欢乐海岸调研分析报告--2015.7.14
201609_宁波_欢乐海岸_营销拓盘报告
万里奉江全景环抱，三重碧波风情各异
2.2公里江岸线 ·1万余方中心湖 ·千米内河
本案
两大巨型公园磅礴环伺，缔造浙东绿色奇迹
300亩绿岛公园 ，82公顷鄞州公园，坐拥浙东最大绿海
超大商业人居航母，绽放宁波最完美的未来
近70万方超大规模，包罗每个人的璀璨国际都市梦想
巅峰强强联合，创造城市价值全新代言者
项目先期客户分析
项目先期蓄客中，地缘性客户占绝大多数，预算大幅偏低，且客层年轻化，购买力
有限。后期项目对市场影响力，需全面提升，扩大客源地域。
鄞州区
海曙 江北 江东 非市区
非大市
其它
来访客户区域分析
鄞州高桥 鄞州古林 鄞州集士港 鄞州其他区域 鄞州石碶 鄞州下应 鄞州印象城 鄞州中心区
海曙 江北 江东 高新区 镇海 北仑 慈溪 余姚 奉化 象山 省内 省外
鄞州中心区客户导入图
大城西 片区
奉化方向
海曙南
江东南
邱隘
鄞西 本案 （石碶）
鄞州中心区
潘火
鄞南
绕城高速
姜山
奉化、宁海方向
下应
东钱湖
云龙 横溪
象山方向
流入原因1：挤压效应
➢ 海曙、江东等核心区域在售项目稀 少，项目选择受限；
➢ 鄞州中心区周边次级区域内高端客 户（石碶、姜山、潘火下应等）本 区域项目无法满足购房需求；
流入原因2：条件成熟
➢ 交通道路：交通更便捷，广德湖北 路断头路打通（海曙至鄞州）；海 曙至鄞州四明桥规划；
➢ 市政建设完善：居住环境改善（鄞 州公园二期建设、欢乐海岸岛头公 园规划）；
项目首期客户定位 根据重点竞品客户组成，及近年主流高端客户动向，推导本
深圳欢乐海岸综合分析共50页文档
深圳欢乐海岸综合分析
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
Hale Waihona Puke 1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
2019年深圳华侨城欢乐海岸市场调研报告共9页
华侨城欢乐海岸市调报告调查时间：2012-03-7调查地点：深圳欢乐海岸项目地—南山区白石中路南调查目标：欢乐海岸项目总体规划及商业运营情况调查小结：1、欢乐海岸项目定位是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。
2、项目总体规划按照旅游景点与生态建筑规划相结合的形式。
用旅游景点的经典设计和公园式建筑群TOP设计，突出公园化规划观光的新奇体验。
主题公园和LIFE SYTLE相结合的规划设计很有特色。
3、30%餐饮店、创意中心、海上奇观、商务公寓、儿童乐园、购物中心等待装修，已经试业中的老房子元年食府、麦当劳汽车店、水上剧场经营较好。
4、景区外部交通环境需完善。
内部指示系统稍欠缺。
5、与欢乐谷、世界之窗等项目的客流互动少，推广宣传力度不够。
调查概况：欢乐海岸东接地铁一号线和产业园规划区，南至滨海大道，北至白石路中，西至规划路，与锦绣中华、中华民族村、世界之窗旅游景区。
一、项目介绍欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。
欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。
欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。
区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT 创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。
深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设的“欢乐海岸”项目是深圳市“十一五”旅游规划的重点项目和华侨城集团重点项目。
深圳欢乐海岸
欢乐海岸：深圳的一张新名片深圳商报2011年08月10日星期三作为大运献礼项目，欢乐海岸的建设，不仅填补了深圳大型都市娱乐和生态旅游项目的空白，极大丰富了旅游文化产业内涵，同时，还将与周边的华侨城主题公园群、滨海休闲长廊和红树林保护区一起，形成规模宏大的城市生态旅游区域和新深圳湾商圈，对提升深圳滨海城市形象，建设高品位的生态城市起到积极的作用。
当世界的目光聚焦于此，当城市的梦想定格于此，作为深圳的全新“城市名片”，欢乐海岸必将以高度融合的多元业态和创新商业模式，融合多层次的体验式购物、环球美食、休闲娱乐、时尚创意、旅游观光、城市节庆、生态教育等丰富功能，为深圳市民和来自世界各地的客人呈现前所未有的国际滨海生活体验，全面提升深圳滨海之都的国际知名度。
华侨城２６年创想大成之作∞，数学领域的专业符号，代表着无限大的概念。
在华侨城的品牌标志中，绿色的“Ｏ”和“Ｃ”一笔连接，形成一个开放的无限符号∞，寄予了华侨城“创想·无限”的企业发展精神。
２６年前，几乎与中国改革开放同步，作为深圳经济特区第一批建设者之一，华侨城肩负起现代化城区的开发使命，在当时还属深圳城乡结合部的４．８平方公里滩涂上，开启了优质生活的非凡创想。
