮、中式酒楼、品位西餐
超市、中式快餐、西式快餐、美容美发、药店、 茶庄及其它
同时，将以下人员列入目标顾客——有一定的消费能力、追求个性、注重
怡景中心城（在建） 晶岛购物中心（在建） 大中华广场（在建） 福华路地下商业街（在建）
深圳科技书城
华强广场（电子） 中航广场（在建）
太阳百货 华润万象城
城建购物公园 星河COCO PARK 天虹购物广场
中信城市广场 金地百老汇（在规划）
深圳经典综合体项目(NEO大道、卓越世界中心、京基100)调研报告39页PPT
而 读书。 ——周 恩来
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
深圳经典综合体项目(NEO大道、卓越 世界中心、京基100)调研报告
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
深圳经典综合体项目(NEO大道、卓越 世界中心、京基100)调研报告
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
以深圳京基100 VS华润万象城为例探讨大规模城市综合体建构的多维考虑
以深圳京基100 VS华润万象城为例探讨大规模城市综合体建构的多维考虑摘要：本文基于城市综合体作为城市公共领域的视角，以京基100中心广场（简称“京基100”）及华润万象城（简称“万象城”）为例，进行对比分析，探讨城市综合体在不同的街区布局模式下，在功能、交通、形态、空间等维度的实效差异。
关键词：城市综合体；功能；交通；形态；空间；效能1.项目概况及可比性分析京基100与万象城均同位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置。
京基100位于深南东路以北，而万象城则位于深南东路以南，两基地平面直线距离仅约400米，步行时间仅需5分钟左右。
定位上，京基100和万象城都是为中高端的产品，其商业运作模式都是以社区购物消费为基础支撑，两者的主要数据列表如下：综合来说，无论是从项目区位、规模、主导功能还是单一街区的尺度，两者都具有较高的相似性。
区别在于街区模式上京基100属于单一街区模式，万象城属于跨街区模式，其总体布局及实效差异是本对比研究所关注的。
2.各个维度的分析比较2.1功能组织比较由于京基100属于单一街区的城市建筑综合体，基于这种模式下做高容积开发，同时要兼顾诸多功能的合理布局是具有相当难度的，在功能分区上不会出现清晰的界限。
相比之下，万象城因采用了跨街区模式，在功能的分区上就显得较为清晰、独立。
基地被东西向的书城路、嘉宾路分隔而成北、中、南三个区，而且每个街区都有着明显的主导功能：北区以办公功能为主，中区以商业功能为主，南区以居住酒店功能为主。
2.2交通组织比较2.2.1综合体外围交通组织衔接在总体交通环境方面，京基100与万象城有着较为明显的差别。
从京基100建设用地所处的具体位置考究，它所拥有的交通区位条件并不算优越，基地的四边甚至没有一边紧邻城市主干道。
对比之下万象城就有着相当优越的交通条件，基地北边紧邻城市主干路深南大道，东边紧邻城市次干路宝安南路，采用跨街区模式的万象城在各区也具有较高的可达性，路网方整且联系性强，同时，在北区也设有下沉广场驳接地铁大剧院站，具有相当的交通便利性。
京基·KKmall市场考察报告
商业定位及品牌定位
经营定位：时尚的高端，潮流的前沿”为营商主旨的KKMALL，集购物、美食、IMXA影 院、休闲、娱乐于一体的国际时尚精品购物中心； 国际一线时尚服饰：Armani Couezioni、Armani Jeans、Armani Exchange、 ANTEPRIMA、MASSIMO DUTTI、NOVO、ZARA、SEPHORA； 潮流品牌：izzue、mango、h&m、Paul&Joe、7Forall Mankind 、COCKTAIL、 Fratelli Rossetti、H&B、TUMl、UM、LIU· JO、INTERMEZZO、GCL COLLECTION 、Map By BELLE 餐饮：“京基粤菜王府”、 “俏江南”、 “金钱豹”、“大食代”， 鼎悦坊、翡翠拉面小面包 、85度C、面点王、元气寿司等； 娱乐休闲：深圳首家“UA IMAX影院”、深圳首家最大最高端游艺娱乐中心“星际传奇”， 中航健身会所、主题健康AEVUM SPA、深圳首家IIhair， 生活配套：华润高端超市blt概念店、深圳最大全权苹果专卖店SUNION， LOCK&LOCK深圳旗舰店、简约潮流的emoi基本生活等；