２６年，沧海变桑田，荒芜披锦绣，锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、康佳、华侨城大酒店等一个个广为人知的优秀品牌从这里走遍全国、走向世界；全国文化产业示范基地、２１世纪示范城区……荣誉等身，华侨城一路高歌、一路辉煌。
２６年，创想无限，不断前行。
北京、上海、成都、武汉……华侨城从深圳走向全国，成就中国城市综合运营领跑者。
与此同时，深圳华侨城亦在前进中不断超越。
２００７年，历时３年建设的东部华侨城建成开业，以生态、人文打造的世界级度假旅游目的地，一举奠定了华侨城中国生态旅游领导者的地位。
时隔４年，２０１１年，于深圳湾畔，华侨城再续创想传奇——欢乐海岸１２５万平方米创想蓝图凭海而生，打造中国最具国际风尚的都市娱乐目的地。
深圳欢乐海岸项目考察研究报告
风情木桥连接动线
曲水湾特色区以单节点多岔道的动线模式，使区内 游人有种“流连忘返”“柳暗花明又一村”的感觉。 区内另配以极具特色的水路动线，游人可以在区内 步行游览消费，也可以乘坐小船游历。
游船可驶的区内环水动线
欢乐海岸主要商业项目
O’Plaza
O’Plaza 项目概况
O’Plaza购物中心位于欢乐海岸北侧，建筑面积为7.8万平方米。中心汇集了世界顶 尖智慧及商业风情，深圳唯一临水体验型主题购物公园。
欢乐海岸“游记”
————欢乐海岸项目分析报告
欢乐海岸项目概况
概况 主题定位 交通 区位 物业组成 动线设置
概况
酒店会所 娱乐 购物 欢乐海岸
旅游文化
餐饮
生态
深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设的“欢乐海岸”项目位于深圳湾商圈核心，占地 面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元 业态于一体的都市娱乐目的地。
曲水湾 × 生态
建筑立面以灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机竹木建材，既强调江南小镇的 文化特性，又得环保节能之效。
曲水湾 × 分区
酒吧、西餐厅 特色餐饮 创意酒店、酒楼 美容与影院 渔村博物馆
曲水湾主要分为特色餐饮区、西餐与酒吧区、酒楼与酒店以及生活娱乐区四大 主题区域，精选荟萃了世界各地的美食佳肴、风情酒吧及创意酒店等，拥有丰 富的商业和休闲娱乐空间。
劣
1
2
交通区位较为封闭，尚未开通的地铁线路和仅有 两处公交站点，公共交通的发展延误导致项目难 以吸引大部分群体。
建筑设计邀请国内外知名设计师设计，使整个项 目建筑极具特色，为综合体的旅游文化作铺垫
曲水湾街区
曲水湾 项目概况
华侨城欢乐海岸项目报告
深圳 华侨城欢乐海岸Happy Harbour · Shenzhen国际化都市娱乐主场 A World Class Cultural Destination欢乐海岸项目区位Location of Happy Harbour03深南大道项目区位Location侨 城 东 路基地位置欢乐海岸位于深 圳湾填海区、15 公里滨海休闲带 东起点。
北接华 侨城主题公园， 西临填海高尚居 住区，南临滨海 大道，东南望红 树林保护区。
欢乐海岸滨 海 大 道红树林保护区15公里滨海休闲带04文化立市的战略项目区位Location区位特征深圳共有罗湖口 岸商业轴线、福 田中心行政文化 轴线、华侨城生 态人文轴线等三 条发展轴线。
欢乐海岸位于深 圳第三条人文轴 线的南端，也是 第三轴线中唯一 的未建成部分。
文化轴线行政轴线商业轴线构思定位Conceive the localization生态… [文化]@Lifestyle07我们设想，把基地规划建设成以科普、环保、教育 为目的的湿地生态公园。
尊重自然，尊重环境，尊重历史，把生态、教育、保 护、参与各个环节！从这点开始……人 们将通过参与其 中，增强群众的环 保意识。
Resort城市贵族领地都市娱乐主场•北地块占地70万平方米，规划设计应在保护、提高和红树林观赏区公共服务区雕塑区鸟语花香区科普知识区北区North Area与大自然零距离的接触。
我们所期待的是一片蔚蓝的天空，清澈的水，宁静祥和的表情，触手能及的亲切，能够拥抱着大自然的美丽，是满足的滋味。
我们感悟着大自然的真谛。
让人为和自然的力量相互交接，不仅有利于增强设计的感染力，还有利于开发的力度。
木栈道Wooden design of plank road国际化都市娱乐主场A World Class Cultural Destination企业休闲中心Corporate Retreats City Club主题餐饮Theme F&B批准成立的一个大型国有企业和经济开发区，总部位于美丽的深圳湾畔。
欢乐海岸调研报告
欢乐海岸调研报告欢乐海岸是一个以主题公园、水上乐园和度假村为主要内容的旅游景点，位于沿海城市的海滨地区。
该调研报告将介绍欢乐海岸的市场调研结果，并分析其潜在的优势、挑战和发展建议。
本报告共分为四个部分：市场调研背景、调研结果、分析讨论和发展建议。
一、市场调研背景欢乐海岸目前发展迅速，已经取得了一定的成功，然而，为了进一步拓展市场，了解目标客户的需求和市场状态是非常重要的。
因此，我们进行了市场调研，以便更好地了解欢乐海岸目前的市场情况。
二、调研结果1. 目标客户：调研显示，欢乐海岸的目标客户主要是家庭和年轻夫妇。
他们希望能够在这个旅游景点度过一个有趣、放松和愉快的假期，并享受到丰富多样的游乐设施和娱乐活动。
2. 竞争分析：欢乐海岸在周边地区并不是唯一的旅游景点，有几个竞争对手也提供类似的娱乐项目。
因此，与竞争对手相比，欢乐海岸需要进一步提升自身的吸引力，以增加客户的选择欲望。
3. 潜在优势：尽管竞争激烈，但欢乐海岸在几个方面具有一定的优势。
首先，它拥有较大的土地面积，可以容纳更多的游客和更多的游乐设施。
其次，它的地理位置非常好，靠近城市以及交通便利，从而可以吸引更多的游客。
此外，欢乐海岸还注重提供高质量的服务和设施，以保证客户的满意度。
三、分析讨论1. 潜在挑战：尽管欢乐海岸有一些优势，但它也面临一些潜在的挑战。
首先，市场竞争激烈，其他竞争对手可能采取类似的营销策略来吸引客户。
其次，欢乐海岸需要不断提供新的创意和吸引力来保持客户的兴趣和留存率。
2. 市场推广：为了增加知名度和吸引更多的客户，欢乐海岸可以采取一些市场推广策略。
例如，可以与旅行社合作，提供优惠的团购和套票，以吸引更多的游客。
此外，利用社交媒体平台，开展线上营销活动，增加关注度和宣传效果。
四、发展建议1. 不断创新：为了保持竞争力和吸引力，欢乐海岸需要不断推出新的游乐设施和娱乐活动。
可以与相关的创意团队合作，开发独特的主题项目，以吸引更多的游客。
典型案例深圳欢乐海岸综合体研究分析
高端豪宅区环布周边：由于项目区 域海湖资源丰富，云集了华侨城、红 树湾等众多高端住区。
2
项目特色差异化整体定位——
都市休闲娱乐目的地
主题商业·时尚娱乐·创意文化 客群定位：CBD及高端住宅区的城市精英阶层
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建筑风格的多元化和包容性——三种建筑风格的和谐共存
1 2 3
③超现代风格的旅游信息中心
①现代风格的公建物业
②现代与中式风格相结合的步 行街区
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谢谢！
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项目整体布局思路借鉴—— 开放式街区+市民广场
开放街区入口及音乐喷泉
开放街区出入口
开放街区入口及广场
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建筑规划亮点——独栋建筑的商业价值
露台
庭院
该项目街区规划有部分独栋商业，业态包括高端餐饮、酒 吧等，独栋建筑为商家提供了私密的露台及庭院，便于打 造别具格调的专属私密空间，提高了项目的商业价值和特 色。
二特色定位实现方式二以高端特色餐饮及休闲娱乐作为主力业态私人会所华会所独栋俏江南会所餐厅5独栋imax中影院线独栋主题酒吧三特色定位实现方式三都市旅游文化元素的融入音乐喷泉及创意展示中心6水秀剧场的水幕电影海洋主题风情的椰林沙滩四特色定位实现方式四高端儿童娱乐业态吸引家庭休闲群体7麦鲁小城儿童职业体验乐园五特色定位实现方式五充满文化风情的各类活动8利用开放式广场打造别具一格的社交场所并定期举办各种类型的非商业主题文化活动使项目成为时尚文化聚集地吸引众多人群前来活动休闲
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特色定位实现方式二 —— 以高端特色餐饮及休闲娱乐作为主力业态
私人会所——华会所
华侨城欢乐海岸项目策划汇报戴德梁行
一层定位：国际风尚
主要业态：百货主力店、特色美食、珠宝、名表、精品、国际品牌/国内一线品牌服饰店。
二层定位：品味生活
主要业态：百货主力店、生活馆、特色美食、国内品牌服饰店、皮鞋皮具箱包、儿童 主题店、儿童娱乐、美容SPA。
旅游文化圈：世界之窗 、欢乐谷、锦绣中华 、民俗村、华夏艺术中心 、何香凝美术馆、四大高尔夫球场 教育圈：深圳大学、深圳湾中学、深圳南山中英文学校、碧海小学、深圳高级中学 华侨城央校、海滨实验学校深圳湾部 、暨南大学深圳旅游学院
欢乐海岸功能定位
华侨城的DOWNTOWN
•华侨城创意文化、商业、娱乐的体验中心 •华侨城旅游集散地和信息传播中心 •深圳湾和华侨城城区的中央客厅
这么多问题，我们扎实思考了5年,今天，我们开始用实践来回答
欢乐海岸项目DNA
华侨城集团
华侨城集团是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业，拥有房地产、酒店开发经营、旅游及相关 文化产业经营、电子及配套包装产品制造三项核心主业。是中国旅游产业第一品牌。 24年来，华侨城秉承“在花园中建城市”的理念进行开发，培育出华侨城地产、华侨城旅游、华侨 城亚洲、华侨城酒店、康佳以及锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒 店、威尼斯酒店、城市客栈等一批著名企业和品牌，投资建设了深圳东部华侨城、北京华侨城、上海华 侨城、成都华侨城、泰州华侨城、深圳欢乐海岸和云南华侨城等大型旅游综合项目。是首批“全国文化 产业示范基地”和国内仅有的两家“国家级文化产业示范园区”之一。