20、深圳首家： MAP BY BELLE综合鞋馆 “MAP BY BELLE”为消费者引入的全新概念，网罗香港及本地最流行的鞋履品牌：百丽、天美意 、他她、百思图、森达、思加图、真美诗、妙丽、美丽宝， 及BCBG 、 Bata、Geox、 Cat、 Merrell、Adidas、NIKE等著名国际品牌，无论是上班一族、年青动感“型人”或优雅的品位人士 ，均可感受“一站式”的购物体验。 21、深圳首家： TUMI Tumi是目前世界上最为顶级的国际商务性奢华品牌，致力于在全球范围内为企业CEO、品位超群 的高端商务人士以及商旅频繁的社会精英阶层打造顶级商务旅行系列用品。其“完美的设计”、“ 卓越的功能”，以及 “领先于世的技术创新”，已成为享誉全球的奢华商务和高端生活方式的代表 22、深圳首家： Harmont＆Blaine Harmont&Blaine，意大利的顶级休闲品牌，服饰跃动的色彩组合，大方简洁的设计及做工，代表 了意大利休闲男装的风格。设计上兼合了休闲与前卫的品牌个性，并通过其艺术的休闲主义将 Harmont&Blaine的品牌理念带给城市高品位成功男士。 23、深圳首家： Braun Büffe 始于1887年的德国精工皮具品牌——Braun Büffel，凭籍精湛的德国皮革工艺和与时俱进的品牌文 化闻名于世。现今已发展为包含各式高档男女皮革制品的国际品牌，产品囊括了皮鞋、服装、皮包 和各种持久耐用、设计独特的皮革配件等，深受世界高端人群的青睐。 24、深圳首家： Harmont＆Blaine Harmont&Blaine，意大利的顶级休闲品牌，服饰跃动的色彩组合，大方简洁的设计及做工，代表 了意大利休闲男装的风格。设计上兼合了休闲与前卫的品牌个性，并通过其艺术的休闲主义将 Harmont&Blaine的品牌理念带给城市高品位成功男士。 25、深圳首家： Braun Büffe 始于1887年的德国精工皮具品牌——Braun Büffel，凭籍精湛的德国皮革工艺和与时俱进的品牌文 化闻名于世。现今已发展为包含各式高档男女皮革制品的国际品牌，产品囊括了皮鞋、服装、皮包 和各种持久耐用、设计独特的皮革配件等，深受世界高端人群的青睐。
深圳经典综合体项目(NEO大道、卓越世界中心、京基100)调研报告
建筑面积㎡ 119779.41 49307.21 26966.92 25163.21 37388.2 64428.6
层数 66
高度m 279.9
商业面 积 1420.35
裙楼 层数 4
59
268
1522.52
4
34 38
150 185.5
32294.6 7
3 4
卓越—世纪中心
立面
建筑立面聘请世界建 筑设计大师Larry K Oltmanns亲自主笔，独 创永恒钻石切面、卓越蓝 LOW-E玻璃幕墙，将经 典而简约的造型融入现代 商务建筑，成就中心区昭 示面最强的艺术级商务地 标。 （卓越世纪中心使用的 玻璃幕墙为专门设计定制 的8mm+12mm+8mm 中空LOW-E玻璃，其颜 色在不同日光效果下显现 不同色彩，该玻璃已申请 特别专利“卓越蓝”）
绿景—NEO企业大道
公共空间—大堂
大堂挑高16.5m，设有洽谈区、 服务台、LED屏、车展区、项目展 示区、企业名录展示台。 大堂三面通透，采光良好，与外 围园林景观有机结合，附有生态气 息，三层挑高大堂加上铜艺造型装 饰，彰显企业形象。 洽谈区设置有浅谈桌椅及小型办 公台面，方便特殊情况下的工作接 待及办公需求。 大堂内部划分为车展区及项目展 示区两个展示区。车展区与项目展 示区功能互补，达到共享客户资源 及盈利的目的。 LED屏即时播报实时信息，实现 快速传播。 接待台提供预约、呼叫、安管、 指引、闸门控制等全方位服务，方 便企业级来访客户。
绿景—NEO企业大道
公共空间—电梯间及过道
地面、墙面全石材铺设。墙面采用干挂方式，石材拼接处预留约5mm缝隙，美观大方， 视觉效果较佳，避免了封堵缝隙过程中由于同一标段石材不能完全保持相同高度而造成的接 缝不齐的现象； 局部铜艺造型装饰，增添奢华； 导视标识系统简约明了，漫反射玻璃发光字优雅清新； 吊顶综合管线“一线”排列美观简洁，增大空间尺度感； 电梯前厅宽3.7m，净高约2.8m，尺度适宜。
深圳京基百纳空间(KKmall)市场调研报告_赢商网
商户 分类
钟表/ 个人 百货/ 服装/ 童装/ 家居 珠宝/ 护理/ 超市 鞋包 玩具 生活/ 饰品/ 药品/ 数码 礼品/ 保健 摄影 运动 品 用品
商户 4 数量 所占 3.6% 类别 比例
71
4
18
12
2
20
2
8
3
64%
3.6%
16.2% 10.8% 1.8%
100%
15.4%
61.5% 23.1%
口岸
机场及 火车站
驾车15分钟可到达罗湖火车站，40分钟可到 达宝安机场。