（2）旅游娱乐特色 （4）生态环境特色。
商业主题
欢乐海岸考察散记
华侨城欢乐海岸考察散记一、项目整体印象来到现场前，从公司领导这儿首次听到“欢乐海岸”这个名字。
由于去西安待了两年，这两三年内深圳很多新面市的精品项目自己都不大熟悉，一开始还以为领导说的这个是海岸城那边的新项目。
在这之后吗，再次通过做广告的朋友提起过“欢乐海岸”这个名字，据说还不错，可见其口碑效应已经出现了。
在网络上简单地搜索下了资料，发现这就是华侨城在滨海的那个所谓“全新模式”综合体商业，而且已经开始进入运营阶段了。
从欢乐海岸项目的所处区域来看，实在称得上是深圳主城区内黄金般稀缺的一流价值地块，周边高档楼盘林立，城市奢侈景观和独家休闲资源扎堆云集，包括华侨城开发运营的诸多城市名片环绕，如“世界之窗、锦绣中华、欢乐谷”等等，将整个区域的旅游氛围已然打造成了深圳的知名旅游目的地。
（欢乐海岸总规划平面）上图是该项目的整体规划平面，大的规划分期主要为三大块。
南地块右侧为项目开发一期，左侧为项目开发二期。
地块北主要为永久性保护湿地公园，且与华侨城锦绣中华设置了互通出入口。
该项目自2005年立项，到2012年春节期间一期正式进入试运营，前后历经开发时间也已经超过7年，同时也是深圳市政府扶持的滨海区域观光旅游综合开发重点项目之一。
华侨城欢乐海岸项目占地125万平方米，建筑面积约30万平方米。
具体功能设置由欢乐海岸购物中心、曲水湾(餐饮酒吧)、华会所及度假公寓、椰林沙滩公园、华侨城湿地五大区域构成，项目整体形成集主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假四大功能板块。
在其宣传网站宣传主页上，对于欢乐海岸规划特色如是介绍——欢乐海岸以“把海洋还给深圳”的宏大构思，采用深海引水的创新工程，将蓝色纯净的海水引入繁华都市中心，形成面积逾90万平方米海水湖；30多万平方米主题商业群依湖而建，一个全新的蓝色创想力作崛起于深圳湾畔。
项目以潮流达人、时尚白领、中高收入家庭、旅游及创意文化人群为主要客群定位，从多方面满足城市时尚生活需求，重塑深圳湾滨海生活中心，引领休闲健康的都市滨海新生活方式。
深圳欢乐海岸商业业态分析
异国风情 中式食府
酒吧/咖啡/茶馆 小型精致餐
饮 休闲甜品
目标品牌商家 筵、老房子水岸元年食府、四季蚝吧、俏江南会所、上海小南国 Kyoku铁板烧、kyoku日本创意料理、kyoku烧烤餐吧、本家料理、鑫泰泰国料理、蓝马赫、艾路嘉意大利餐厅
上本台湾涮涮锅、西北西北菜、和茗轩 紫苑茶馆、Uclub、O Seven VIP Club、CJW、Juicy-Juicy、品味品位烟斗雪茄、老鹰酒吧、苏荷、泷爱club、Bar Demon
华侨城欢乐海岸
欢乐海岸位于深圳湾商圈核心，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模 式；项目整体形成集主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假四大功能板块。
业态品类 高端品牌餐饮
中端特色餐 饮
第二占比：咖啡茶馆及休闲甜品类小型精致餐饮对外国游客吸引力极 高，总体占比高达37%。
第三占比：高端品牌餐饮人均消费在300元以品牌餐饮：中端特色餐饮：小型精致餐饮=1.5：5：3.5
22
lady7
数量 5 7 3 10 1
占比 19.23%
26.92% 48.46%
11.54%
38.46%
3.85%
11
小结
各类型餐饮类型（数量）平均占比
中端特色餐饮 50%
小型精致餐饮 37%
其中32.4%为异 国风情餐饮
高端品牌餐饮 13%
第一占比：以人均100—200元的中端特色餐饮为主，占比近半数，其 中异国风情餐饮占32.4%，在中式品牌的选择中，要适当考虑本土特色 品牌入驻。
深圳欢乐海岸项目分析
欢乐海岸调研准备资料时间：2013/9/11地点：欢乐海岸欢乐海岸介绍：1.欢乐海岸区位及周边环境欢乐海岸地处深圳湾商圈核心、华侨城主题公园与滨海大道之间，是深圳市“塘朗山—华侨城—深圳湾”城市功能轴的起点，总占地面积125万平方米，集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体，是华侨城集团在主题商业领域的全新创想与实践，中国最聚国际风尚的都市娱乐目的地。
2.交通分析欢乐海岸紧临深港西部通道与深圳湾口岸，临靠地铁1号线侨城东、华侨城和世界之窗三大站点，距深圳机场25分钟，广深高速10分钟，规划中的滨海公交枢纽总站紧靠项目而设，地铁9号、11号线将直接接驳欢乐海岸，并连接穂莞深和西部深港城际快线，核心路网通达全城，往来港澳及珠三角极为便捷。
3.总体规划设计➢定位及功能：客群定位：潮流达人、时尚白领、中高收入家庭、旅游及创意文化人群功能定位：满足市场全方位生活需求，重塑深圳滨海生活重心，引领休闲健康的都市滨海新生活方式四大功能：主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假五大功能区域：购物中心、曲水街（餐饮酒吧）、度假公寓、欢乐海岸、华侨城湿地➢规划理念：欢乐海岸项目以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以构建都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合商业零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元化元素，形成独特的“商业+ 娱乐+ 文化+旅游+ 生态”的全新商业模式。