KK MALL不仅有地铁1,2号线，也有约7个公交站可到达， 临近红岭中路、深南中路、解放路，交通十分便利。
KK mall区别于周边购物中心，KK mall走时尚精 品路线，主打时尚潮流会把人流引入。定位于 “国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以 集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高 品质国际购物中心。
L4：主力店优莱荟以及UA影院，都是以体验为主的，而且是以基础
服务以及生活享受为主的楼层，餐饮较为集中，是休闲的好去处。
项目概况 业态分布 营销推广 项目小结
1、深圳首家2D/3D影院UA影院作为宣传推广的一大亮点。 2、在KK mall开业期间，以地处深圳第一大高楼进行宣传，有事 件营销“求婚事件”，让大家关注到京基100，对于KK mall更有 兴趣。
营业面积 （平米）
分布楼层 B101
NOVO
新概念时尚天地
L201/201a/2 02、 L301/301 b/302
L313/301a L411a L427
星际传奇 Newclub life 优莱荟 UA影院
反斗乐园旗舰店 中航健身会（亚洲最佳大型健体中心） 首家2D/3D影院
深圳市商业市场深度调研报告(下)
万象城
主要商业项目分析
楼层
层面积（㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L2
3万
男装/女装/ 鞋/包/银行/服务/展示中心/钟表/珠宝/饰品/主力店 名牌服装、鞋、包、饰品、停车场、RéEL百货
29
Max & Co、PATRIZIA PEPE、iBLVES、Sammy、COLLECTIONS、Kang jin young、NOVO、CO11、PRADA、PINKO、ck Calvin Klein、 Juicy coature、PENNYBLACK、 MINIMUM、CLUB MONACO、 MISS SIXTY、AB/SOUL、GUCCI、 ALEXANDRE ZOUARI、Foeei foeeie、UNIR VOGUE、DKNY、BROOKS BROTHERS、 D’URBAN、Just cavalli、DE.SOUL、MC CHOICE、LOTTUSSE、HSBC汇丰银行、Reel
万象城
主要商业项目分析
项目概况
物业类型
购物中心
发展商
深圳市金光华实业集团有限公司
建筑形态
独栋（地上7层，地下3层）
地理位置
罗湖区人民南路2028号
周边交通
途经公交车：2, 11, 14, 17, 82, 102, 205, 229, 300a线, 300b线, 300区, 306, 307, 309, 335, 336, 351, 381, 386, 387, b307, b705, k307, n14夜, n15夜, n16夜, n19, n7夜, 高峰专线2
开业时间
2004年11月
建筑指标
总建筑面积
120000㎡
商业建筑面积
主要商业项目分析
楼层
层面积（㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L2
3万
男装/女装/ 鞋/包/银行/服务/展示中心/钟表/珠宝/饰品/主力店 名牌服装、鞋、包、饰品、停车场、RéEL百货
29
Max & Co、PATRIZIA PEPE、iBLVES、Sammy、COLLECTIONS、Kang jin young、NOVO、CO11、PRADA、PINKO、ck Calvin Klein、 Juicy coature、PENNYBLACK、 MINIMUM、CLUB MONACO、 MISS SIXTY、AB/SOUL、GUCCI、 ALEXANDRE ZOUARI、Foeei foeeie、UNIR VOGUE、DKNY、BROOKS BROTHERS、 D’URBAN、Just cavalli、DE.SOUL、MC CHOICE、LOTTUSSE、HSBC汇丰银行、Reel
万象城
主要商业项目分析
项目概况
物业类型
购物中心
发展商
深圳市金光华实业集团有限公司
建筑形态
独栋（地上7层，地下3层）
地理位置
罗湖区人民南路2028号
周边交通
途经公交车：2, 11, 14, 17, 82, 102, 205, 229, 300a线, 300b线, 300区, 306, 307, 309, 335, 336, 351, 381, 386, 387, b307, b705, k307, n14夜, n15夜, n16夜, n19, n7夜, 高峰专线2
开业时间
2004年11月
建筑指标
总建筑面积