真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。
➢规划总平面图：➢功能分区：欢乐海岸依海而建、以水相连，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、欢乐海岸、高端度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主体发展模式，成为滨海新生活方式的梦想栖息地。
功能分区一：欢乐海岸片区总建筑面积：26,000平方米功能构成：旅游集散、创意、娱乐等功能项目组成：OCT欢乐广场、欢乐海岸水秀剧场、深圳旅游信息中心、椰林沙滩（在建）、SPA 酒店会所（在建）等主要特色：中国首个城市级旅游信息中心；欢乐海岸水秀剧场、椰林沙滩等构成了独特的水上娱乐活动主舞台，是深圳市民亲海、乐海、享海的首选，定期举办狂欢节、龙舟节、音乐节等活动，是推动深圳全面娱乐的欢乐胜地。
欢乐海岸2
世界建筑巨匠理查德.迈耶的白色创想坐落在心湖中央，豪华设置，私密性极高，深圳首个真正意义的城市 级会所。设有会员专享直升机坪，可直达深圳东部高尔夫球场等高端商务目的地。
欢乐海岸特色建筑分析：
曲水湾位于欢乐海岸东侧，以水系贯穿其中，沿途不仅有现代餐饮、爵士酒吧、古典戏台等， 甚至还复建了明清时期的两幢老房子，可以说，这 1000 米的蜿蜒水系，将传统文化与现代建筑结合 在一起，还原了现代都市人“曲水邀欢”的欢乐场景。
2014-9-17
人群与定位分析:
儿童，展览，旅游，商务，休闲
2014-9-17
定位：高端人群
基地内部分析：
2014-9-17
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
心湖引自深圳湾 7.5 公里外自然纯净的深海海水
半小时一班的游船，让您畅游欢乐海岸特有的水岸风情
欢乐海岸主体建筑分析：
来到欢乐海岸，有三座最具特色的建筑一定会让你过目不忘——OCT 文化创意展示中心、OCT 旅游信息中心，OCT 华•会所皆出于名家之手。前两座出自我国顶级建筑设计师朱锫之手，而 华•会所更是出自有着“白色骑士”之称，“世界建筑界五巨头之一”的理查德•迈耶的手笔。 其中创意展示中心是深圳最高端的展览场所，而华•会所更是全球 最高端的华人会所（只接受华人入会）。
OCT 创意展示中心，独特的水滴建筑造型。面积约为 4000 平方米，配套以 3000 平方米的 OCT 创意广场，更设置中国 最大的 BOSCA 音乐喷泉，独特旱喷技术，科技感十足。深圳最高端的展览展示中心，路虎、宝马、法拉利等高端品牌最 为亲睐的新品发布平台
2014-9-17
深圳游客的集散中心，建筑面积逾 1.4 万平方米，融合了旅游信息采集、旅游信息发布、商旅服务等功能， 是深圳市首个城市级旅游信息中心。
2014年深圳欢乐海岸调研报告
租金水平 营业额
经营情况 商家经营面积
200+元/平方米/月，不含管理费 大部分商家月营业额约50-100万，其中仅西贝经营状况较好，月营业额可
达200万 餐饮商家经营情况一般；酒吧经营惨淡，已有至少一家酒吧关门 西贝：500~600㎡，和茗轩：1200㎡，中影国际影城：1.1万㎡
餐饮：老房子 餐饮：台湾涮涮锅
项目区位
项目定位 创意文化、商业、娱乐体验中心 城市客厅 旅游集散地及信息传播中心
规划理念
以海洋文化为主题，以生态环保为理念，开创性地将主题商业与生态旅游、休闲娱 乐、文化创意融为一体，创新都市滨海生活体验。
二期
一期
项目概况： 项目总占地125万㎡，其中：北侧湿地保护区占地69万㎡ 南侧都市文化娱乐区占地56万㎡，建筑面积约30万㎡。 欢乐海岸物业规划分两期建设：一期为城市旅游观光、餐饮休闲主题街区，2011年8月开业。二期为欢乐海岸购 物中心、SPA主题酒店、万豪行政公寓等。
东区
北区
业态上东区轻、北区重，两大组团过渡中未考虑通过人流贡献型业态进行人流集散。整体过渡突兀。 北区业态选择中过于精致高档，形成圈子消费氛围，文化问道极重反而导致酒吧、餐饮主题过于小众。
消费客单价高，但客流量低。 对本项目的借鉴在于，商户选择上仍应以大众文化作为主导，个别形象位置上允许小众主题餐饮、酒吧
柏悦汇
KTV
配套业态 海洋奇梦馆
水秀剧场
业种 科普
演出
东区业态面积分布表
业态 零售 餐饮（含酒吧） 娱乐休闲 创展中心 合计
建筑面积（㎡） 4706 34046 21176 4000 63928
面积占比（%） 7 54 33 6
100
商家数量 ——
宁波欢乐海岸投资发展有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告宁波欢乐海岸投资发展有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:宁波欢乐海岸投资发展有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分宁波欢乐海岸投资发展有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务：以自有资金从事投资活动；住房租赁；组织文1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
2.-欢乐海岸游资手法最全分析(附分时图)
新高突破前-1k介入1500.后面没榜,当天全是游资，后面停牌，出货点不知。
介入-3k 介入-2k介入当天新高突破前-1k介入1200.后一天5月26日是大盘不好,出1288,7点挣.估计是早盘出的.介入-3k 介入-2k介入当天当时单营介入7255为买三，后面6.8出货9531.介入-3k 没榜介入-2k淮海路进入介入当天 6.8出货当时当天介入6056.第二天出货5483，已开始做高位买在分歧。
失败介入-3k 介入-2k介入当天出货1k介入5474，可能和申万宏源证券有限公司深圳金田路证券营业部协同.后面没榜,出货点不知.介入-3k 介入-2k介入当天 2K破板二日介入5160.第二日出货4877失败.当日大盘没有问题,可能引导上板介入点较高.介入-2k 介入出货可能在这天出货.已尝试锁仓介入-2k 介入介入2K 3K可能出货8.25出549. 8.25出2115,可能在前面-2K有介入.可能介入-3k 可能介入-2k出货点1K 出货点2K介入6079.申万宏源证券有限公司深圳金田路证券营业部可能协同, 后面没榜,出货点不知.介入1k 介入2k介入3k 介入4k券营业部，估计是其协同，后面两天榜上没见,出货点不知.介入-2k 介入k介入2k 介入3k股权转让,介入1072，估计是看到股价，预判新高，后面没榜,出货点不知.介入-3k 介入-2k介入当天介入2k大钟亭等。
后面是申金田路，淮海，福州路，丰泽街，华泰浙江等,有做T.介入-3k 介入-2k 介入介入2k(3K快速上板略) 4k 5k新高突破前介入3038.大跌后第二天出货2596，27日公布重组失败，为什么还进，博预期？介入-3k 介入-2k介入当天 2k新高突破介入1321.后面没榜,出货点不知.介入-2k 介入2k 3k三江主一波都没有做T.介入-3k 介入-2k 介入 3k 4k 7k介入-2k 介入2k 3k 4k翘板介入3116.后面没榜,出货点不知.应是亏的,前面的有荣超介入,可能是协同.介入-3k 介入-2k介入当天 2K后面逐步清仓.介入-4k -3k -2k介入当天 2k 3k这个模式符合溧阳路,所以当天古北路也进去了.介入-3k 介入-2k介入当天 2k前面一始段的两板是合力板,后面是赵和孙联手,当日是荣超联手介入6702.介入-2k 介入 2k3k 4k 5k首板是淮海拉板,新高突破前高介入1997.后面没榜,出货点不知.平局出.介入-2k 介入 2k 3k动上涨.另外3月28日的大盘下跌也有影响.介入 2k底下是合力板启动,然后是淮海介入,29日介入6368. 光大金田介入4018.后面没榜,出货点不知.介入-3k 介入-2k介入当天 2k新高突破介入2000.3k出货1900，持股过时，亏5个点.介入-4k 介入-3k -2k 介入当天 2k 3k介入 2k 出 3k4k 5k 6k全出南国置业,介入9040 2k做T进9587,出1001.后面没榜,出货点不知.-2k 介入 2k 3k 4k 6k介入游久游戏8508. 4个营业部，荣超，兴东提，海德三道共23000，后面没榜,出货点不知.估计小亏出局.介入-3k 介入-2k介入当天 2k前面有有介入，新高突破介入2820，出1200。
解密欢乐海岸
解密欢乐海岸前言华锋股份7板尾盘被砸之后，本已寿终正寝，但仅仅因为欢乐海岸的高位接力，就起死回生，强势反包，并加速3连板。
欢乐海岸也从被套转盈利，足见其强大的市场影响力。
这种席位溢价和市场号召力令人发指。
可以说欢乐海岸已经成为当前A股的旗舰游资，成为短线资金的旗帜人物。
老七粉都知道，欢乐海岸是我的偶像，今天七叔就为大家来解密偶像级游资欢乐海岸。
特别声明：以下内容存属七叔的个人分析解读，有些内容为江湖传闻，未经证实，仅供参考欢乐海岸是谁?江湖传闻，欢乐海岸本尊名叫徐留胜，是一位元老级游资，资金规模早已10亿+。
早期主要活跃于华泰荣超商务中心，最近2年转战中泰深圳欢乐海岸，这里也是他的旗舰席位，协同席位超过10个。
平时不轻易出手，一旦出手必大手笔打最强龙头，并且敢于锁仓吃主升，通过四川双马、三江购物、冀东装备、中科信息、贵州燃气、万兴科技、盘龙药业等一个又一个的大牛股，打出如今的江湖地位和影响力席位有哪些？旗舰席位：中泰证券深圳欢乐海岸协同席位：华泰证券深圳益田路荣超商务中心、中信证券深圳总部、广发证券深圳民田路、华泰证券深圳分公司、华泰证券深圳海德三道、中天证券深圳民田路、中信证券深圳后海、国金证券深圳深南大道、宏信证券深圳深南大道、中国国际金融云浮新兴东堤北路疑似席位：兴业证券北京太阳宫中路目前已知的席位有以上这些，更新中......经典战役欢乐海岸出手较少，一旦出手，必打最强龙头，每次出手的资金规模从8000万-4亿不等，主要视流通盘的大小而定。