120000㎡
商业建筑面积
城市综合体调研 报告
4、一期建设时间：2000年；开业时间： 2004年12月
5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年 开始盈利，营业额15.6亿元
华润中心区域分析
交通系统分析： ➢ 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河 大道之间 ➢ 与"地王大厦"隔深南大道相望 ➢ 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 ➢ 周边共有巴士线路30多条 ➢ 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米 ➢ 距皇岗口岸约5分钟车程 ➢ 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程
万象城产品设计特色
主入口：独特的下沉式广场设计
万象城产品设计特色
万象城下沉式广场通过多种方式导入人流。 多种方式的楼梯、直通地铁的通道。人流可从各个方向方便的进入下 沉式广场。
从两条主干道导入人流
导入地铁人流
万象城产品设计特色
在商业背面设置大型出租车及私家车停靠站，设置卸货区，真正做到人车 分流、人货分流。停车库从- 2F—3F，与商业经营区无缝连接。
主要入口
万象城产品设计平面图
万象城商业业态规划
业态规划： 主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式
万象城商业业态规划
主力店楼层分布 -1F 华润万家超市ole超市
Réel时尚生活百货 ole超市
真冰 滑冰场
嘉禾影院
Réel时尚生活百货
NOVO 时尚百货
1-3F Réel时尚生活百货 2F NOVO时尚百货
项目地理位置：位于罗湖金 三角商业区，包括东门、人 民南、宝安南三大核心商圈 万象城是宝安南商圈的标志 性项目。
深南大道
滨河大道
宝安南路
华润中心整体规划布局
1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧，既减少相互干扰，又使项目大气时尚。 2、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空 间。 3、 通过打造超高层塔楼建筑，提升容积率。住宅160米，酒店193米，写字楼139米。 4、临河布置住宅、酒店，利用地块景观属性；临深南路、地王大厦布置写字楼、商 业，利空地块商业办公属性。
5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年 开始盈利，营业额15.6亿元
华润中心区域分析
交通系统分析： ➢ 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河 大道之间 ➢ 与"地王大厦"隔深南大道相望 ➢ 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 ➢ 周边共有巴士线路30多条 ➢ 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米 ➢ 距皇岗口岸约5分钟车程 ➢ 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程
万象城产品设计特色
主入口：独特的下沉式广场设计
万象城产品设计特色
万象城下沉式广场通过多种方式导入人流。 多种方式的楼梯、直通地铁的通道。人流可从各个方向方便的进入下 沉式广场。
从两条主干道导入人流
导入地铁人流
万象城产品设计特色
在商业背面设置大型出租车及私家车停靠站，设置卸货区，真正做到人车 分流、人货分流。停车库从- 2F—3F，与商业经营区无缝连接。
主要入口
万象城产品设计平面图
万象城商业业态规划
业态规划： 主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式
万象城商业业态规划
主力店楼层分布 -1F 华润万家超市ole超市
Réel时尚生活百货 ole超市
真冰 滑冰场
嘉禾影院
Réel时尚生活百货
NOVO 时尚百货
1-3F Réel时尚生活百货 2F NOVO时尚百货
项目地理位置：位于罗湖金 三角商业区，包括东门、人 民南、宝安南三大核心商圈 万象城是宝安南商圈的标志 性项目。
深南大道
滨河大道
宝安南路
华润中心整体规划布局