16年下半年至今，主要参与的股票有25只左右，其中80%以上都是顶级龙头或妖股。
大幅获利的股票有四川双马、三江购物、冀东装备、华北高速、中科信息、贵州燃气、万兴科技、712和盘龙药业。
贵燃之后的这几只大妖股的打造，将其市场号召力推至巅峰模式解析欢乐海岸的模式纯粹、极致和高效。
简单来说就是在市场情绪回暖之后，高位大手笔接力最强龙头，借助其市场号召力和资金规模，因势利导，将市场情绪不断推高，乃至最终的沸腾亢奋。
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调研对象大部分来自深圳各区，其中受访者48%为已婚，52%为未婚， 85%拥有大专以上学历。 定向研究： 研究方法：定向发放问卷 研究对象：外资银行个人理财部、中资银行信用卡部及个人理财部、银行会 员部、星际酒店会员部，各类俱乐部会员部、购物中心会员等。 定点定向研究： 研究方法：定点定向发放问卷 研究对象：世界五百强公司内部员工及中高层、深圳具有一定发展规模的公 司内部中高管理层。 定量研究： 研究方法：流动拦截访问 范围地点：深圳各大购物中心 研究对象：18岁至55岁之间的消费者，个人月收入人民币6000元以上，家 庭月收入人民币15000元以上。
欢乐海岸紧临深港西部通道与深圳湾口岸，临靠地铁1号线侨城东、华 侨城和世界之窗三大站点，距深圳机场25分钟，广深高速10分钟，地铁9号、 11号线将直接接驳欢乐海岸，并连接穂莞深和西部深港城际快线，核心路 网通达全城，往来港澳及珠三角极为便捷。
一 、为什么做欢乐海岸
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷1.8消费者个案研究
如何做欢乐海岸
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 设计单位 规划定位 总体规模 规划理念 规划总平面 功能分区 流线分析 重点项目
二
二 、如何做欢乐海岸
1.1设计单位 1.2规划定位 1.3总体规模 1.4规划理念 1.5规划总平面 1.6功能分区 1.7流线分析 1.8重点项目
总体规划：美国Laguarda.Low Architects (LLA）
前海中心：包 括前海、后海和宝 安中心区，主要发 展区域功能的生产 性服务业与总部经 济。 欢乐海岸位于 前海中心边缘。
一 、为什么做欢乐海岸
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷1.8消费者个案研究
1.1设计单位 1.2规划定位 1.3总体规模 1.4规划理念 1.5规划总平面 1.6功能分区 1.7流线分析 1.8重点项目
欢乐海岸位于深圳南山中心区，介于深南大道及滨海 大道中间，毗邻世界之窗，锦绣中华。欢乐海岸是一个综 合商业体。但是在深圳市政府及华侨城的耕耘下，欢乐海 岸不仅仅是一个单纯的商业项目，文化和生态更成为其最 大特色。占地125 万平方米（世界之窗：48 万平方米，锦 绣中华：30 万平方米，民俗村：20 多万平方米，欢乐谷： 35 万平方米），集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、 酒店、会所等多元业态于一体，被誉为深圳的城市客厅。
一 、为什么做欢乐海岸
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷 1.8消费者个案研究
一 、为什么做欢乐海岸
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷1.8消费者个案研究
景观设计：美国SWA事务所+深圳市北林苑景观及建筑规 划设计院
灯光设计：美国BLISS FASMAN 大型景观喷泉概念创意：美国WET DESIGNຫໍສະໝຸດ 单体设计：详见重点项目分析
一 、如何做欢乐海岸
1.1设计单位 1.2规划定位 1.3总体规模 1.4规划理念 1.5规划总平面 1.6功能分区 1.7流线分析 1.8重点项目
处于六大商圈交汇处： 居住圈——（华侨城、红树湾、香蜜湖等高端住宅区） 高端企业圈——（微软、IBM、腾讯等） 教育圈——（深圳大学、深圳高级中学等） 商业圈——（益田假日、京基百纳等） 旅游文化圈——（世界之窗、欢乐谷、锦绣中华等） 酒店圈——（威尼斯皇冠假日酒店等）
一 、为什么做欢乐海岸
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷1.8消费者个案研究
5.交通发达便捷
6.市场调查问卷分析
7.消费者个案研究
8.其他原因
一 、为什么做欢乐海岸
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷1.8消费者个案研究
小结
综合考虑以上原因，2009年深圳华侨城都市娱乐投资 公司投资20亿元，开发建设 “欢乐海岸”项目，占地面积 约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐 饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地，是 继华侨城集团成功开创并领跑中国主题公园、主题地产、 主题酒店、消费电子以及文化创意产业的发展之后，为全 面提升深圳滨海生活品质而倾情奉献的全新城市力作。
根据统计部门调查资料显示，2009年全年深圳居民人均可支配收入 29244.52元，比上年增长9.4%，扣除物价因素，实际增长10.8%，人均 消费性支出21526.10元，实际增长10.2%。消费支出的明显增加，将促 使消费结构不断升级，城市商业的持续繁荣将成为必然趋势。
一 、为什么做欢乐海岸
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷1.8消费者个案研究
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷1.8消费者个案研究
深圳是典型的“移民城市”，经过30年发展，深圳 人口一直快速增长，2009年末，全市人口近1400万， 其中常住人口为891.23万人，流动人口约500万。
一 、为什么做欢乐海岸
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷 1.8消费者个案研究
一 、为什么做欢乐海岸
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷 1.8消费者个案研究
深圳现有已形成的具规模、较成熟的四大商圈包括：罗湖“金三 角”商圈，深南中、华强北商圈，福田中心区商圈和南山商业文化中心 商圈。但是随着深圳中心区的西移和地铁的发展，将形成具有发展潜力 的新一代商圈：“华侨城商圈”和“蛇口商圈”。
一 、为什么做欢乐海岸
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷1.8消费者个案研究
一 、为什么做欢乐海岸
1.1深圳人口分析 1.2深圳城市总体规划 1.3深圳城市消费力 1.4深圳市主要商圈 1.5欢乐海岸周边商圈 1.6交通区位 1.7市场调查问卷1.8消费者个案研究
《深圳市城市总体规划2007-2020》提出建立“三轴两带多中心” 的发展策略，其中城市中心的规划包括建立三级城市中心体系，该体系 包括2个城市中心（即福田中心和前海中心）、5个城市副中心、8个组 团中心。 福田中心：包括福田中心区、罗湖中心区，主要发展市级行政、文 化、商业、商务等职能。
欢乐海湾片区
一 、如何做欢乐海岸
1.1设计单位 1.2规划定位 1.3总体规模 1.4规划理念 1.5规划总平面 1.6功能分区 1.7流线分析 1.8重点项目
欢乐海湾片区
总建筑面积：26,000平方米 功能构成：旅游集散、创意、娱乐等功能 项目组成：OCT欢乐广场、欢乐海岸水秀剧场、深圳旅游 信息中心、椰林沙滩（在建）、SPA酒店会所（在建）等 主要特色：中国首个城市级旅游信息中心；欢乐海岸水秀 剧场、椰林沙滩等构成了独特的水上娱乐活动主舞台，是 深圳市民亲海、乐海、享海的首选，定期举办狂欢节、龙 舟节、音乐节等活动，是推动深圳全面娱乐的欢乐胜地。
一 、如何做欢乐海岸
1.1设计单位 1.2规划定位 1.3总体规模 1.4规划理念 1.5规划总平面 1.6功能分区 1.7流线分析 1.8重点项目
一 、如何做欢乐海岸
1.1设计单位 1.2规划定位 1.3总体规模 1.4规划理念 1.5规划总平面 1.6功能分区 1.7流线分析 1.8重点项目
一 、如何做欢乐海岸
1.1设计单位 1.2规划定位 1.3总体规模 1.4规划理念 1.5规划总平面 1.6功能分区 1.7流线分析 1.8重点项目
曲水湾片区
一 、如何做欢乐海岸
1.1设计单位 1.2规划定位 1.3总体规模 1.4规划理念 1.5规划总平面 1.6功能分区 1.7流线分析 1.8重点项目
欢乐海岸依海而建、以水相连，由欢乐海岸购物中心、 曲水湾、欢乐海湾、高端度假公寓、华侨城湿地公园五大 区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特 色的主体发展模式，成为滨海新生活方式的梦想栖息地。
一 、如何做欢乐海岸
1.1设计单位 1.2规划定位 1.3总体规模 1.4规划理念 1.5规划总平面 1.6功能分区 1.7流线分析 1.8重点项目
欢乐海岸调研报告
2015.7.13
目录 CONTENTS
1
为什么做欢乐海岸 如何做欢乐海岸
2
3
总结
为什么做欢乐海岸
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 深圳人口分析 深圳城市总体规划 深圳城市消费力 深圳市主要商圈 欢乐海岸周边商圈 交通区位 市场调查问卷 消费者个案研究
一
一 、为什么做欢乐海岸
小结
深圳华侨城都市娱乐投资公司综合考虑： 1.深圳人口基数大，并处于持续增长现状。
2.深圳市未来发展方向，建设2个城市中心（即福田中心和 前海中心），其中欢乐海岸位于福田中心南部。
3.深圳市中心区的西移和地铁的发展，将形成具有发展潜 力的新一代商圈：“华侨城商圈”和“蛇口商圈”，欢乐 海岸位于华侨城商圈南部。