1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧，既减少相互干扰，又使项目大气时尚。 2、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空 间。 3、 通过打造超高层塔楼建筑，提升容积率。住宅160米，酒店193米，写字楼139米。 4、临河布置住宅、酒店，利用地块景观属性；临深南路、地王大厦布置写字楼、商 业，利空地块商业办公属性。
深圳市商业市场深度调研报告(下)
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
主要商业项目分析 万象城
项目经营特色
汇集一流国际品牌，打造国内顶级奢侈品牌最集中的购物中心。 采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式。整合了百货公司、国际品牌旗舰店、 时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为 深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
尚未成气候，与两外两 个关外商圈相比分量不 够，但未来将兴起
龙岗 中心
商业面积爆发式 增长
远超出同期社会消费 品零售总额增长
商业形态跨越式 升级
由传统中低端商业往 大型购物中心转变
龙岗：丑贸中心
总结 8：龙岗中心城、宝安中心区商业规模爆发式增长， 将导致供应短期过剩
龙岗中心城
龙岗大型商业年 平均增长35%
项目经营特色
奥特莱斯享誉国际的纯正品牌、难以想象的超低折扣、便利的交通和舒适优美的环境，给消 费者难以抵挡的诱惑，使得消费者可以从几十里、几百里甚至千里之外慕名而来。这种花最 少的钱淘到最喜欢的商品，又逃离了城市的嘈杂，到风景优美的郊区感受大自然的清新，时 下已成为众多消费者的潜在期望，而大梅沙奥特莱斯购物村的出现恰好符合了这种需求也创 新性的填补了深圳乃至华南区域的品牌消费空白。
双龙
五洲风情 天虹
星河COCO PARK，8万
万科广场，15万
总结 10：宝安中心区：地铁沿线小范围内商业密集开发 竞争加剧；现存传统商业面临全面洗牌风险
深圳商业发展趋势总结
供应方面
> 远期来看，土地资源有限，深圳福田、罗湖两大区的大型商业物业新增供应将以城市更新计划下的旧城改造为主，旧改将为中 心城区置换出一定规模的可用土地，有利于开发大型商业项目。而南山区不仅在前海合作区和后海中心区还有较大规模的新增 商业用地供应，同时还有大面积的旧村、旧城更新项目，可以说是未来深圳商业规模最大、项目最为集中的片区。随着城市快 速扩张，住宅开发向宝安、龙岗等关外区域转移，以及轨道交通建设缩短城市内个区域间的距离的发展趋势，宝安中心区、龙 坂片区、龙岗中心城这几个片区发展速度最快，将迅速成为未来大型零售商业新增供应的热点区域。
深圳京基百纳空间(KKmall)市场调研报告_赢商网
KK mall商场室内墙 上有许多灯箱，有商 家的宣传，有购物中 心会员服务介绍等等， 不仅装饰了墙面，也 为指引顾客起了一定 作用。 在KK mall外墙上设 有大屏幕，让人们更 加了解KK mall的品 牌故事，影音结合更 生动。
KK mall内BI~L4层均设有电子数字位置指示器，上面注明 了每一层的洗手间、扶梯、垂直电梯、停车场等，方便顾 客查找信息。
交通十分便利，大剧院B出口直通KK mall，地铁 1,2号线十分便利。
1.KK mall设有立体导购柱、灯箱、LED屏幕、电 子数字位置指示器、X展架等等宣传设计。 2.室内扶梯的设计服务于顾客，不仅是从下往 上旋转式的设计，更是方便顾客上下楼层。 3.各楼层根据商户不同风格设计，不仅是购物之 选，也是观光之选。 4.停车场为地下B2、B3两层，入口两个，并且 设有专门的货车停车场。
全方面的指引服务，特色化的LED屏幕以及电子 数字指示器。 客户服务更有雨伞借租，轮椅、婴儿车借租等人 性化服务。 京基会员卡与消费卡的设置，让顾客得到更多的 优惠。
多处的灯箱海报，从地铁通道、室内墙壁、外墙 屏幕等途径招商，不仅有利于内部招商也宣传了 京基品牌。 符合KKMALL整体形象的品牌商户。
L1：主要以高档的服装品牌为主，另有10家左右的钟表，精品类商
户。店面装潢富有特色，以精致的品质为卖点。
L2：主力店NOVO，时尚潮流的新天地，主要以知名的时尚服饰为
主，品牌效应吸引顾客消费，时尚质感是这一层的主打。
L3：主力店NOVO，也是以服饰为主，最有吸引力的就是儿童的聚
集地，这一层集中了儿童服装以及儿童用品，星际传奇反斗乐园，为 小孩们打造了一片新天地，也吸引了家庭前来。
L4：主力店优莱荟以及UA影院，都是以体验为主的，而且是以基础